熊杰的博客

熊杰

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个人简介: 熊杰,籍贯:湖北荆州,现定居广东珠三角,主修《工商企业管理》,资深学者型商业地产职业经理人、长期担任华南地区商业地产企业首席执行官,师承中国商业地产专家联盟委员、清华大学商业地产总裁班客座教授杨宝民先生,专业从事大型商业地产或城市综合体操盘。从项目前期拿地、可行性分析研究、市场调研与定位、产品研究与物业租售比例、产品盈利模式、商铺销售与返租策略、指导设计院规划设计优化、项目内外部交通组织体系规划、项目功能分区与楼层业态规划布局与平面动线设计、招商\销售策划及团队组建、开业后运营与业态优化调整等均拥有丰富的实操经验。现兼国内多家房地产企业首席商业地产顾问, 欢迎与国内商业地产资深职业经理人或专家、学者交流探讨,共同为国内商业地产良性发展献谋献策! 电子邮箱:xiongjie26@163.com QQ:296809963、沟通手机:13602264618——

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在开发商与品牌商的博弈中,开发商的话语权正在逐渐丧失,而品牌商的话语权则在明显增强。零售品牌压缩开店,如沃尔玛表示2013-2015年陆续关闭100家不盈利的门店,占其在华门店的1/4。Tesco、宜家也暂缓了在华开店的速度等。
据笔者观察,在现实中的商业地产企业宣传炒作越轰动,招商租售越火爆,其开业后往往并不成功,效益差且不说、失败收场者不乏少数。商业地产的运营商招商时只顾眼前利益,一味追求招商率,缺乏全盘统筹规划。而许多品牌商家除关注主力店、次主力店品牌,却鲜有顾及项目的人流交通动线。现国内不少商业地产的开发商认为,商业地产开发的重中之重就是招商!因此往往对商业地产的前期选址、定位、人流交通动线规划等由于赶工期、效仿“万达速度”快速回笼资金,前期重要的工作是能省则省,更遑论认真研究、论证分析的。
深圳万象在前期规划设计时,对深圳万象城“旅游、观光”的功能定位并未真正在规划设计地面交通体系时“落地”,换言之,作为深圳万象城的外聘的规划设计单位及专业顾问公司、以及参与前期规划的决策者们的疏忽大意,深圳万象城作为深圳的名片,必然将会吸引众内国内的消费者及旅游团的光顾,以及万象城在高端消费领域,由于,深圳毗邻香港,深圳高端消费品,相当大一部分主要依靠旅游消费人群拉动。基于此方面的缺失,深圳万象城未充分系统地思考其旅游观光的定位功能,未重点规划设计供观光旅游团..
如果深圳万象城放在10年、20年前的时间、空间又如何?或许深圳万象城得“英年早逝”抱憾终身了。因此,如果国内商业地产行业人士简单地将万象城过度解读为中国的 “神话”,总是用仰视的眼光、用无限虔诚的眼光与顶礼膜拜的态度将“深圳万象城”的任何一点点小小的优势无限地放大、追随、称颂,更有甚者视为中国的“神”城,实非业内之福!更非万象城经营决策团队之福!!深圳万象城在特定的时间、地点、空间与资源的整合与优化,具有不可替代性与无法复制性,业界无需对期顶礼膜拜,借鉴参考固然可以,但如真将万象城在放大镜下认真审视!其内部、业态业种的规划与运营并非完美无缺!
深圳万象城的“黑子”前言:笔者曾对万象城的成功进行过总结与赞誉,“深圳万象城”定位为国际一线奢侈品的高端购物中心,同时实现了高档次与高人流量,2012年销售额或已近60亿,年客流量3000万人次,日车流量5000辆!在商业领域商业档次往往与光顾的客流量成反比,即项目定位高端意味着客流量会比较低,中端客流量会高于高端客流量!太古汇、恒隆广场……莫不如此!俗语云:曲高和寡,万象城却“曲高和者众”。2012年坊间又传闻万象城首层商铺每平米租金高达4000元,又引来业内一片咋舌称奇、..
国内百货业倒闭潮来袭(下) 百货业盈利水平走低原因剖析 我国传统百货业面临严峻挑战,除面临网购外、还面临消费者购买习惯的快速改变、新型业态的巨大挤压与冲击等。首先,随着我国经济增速放缓,消费者信心下滑,2011年后半年以来,零售业销售受到严重影响。而以经营非生活必需品为主的百货业更是首当其冲。其二,目前国内百货行业普遍采用的联营扣点盈利模式暴露出诸多问题,百货公司虽然坐收租金,在转嫁经营风险的同时,也将商品的经营权拱手相让,商品经营权的丧失带来的后果是百货公司在和生产厂商的博弈中,谈判地位和议价能力逐渐转弱,营业扣点率难以提升,利润增长空间有限;其三,
2012年玛雅人曾预言为世界末日,对于刚过去的2012年的国内百货行业来说或许似乎正在印证这个古老的预言,1993年开业的上海第一百货淮海店作为该地段地标性百货公司,就在19年后的2012年,第一百货淮海店见证了我国传统百货业从蹒跚起步到遭遇大卖场挤压,再到“黄金时代”的发展历程,其兴衰历程与百货行业的发展背景是分不开的。刚在过去的一年上海、武汉等城市的一些老牌百货店纷纷倒闭关门;国内多家券商机构也对百货行业下调评级,指出行业进入发展“瓶颈期”。 2012年,国内百货业值此生死关头打折频率之高、幅度之大均为前所未有,自2012年年初起百货店增速下滑甚至出现负增长的新
2013展望:国内社区商业综合体崛起 据有关资料统计显示,社区商业MALL一直占到国内商业地产开发的60%或以上,因此,笔者近年来也一直在关注国内的社区集中性商业的发展,当然,“社区商业”的概念在国外是没有的,它是具有中国特色的一种商业业态,也是符合我国国情的。社区商业综合体,对于“商业综合体”的概念笔者有必要先作一下简单说明,商业综合体与近几年来风靡全国的“城市综合体”两者有着明显区别。城市综合体是以建筑群为基础,融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”。而“商业综合体”是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览
支持韩方:判中国男子火烧靖国神社为大义犯罪 广东刘强“火烧”日使馆坐牢10月 据韩国媒体报道,去年1月,刘强在韩国首尔向日本驻韩大使馆投掷燃烧瓶被捕,并被判处有期徒刑10个月。在调查过程中,刘强供述还曾于2011年12月在日本东京向靖国神社投掷过火焰瓶。为此,日本政府于去年5月以刘强在日犯下罪行为由,要求引渡其到日本,中国政府则要求将其遣送回中国。 笔者终于欣慰看到, 1月3日,韩国首尔高等法院作出裁决,不将涉嫌在日本靖国神社纵火的中国人刘强引渡日本受审。韩国法院裁决称,刘强为了政治上的大义,犯下了罪行,且并未构成日方人员伤亡。由此,刘强将获得
深圳时代城(宝安店)由深圳市时代商业经营管理有限公司投资,深圳金海地实业有限公司控股,是一家专业从事商业地产购物中心(MALL)、商务酒店集投资开发、运营于一体的本土新兴的专业民营企业机构。由我司投资兴建并已成功开业的时代城(广州店)为广州市黄埔区政府规划的重点中高档大型商业购物中心,占地23220平方米,总建筑面积总营业面积近5万平方米,汇集大型超市、专业店、专卖店、餐饮及文化娱乐、美容、健身于一体,是广州东部迄今单体建筑面积最大的一站式新体验购物中心,现已成为服务东区及周边区域产业带的商业标杆。 “时代城宝安店”是我司继广州时代城后又一商业力作!项目总经营面积近5万平方米,
2012年还有11天即将结束,我虽然也曾对本年度商业地产的发展作了一些简单的总结,但似乎还是言犹未尽,总想对本年度的商业发展趋势总结或点评一下。 2012或将是百货零售业(或商业地产购物中心行业)的一个分水岭,本人相信传统的百货零售业未来纵使使出浑身解数,未来也无法在单价上与电商抗衡,也难怪万达的董事长万健林先生,本年度不惜花巨资到电商企业挖角,原来敏锐的万达掌门人也早已察觉未来电子商务的“核子”威力,但能否做成电商综合体,能否拨得头筹另当别论。 最为明显的是2012年在“双11”、“双12”等的冲击下,有一条清晰的脉络呈现在我
2012商业地产城市综合体发展与回顾 2012年楼市调控持续限购、限贷,住宅产业萎缩,土地市场低迷。商业地产城市综合体既能满足地方政府对GDP的追求又能为开发商平衡风险的城市综合体,而商业地产尤其是城市综合体,被各地方政府认为既可以提升城市形象,增加税收和就业,亦可化解“土地财政”难题,于是,商业地块出让比例大幅增长,也导致局部地区人均商业面积达到了2平方米,商业地产出现过热(因此,地方政府难辞其咎,他们才是背后最大的推手)。就2012年商业地产的整体发展来说,纵观各地商业地产城市综合体的发展,其中一个变化是城市发展由当初的粗放型逐渐向集约型方向的转化,精耕细作的城市营
解读十八大:商业地产终将迎来黄金10年 举世瞩目的十八大虽已落幕,但对于我这位从事商业地产领域的党外人士,国家对未来商业地产的政策有何深远影响?国内商业地产是否会继续迎来黄金年代?我相信也是许许多多从事商业地产的职业经理人及商业地产企业投资者关心的问题。那么,如何正确解读中共十八大对国内商业地产未来的发展趋势?商业地产作为房地产领域的一个特殊门类,其既不能完全脱离房地产市场,其实,又完全区别于房地产,现政府调控主要的目标仍然是住宅房地产开发领域这块,窃以为商业地产大型城市综合体或mall购物中心、商业街,跟
市场培育期:选择大卖场+生活配套为核心主力店 处于市场培育期或新兴商圈的购物中心,那么又将如何选择主力店呢,以一个10万平方米的购物中为例,通常会有3-5家主力店,主力店一般为大卖场、百货店和生活配套(餐饮、娱乐业态)等主力店,在购物中心培育期宜选择集客能力强的大卖场作为核心主力店,尤其要重视餐饮、家庭娱乐业态如电影院作为主力店。笔者以广州白云新区万达广场为例,其主力店共有8家,分别为万千百货、万达影城、沃尔玛、国美电器、大歌星KTV、大玩家超乐场、奇乐儿儿童乐园、大椰丰饭(万达经营面积逾三千平米以上的店内部称之主力店)。由于白云万达广场处于广州新区的一个新兴商圈,因此,其在选择主力
购物中心:如何选择主力店(二)(续) 国内购物中心经过十余年运营实践与发展,购物中心或 Mall也在不断创新,随着购物中心的运营商越来越关注商业资产价值和未来的价值收益,对主力店的认识日趋成熟,如今可谓正处于十字路口,随着国际国内大量的次主力店诞生,大主力店的弊端日益凸显,主力店作为购物中心最主要的承租商,因其租金低、面积大、租期长而被受诟病,同时与购物中心项目的开发运营商运营的矛盾也越来越突出。值得一提的是,我国购物中心的运营管理专业团队在早期基本由一些由原从事零售百货的经营人才转型,或原来从事房地产等其它行业转型,可谓“半路出家”的人员,他们普遍缺乏购物中心的实
解秘购物中心:如何选择主力店 购物中心或城市综合体,其体量大、投资额高、经营复杂、建设周期长,业内流传购物中心“无大户则不稳,无小户则不活”,大户即“主力店”,小户则为中小型品牌零售店。购物中心的主力店通常为知名百货店、大型超市。以国内购物中心标杆万达广场为例,其主力店业种十分广泛:涵盖零售、餐饮、文化娱乐、运动、休闲等。SHOPPING MALL或大型购物中心在我国历经十余年的蓬勃发展,尤其是主力店作为购物中心的商业核心的引擎与主要承租商,其重要性如今已被广大的购物中心开发商或运营商所熟知。由于,国内对于大型购物中心的主力店缺乏一个清晰介定标准,但勿庸置疑的是主力店
购物中心劈腿:去百货化成趋势    2012年国内商业地产的发展仍如火如荼地进行,以购物中心为核心载体的城市综合体持续迅猛发展,纵观目前国内购物中心的开发运营特点,大多以集购物中心、商业街、酒店、写字楼、公寓等于一体的城市综合体为主,购物中心作为有机组成的综合体核心,不仅能为企业获得稳定的收益与现金流,更能提升综合体中酒店、写字楼和公寓的价值。有人说经营购物中心就象在拍电影,一般顾客在社区便利店停留时间为10分钟,在小型超市为30分钟,在百货公司为60分钟,而在购物中心要停留120分钟左右,和一部电影的长度相同。这缘于传统便利店、超市乃至百货公司,都只能提供单一购
2012年国内商业地产开发规模越来越大,以深圳宝安中心区为例,海雅缤纷城其商业部分建面约22万平方米,建成后将成为深圳西部最大的商业综合体。该区近在咫尺的中粮大悦城也计划于2012年11月开工,其商业部分建面同样将达到22万平方米......其实,这还只是冰山一角,如此多大规模的商业项目,其共同点或首要工作就是如何实现项目价值,而招商的重要性无疑对于时下国内各商业地产企业来说,在今后目当长的一段时期内都是重中之重。而国内现实是许多商业地产开发企业招商的盲目性,不重视招商流程,盲目重视或追求高端品牌,而最终导致招商失败。因此,如何正确合理地按商业地产自身的规律,有条不紊地按步骤、流程地进
2005年对于国内百货行业来说,似乎是一个分水岭,05年前国内百货业可谓处于风雨飘摇之中,之后才慢慢缓过劲来,然而,没几年好光景,百货业如今又遇上了一个大的瓶颈。。。 时间翻到 2012年,国内百货业受前两年持续通胀的后遗症正逐步显现,据相关资料统计显示,国内百货业的销售同比下降10%左右,最高甚至达到两位数!以深圳百货龙头企业-上市公司天虹为例,天虹商场一季度销售38.33亿元,同比增长6.87%,但净利润同比下降18.47%,同比增到不到7%,而另一方面,天虹的实际运营成本的同比增长肯定远远不止这个数,换言之,今年一季度天虹实际可能是负增长!
近几年来,随着国内城市化提速,商业地产企业高速圈地以谋求更大市场份额,刺激了商业地产的蓬勃发展,新兴商圈在各大城市风起云涌,一个个商业‘神话’正在改写传统商业结构。。。然而,机会与风险并存,商业地产的招商的成功与否直接影响到项目的成败! 商业地产招商的重要性不用笔者赘述,相信也已在业内形成广泛共识,招商工作是将项目价值成功实施的重要工作节点,因此,商业地产招商并非一捶子的买卖,它是一项系统、长期、艰巨的系统工程!随着国内商业地产项目的招商逐渐走向成熟,笔者个人认为,商业地产项目的成功,首先,离不开成功的、系统的招商手段,没有行之有效的招商手段,便不能与商家建立起长期有效