熊杰的博客

熊杰

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个人简介: 熊杰,籍贯:湖北荆州,现定居广东珠三角,主修《工商企业管理》,资深学者型商业地产职业经理人、长期担任华南地区商业地产企业首席执行官,师承中国商业地产专家联盟委员、清华大学商业地产总裁班客座教授杨宝民先生,专业从事大型商业地产或城市综合体操盘。从项目前期拿地、可行性分析研究、市场调研与定位、产品研究与物业租售比例、产品盈利模式、商铺销售与返租策略、指导设计院规划设计优化、项目内外部交通组织体系规划、项目功能分区与楼层业态规划布局与平面动线设计、招商\销售策划及团队组建、开业后运营与业态优化调整等均拥有丰富的实操经验。现兼国内多家房地产企业首席商业地产顾问, 欢迎与国内商业地产资深职业经理人或专家、学者交流探讨,共同为国内商业地产良性发展献谋献策! 电子邮箱:xiongjie26@163.com QQ:296809963、沟通手机:13602264618——

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近几年来随着以万达为首的商业地产企业大力发展商业不动产,随着国内居民的物质生活水平的不断的提高,人们对购物中心的消费已非单单纯停留在物质层面,而逐渐上升至在消费过程中的精神层面,体验消费如今已成各购物中心发展商的共识。从而使建筑规划设计中,对景观、环境的设计部分越来越重视起来,在这样的历史背景下,主题式购物中心便应运而生了。。。   购物中心独特的主题理念,这是购物中心的灵魂,购物中心主题策划是系统工程。在当今信息化社会,顾客的购物方式发生了很大的变化,购物的多元化、个性化与情感化的倾向已愈来愈明显。因此,每一个购物中心的经营者们,必须研究本地区的目标消费群体顾客的购物需要、
随着万达广场的订单式商业模式的面世,国内许多商业地产开发商或经营者们,恍然大悟,订单式商业地产不外乎如此,将业态组合确定好便可自行对主力店或次主力店开始招商了...说得浅显直白一点,当国内大多数开发商们就仅仅局限于对沃尔玛、大润发、家乐福等这类型的主力商家招商的理解上,很显然这种招商意识是不可能实现成功招商的,同时也是危险的。他们把沃尔玛、大润发或家乐福招了进来后,便长吁了一口气,哪里知道对于规模庞大的城市综合体或购物中心项目来说,这也仅仅意味着招商初步的粗框架建立,意味万里长征的第一步而已,决不是招商问题已真正得到了圆满解决。 笔者近年来发现不少开发商或其决策团队层面的人士理解为主力商
笔者发现顾客多走“回”字的内线,少走“回”字的外线,形成了狭长形楼体的客流小循环问题。 第一个问题是理想的动线是顾客进门之后走完整个卖场,然而实际情况并非如此。顾客进入卖场之后首先进入共享空间,此时共享空间可能正在做营销活动,聚集了大批顾客围观,但由于共享空间距离入口太近,实际情况是门口人山人海,卖场深处柜组前面人烟稀少,顾客在门口就停住了脚步。因此,共享空间应该适当后裔,顾客要想观赏共享空间的活动表演必须先穿过门口的一批柜组,这样顾客就进入了商场里边。 第二个问题是当顾客进来之后,电梯正好在中间,除非在卖场深处有特别吸引人的东西,否则他
近几年国内商业地产风生水起,各地城市综合体或大型购物中心的数量呈几何倍数增长,众所周知,商业地产要靠商家买单,商家靠消费者买单。而消费市场年平均增幅约为13%左右,而国内商业地产投资的增幅却都在24%以上,商业地产的供给远远超过了商业发展的需求。谁也不能否认,中国是全世界最大的潜在市场,但消费的潜在能量并不一定能变成商场今天的现金流。目前,居民消费占GDP的比重不到40%,而在发达国家,消费占到GDP的70%以上。这说明,国人的消费能力至少目前还是很有限的,而住宅、医疗、教育的市场化又给消费者带来了沉重的负担等,言归正传,此话题暂且不表。 从目前已开发建成开业到正规划建设中或有待建设的
欢乐颂”是华润万家由零售开始转型为商业地产的一个重要风向标,并与现在领先于市场的大连万达与福建宝龙相反,这两家都是由地产直接转入商业地产。但放眼全球,50%以上的商业地产开发商都是零售企业,因为只有做过零售的才是最懂商业,但目前在咱们中国,却正好恰恰相反。 欢乐颂是华润万家业态多元化大家庭中重要的一员,属于华润集团旗下的以经营零售、大卖场为主的购物中心。“欢乐颂”是华润万家未来重点扩张的新业态,其市场辐射范围为区域性的购物中心,主要满足家庭的日常
万象城:先天商业规划(天赋异禀)+后天的努力(不折不扣执行)=如今无与伦比的超强聚客力=今天年销售额逾40亿以上的销售额! 万象城没有超强的对其目标客层如深圳城市白领或中产阶层、游客的强力磁石效应,是无法实现其经营目标的。无论SHOPPIGN MALL或城市综合体的要实现经营目标,保证收益稳定、资产持续增值或成功运营,其首要目标就是须保证人气、庞大的客流,因此,研究万象城的销售额逾40亿元以上,笔者深入地研究发现其如今成为行业典范与国内购物中心乃至城市综合
深圳万象城开业5年来,之所以有今天的成就或业绩,绝非是我们某些零售企业,依靠市场早期的天时、地利与宽松的营商环境而轻而易举获得的。其成功之路在开业之初也是充满艰辛与坷坎的,其开业之初的月销售额约三千万元,与现在的月销售额均逾3亿元以上(整整提升了10倍以上),年销售额逾40亿元的销售额差距可谓非常之大。深圳作为国际大都市,纵然是当初各项综合品质超群的华润中心的万象城一时半刻也无法撼动,大家应了解,深圳高端消费群体要改变其消费习惯也绝非一朝一夕,首先是万象城的决策者们
深圳万象城年销售额逾40亿的秘密探寻 前言: 如今国内城市综合体或真正超大型一站式的消费中心兴起 ,随着国家房地产新政的调整步伐,在商业地产领域与国内外具备雄厚实力的地产开发商、商业地产专营运营商、大型零售商的大力推动下,毫无疑问在我国即将迎来城市综合体或超大型一站式消费中心百花齐放的春天!但据笔者观察虽然各地城市综合体或超大型商业综合体数量激增,但正如商业地产专家杨宝民先生所言,国内却仍然缺少象日本等世界顶级的城市综合体精品!国内城市综合体的领军人物
家乐福多年来对上游供货厂商收取高额通道费用,且占其销售额逾10%以上,在国内一直饱受争议,近来家乐福又不幸涉嫌价格欺诈将面临高额罚款,更重要的是被媒体曝光后的诚言危机,当然,本次“价格诚信”危机现象,笔者个人认为,这或许只是国内众多价格诚信危机的冰山一角,众多的内外资零售企业或多或少均有涉嫌,从行业长远发展来看,大家均应自律引以为戒,虽然,家乐福可谓树大招风,已作替罪羊。同时,也似乎昭示家乐福曾经风光无限的日子似乎正在淡去,多年来家乐福一直被国内各零售企业奉为鼻
经过深入调研与逐一走访平和堂的旗舰店,笔者发现平和堂所有的销售品类中,女装的总体销量与其经营的坪效,与化妆品、女鞋等品类销比较差距较大,对于这一点,笔者认为,非平和堂经营决策上的失误,而是源于平和堂刚进入株洲市场,尚无法精准的评估株洲的庞大的服饰批发产业集群的巨大辐射力,究竟对百货服饰的影响多大?株洲市的服饰批发产业群辐射周边十多个省,大型逾万平米的女装批发市场约四十个,据株洲市政府统计年报2009年年交易额逾100亿元,而且,株洲的服饰批发城逾九成的服饰批发市场
在咱们国内商业行业有“隔街死”(即一条街一边火的要命,另一边死街)、“一步差三成”(意即哪怕门挨着门开店,但客流过不去,差一步生意就差了三成),这些都道出了商业动线的重要性。对于购物中心内的人流动线不畅通的,就必须进行改造。因为,内部交通动线设计的目的,就是要使同平面上的各店铺的空间上得到充分展示,使消费者能轻松看见商店内的展示。水平各层次的通道动线设计表现形式也要有多种方式,既可以设计成“一”“十”行,也可以设计成“Y”(比如万象城)或“T”“L”形等,目的就是
平和堂开业满一年,内部调整频密! 国内一般百货店或购物中心的市埸培育期为2-3年,最长不超过五年,而平和堂2009年9月26日开业,距今已满一年,其开业近一年来与株洲市埸的不断地融合与摸索,从其本次内部大幅调整的情况研判,可肯定的是平和堂已确有针对性对株洲市场特殊性,似乎已胸有成竹地将一楼服饰旗舰店数量有所减少,增加了女鞋品类与一些中档时尚女装品牌,从其调整的风格似乎更具亲民性。据笔者与平和堂一楼某日资著名中高档品牌“23区”旗
中鸿时尚新天地(平和堂百货)专题研究分析(一) 株洲中鸿“时尚新天地”(日资平和堂) 位于建设南路与车站路交汇处,开发商为株洲中鸿房地产公司,市旧城改造的重点项目,总建筑面积23万平方米,总投资达7亿元,其中日方投资2亿元,主体五层,由地下二层(负一楼家乐福超市、负二楼地下停车场)、三层裙楼(大型一站式购物商场)、四栋塔楼(2栋国际公寓、2栋高档住宅)国际公寓54-76平方米组成。商业总经营面积达6万平方米。项目主体工程开工日期2006年元月, 2007年
家乐福近二年来可谓流年不利、内外风波不断,其内部多位店长纷纷出走等,最近闹得沸沸扬扬的与康师付方便面事件,很明显家乐福或许希望借康师傅涨价的机会趁机多赚一点利润,他的最终目的其实简单,不过想趁机压低进货价。但是对康师傅来说,这却不是让利或损失利润的事情。据康师傅内部人士透露,康师傅在家乐福等一直是处于亏损经营的状态,但考虑到家乐福的门店数量与销售规模,还有通路完整性,所以康师付虽然一直坚持即便亏损也仍不放弃在家乐福经营。而家乐福此次提出的要求更使得康师傅雪上加霜!
2010对于咱们国内零售行业来说,或许已伴随着耳旁2011年悠扬的钟声,在充满奋斗的喜悦与洒满汗水的2010年,业已划上了一个圆满的句号,它或将渐渐地从我们的视野中淡去,业内正忙于描绘2011年的零售市场扩张的版图,毫无疑问让咱们一起给力2011!对于笔者来说,基于对零售业的热爱,我的思绪仍然穿透满是新年喜悦中,2010年对于咱国内零售行业来说,具有划时代里程碑的意义,它是2009国际金融海啸波及我国,本土零售行业不畏艰难顽强拼搏,企业总体经营信心与消费者信心同
主题风情商业街业态组合:购物?休闲?业态配比?笔者用合肥淮河路某案例加以分析说明。   与三年前相比,合肥淮河路商业步行街的业态组合还趋向合理,最明显的表现是:“1+2+N”基本形成。“1”就是一家带大型停车场,大型文化广场的购物中心——百盛逍遥广场,“2”就是合肥现代综合性百货的代表——合肥鼓楼商厦,还有一家是合肥新兴服饰主题百货新秀——依立腾服装城,“N”就是淮河路上“男人精品”、“青少年百货”、“三福百货”、“百诚鞋业”、“大头鞋业”、“国泰百货”、“流行前线”等专业
-------谨以此文献给所有战斗在第一线的零售业或商业地产的朋友们,祝你们圣诞节开心!心想事成! 一年一度的圣诞节即将来到,咱们零售商业业界的朋友们,逢节必忙,随着圣诞节的钟声愈来愈近,大家忙碌的脚步没有丝毫放松,毕竟圣诞对于咱们零售企业来说,虽远不如元旦或春节的销售那么火爆,但也是一个风向标,也是春节销售的探路石,大家全铆足劲;有的商圈竟争惨烈在圣诞更是提前血拼了。总而言这,圣诞节给咱们零售人从来都是忙碌的,但笔者希望大家在忙碌之余
国内传统大型购物中心或SHOPING MALL的商业功能定位通常都是以购物为主,并集餐饮、娱乐、休闲、文化、住宿以及商务于一体的一站式消费中心。从购物中心的本质来看,多元业态本身就是购物中心的主要识别特征,然而多元业态并不是简单的业态叠加,购物中心的功能定位是以目标市场的定位为出发点。购物中心商业功能定位的时候既要兼顾业态的全面性,同时也应该注重不同业态的占比,以及业态之间的有机互动。 在境外,购物中心有一个业态黄金比例,购物、餐饮、娱乐分别占
现咱们国内大型购物中心的业态发展越来越成熟,在竞争越来越激烈的今天,我们如何从竞争中生存与发展是经营者时刻需要面对与思考的,零售企业或商业企业要么走向规模成本取胜,要么走向差异化方向。战略的选择是一个综合系统的考虑,自身经营水平与优势,时机,行业机会等等。选择规模更需要资本、经验、行业地位等积累,而新的进入者若想快速占领市场,则必须剑走偏风才能立足站稳,即咱们常说的蓝海战术,而不能盲目的去硬拼资本、经验、行业地位的情况下,选择具有鲜明主题的购物中心则是一个很好的生存方式。先求
如今,随着国内零售市埸内外资迅速进驻二三线城市抢滩布点,加之近几年来,以万达、中粮、宝龙等为首商业地产运营商也伺机加入战团,他们开发集办公、居住、商务、酒店、购物、娱乐休闲、美食餐饮、旅游观光、文化会展等高度复合型的城市综合体来抢占市埸制高点,从而对传统的零售超市、百货业市埸份额进行挤压,使得原本十分激烈的市埸竟争愈演愈烈,其结果又直接导致本土诸多的零售连锁企业面临业绩增长的前所未有的巨大压力,因此,现在超市大卖埸抑或大百货店的经营者、决策者们无不绞尽脑汁在苦思业