|
|
| |
|
| |
| 商业地产招商：方法远比资源更重要！
商业地产大型购物中心（MALL）集购物、娱乐、餐饮、休闲、文化、商务、会展等各种功能于一身，集百货店、仓储式商店、超市大卖场、专业店、知名品牌专卖店等各种业态、业种，而招商作为最直接实现商业地产经营的首要环节，其招商质量好坏关乎项目的成败。商业地产招商难的主要原因在于：其一，营运商较低的知名度和缺乏运营经验，使招商难度提高。其二，项目建设周期较长，主力店群对项目业态变化趋势把握不住，不容易与开发商结成合作联盟。其三，装修进度影响中小店群的入驻。其四，功能分区的招商进度影响了各类店的进驻决策，按照合理的功能分区计划，顺利入驻相应的商店或服务机构可使各类店的经营互动起来，对于项目和各店经营大大帮助，而一旦某一类商店或服务机构招不进来，则整个项目服务功能可能不尽理想，特别是能够吸引人气的各类主力店或同类店中知名店（特色店）没法进来时，便影响了整体的招商进度。
商业地产的专职招商，与传统的零售业超市、百货业的招商迥然不同，除了要精通与深谙零售、餐饮、娱乐、休闲等各业态业种、品牌结构、合作方式与一般商务合作条件，还必须懂得各业态、业种的承租能力、消费群体、消费特点，尤其是对国际国内著名品牌商家的物业技术条件娴熟于胸，如商铺的开间与进深比、荷载、电量负荷、层高、给排水/排油/排烟/排污及管径大小等都有各自具体要求，因此，商业地产的专业招商经理必须要清楚各业态按功能分区的工程技术上的配套设施需求，以便在项目开始规划设计时与设计院进行技术对接等。。。。。。
因此，近二年来专业的商业地产招商经理，对于时下井喷的国内商业地产行业来说市场供不应求，商业地产招商经理成了名副其实的香饽饽。在国内一般高级招商经理在业内年薪逾百万早已司空见惯，不足为奇。然而，令人奇怪的是国内商业地产行业由于畸形发展，专业的招商经理人素质参差不齐、鱼龙混杂，而国内许多首次开发商业地产的发展商又缺乏相‘千里马’的眼力，只能一昧的要求招商经理具备丰富的招商资源，持有这种观点的企业还是比较多的，因为他们认为，招商经理如果具备丰富的招商资源，他们就可以很轻松地将客户直接招过来，而无需大费周折地通过各种招商渠道或招商会去寻找潜在的客户。然而，笔者发现在实践中，许多商业地产开发商虽然怀揣着这种美好的理想，到最后却还是难以获得成功，唯有频频更换招商经理，而别无他法。
其失败的主要原因是：首先，商业地产企业打的如意算盘，想真正招聘到大量拥有与该项目定位吻合并具备丰富资源的招商经理实非易事；其二，侥幸能招聘到的招商经理拥有的招商资源客户不一定适用该项目的业态和品牌落位；其三，许多业态的品牌商家一般都有地域限制，一个招商人员拥有的区域品牌商不一定能到异地拓展新店；其四，无论招商经理是否与各业态的品牌招商资源熟悉，品牌商家拓展新店，其首要目标均是从投资中获利，如果该项目本身不合适或因合作条件苛刻等原因不符合该品牌的生存和发展，品牌商家不会因为与招商经理有交情，而甘冒投资失败的风险进驻新店等。。。。。。
因此，笔者认为，掌握正确的招商的方法远比单一追求拥有资源的招商经理更加值得商业地产企业重视！
比如一个招商经理通过自身努力对项目本地区商业状况和项目的情况了如指掌，如项目的业态组合、业种规划、市场定位、品牌规划以及其它物业条件等情况，招商人员必须非常了解，才能更好地服务招商，以增强商户进驻的信心。只有掌握正确招商方法的招商经理才会懂得制造商机，善于挖掘本项目潜在商机，努力创造条件，让商户满意，并从利益、市场环境等各方面加以考虑，学会并善于让当前的小利换取企业长远的大利。而对商户而言，追求利润最大化也应在可能的前提下进行，如果招商经理能掌握正确招商方法，便会懂得让品牌商家牺牲眼前利益损失以换来长远利益的获取。作为商业地产企业自已打造的专业招商团队不会为了获取更多的招商佣金而牺牲项目的长远利益！
综上所述，在商业地产招商这个系统工程内，人或团队才是最重要的，我们一个专业的商业地产运营企业若要持续保持招商业绩的高效，从长远发展来看，应该建立自已组建一支精明强干的、稳定的招商队伍。因为，据笔者经验，商业地产的招商工作实际上是一个艰难，甚至会有点漫长的艰难谈判过程，是一项双边活动，也是一项双赢的谈判过程，在这个过程中，商业地产因有自已稳定的、专业的招商队伍，才会在这个过程中及时地将商家最关心的投资安全性、投资回报收益预期等，主动帮助商户分析，并适时站在品牌商家的立场换位思考。因此，从招商实际工作来讲，招商经理并非有了丰富的招商资源，而忽视对项目本身的研究与熟悉，必须要清楚的认识到项目自身的优劣特点并懂得如何向客户正确释疑，才是招商成功的前提。招商工作也并非以‘忽悠’来骗取商家进驻，而是要讲诚信、真诚相待，取得商家的信任，最终才能促成互利合作。
熊杰于2012/04/04晚 |
|
| 对于大型商业地产购物中心来说，垂直交通和平面交通组成了内部空间的重要交通节点，而业态规划的合理性又起着引导人流的关键作用。一个成功的大型商业地产项目，与其规划合理的内部交通动线设计是密不可分的。除了应充分考虑了人的生活习惯和人流交通组织外，还应力求达到使用上的无障碍和灵活性，使商场内的平面交通更具识别性和通畅性，实现各种功能相互间的互动，因此,合理内部交通动线布局，在很大程度上奠定了大型购物中心吸引其人流的先决条件。 良好的店面昭示也会直接会影响到商铺的出租率及租金水平，严重的方面由于动线设计不科学或错误，除影响项目的合理回报与收益，还会导致项目整体失败。也鉴于国内迄今为止也没有比较权威与系统关于大型商业地产项目动线设计与规划方面的书籍参考与学习，因此，笔者近几年来只要有空都会静下来悉心研究各地成功的商业地产案例，期望从中梳理出一些实用价值较高的原则、方法。如何通过合理\科学的立体与平面动线设计，并严格遵循商业地产“通达性、昭示性、方向感三项基本原则，使经过店面的客流量最大化（即销售额与客流量成正比）。比如商业地产的垂直交通体系的规划，依笔者经验一般会考虑在购物中心两侧边缘不影响店面昭示的位置设置垂直电梯；或距购物中心出入口有一定距离但易于找到的地方设置观光梯；在购物中心内我们应尽量避免剪刀式扶手梯去设计强制人流动线（不仅过时且未体现人文关怀），笔者比较提倡设计Z字型扶手电梯方便顾客快捷上下等......
笔者认为，商业地产项目应首选为环形主动线，尽可能让顾客在不走重复路的前提下一次性逛完所有商店，同时利用中庭节点的变化增加店铺的昭示性，或利用空间大小增加行人的方向感。
一个商业地产项目的动线设计是否科学合理，对于国内时下的商业地产来说，几乎全凭某些顾问公司或商业地产职业经理人的个人从业经验积累，我们如何评判其优劣？能否量化？我想也许很多业者会诸如此类的疑惑在此，笔者借用业内一个简单的动线设计理论，却动线的回环度，通达回环度=一次性最长回路／平面总动线长度×100%。平面动线总长度：经过所有店面的路线总长度；最长回路是指沿中心线不重复行走的最大距离；回环度的理想值为100%。
如上图：红线为主动线；蓝线为次动线
回环度 =红线／红线+蓝线x100%
320/320+200x100%=0.62
案例分析与点评：
上图设计人流动线未能构成回路，纵向有三条通道，从左到右，易形成阴阳街；顾客若想光顾每个通道的商铺，就必须走重复路，因此，违背顾客逛街的习惯。
修改后的动线方案图一：
对于两个入口都形成了回路，明显提高了整体商铺的价值！
修改后方案图二：
鉴于项目东面商铺临街，价值较大，因此，亦可考虑增加进深，扩大面积后依然好用好卖。
修改图二将北面中庭后移，意在让左边通道成为主动线，增加该通道商铺的价值；右面临街商铺进深也可减小，以提高售价。
而临街节点铺可考虑品牌餐饮，并做相应设计；从未来发展的角度
考虑，应在内部设餐饮区。南面内铺适当加大，使主动线成为一条环道，回环度近100%。
一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。所以合理的内部交通路线设计，可以在空间、时间上最大化地挽留人流量。因此，我们应从垂直交通和平面交通两个方向分析。垂直交通将促使人流从低楼层向高楼层运动，而平面交通则能使消费者沿着商家事先设计好的交通流线进行消费。好的内部交通设计能使不是处于“金角银边”的商铺，也能得到充足的客流并依靠科学的内部交通设计，获取足够的人流量，起到“事半功倍”的效果。
于 2012/03125 |
|
| 商业地产运营失败典型案例启示（二）
失败乃成功之母！有时失败与挫折也并非坏事，只是对于商业地产的巨额投资开发来说，失败的代价太大，大得难以承受，引用小品大师赵本山的话，就是咱们经不住几下折腾就没了。因此，笔者认为，北京美罗城作为时下国内商业地产热潮中的一个典型运营失败个案，对于该项目的失败各种原因及其各个环节进行认真梳理、总结分析，为我们现仍处于‘摇篮期’的国内商业地产行业探索出一些有益的经验或教训。。。…… |
|
|
自2010年房地产行业推行限购政策后，国内地产大鳄如万科、保利、华润、富力等诸多品牌开发商纷纷抢滩商业地产，然而，商业地产超速发展在商业项目的开发模式上追求短期利益、追求大体量，没有深入地研究业态、功能、辐射半径、招商、运营等难点，国内绝大多数开发商由于融资瓶颈，寄希望于“短、平、快”的开发模式来发展商业地产，整体运作上又是重销售、轻招商，重房地产开发思维，轻商业地产长期回报理念等叠加效应造成，商业地产在后期运营方面存在着巨大的风险！如专业运营人才储备不足、经营选址、规划设计、融资渠道、产品与管理模式等都存在制约因素，更为严竣的是各地商业地产均将直面同质化的竞争问题，业态组合与进驻品牌大多数雷同！另一方面却异常缺乏创新业态及与之匹配的多元化的业态功能！
也许广东的商业地产同仁，对广州天河商圈不会陌生吧，与天河城正佳广场相邻的万菱汇（原京光广场），占地面积2.15万平方米，商业面积58000平米，地下一层，地上三至四层，于2010年11月正式开业，万菱汇定位为综合性购物中心，地处逾百万消费客流的天河商圈，东临体育东路，北靠天河路，南临天河北路，并拥有BRT公交系统和地铁优势，消费群潜力可谓巨大。万菱汇开业至今仅一年，便面临被商家集体背弃的尴尬境地，万菱汇地下负一层的近60间商铺中，关门撤场的商铺近20家；第二层百丝、Messieurs、淑女屋、OZZO等品牌商铺，也已相继在3个月内陆续撤场。因此，笔者认为，对于我们国内的商业地产项目的难点或许不在于前期的开发，而主要在于后期能否持续成功的运营！2011年商业地产已经跨进运营的时代，未来如何持续调整与优化，甚至盘活由于前期定位与规划设计、经营模式不当而导致濒临失败的商业地产项目，避免销售成功但经营失败的结果，重新界定项目的赢利模式，毫无疑问将显得至关重要、也迫在眉捷！
或许有朋友会说广州的万菱汇是从烂尾达14年的京光广场上改建过来，先天不足！其4层框架基础早已建好，所以才导致了万菱汇今天的运营困境，而不足以说明的话。那么，无独有偶今年4月，苦撑四年多的北京美罗城购物中心悄然挂牌转让，却给国内处于高速发展的商业地产的开发商们敲响警钟！至2011以来，商业地产大举进军二三线城市，这种快速复制已导致项目的千篇一律，比如都是清一色大卖场、百货店、影院等，暗藏后期巨大的运营风险！ 对于国内商业地产的开发商或运营者来说，美罗城可以作为一个鲜活的MBA案例。需特别指出的是美罗城曾被国内商业地产大鳄万达集团商业规划研究院作为反面教材来考察，美罗城从开业后正如国内诸多集中性商业一样，试图不断地优化调整并繁变换购物中心的业态规划，让美罗城在高端百货、外贸大集、社区配套三种不同的商业间飘浮不定，也使得消费者对其定位越来越混乱，终究无自身特色的美罗城，在燕莎奥特莱斯、大成国际、CBD商圈的夹击下濒临失败……
因此，笔者也期望通过搜集以上典型的失败商业地产项目的分析与经验总结，能够对当下热火朝天一哄而上的商业地产开发与后期运营，得到一些有益的启示。
【美罗城项目简介】北京大郊亭美罗城曾号称“CBD东都”、“京城商业的一匹黑马”！美罗城东四环800米商业带龙头，总建筑面积 15万平方米，其中商业面积地上五层达11万平方米，停车位约1000个，美罗城位于东四环内，新兴的城市中心区泛CBD，地理位置优越，区域中高档住宅环绕紧邻东四环，北接大成国际，南邻燕莎奥特莱斯，西望CBD商圈，周边汇集珠江帝景、风度柏林、万科蓝山、世纪东方嘉园等众多高端社区，紧邻京沈、京通、京津塘高速，并且身处京城东部泛CBD地区，周边分布着多个高端社区，区位优势优越，其得天独厚的地理位置以及成熟的社区环境，（项目发展商：北京华茂置业有限公司 投资方：中国工艺美术（集团）公司与新加坡美罗控股有限公司 室内设计：美国RTKL）（附图）
楼层
业态组合
地下一层
生活加油站
超市、快餐、咖啡店、面包店、 红酒屋、花店、修鞋店、邮局、书店、图片社、干洗店、旅行社、礼品店, 冰淇淋店、甜品店…....
一层
时尚大都会
百货、服装服饰、珠宝、手表、 流行饰品、 汽车展示、 银行/ATM、 咖啡厅、快餐、 小型餐饮……
二层
年轻无极限
时尚流行服装服饰、 年轻时尚品牌、鞋、包、咖啡厅……
三层
家庭新概念
体育用品、户外装备、家居、电器、书店、唱片店、咖啡厅……
四层
美丽超体验
健康中心、美容中心、语言中心、儿童教育中心、儿童服装、儿童玩具、园艺店
宠物店、手机店、餐厅、咖啡厅……
五层
美食娱乐城
健身中心、 卡拉OK、高档餐饮、风味小吃……
导致商业地产项目失败的原因非常多，如果我们能将某些典型商业地产项目失败的原因做一个总结归纳，主要有项目定位错误、项目运营管理模式不清、项目盈利模式不清、项目规划设计不合理等如城市规划改变、交通不便、竞争对手进入等等；内部原因则是指由于项目自身因素而导致的失败，如定位错误、管理模式不清、项目规划设计错误、功能分区错误、销售与经营模式不匹配等等。北京美罗城主力店分别为沃尔玛、百盛、国美，看似具备一切成功因素，但为什么历经4年多的运营，持截至2011年美罗城购物中心的出租率仅为七成左右，北京美罗城黯然退场，原因众说纷纭，定位失准说、区位选择说、运营管理说、管控结构说等等，不一而足。那么，从美罗城的失败主要归结于哪些方面呢？
---------第一节完-------
于2011年12月20日 |
|
|
业内盛传万达内部一直在着手研究并计划开发的第四代产品由来已久，但从来都是只闻锣鼓声，未见主角闪亮登场，不过，虽在襁褓之中包裹着，却让业内人士翘首相望已久。而万达第三代产品城市综合体，自诞生之日起，虽亦曾让万达出尽了风头，让万达成为国内名副其实商业巨擎与业内朝拜学习的标杆，然而，第三代产品由于主力店的业态配比不尽如人意，如主力店面积占比过高，非零售类业态占比不足、租金坪效较低......也让万达备受诟病与批评。另一方面，万达广场由于近年来已被众多商业地产企业研究学习，后面跟随者、模仿者、竟争者众多，当日历翻到了2010年前后，给笔者的感觉是，咱们国内的商业地产综合体项目正大干快上、一哄而上，在这样的背景下，更遑论万达一贯的企业快速发展战略与愈来愈多的跟随者、竟争者，内外的压力也使得万达未来必须要尽快向第四代产品“万达城”转变，对于外界一直猜测与期待的第四代产品的神秘面纱何时才能完全揭开呢？
记得笔者曾经有一篇博文关于万达武汉‘楚河汉街’的评论，其实，这个就是万达的第四代作品的开山之作！从万达掌门人王健林先生曾一度频繁往返于楚河汉街，便可发现万达对该项目的重视程度非同寻常，楚河汉街不仅是万达的产品升级的开山之作，而且承载着万达企业翼成为世界上最大的不动产商的理想！那么，万达第四代产品的业态模式及规模体量的标准究竟如何？万达第四代产品-----万达内部现称之为“万达城”究竟与第三代产品城市综合体的业态组合与规划体量等具体有何不同呢？下面还是由笔者为各位有兴趣一探究竟的朋友们揭开神秘面纱吧。
万达第四代产品的核心模块标准：
万达城=15万平米左右的单体万达购物中心+10万平米的创意休闲街区+10万平米体验型娱乐中心(大剧院+会展中心+2个电影院+大型单体娱乐项目+影视主题公园）+10万平米1000间以上客房的酒店集群（2家星级酒店和3家以上经济型酒店）+20万平米以上写字楼。即完成单一商业购物中心向大型商业文化购物公园的转变。武汉中央文化区未来3年将对此方式进行初步尝试。并从13年起向其他一、二线城市复制（单一的三线城市仍发展万达广场）。。。
上述产品方式显然比现有的第三代产品城市综合体更具有不可复制性，尤其是万达赋予项目更多的文化内涵与旅游、观光结合起来，况且，现在正值我国在国力、在经济逐渐发展起来后，我国五千年的中华文化软实力还非常滞后，而我国文化大繁荣大发展、大力发展旅游观光产业改变经济增长方式提振内需等均是一脉相承的，笔者研判，这又何尝不是万达用心研究国家的政策与各地方政府的宏观政治、经济、文化等方面取得的丰硕成果！因此，万达的第四代产品将比其第三代产品更受到国家政策及各地方政府欢迎与支持！可谓前无古人后无来者！同时对地方政府提升第三产业，转变经济增长方式等的吸引力无疑将更大！令万达利用其产品对城市发展的向心力更强！这是毫无疑问的。但透过第四产品的本质，我们会发现万达的开发者们相信在当初也是放眼全世界，将全球优秀的商业地产开发模式全部进行过认真研究与比对参考的，第四代产品的模式也有参照‘迪士尼模式’发展1平方公里以上巨无霸型商业消费王国的影子，按此产品模式万达单一个体投资将逾200亿以上，提供2万个以上的就业机会，成为一线、二线城市提升竞争力的城市名片！这样的投资规模与开发周期、如此巨额投资金额足以将99%的竟争者抛诸脑后！
对万达第四代产品的思考与建议：
当然，笔者窃以为万达的第四代产品也并非完美无暇，比如万达的第四代产品缺乏顺应 “健康、保健、养生、医疗”的功能业态，万达在开发第四代产品时，可否按城市的不同对应的具体产品也应有所区别？正如其第三代产品万达广场依据不同的城市或区位等再分A、B、C三种不同类型与定位的产品。现在随着我国人口的老龄化加剧，作为国内城市来说这个市场非常庞大，现在人们越来越讲究养生、保健，而我们的商业地产开发如何将健康、养生的理念，还特别应将对中、老年人护理的理念在综合体的业态功能中进行规划与组合。比如现代都市人越来越喜欢出游、甚至自驾游等，如果万达的第四代产品在具备文化、旅游观光、渡假休闲的功能中，再增加对中老年人的养生、保健的人文关怀体验，这样一家人出游时，让自已的父母（尤其是随着80、90后逐渐成为市场消费主力后，将有二对父母四位老人这样的家庭组合特征，我们作为商业地产的经营者也是必须要考虑进去的），也可一起共享天伦，在体现国人传统聊表孝心的同时，让老人们体验到保健、养生的护理服务，其乐融融，这才是一站式的服务与消费！因此，笔者认为，不仅仅是万达的第四代产品，其它从事商业地产开发的决策者也应思考，将养生、保健护理的老年人产业和综合体有机结合起来，只有将商业地产开发项目真正为市场所需，笔者需特别指出的是，我们现各地一哄而上的商业地产项目就像“摊大饼”一样，大多一个样！而我们应该学会做“馅饼”而不是大饼！大饼每一个都一样，再好吃也会有审美疲劳，更遑论同质化！而“馅饼”里面的“馅”各不相同大有文章可做！
万达未来五年的战略与整合规划:
万达商业地产集团向万达商业管理集团的转变：纵向整合商管+百货+院线+酒店等面对消费者的终端链条成立万达商业集团。商管、度假区管理和百货合并，院线与大剧院合并，KTV与其他终端娱乐业态合并。即构成商业管理总部、院线总部、娱乐业总部。利于对集团分散投资到各体系的资金进行统筹调度，并利于整合终端消费者来驾驭上游供应商。这种方式比百货和院线单独向上游走来所得利益要大。保守估计5年后100座万达广场+5座万达城每天日客流达1500万人，周客流1亿人，基本覆盖中国一线、二线、三线城市大部分具有高消费力的人口。
与之相应的万达区域总部也将全体系合并：万达现有1000亿资产，按现有速度3年后将扩充至2000亿资产，成为中国最大的民营企业集团。现有商管、百货、院线均已成立区域公司，开发公司、KTV和酒店也已形成较大的连锁规模。应跨系统在全国规划成立4-6个大区，将决策与管理重心下移，就近属地化管理。
2011年12月2日
|
|
随着各地商业地产开发持续增多，优质的城市商业用地土地资源日益稀缺，笔者发现如今绝大多数的大型商业地产项目地上部分的楼层数量有着逐年上升的趋势，在地价、商业物业本身升值潜力有着较大的增长空间如宁波新区万达广场的商业地产项目面积27万平米，远招过现覆盖的市场容量，究其原因主要是项目位于城市新区，商业物业持有后升值潜力巨大。因此，如今，国内商业地产发展商持有的商业地产项目面积越多，在内地许多城市随着地价、人均收入的持续增加，无疑其商业物业的升值的收益越大。因此，笔者预测未来商业地产项目运营的楼层将逐渐达到7-10层或以上，楼层越高对经营团队的各项专业要求越高，因此，未来商业地产项目如何运营好高楼层或项层的商业将关系到整个商业地产的经营成败。
然后现实层面却是大多数商业地产项目都有一个通病，虽然，前期规划设计方面出色有双首层，并且对双首层或低楼层的业态业种\品牌组合倾注了较多的研究与关注，而往往是高楼层或顶层，客流递减得越历害，从而，拉低整个商业地产项目单位平均租金收益。而业内包括自零售业界开始就逐渐形成了一个定性思维，高楼层的租金坪效很低，主要要靠低楼层与首层或双首层来贡献租金收益。换而言之，笔者认为，衡量商业地产项目的前期策划、楼层功能定位到招商、品牌落位等工作是否成功的关键----就是评估其高楼层的招商业态、业种、品牌组合，以及物业的使用功能是否匹配，其高楼层的租金坪效如何，假如一个商业地产项目其高楼层的客流与租金坪效远高于同类项目，从而形成喷淋式消费，那么,其整体的租金的坪效现在或在未来极有可能同样优于同类项目，反之，单凭一个商业地产项目其低楼层或首层的平均租金高于某一项目，则很难判断其整体租金坪效或收益会优于同类项目。
基于以上原因，笔者得出一个结论，其实也是从事商业地产业内同仁们的未来面临的一项艰巨任务，商业地产的招商运营：输赢就在高楼层！因为对于一个地上十层的商业地产项目来说，其低楼层的面积是远少于高楼层的面积的。
高楼层的招商与运营一直困惑着零售商业业界多年，如今这个问题又摆在商业地产的业界面前，其实，这是一道从事商业经营的业者们无法绕过的一道坎！也是商业地产项目招商的一大瓶颈！其实成败跟楼层没有直接的关系，关键在于商业地项目的楼层功能定位、提供的商品类型、业种的组合与搭配等，高楼层的招商成败并非如我们的惯性思维认为，高楼层的客流与租金坪效就一定会低！因此，不加重视高楼层的业态与业种、楼层功能的规划，从而影响到整个商业地产项目的喷淋效应无法凸显，进而影响到低楼层客流量回流。
那么，如何才能提升商业地产项目高楼层或顶层的客流，从而达到最终租金坪效收益最高呢，笔者想就此作一些探讨，供大家参考，权当抛砖引玉。
方法一：高楼层的楼层主题功能应呈互补效应
高楼层或顶层与其他楼层的主题功能一定要有明确的目标消费客群，高楼层规划的业种组合或服务、功能，必须要鲜明以示区别，要达成此目标，除了在规划设计方面通过跨层扶梯、垂直直达电梯等，必须对所辐射的主次商圈进行详细的市场机会分析，真正做到楼层的功能与低楼层完全错位，方能更好地引导消费者的“循环消费”。比如顾客在低楼层1楼或2楼就能买到，那以上楼层再提供同类的商品，就会产生类同效应，影响消费者的循环消费。例如在台湾、韩国、日本，最高的百货公司可以开到12楼，这在国内对于大多数商业项目来说是难以想象的。
方法二： 内部竞争差异化
其实无论是单体的商业地产项目抑或是组合的集中性大型商业地产项目，其本身就可看作是一个小商圈，其本身也同样存在内部竞争，那么在这个小商圈里面能否生存的唯一要素就是要与别的商家或其它楼层的业种具备更加优势的竟争力。比如选择一些竞争比较弱的区域开店，就是为了避开这个商圈的竞争，从而脱颖而出。例如无锡八佰伴的A楼做得很好，而B楼怎么都做不起来，直到宏图三胞进驻，B楼才红火起来。其实这跟做顶层一样，有的客人到了5楼之后不愿意上6楼，有的到了4楼不愿意上5楼，就是同一个道理。
招式三：高楼层的业种或商品宜专或深
高楼层或顶层的业态、业种的组合与布局，其关键在于怎么样去满足一个新的新市场需求点。低楼层的高与低，只有真正赋予楼层专业化的东西，而且这种专业化跟整个商场的零售业态是配套的，有足够的效应、足够的特色，就一定会有很好的整体收益。顶层业态业种的组合原则应尽可能提供给特定的目标消费群其他生活需要的，而这个作为整个商业地产项目的配套，它又是十分专业化的，它自身不但能独立生存，而且还能给其他楼层带来循环客流，因此，我们在现实中往往会发现有的楼层，甚至6楼比5楼效益要好的原因，其实不是楼层高而是业态与业种与楼层功能规划等经营因素造成的。
方法四：要像重视首层般的将各种品牌资源倾斜
零售品牌资源一般对低楼层或首层有着特殊的嗜好，然而，作为一个有着完备的科学规划与楼层功能定位的大型商业地产项目，当然不能任由某些零售品牌资源的所谓拓展标准，或单纯依据承租条件优厚与否等原因，从而将大量的优质资源放置规划于低楼层或首层，从而造成高楼的品牌优质资源缺失，而影响整体商业循环效应。国内或国际零售知名品牌店一般都有自己经营特色与独特的模式，正是由于它的统一的模式也影响着消费者的购买行为。。。。。。
于2011年11月27日晚 |
|
| 商业地产实战之SHOPPING MALL的业态规划
国内商业地产的第一个黄金十年内，笔者看到如今大大小小的房地产商们如同赶集般掀起了一股大干快上的热潮，如果再仔细看看各城市各地的商业地产项目的业态规划及其组合，笔者发现一个挺严重的严重的问题！那就是几乎所有的城市综合体项目或大型SHOPPING MALL的定位及其业态组合，定位都是中高档，楼层规划的业态组合鲜有亮点，如负一楼生活大卖场、一二三楼百货店、四楼以上为多厅影院与餐饮娱乐。而且，很多项目开发商都一味贪大求全，将商业地产当作“盖房子”的惯性思维，自认为我盖得真越多，自然出租的物业就多，收益自然高。殊不知商业地产项目要结合项目的定位与区位等要素，并非每一个项目都适合是全业态、全客层，丰富的业种、业态组合虽是购物中心项目发展所必需的，但这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。
笔者研判数年后，如些大批量的商业投入市场后，定位雷同、客源雷同、品牌结构与业态组合大同小异，商业地产的运营的“冬天”是否会提前到来？
大型商业地产项目在完成项目的前期综合调研分析与定位后，接下来的一个重要的工作，甚至关乎项目成败的重要工作，便是业态规划，一个科学合理的商业业态规划除了能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度；同时也能在项目的营运过程中为商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的商业价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基，因此，笔者，认为，国内商业地产面临同质化、业态趋同的背景下，探讨科学的业态规划与组合有着十分重要的现实意义。
l 业态规划首先应考虑的宏观因素：城市的经济发展水平
项目所在城市的经济发展水平基本决定了这个城市人口消费能力的高低，一个城市的经济发展水平、GDP、零售消费总额等也是业态规划与创新的基础。然而，笔者在实际工作中发现许多开发商不重视对此项的研究与分析，一般就全权委托顾问收集数据与分析，而自已却鲜有作深入的分析与研判顾问公司是否够深入或详细？因为，这直接与业态规划准确的定位紧密相关，由于，对上述工作的不重视，结果就造成现在许多商业地产项目盲目跟风，频繁变换业态规划，把握不住市场定位。
因此，一个成功的商业地产项目必须与当地城市的发展水平相匹配，贴近当地的消费习惯和消费能力，并主动顺应城市发展的需要，主动为城市经济社会发展服务，只有这样，才不会与城市的发展脱节。未来，由于大型商业地产项目过度集中开发，笔者研判，在未来面临白热化竞争的环境下，开发的项目如不能满足当地消费群体的需求，自然会被广大的消费者所抛弃！并转而到能够满足与提供其需要的商品、价格与服务的商业项目。虽然，一个超大型的HOPPING MALL可以在一定的程度上改变当地的消费习惯，在进行业态规划时，在参考当地的消费水平的情况下，可保持适度超前的规划，但要注意的是不能和当地的消费水平偏离太远，否则就会出现“曲高和寡”的局面，导致项目的经营失败。因此，笔者奉劝国内的开发商初涉者，切勿贪大求全，脱离当地实际，人为导致项目养商期无限延长。。。
其次，业态规划应考虑计划进驻的商家能否‘落地’
一个商业地产项目通常在做完前期市场调研报告后，依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业发展的情况针对各业态的经营面积作出预估。同时可以借鉴国内外的一些大型的商业成功的规划经验，如国内业界常用的各业态规划黄金比例，即一个购物中心中三大主业态购物、餐饮、娱乐的面积比为52：18：30，预估所需经营面积时应把经营的类别和商店种类的面积分类列出，这样有利于从整体上对招商面积进行控制。
笔者想强调的是，一个商业地产项目业态规划最终能否地成功地按其功能定位等实现业态规划与组合，在很大程度上又取决商家资源，因为，最终进驻的商家资源决定了该项目租户组合，进而影响商品组合的宽与窄，从而影响顾客选择是否光顾。因此，在进行业态规划时，我们有必要应对项目所在地的商业资源情况进行市场调研与摸底，根据市场调研的结果，进行分类汇总，计并算出各分类项目的比例。一般来说，商家资源可以分为购物、餐饮及娱乐、其它服务配套四大类。目的在于分析当地的商业发展情况，把握项目当地商业发展的情况，为商业经营规划提供依据。
预估面积之后，还应根据项目当地的情况进行市场需求的核实。核实市场需求的目的在于核实所有规划面积/店铺的需求是否存在。没有需求就没有市场，如果当地的需要不存在或者说市场的需求不充足，就应及时进行相关的调整。如果整个的业态规划与项目当地市场的需求相差太远，很显然将对后期的招商无法实现，最终对项目投入运营产生重大影响。
未完待续。。。。
于2011年10月 |
|
|
购物中心：餐饮为王时代
近年来，当传统商业单一的购物功能已远远不能满足现代人的消费需求时，人们开始追求功能更丰富、业态更齐全的购物场所。当激烈的商业竞争中越来越注重以一站式、多元化的服务制胜时，国内各大大购物中心几乎无一例外地将目光锁定在能增加客流、提升人气的餐饮服务上，餐饮一直以来在零售业界或传统的商业业态中并不受青睐，一直处于配套的从属地位，然而，笔者研究发现如今“餐饮业”业已成为各大型商业地产项目或国内商业中名副其实的新宠！以国内一线城市广州为例，各大型商业项目的餐饮业态的占比及动态如下：
正佳广场计划明年春节后在7楼新增4000平米的餐饮面积，正佳此次调整和升级的目标是打造“家庭时尚购物中心”，将扩大饮食功能在一站式消费模式中的比重。随着商业市场品牌差异度越来越小，商场引入餐饮业态，让消费者在逛街购物的同时，也能在商场享受休闲时光，令商场更具吸引力。 目前餐饮业在正佳的业态分配中占15%的比例，新增4000平米餐饮面积后，餐饮比例将达到18%，更符合国际商业布局的黄金比例安排。新增餐饮店的布局将主要分配在正佳广场的中庭和广角处。 品牌的选择上将注意跟原有品牌保持错位和入驻品牌自身的生存能力两大因素。”由于考虑到目前的粤菜餐饮数量不足，正佳美食城初步设想引入更多的粤菜品牌，并以承接大型酒宴为主。
作为广州唯一能够拿出大面积做餐饮业的购物商场，在新增4000平米的餐饮面积后，正佳广场的餐厅数量(包括M城和小食街)将达到78家。餐饮品牌远超过广州任何一家商场，甚至多于北京大悦城。知名的香港太兴餐厅、一茶一坐、江南味道、汉堡王等都是广州首家，深受广州市民追捧。还有正宗口味的港式餐厅、地道的台湾美食、被公认烹调一丝不苟的国际美食日本料理等。正佳广场将增加4000平米的餐饮面积外，目前已有50家餐饮商铺的东方宝泰购物广场也将于下半年适当对餐饮比重进行调整，逐步加大餐饮商铺比例，引入具自身特色的大型围餐商户，补充商场相应的品类缺失。白云万达广场虽然不会扩张室内餐饮经营面积，但可能面临调整品牌，将更好的品牌引进广场内，适当将白云金街扩充为餐饮区，使广州万达餐饮形成白云区特色。万菱汇则表示将积极引入国际品牌，打造美食国际商厦。中华广场也有意根据市场需求增加餐饮面积。
东方宝泰购物广场 位于天河北商圈的，是广州首个“非M A LL”国际时尚休闲特色购物中心，除聚集众多时尚服饰品牌外，更汇集各种中外美食名店达50家，以引入商务快餐式、休闲小资式为主，符合商场发展天河北白领精英目标消费群的连锁品牌餐饮。如千味涮、斯登堡、表哥茶餐厅、大渔铁板烧、必胜客、六六寿司、士多啤梨、胡椒厨房、禾绿寿司、味千拉面、友人馆、72街、康师傅私房牛肉面等等。东方宝泰将于下半年适当对餐饮比重进行调整，逐步加大餐饮商铺比例，引入具自身特色的大型围餐商户，补充商场相应的品类缺失。东方宝泰负责人认为，零售商业与餐饮业态合理和多变的组合，能给消费者带来多元化的享受服务，同时丰富商场的品类业态和消费气氛。
广州白云万达广场3楼餐饮区集聚国内外特色餐饮品牌22家，以国内知名连锁品牌为主，如江山享味和泰道。餐饮经营面积9935.45平方米，占商场经营类50%的比例。餐饮区靠近电影区附近的布局特色，让等候看电影的顾客可得到一个舒适的地方休息。据了解，白云万达广场增加室内餐饮业面的可能性不大，3楼餐饮区日后可能面临的只是品牌调整，将更好的品牌引进广场内。但难点在于，餐饮店铺合同期较长、店铺面积较大等因素增加了商场对品牌调整的难度。同时，白云万达广场会适当扩充白云金街的餐饮区，使广州万达餐饮形成白云区特色，带来更多潜在顾客。
万菱汇打造美食国际商厦 万菱汇现有18家餐饮店，餐饮业在商业布局中所占比例超过30%。餐饮店主要分布4个楼层，B1层餐饮品牌较为集中，多数以甜品和快餐为主，包括长坂寿司、仙踪林、大快活、大禾寿司、满记甜品、草莓家、表叔茶餐厅、德厨八馆面、yogi apple、皇悦饼店、果力奇、许留山。1层和3层聚集档次较高的咖啡厅，4层则是上井高级日本料理、酷锅、凯悦酒家。鉴于白领、外籍人士较为集中，目前万菱汇引进众多餐饮品牌中多数是中西特色餐饮。据悉，为使商场餐饮类型更为丰富，不断迎合高端人群的就餐需要，万菱汇将会积极引入国际品牌，打造美食国际商厦。万菱汇准备充分利用餐饮吸引客流的特点，把多业态的购物环境融合一起，创造出具有国际特色的购物环境。
中华广场择机扩大餐饮业比例 中华广场的餐饮区主要分布在6楼和7楼，6楼主要以年轻时尚的特色餐饮为主，包括大椰丰饭、绿茵阁、大家乐、和民寿司、万岁龙虾主题餐厅、Q立方、香格里拉、牛亭烤肉、泰元素、上本涮涮锅等，占6楼的约一半面积。7楼的餐饮也大约占据该楼层一大半面积，众多开放式方位餐饮区汇聚许多无国界美食，你可以发现日式的友和寿司、印度的特色飞饼、云南的过桥米线、中式的真功夫等各式各样的美食聚集于此。中华广场接下来还会根据市场需求择机扩大餐饮业在商场中的比例，具体规划目前正在商讨制定中。
如今，国内无论是以超市业态为主的购物广场、抑或大百货、大型商业中心，有一个共同的趋势与热点，那就是开辟更多餐饮面积已经成为大家共识或未来经营常态，大家都开始打造以品牌餐饮企业为主的美食结构，用以提升商场的人气和档次。诚然，餐饮业态带动的可观人流、销售额， 当大家都瞄准餐饮业盘活人流，缩智培育期的同时这一优势而磨刀霍霍时，笔者想指出的是，由于商业内餐饮美食店的结构，不同于独立的餐饮场所，它受购物中心或项目本身特性的诸多限制，并非大面积规划餐饮业态越多就越好，这里也是需要定位与做详细的市场细分与品类规划的，因为扩大餐饮面积要考虑多种因素，主要有周边的消费环境、客流结构、建筑形态等。如迎合白领的餐饮除了方便、快捷、情趣等，还要与商场的时尚、体验、休闲等元素融合到一起。如需满足顾客商务、家庭聚会等形式的餐饮需求，也是不同的。由于餐饮是商场的辅助服务，价位上要迎合主流消费群体，只有餐饮定位与商场消费群体相适应，才能取得良好的经济效益。因此，并不是所有的购物中心都适合以增加餐饮面积来达到增加经济效益。
2011/9/9 |
|
|
2011年对于意欲进入二三线城市的国内商业地产企业来说，业已步入高速的发展期，二三线城市得益于国内居民的收入持续增长，以及城市居民的消费水平不断升级，传统的商业业态由于同质化、由于业态单一、休闲娱乐、餐饮、停车位等功能不足、业态单一、规模体量有限，不注重体验式消费，在建筑规划与景观设计、空间处理等存在先天的硬伤，已愈来愈显得力不从心。近五年来的时间证明，商业地产的开发到后期投入运营并非易事，如何减少盲目和规避风险，提高商业物业招商的效益，促使商业物业项目成功经营然而，这一切对于商业地产来说，无疑是孕育了巨大的商机，但同时也隐藏巨大的潜在危机。也不乏有许多占据天时、地利的大型商业项目遭遇滑铁卢，我们又能从中吸取哪些经验教训与借鉴。
如今，国内不少商业地产运营商，虽然摸着石头过河，可还是呛了不少水，他们多数商铺销售成功，而项目在后期经营失败，项目在开业之际招商很好，开业不到半年知名品牌商户就所剩无几，这其中也包括不乏有着多年商业地产成功运营的国际知名商业地产运营商。究其原因，由于仍过于重视传统的商铺销售，忽略商业地产项目的经营本质---即踏踏实实地通过商业运营来提升物业的价值值。 以国内三线城市的江苏常熟印象城为例，该项目位于市中心的黄金商圈-海虞南路和青敦塘路交汇处，总出租面积约46,000平方米，共有商铺150家，停车位超过400个。国际著名连锁餐饮、时装以及娱乐品牌纷纷进驻常熟印象城，如星巴克、C&A、Forever21、Mango、Sephora、Sport 100、迪诺欢乐世界、屈臣氏、棒约翰批萨、威尔士健身等。常熟印象城作为深国投在中国倾力打造的第一家购物中心，主力租户有沃尔玛、丝芙兰、MANGO、C&A、FOREVER 21、星巴克、棒约翰等，其在开业初，品牌含金量相当高，在中国的县级市不敢说“绝后”，但绝对“空前”！
以笔者现负责的一个大型购物中心，位于广东三线城市的某市级商圈的各大型商业相比，如国贸广场、城市广场或江霞广场相比，拥有如此众多的著名国际国内品牌都是无法相提并论的。这也充分说明商业地产行业，并非单凭进驻的品牌就能一炮而红的，引进一二线品牌其实也只是商家的一厢情愿，而完全脱离当地市场的实际。对于国内很多三线城市的购物中心来说，一个商业项目并非其品牌含金量高并能稳操胜券，并非全是一二线品牌就能大获成功，这一点绝不能照搬一线城市，毕竟受地域、长期消费习惯、品牌认知度等多方面的影响，在某些三张城市，有时可能三四线品牌反而更受当地市民欢迎，比如以湛江市笔者操盘的一个SHOPPING MALL来说，笔者经调研发现如江南布衣等二三张品牌却是深受当地中高收入阶层喜爱，完全具有当地“一二线品牌”的效应。因此，一二线品牌的划分有时并非绝对，必须结合当地目标客户与目标消费者的市场需求，这需要对当地消费者的品牌偏好做计真摸底调研分析。
印象城在开业不到短短的两年时间，开业率由90%下降到60%，如今租金收取困难，大部分租户仅缴纳基本的物业费，实在让人大跌眼镜！这种结果别说是深国投，就是业内众多的商业地产专家与资深人士也是困惑的，从国内一般购物中心的成功案例来看，如此众多的业态组合与品牌结构，印象城的成功起码应该是有先天基因的，然而，可叹的是事与愿违，印象城终究还是给我们上了现实残酷的一课！因此，深刻地探索与剖析常熟印象城的经营困境，对于国内二三线城市购物中心的经营是有着极高的借鉴与参考意义的。
1. 沃尔玛没有发挥出主力店应有的作用
当今的国内零售行业已经彻底告别了短缺时代，什么世界五百强知名的连锁大卖场开业人山人海的时代早已一去不复还，消费者是理性的，决定购买的因素是交通、价格、环境以及商品等，而不是世界500强的排名秩序。沃尔玛目前的运营能力在华东地区明显不如他的竞争对手比如大润发，其僵化的官僚的管理制度也是制约发展的一大诟病。在此情况下，印象城依托沃尔玛带动人流的美好愿望完全落空，而靠近沃尔玛的店铺基本全部关门，这便是明显例证。在此，笔者希望国内的开发商们要引起警戒！现在许多的商业地产开发商认为只要引进了世界五百强如沃尔玛、家乐福、大润发等，后期成功运营就有保障，可见这个“金字招牌”不是灵丹妙药！
2. 标准店铺面积偏大
印象城的标准铺位面积120平方米，对于县级市来说面积偏大，120和80平方米的营业额基本一致，但是投入却差20-30%，导致租户的经营成本大幅上升，而这些租户大部分是代理商，一旦出现整体经营困难，对于代理商来说就是生死存亡的事了。印象城看起来很大，能买的东西却很少。对于商铺分割来说，这是商业地产含金量很高的“活”！不是想当然想怎么割就怎么割的，比如以笔者现负责这个购物中心来说，就与印象城的商铺分割刚刚相反，商铺分割的普遍偏小，面积太小的商铺造成招商引进的商户全为中小商户，国内或国际大牌环顾左右邻居，由于他们（她们）可不是“平常百姓”，人家要择“邻”而居，结果呢，造成国内或国际的知名品牌几乎绝迹。因此，商铺分割必须由量体裁衣！必须要根椐市场定位与业态、业种组合结合品牌落位来分割，而不是凭个人经验或想当然来任意分割组合，这一点希望国内的商业地产开发商们必须要从事吸取教训。
3.完全套用美国的购物中心管理模式，放弃对租户日常经营的管理责任
印象城对于各店铺的日常经营基本放任不管，仅作一个省事的包租公，这种模式对于那些大牌的直营店铺来说没有任何问题，但是像常熟这样的城市，绝大部分代理商都是代理商经营，代理商本身管理能力就弱，而且不在现场，这样绝大部分店铺出现购物中心不管，代理公司关不着的真空地带，这样做的必然结果是服务、卫生、形象，甚至连基本的开关门时间都不能保证，导致顾客意见极大。这种“故事”，笔者发现这绝不印象城的专利，现在即将在很多二三线城市上演，许多开发商“包租公”们，他们如今最热衷或最擅长的便是此道，就是提供基本的物业管理服务，想尽办法收取租金。
4. 停车场便利性差，开车的女性消费者惧怕
印象城对消费者来说最大的硬伤时停车场，印象城采取分层式夹层停车场，顾客需360度盘旋而上，坡道极陡，对于技术不佳的女司机来说绝对是一个巨大的考验。看两边遍体鳞伤的墙壁就知道发生了很多的事故。最大的问题还不是这个，像常熟这样的县级市，绝大都数司机仍习惯于路边停车，怎么方便怎么停，印象城设计复杂、驾驶难度极大的停车场自然不讨消费者喜欢。简单的解决方法是增加路边停车位，根本的解决方法是采用地下停车场。
5. 宣传力度不足
据了解，印象城开业已经快2年时间，直到现在还有很大一部分消费者仍不知道印象城，在当地很多的顾客把沃尔玛就当成了“印象城”，从此也看出印象城开业后的品牌形象与营销推广方案是有漏洞的，恐怕印象城在开业后在宣传推广方面的预算投入严重不足是主要的原因。
6. 县域城市的消费者对于购物中心经营模式完全不适应
印象城是常熟第一家符合国际标准购物中心，和常熟消费者已经熟悉的百货采取完全不同的经营方式，有点像四不像，没有百货公司司空见惯的统一打折送券等促销手段，没有熟悉的百货公司空间布局，没有统一的服务规范。。。
笔者多年的商业运营经验发现，作为一个大型SHOPPING MALL的经营者们，今后应特别重视与密切关注各承租户的整体经营状况，因为，任何 一个成功的购物中心（或MALL）里，其实，每个承租户的成功都是互相依赖的！比如里面某一个承租商家的成功，必然会因为它的成功或鼎盛的人气，带来或引导其他周边承租户的成功，这就是大型商业综合体内商家的共生原理。因此，笔者特别要提醒那些只关注收益或太注重企业短期收益回报的经营者们，必须学习与掌握平衡的”艺术“，要重点评估商家素质!(一是租金,二是实力)，尤其对于现在国内多数位于新兴商圈的大型商业或超大型的购物中心来说，更加要重视的是聚客主体或商家的吸客能力!
于2011/06 |
|
近几年国内商业地产风生水起，各地城市综合体或大型购物中心的数量呈几何倍数增长，众所周知，商业地产要靠商家买单，商家靠消费者买单。而消费市场年平均增幅约为13％左右，而国内商业地产投资的增幅却都在24％以上，商业地产的供给远远超过了商业发展的需求。谁也不能否认，中国是全世界最大的潜在市场，但消费的潜在能量并不一定能变成商场今天的现金流。目前，居民消费占GDP的比重不到40％，而在发达国家，消费占到GDP的70％以上。这说明，国人的消费能力至少目前还是很有限的，而住宅、医疗、教育的市场化又给消费者带来了沉重的负担等，言归正传，此话题暂且不表。
从目前已开发建成开业到正规划建设中或有待建设的超大型购物中心，单单从数量上，笔者相信我国即将成为世界上购物中心体量与数量均占据绝对优势的国家，但纵观各地区现阶段正规划建设中的购物中心品质来看，也出现了一些可圈可点的大型商业综合体精品，因此，笔者籍此机会将国内一些在某些方面比如商业规划、建筑功能设计、业态组合等，都颇具借鉴的购物中心，拿来与大家品鉴一下，虽然目前其尚难以与世界级的商业综合体或大型购物中心精品相提并论，但深感欣慰的是国内购物中心自深圳万象城问世后，国内购物中心的开发决策层们，由原来不重视商业规划设计到如今对商业规划设计不惜重金打造的巨变业已拉开帷幕。。。
COCO Park是深圳中心区集休闲、购物、餐饮、娱乐于一体的大型购物中心之一，其总建筑面积8.5万平方米，位于深圳中心区，由四条主干道合围而成，距深圳会议展览中心仅150米，地理位置得天独厚，其总投资6.8亿，建筑面积8.5万平方米，共5层，含地下二层，地上三层，其中1/4的面积被设计为休闲空间。集中打造“视觉购物”品牌。其独特的12条折叠式内街、8大自然光中庭、100米空中天桥、配合6000平方米下沉式露天广场，将时尚购物以空间形式完美演绎。为深圳最具建筑特色的购物中心之一。在COCO Park周边分布着140万平方米的甲级写字楼，星河?丽斯卡尔顿等5五星级国际酒店，同时还有星河国际、中海华庭等三十多栋高档住宅楼。
据有关统计数据显示，约有4成以上的深圳人经常进行的夜间消费活动就是泡吧，而目前深圳的酒吧文化街还未形成像上海新天地、北京三里屯这样的集中地。 因此，COCO Park酒吧街便因此而光荣诞生了，COCO Park酒吧街长约150米全天候经营，并接驳了深圳地铁一号线出口，沿中心二路和福华路呈L形展开，从酝酿起就走特色经营路线，拟打造成深圳消费娱乐新名片。这条酒吧街是深圳中心区商业旗舰COCO Park的重要组成部分，COCO Park酒吧街商铺的总建筑面积约3000平方米，共分上、下两层，整条街的长度近150米，大约可以拥有10多家独立经营的店铺，其中规划最大的一家建筑面积接近500平方米，酒吧街主要为露天经营，沿街将摆放一些休闲坐椅供人们休息。经营项目包括文化沙龙、酒吧、咖啡吧、茶吧、西餐吧等，目前已进驻酒吧品牌有百事活红酒吧、透明度酒吧、越南餐饮酒吧、意大利餐饮酒吧等。COCO Park酒吧街借鉴东南亚餐饮酒吧街的运作模式，做全天候经营。白天，人们在这里可以享受到美味可口的餐点，晚上又可以饮酒泡吧。
COCO Park在业态组合上，瞄准市场定位，凭借CBD核心区域位置，打破常规业态组合，集中打造“美食”、“娱乐”、“潮流”、“时尚”四大主题式消费中心。COCO Park在业态组合上，另辟蹊径，结合自身独建筑构造集中打造“视觉购物”品牌。其独特的12条折叠式内街、8大自然光中庭、100米空中天桥、配合6000平方米下沉式露天广场，将时尚购物以空间形式完美演绎。
COCO PARK由国内首个“内街”式购物中心，和典型的一站式消费构成，集中了购物、餐饮、休闲、娱乐、文化艺术等多种业态。香港百老汇影城、吉之岛及国内享有盛誉的女装品牌MOISELLE、IMAROOM，及备受年轻女性追捧的VERY MODA、ONLY等。COCO Park还打造了日韩潮流专区，引入韩国名牌时装。男装方面，卡尔·丹顿、梵思诺、迪文度三大国内一线品牌同时进驻，现已入驻。进驻COCO Park精品类锁定国际一线品牌OMEGA、SWAROVSKI、LONGINES、TISSOT、周大福、ARTINI等；休闲运动服饰品牌近20余种，囊括Mc CHOICE、S’kap、NIKE、LEVI’S、ADIDAS、NIKE 360度、KAPPA、REEBOK、OSIM。其中龙浩运动城将携旗下11大国际一线动动品牌全线进驻，设立面积达1700多平方米的旗舰店。潮流服饰方面，COCO Park囊括了国内一线的三大男装品牌KALTENDIN、梵思诺、迪文渡，将商务休闲和商务男装完美搭配组合，同时还进驻有kaltendin golf、GENTLE JEAMS、DMD、LEO、UFFIZI、ELLE HOME、JACK JANES、NIKE GOLF。
作为项目经营核心，COCO Park目前已进驻的餐饮品牌有王子牛扒城、原味车间、舞鹤日本料理、和民居食屋、金刚山韩国料理、肯德基、PAPA JOHN’S、大马椰林、ILLY咖啡店、仙踪林、元绿寿司店、茶云间、竹田涮、芯薏甜品、正一味、淮香居等。进驻COCO Park的娱乐、生活类品牌有：香港百老汇电影院、中国移动体验中心、莱美生活馆、康是美、国酒茅台、博恩凯音像店、CAV音响店、好莱坞古风尚、一致药店、八马茗茶、海王保健、Flavor雪茄、自然派、柯达冲印、玫瑰人生。其中香港百老汇影院是首次进驻深圳。百老汇影院是香港最大的电影院经营商，已拥有12间戏院，58面银幕。百老汇影院将在COCO Park的橄榄形顶层建立6个放映厅，可同时容纳800个人同时观看影片，不仅带给深圳人全新娱乐体验，还将成为电影骨灰级爱好者痴迷的圣地。中国移动体验中心也将在COCO Park设立华南地区最大的旗舰店，将全新的服务概念模式带入深圳。
COCO PARK独创的“围合式建筑、开放式经营”给消费者提供了更加惬意的购物环境，使消费者一边欣赏独特的景观，一边在这里进行各种消费，消费的过程因此变得生趣盎然。COCO PARK四面临街，共有9个入口。6000平方米的全开敞下沉式露天广场，不仅适合各类推广活动的“广场秀”，更给消费者提供了一个充满了阳光的新鲜空间。12条折叠式内街， 5个自然中庭、100米空中天桥，营造了一种愉快而又新奇的购物体验。COCO PARK因其独特的建筑语言，给室内设计带来了创作的灵感，同时也带来了更大的挑战。
由于位于深圳CBD中央，其消费群体主要是周边写字楼里一群年轻上班族及周边高档社区的高消费的家庭。因此，COCO PARK室内设计定位为：时尚、休闲。在整个室内设计中，采用了大量的玻璃、人造石、金属网板等光泽感强的材料，营造出一种明亮动感的效果，着重打造5个自然光中庭，突出时尚休闲的主题。人们的视野可以从上到下，从左到右，尽可能浏览公园全貌。同时，选用淡绿、浅蓝、米黄的色彩进行分区，带给消费者舒适休闲的购物乐趣。商业空间是流动的空间，其动线设计着重体现了空间与空间之间的序列连续以及对人流的控制。
大型购物中心一般大多采用主动线、副动线、店内动线相结合的商业动线布局。主动线主要考虑整个商场人流在商场内流动的完整对流性，以及客流在商场内的平衡流动和到达各个功能区域；副动线通过与主动线的连接，使客流在的商场内的平均流动，把消费者尽可能送到每个商铺前面，维持各商铺客流的平衡；店内动线，则是将消费者引导到陈列区或交易区，完成客流的定向引导功能。COCO PARK的主动线围绕下沉式广场呈环绕形设计，使所有的商铺全部直接面向主通道，副动线则与主动线巧妙的组合在一起，在内院形成了广阔的室外观景平台，避免了“阴阳街”和“死角”商铺的出现。同时，利用5个主题中庭，从纵向和横向拉动人流，激发购物者驻足停留和作为休息交流的场所。
COCO PARK在国内率先提出的内街概念，使内院景观平台与室内购物街在规划上产生互动，并在内院景观平台上引入娱乐、休闲项目，促进客流相互渗透，营造宽松愉悦的购物环境。这样的动线设计，在国内尚属首例。
|
| 首页 上一页 下一页 尾页 页次：1/12页 10篇日志/页 转到： | | |
|
