熊杰的博客

熊杰

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个人简介: 熊杰,籍贯:湖北荆州,现定居广东珠三角,主修《工商企业管理》,资深学者型商业地产职业经理人、长期担任华南地区商业地产企业首席执行官,师承中国商业地产专家联盟委员、清华大学商业地产总裁班客座教授杨宝民先生,专业从事大型商业地产或城市综合体操盘。从项目前期拿地、可行性分析研究、市场调研与定位、产品研究与物业租售比例、产品盈利模式、商铺销售与返租策略、指导设计院规划设计优化、项目内外部交通组织体系规划、项目功能分区与楼层业态规划布局与平面动线设计、招商\销售策划及团队组建、开业后运营与业态优化调整等均拥有丰富的实操经验。现兼国内多家房地产企业首席商业地产顾问, 欢迎与国内商业地产资深职业经理人或专家、学者交流探讨,共同为国内商业地产良性发展献谋献策! 电子邮箱:xiongjie26@163.com QQ:296809963、沟通手机:13602264618——

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商业地产运营实操宝典:租金催租、停电、清退如何操作?

现国内商业地产行业已进入运营阶段,“商业地产的成败看运营”这句在业内几乎是脍炙人口的话,可谓“金科玉律”,然而,却抵不过现实的残酷,所谓的“商业地产运营”对于国内商业地产行业仍然不过是水中花,镜中月般,虽然美好,却仍然够不着摸不到。纵观国外西方先进的商业不动产运营理念,无一例外均要依靠运营来实现物业增值与升值,然而,实际上,国内众多的商业地产项目的经营团队,大部分以前从事百货或传统行业,现业内现状是,其一,要么在套用百货业的经营思想在运营商业一地产;其二,要么套用住宅房地产的运营思想来运营商业地产。而对商业地产运营阶段所必备的专业知识、法律知识等均非常缺乏。商业地产是高度复合型的一门专业,其涵盖了商业、房地产、金融等行业,可不是一句空话,作为商业地产运营的决策者或职业经理人,不但需要懂商业地产基本运作规律,还必须熟悉国家关于商业经营的法律、法规,更需结合企业管理模式、经营流程等,以便实施利益最大化,防范风险,妥善解决问题。

纵观国内商业地产的经营模式,有出售、只租不售和租售并举三种方式。出售的模式优点是能够迅速的回笼资金。但由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点,直接销售困难重重。只租不售,由公司自己长期持有商业地产,对项目进行整体开发、整体规划、整体经营管理,通过将商铺对外出租,以收租作为赢利模式。于此就必须着重注重考虑周围商圈和商业氛围的现状及未来的成长性,招商时候对商户进行有条件选择,看重商户的自身实力和经营商品的品牌。租售并举,“部分持有,部分销售”,这一方式取决于公司的资金流通考虑。根据企业的情形,在考虑只租不售的模式下,公司与经营户签订铺位租赁合同,将铺位出租经营户,对租赁期限、租金及起算和支付时间、装修及租期满后的处分、物业管理、违约责任等进行约定。在租赁期限内,双方存在租赁法律关系,出现任何纠纷可以直接适用租赁合同。于是,考虑如下可能出现的法律问题。

1、选择承租户

公司在考虑出租时,不能仅以租金的角度选择承租客,而是应该对其行业、资质、背景及其履约能力进行考量,尽量选择一些“优质”大商家租客,以获得一个长期的有保证的租约,以保证给公司稳定、持续、健康的回报率。

知名商家一般在长期的商业经营运作中积累了很多的经验,具有优秀的营销理念、经营管理能力和团队精神及很强的吸引消费能力,消费群体的认同感与忠诚度比较高,市场竞争能力与持续健康经营的能力比较强,其良好发展,与市场发展也会起到促进作用。

2、承租户的合法经营责任

承租人在法律允许的范围内享有租赁物业上自主经营的权利,同时也自主承担相应的经营风险和法律责任。租赁合同须约定当承租人出现违法行为的时候,公司享有可以提前解约,收回铺位的权利。

3、铺位的装修改造

承租人通常都会对承租上铺进行不同程度的装修改造。为避免双方陷入争执的僵局,事先的约定是非常必要的于此,须约定:

一、必须事先得到公司的书面同意。

二、不能损害原主体结构,影响建筑安全。

三、装修工程的消防报批和验收责任由承租人负责。

四、合同期满或提前终止时,装修归公司所有。

4、转租问题

转租通常分为两种方式,一种方式是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为。第二种转租方式是房屋承租权转让,指在房屋租赁期限内,承租人将其在房屋租赁合同中的权利、义务一并转移给第三人,由第三人取代原承租人的地位,继续履行房屋租赁合同的行为。

对此,必须约定承租人未经公司书面同意擅自转租,则构成违约行为,解除租赁合同,收回铺位。

5、商业保险

自主经营后,公司要面对众多的独立商户,商户自身的实力参差不齐,同时,人流量聚集是商业经营时的一个突出特点。因此在租赁合同中约定商户应购买相应的财产保险。同时公司应考虑如下保险:

一,财产一切险。承保范围是保险单明细表中列明的保险财产因自然灾害或意外事故造成的直接物质损坏或灭失,包括指雷电、飓风、台风、龙卷风、风暴、暴雨、洪水、水灾、冻灾、冰雹、地崩、山崩、雪崩、火山爆发、地面下陷下沉及其他人力不可抗拒的破坏力强大的自然现象,以及火灾和爆炸;

二,第三者责任险,即由于意外事故造成第三者人身伤亡或财产的直接损毁,依法应由被保险人支付的赔偿金额。

6、对欠租商户采取“停水停电”措施的法律风险分析

在租赁合同中写明,在商户欠租的情况下公司享有对商户采取停水停电的权利,公司作为使用人与自来水公司和电力公司签订《用水协议》和《购电协议》,商户和自来水公司、电力公司并没有直接签约。在这种情况下,对于商户的欠租,公司是可以采取停水停电措施,属于自助措施。但是,需要注意的是,应事先书面通知商户,提前告知将采取的停水、停电措施,以减小风险。

7、承租户对商铺的优先购买权

合同法第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”此条规定即是对承租人优先购买权的法律保护。依照上述规定,承租人行使优先购买权,应当具备以下条件:

承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。如果租赁合同不成立、无效、被撤销或者因履行期届满而终止,则承租人不享有此项权利。

优先购买权只能在出租人决定出卖租赁房屋后享有,并且必须在接到出卖通知后三个月内行使,如双方无其他约定的话。

承租人必须是在同等条件下享有优先购买权。

所谓同等条件,主要是指价格以及价款的给付时间、给付方式等。第三人的出价条件优于承租人时,承租人没有优先购买权。如果出卖租赁房屋而不通知承租人,或者在通知的有效期内不征求承租人的意见即出卖房屋,或者当承租人与第三人的出价同等时不把租赁房屋卖给承租人,都是侵犯承租人优先购买权的违法行为。

8、设定抵押

《物权法》第一百九十条对这个问题做了明确规定:“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”即物业的租赁关系与抵押关系允许同时存在,但成立时间在先的权利效力大于成立时间在后的权利。

9、承租户违约,对其强行收回铺位等措施的法律分析

承租户违约,在满足合同解除条件的情况下,如出现承租户拒绝腾退房屋和不偿还欠款的情形,可采取强制收回铺位的措施,考虑到承租户仍然享有对其物品财产的所有权,不能以欠租为由而随意侵犯承租户财产的所有权,建议应采取委托稳妥措施。

首先,邮寄解除租赁合同通知书,写明承租户自动腾退房屋的期限,如超过期限则将强行收回铺位。

其次,如超过该期限仍未搬离:

1、邀请公证人员至现场,对清理铺位的整个过程进行公证;

2、聘请第三方,最佳伟律师作为见证,并对承租户的遗留物品进行认真清点造册,全程录像,留作证据;

3、将遗留物品妥善保管,并书面通知留存物品的地点和清单。


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