熊杰的博客

熊杰

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个人简介: 熊杰,籍贯:湖北荆州,现定居广东珠三角,主修《工商企业管理》,资深学者型商业地产职业经理人、长期担任华南地区商业地产企业首席执行官,师承中国商业地产专家联盟委员、清华大学商业地产总裁班客座教授杨宝民先生,专业从事大型商业地产或城市综合体操盘。从项目前期拿地、可行性分析研究、市场调研与定位、产品研究与物业租售比例、产品盈利模式、商铺销售与返租策略、指导设计院规划设计优化、项目内外部交通组织体系规划、项目功能分区与楼层业态规划布局与平面动线设计、招商\销售策划及团队组建、开业后运营与业态优化调整等均拥有丰富的实操经验。现兼国内多家房地产企业首席商业地产顾问, 欢迎与国内商业地产资深职业经理人或专家、学者交流探讨,共同为国内商业地产良性发展献谋献策! 电子邮箱:xiongjie26@163.com QQ:296809963、沟通手机:13602264618——

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笔者在现实中发现现在越来越多的购物中心或综合体为提升负一层的价值,他们采取了“中庭下扩”的规划设计方案,即将中庭直接由高层一直延伸到负一甚至负二层,使步入首层的顾客可以方便地看到地下楼层的商铺,吸引其向下行走。这表面上看起来似乎没什么不好,却实际却可能会对购物中心造成风险,因此,笔者认为不能千篇一律照搬,而应谨慎为之。
对于咱们国内的商业综合体或购物中心来说,从来都不缺“世界最大”,如东莞的新华南MALL、北京的金源世纪MALL、四川的熊猫城等,相反咱们国内一直缺的“世界最成功、世界坪效最高、世界客流最多、世界业绩最高、世界最挣钱、世界投资回报最快”等荣誉头衔。咱们且试目以待,成都环球购物中心后期运营状况如何?是否与其梦幻般的建筑造型及奢华的硬件装修匹配。成都环球购物中心位于成都高新区天府大道与绕城高速交汇处,占地面积约1300亩,总建筑面积约176..
购物中心项目的规划设计包括购物中心项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。项目规划与设计对于项目的成败有极大的决定作用,其中,尤其以方案设计为重中之重:方案设计可以称之为宏观设计,牵涉到用地分配、功能分区和规划、外部交通设计、及城市环境设计,将决定购物中心项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计,即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。购物中心规划设计必须体现设计师的建筑美学概念和市场概念,如果不能实现这样的目标,无疑其设计是失败的,投资商、开发商将承受因此造成的损失。
现国内房产商主流已从纯住宅的开发逐渐转型为综合体的开发, 由原来的单一的开发功能转化为非常立体化的高度复合开发能级, 2013年许多商业地产开发企业用“一窝蜂”来形容比较贴切,大家潮水般涌入三四线城市从事商业地产开发,准确地说是搞“综合体开发”。国内现开发的“综合体”从建筑的规模上看,小规模则在20万至30万平方米,大规模一般则在60万至80万平方米;从建筑的功能档次看,主要都是大型购物中心、五星级酒店、甲级写字楼及高档住宅及公寓:虽然”综合体”包含多种业态,包括百货、电器卖场、影城、室内游乐中心、量贩式KTV、酒吧、健身、大型中餐酒楼,可以满足消费者购物、休闲、娱乐及至交际等各方面的需求。
海雅缤纷城的六大主力店分别为百易特精品超市、海雅概念百货店、万达影城、海雅宴会厅、海雅大剧院、欧悦真冰滑冰场,其中四家主力店均为海雅自营,除万达影城及欧悦真冰滑冰场为对外招商品牌,当然,从主力店自营如此之众,亦可发现海雅集团欲效仿万达集团、华润置地图谋商业地产复兴之雄心壮志。然而,笔者不得不说,海雅缤纷城作为首次试水商业地产购物中心的“试验田”,虽说从情感上可理解海雅的决策们的出发点,此业态组合如果抛开未来“大悦城”、“壹方城”等外来竟争的威胁,从上述的主力店组合笔者研判,“海雅缤纷城”意图截留长久以来宝安中高端消费前往南山或罗湖区域消费的习惯,然而,最终落实到项目业态组合及主力店方面,以海雅缤纷城上述的业态组合及主力店要想截留位于南山区的海岸城、益田假日广场、深圳万象城的中高端消费群谈何容易!
对于商业地产来说,判断一个地块的价值往往取决于项目地段、交通环境、周边消费购买力、片区规划、土地形状几方面。以海雅缤纷城为例,该项目地处宝城5区建安一路与新圳路交汇处,地处宝安传统的核心商圈位置,东北侧是建安一路,西北侧是新圳路,东南侧是宝龙北巷,西南侧是宝民路,用地总面积42386.07平方米,仅仅比广州太古汇的地块少数千平米,该地块属性适合开发哪些产品或物业组合?是否分期开发开发策略如何?我们且回过头来看,海雅缤纷城这块商住用地,在宝安传统的商业中心已属于绝版的稀缺地块,地块相对较方正,该地块距南头关较近,位于主干道107国道附近、次主干道建安一路旁,交通可达性较高,项目周边配套成熟、商业氛围浓厚,地块3公里半径为宝安传统商业中心,周边高尚住宅小区林立,与家乐福的香缤广场、华润万家、建安一路商业街等为邻、周边学校、购物商场、医院、学校、银行、写字楼、餐饮、通信等周边配套完善、区内基本为旧的传统的商业与服务设施急新的业态来提升,市场机会明显。
2013年,随着年轻消费群体购物习惯改变、电子商务渠道挤压及自身成本压力、还有合作联盟商家无论是体育用品还是品牌服装,纷纷摆脱百货店“自立门户”,专卖店、精品店、购物中心等因素蚕食着传统百货业的利润区间,分流了传统百货业的消费人群,传统百货业行业平均净利润仅维持在3%左右。据中国连锁经营协会调查显示,近年来,连锁企业续约房租成本平均上涨大约30%,而人工成本平均上涨15%,费用增长的速度远远大于毛利率增长的速度。国内百货业以深圳为例,茂业百货的东门店、华强北店将升级改造走..
时间翻开2013年,可谓国内商业地城市综合体、各种购物中心的开发井喷的发展时期,随着各地城市居民汽车保有量的上升以及许多城市的交通拥堵加剧,如今越来越来的商业地产开发商开始蠢蠢欲动,城市郊区的拿地成本低、况且,各商业地产企业高管或投资人他们均到访过欧美等国,亲眼目睹了欧美城效型购物中心的繁荣与成功,况且随着国内城市化的稳步推进,城市效区型MALL或综合体无疑具有巨大的发展空间!特别是近年来随着休闲娱乐的消费趋势日渐明显,以及越来越多的娱乐休闲为主题的综合..
购物中心在全国快速发展,2012年底全国购物中心达2542个,同时国内购物中心也迎来了各种发展新趋势包括购物中心向郊区扩张、社区型购物中心将成主流、业态配比的调整、去主力店化、去百货化等。主要是基于未来随着城市化进程稳步推进(据传发改委的40万亿城镇化改革方案已被李克强总理否决),越来越多的农村人口涌向城市,对商业配套设施面积需求也随之大增,使得城市商业面积需求量大增,城市化进程是导致购物中心数量大幅增加的主要原因。因此,我国主要商业业态的购物中心物业,将蕴藏着巨大的投资潜力。然而,国内购物中心通过近几年来的高速发展,2013年来购物中心总体发展趋势总结如下:
2013年当国内商业地城市综合体、各种购物中心的开发如火如荼之时,远离城市中心区的郊区超级MALL却多数处于陷入绝境的煎熬中。顶着“世界最大购物中心”这个桂冠头衔的“新华南MALL”,其 占地面积45万平方米、规划2350个商铺、8000个停车位的购物中心,然而,开业后不到两年,美国时代华纳、好又多、铜锣湾百货、加拿大IMAX、百家居、阿玛百货等主力商家相继撤走。
万达在国内商业地产领域取得的成功已经可以称之为是一个“奇迹”!我本人其实倒更相信万达由于快速发展或“超视距”“超常规”所带来或衍生出来的问题比一般商业地产企业的问题要多得多!只是被掩盖了没有去挖掘发现而已,只要细心的王健林先生肯乔装走访或多听一下便知道了,万达的人事斗争、办公室政治、招商、运营等问题多如天上繁星,但有一点需澄清这一点也不影响万达的成功。
在城市庞大的消费群体中,具有观看电影的欲望又同时拥有消费电影的能力的群体,并且更注重精神层面的文化方面的需求,而非传统的物质方面的需求,该类群体必然已经超越了马斯洛需求层次论的生存的需要、安全的需要等较低层次的需求,因此,该类消费群体在经济收入、文化层次、消费观念上都是大型商业地产项目的优质目标客群,显然该群体对于其他消费品或消费服务的需求也是最强的。
比较常见的购物中心造型除了长条形的直线带状之外,”L“型和四方型的也比较常见,这两种平面造型的购物中心,其基本的动线规划就是将主力店设置在购物中心中间,而一般承租户则围绕着主力店呈发散状分布。购物中心的这种动线规划原则的精髓在于将主力店设置在中央地带,形成一个平面的商业核心,同时积极利用这个核心作用的人流吸引作用,达到人流聚集、发散的效果,不仅促进了一般承租商户的经营,也促进了主力商家的经营,使购物中心各中小商户与主力店之间实现良好的互动。
2013年国内的商业地产业已步入“招商与运营的时代”,国内各地的商业综合体或购物中心均使出浑身解数来招揽各大品牌商的进驻,据笔者了解现如今,许多国内商业地产企业为招揽ZARA、H&M、优衣库等国际快时尚品牌可谓绞尽脑汁、甚至有点“黔驴技穷”,有的无加速招商进度无论国际或国内品牌,通过补贴装修费(即进场费)给品牌商家,如此慷慨之后,但却鲜有企业认真思考与关注项目的人流交通动线的规划设计是否科学合理?“招得进”是能否“养得活”?
在开发商与品牌商的博弈中,开发商的话语权正在逐渐丧失,而品牌商的话语权则在明显增强。零售品牌压缩开店,如沃尔玛表示2013-2015年陆续关闭100家不盈利的门店,占其在华门店的1/4。Tesco、宜家也暂缓了在华开店的速度等。
据笔者观察,在现实中的商业地产企业宣传炒作越轰动,招商租售越火爆,其开业后往往并不成功,效益差且不说、失败收场者不乏少数。商业地产的运营商招商时只顾眼前利益,一味追求招商率,缺乏全盘统筹规划。而许多品牌商家除关注主力店、次主力店品牌,却鲜有顾及项目的人流交通动线。现国内不少商业地产的开发商认为,商业地产开发的重中之重就是招商!因此往往对商业地产的前期选址、定位、人流交通动线规划等由于赶工期、效仿“万达速度”快速回笼资金,前期重要的工作是能省则省,更遑论认真研究、论证分析的。
深圳万象在前期规划设计时,对深圳万象城“旅游、观光”的功能定位并未真正在规划设计地面交通体系时“落地”,换言之,作为深圳万象城的外聘的规划设计单位及专业顾问公司、以及参与前期规划的决策者们的疏忽大意,深圳万象城作为深圳的名片,必然将会吸引众内国内的消费者及旅游团的光顾,以及万象城在高端消费领域,由于,深圳毗邻香港,深圳高端消费品,相当大一部分主要依靠旅游消费人群拉动。基于此方面的缺失,深圳万象城未充分系统地思考其旅游观光的定位功能,未重点规划设计供观光旅游团..
如果深圳万象城放在10年、20年前的时间、空间又如何?或许深圳万象城得“英年早逝”抱憾终身了。因此,如果国内商业地产行业人士简单地将万象城过度解读为中国的 “神话”,总是用仰视的眼光、用无限虔诚的眼光与顶礼膜拜的态度将“深圳万象城”的任何一点点小小的优势无限地放大、追随、称颂,更有甚者视为中国的“神”城,实非业内之福!更非万象城经营决策团队之福!!深圳万象城在特定的时间、地点、空间与资源的整合与优化,具有不可替代性与无法复制性,业界无需对期顶礼膜拜,借鉴参考固然可以,但如真将万象城在放大镜下认真审视!其内部、业态业种的规划与运营并非完美无缺!
深圳万象城的“黑子”前言:笔者曾对万象城的成功进行过总结与赞誉,“深圳万象城”定位为国际一线奢侈品的高端购物中心,同时实现了高档次与高人流量,2012年销售额或已近60亿,年客流量3000万人次,日车流量5000辆!在商业领域商业档次往往与光顾的客流量成反比,即项目定位高端意味着客流量会比较低,中端客流量会高于高端客流量!太古汇、恒隆广场……莫不如此!俗语云:曲高和寡,万象城却“曲高和者众”。2012年坊间又传闻万象城首层商铺每平米租金高达4000元,又引来业内一片咋舌称奇、..
国内百货业倒闭潮来袭(下) 百货业盈利水平走低原因剖析 我国传统百货业面临严峻挑战,除面临网购外、还面临消费者购买习惯的快速改变、新型业态的巨大挤压与冲击等。首先,随着我国经济增速放缓,消费者信心下滑,2011年后半年以来,零售业销售受到严重影响。而以经营非生活必需品为主的百货业更是首当其冲。其二,目前国内百货行业普遍采用的联营扣点盈利模式暴露出诸多问题,百货公司虽然坐收租金,在转嫁经营风险的同时,也将商品的经营权拱手相让,商品经营权的丧失带来的后果是百货公司在和生产厂商的博弈中,谈判地位和议价能力逐渐转弱,营业扣点率难以提升,利润增长空间有限;其三,