熊杰的博客

熊杰

公告

个人简介: 熊杰,籍贯:湖北荆州,现定居广东珠三角,主修《工商企业管理》,资深学者型商业地产职业经理人、长期担任华南地区商业地产企业首席执行官,师承中国商业地产专家联盟委员、清华大学商业地产总裁班客座教授杨宝民先生,专业从事大型商业地产或城市综合体操盘。从项目前期拿地、可行性分析研究、市场调研与定位、产品研究与物业租售比例、产品盈利模式、商铺销售与返租策略、指导设计院规划设计优化、项目内外部交通组织体系规划、项目功能分区与楼层业态规划布局与平面动线设计、招商\销售策划及团队组建、开业后运营与业态优化调整等均拥有丰富的实操经验。现兼国内多家房地产企业首席商业地产顾问, 欢迎与国内商业地产资深职业经理人或专家、学者交流探讨,共同为国内商业地产良性发展献谋献策! 电子邮箱:xiongjie26@163.com QQ:296809963、沟通手机:13602264618——

统计

今日访问:1936

总访问量:5833102

谈国内商业地产行业用人观乱象

国内商业地产虽经过十多年的高速发展,现国内商业地产已集体跨入“运营为王”的时代,由于商业地产行业普遍深陷“同质化”灾难的泥潭,现不少商业地产开发商或决策者们,想当然地自以为招商成功=品牌招商=运营成功,仍沿用百货零售业的沉旧迂腐理念,殊不知商业地产绝非百货业,购物中心经营的核心是业态与业种,而非品牌!可悲的是国内近乎一半的商业地产企业仍将百货业品牌落位奉为至宝,自以为招商的品牌全是国内一二线品牌,殊不知开业后立即陷入经营的困境,再加上电商对传统零售的冲击,以及80/90后的新型消费及消费升级等几座大山的压力下,对于处于风雨飘摇中的商业地产行业,笔者今天想谈一谈业内的诟病,一个行业要想健康发展,商业地产行业要想顺利地度过这个劫数,首先要选对人,用好人。国内商业地产行业现如今急功近利的浮燥心态,暴露在用人方面完全表露无遗,对于决定一个商业成败的关健如企业的决策与执行兼备的“商管总”选人用人,其弊端相信业内有识之士均应有所察觉,国内商业地产的运营要想尽早步入“良性运营”的轨道,应尽快首先先纠正这种错误“用人观”。由于国内商业地产人窝蜂地开发与快速发展,笔者看到国内许多民营的商业地产购物中心项目,他们的商管运营团队,相当一部分是直接从百货业过来且还没来得及喘口气,就直接跨行业进入了商业地产行业,这或许也是当今流行的所谓“跨界”吧; 还有一部分是开发商寄希望于世上有一味“神药”能医治百病,他们寄希望将标杆企业如万达、华润等医治“心肺”等疾病的”医生“聘请过来医治“感冒/发烧”甚至“癌症”。殊不知世上无神药,庸人自扰之,这种罔顾企业自身的实际,直接用“拿来主义”的用人观是否正确呢?

 

谈到用人观,咱们真要先好好回顾一下数百年前的古人,开创我国历史上开元盛世的唐太宗的用人观:“君子用人如器,各取所长”;三国时曹操的用人观“唯才是举”等;古人对如何用人、用对人是有深刻认识的,时至今日,我们商业地产行业何尝不可向我们的先人古人学习。古有“伯乐相千里马”,其关键就在一个“相”人即如何辩识人才方面下功夫,在此方面,社会发展到今天咱们现代人应该较古人先进得多才是,然而,现实情况如何呢?国内商业地产行业不知是否为追赶万达速度,连“相”都给直接忽略了,直接从业内某标杆企业如华润、万达具同类职务拿过来就用,今人如此“相马”,我不知道当年的“伯乐”有何感想,是否会忍不住从棺材里爬出来骂人了!曾经在某企业的成功,笔者,本人亦从事商业地产职业经理人操盘,客观地说一个商业地产项目成功,作为商管总的自已如要客观的计算功能成绩,最多仅占10-20%,为什么?一个商业地产项目的成功,主要基于企业的资源、区位、地段、交通、设计,再加上天时、地利、人和,如果,就此认为该成功项目为某商管总个人无可取代的成功,就大错特错了,更不能将自身问题与缺陷较多,寄希望于从华润或万达等挖一个高管过来,就可水到渠成,就可轻而易举的成功。这方面时到今天,咱们还得好好地学与借鉴古人的智慧,在几百年或一千年前,古人所掌握的科学知识比现代人要少得多,然而,在许多方面,时到今天,比如象中医,现代人还得向古人学,咱们商业地产行业的用人观也如是,也得继续象古人学。比如汉高祖刘邦,完全凭一双慧眼,大胆起用当时完全没有在“标杆企业”担任过统帅、在当时名不见经传的韩信,换了咱们商业地产行业这是打死也不会干的“傻事”!刘邦就是当年慧眼用人干的这件傻事,因此奠定了他的伟大事业。如果套在当下国内商业地产行业的用人观,必将改写历史或许历史上没有汉高祖刘邦这个人了......

现国内许多商业地产企业的决策者,完全不切实际、不结合本企业或项目的实际,罔顾企业自身的实际,拿一个小脑袋也要袋一顶大帽子,本企业的资源配置如何?投资额与回报期要求如何?运营团队架构配置及职能设计能否匹配吻合......?仍然一厢情愿地提出要求在业内标杆企业如华润、万达等工作过的资历...殊不知,国内这些标杆企业投资规模较大,大多是抱着长线运营慢慢收回投资,而国内众多的民营企业能接受这种模式吗?以万达为例,万达是最早进军国内商业地产行业的领军企业,在行业内无论是商家的资源、总部各职能对地方商业的配置支援、前期资金投入等均非常强大,相反一般民营企业的商业地产项目,则要通过产品研究,通过更多的“可变现”的销售型泛商业产品回笼资金,方可持续开发自持集中性的商业物业(在此不便展开,暂不作深入探讨)......请问单赁此项咱们一般国内商业地产企业能效仿否?一般商业地产企业是难以效仿的,因此,从某企业如万达等挖一个商管人才,由于缺乏万达那样的“土壤”硬生生地挖过来,如万达的企业文化标签一“王健林的执行力”,这是企业灵魂人物即老板的个人的企业文化上升到企业文化,一般商业地产企业的投资者或开发商是不具备的,且万达的商管总主要为执行层面,运营决策层面均为集团本部,地方商管公司只须具备一定的专业素养,重点是高执行力即可,而国内一般民营商业地产企业则完全相反,需要对信息分析决策到执行全盘综合运营能力,不但会累及企业自身也会伤及这位人才,二者皆输。

同样以万达为例,现全国近200个万达广场,从理想层面说,这些前赴后继地能成功“复制”万达广场只是多了一座座“万达广场”而已,也只是千军万马过独木桥的“同质化”大军中的一员;如果挖角过去复制万达模式不成功呢,那就成了画虎不成反类犬,成了四不象,何来的“差异化”经营与定位?难怪王健林先生一点也不耽心,万达的商管人才给别的企业挖角过去,主要因为,这些商管人才失去万达的这种“土壤”,若想同样复制出万达的成功,几乎是镜中花、水中月!其少了万达的企业文化与资源配置,更重要的是少了集团强大的信息决策与方向指引......

国内商业地产现阶段的运营正如国内社会经济发展阶段一样,整个行业如今充斥着一股挥之不去的浮燥,究其原因,国内商业地产企业的投资者或决策者,希望用简单粗暴的“拿来主义”直接能过聘请万达或华润等标杆企业的商业地产企业人才,希望能立马复制业内所谓的“标杆”,他们能否如愿以偿呢,大家可以看看身边案例...或试目以待,正如古人云”治大国犹如烹小鲜“大到国家层面的案例如印度,印度一直寄希望提高国家的军事实力,一直以拿来主义直接购买前苏联或俄罗斯、西方等军事强国的武器,如今印度组装的军事实力如何?与咱们一直根椐自身实际,自主开发并培养军工科研人才,依靠自主开发生产的军事实力或未来的军事装备能力如何?!印度的”拿来主义“与咱们国内某些企业的人才理念何其相似。因此,咱们商业地产的用人理念,不用走出国门大搞观麾考察、研讨总结之类形而上学一套,最便捷的途径就是不要那么浮燥、静下心来,踏踏实实地了解一下咱们国家的军工装备发展史...是如何发展到今天完全依靠自身的努力并能自行生产航母、歼20等世界尖端武器,而不是相反象印度一样四处买买买,正如军事点评专家张召忠将军所言,一个国家的军事能力靠“买”靠“拿来主义”是永远不可能真正强大的!这句话放在咱们商业地产领域同样何其相似,国内商业地产的运营要想步入一良性的、资产快速升值的快通道,切不可寄希望 于”买“人才,从某标杆企业简单粗暴地直接挖人才,否则,国内商业地产的”同质化“难以破解,更遑论”百花齐放“八仙过海各显神通的壮景恐怕难以看到了。

虽然,现如今国内商业地产通过多年的大量拿地开发并投入运营,如今,已发展到了一个瓶颈或者说是到了一个行业的”天花板“,说到天花板或许有人不苟同,本人想说的任何行业均有天花板,商业地产行业不是”黑洞“国内虽有13亿的巨大消费市场,但也不是一个无限大的”蛋糕“,大家都来张嘴吃,也会很快吃完。在接下来的5-10年,由于许多开发商或商业地产企业仍然会死抱着上述的错误用人观念,国内商业地产的运营注定不会一帆风顺,正如国外某些人形容咱们的国人到西方暴买高端奢侈商品的”暴发户“般,对了,大家也不要不服气,虽然话是难听了一点,但却倒也不似客观。咱们国内商业地产行业仅用了短短十多年,就走过了西方发达国家近半个世纪的发展道路,请问不是”暴发户“是什么? 但暴发户的心态或暴发户的用人观,一切寄希望于拿来主义,捡现成的,最后,受伤害的必然企业是自已。或许有朋友说,象标杆企业万达也会直接到其他企业挖角,直接拿来用,这是大错特错!任可人无论他以前在哪个企业,当他进入万达后必将深深刻上万达的烙印,方能为万达所用,否则,必然无法适应万达的文化与速度。然后,笔者发现,许多标杆企业或从A企业进入B企业的商管总,由于进入企为一般不具备万达这种对完善的企业文化与运作体系,系统地培训的企业,就出现在B企业完完全全还搬用A企业的标准,其结果可想而知,当然是水土不服。因此,笔者相信在这个发展过程中,国内未来5年左右,将会有很多经营不善的商业地产企业将濒临关闭,或无法逃脱被有实力的企业低价收购或兼并的命运。

最后,祝愿咱们国内商业地产行业,尤其是科学用好人,用对人!这也关系到国内商业地产项目能否在本轮的大洗牌中顺利实现投资回报,树立科学的用人观,用建设性的、战略性的眼光,懂得去发现人才、识别人才,不人云亦云,走自已路,不拘一格用人,这关系到众多的商业地产项目,乃至企业的生死存亡,也希望国内商业地产行业一路良性、健康发展!!

于2016/09


文章为作者独立观点,不代表联商专栏立场。

联商专栏原创文章由作者授权发表,转载须经作者同意,并同时注明来源:联商专栏+熊杰。