熊杰的博客

熊杰

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个人简介: 熊杰,籍贯:湖北荆州,现定居广东珠三角,主修《工商企业管理》,资深学者型商业地产职业经理人、长期担任华南地区商业地产企业首席执行官,师承中国商业地产专家联盟委员、清华大学商业地产总裁班客座教授杨宝民先生,专业从事大型商业地产或城市综合体操盘。从项目前期拿地、可行性分析研究、市场调研与定位、产品研究与物业租售比例、产品盈利模式、商铺销售与返租策略、指导设计院规划设计优化、项目内外部交通组织体系规划、项目功能分区与楼层业态规划布局与平面动线设计、招商\销售策划及团队组建、开业后运营与业态优化调整等均拥有丰富的实操经验。现兼国内多家房地产企业首席商业地产顾问, 欢迎与国内商业地产资深职业经理人或专家、学者交流探讨,共同为国内商业地产良性发展献谋献策! 电子邮箱:xiongjie26@163.com QQ:296809963、沟通手机:13602264618——

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2012年玛雅人曾预言为世界末日,对于刚过去的2012年的国内百货行业来说或许似乎正在印证这个古老的预言,1993年开业的上海第一百货淮海店作为该地段地标性百货公司,就在19年后的2012年,第一百货淮海店见证了我国传统百货业从蹒跚起步到遭遇大卖场挤压,再到“黄金时代”的发展历程,其兴衰历程与百货行业的发展背景是分不开的。刚在过去的一年上海、武汉等城市的一些老牌百货店纷纷倒闭关门;国内多家券商机构也对百货行业下调评级,指出行业进入发展“瓶颈期”。 2012年,国内百货业值此生死关头打折频率之高、幅度之大均为前所未有,自2012年年初起百货店增速下滑甚至出现负增长的新
2013展望:国内社区商业综合体崛起 据有关资料统计显示,社区商业MALL一直占到国内商业地产开发的60%或以上,因此,笔者近年来也一直在关注国内的社区集中性商业的发展,当然,“社区商业”的概念在国外是没有的,它是具有中国特色的一种商业业态,也是符合我国国情的。社区商业综合体,对于“商业综合体”的概念笔者有必要先作一下简单说明,商业综合体与近几年来风靡全国的“城市综合体”两者有着明显区别。城市综合体是以建筑群为基础,融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”。而“商业综合体”是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览
支持韩方:判中国男子火烧靖国神社为大义犯罪 广东刘强“火烧”日使馆坐牢10月 据韩国媒体报道,去年1月,刘强在韩国首尔向日本驻韩大使馆投掷燃烧瓶被捕,并被判处有期徒刑10个月。在调查过程中,刘强供述还曾于2011年12月在日本东京向靖国神社投掷过火焰瓶。为此,日本政府于去年5月以刘强在日犯下罪行为由,要求引渡其到日本,中国政府则要求将其遣送回中国。 笔者终于欣慰看到, 1月3日,韩国首尔高等法院作出裁决,不将涉嫌在日本靖国神社纵火的中国人刘强引渡日本受审。韩国法院裁决称,刘强为了政治上的大义,犯下了罪行,且并未构成日方人员伤亡。由此,刘强将获得
深圳时代城(宝安店)由深圳市时代商业经营管理有限公司投资,深圳金海地实业有限公司控股,是一家专业从事商业地产购物中心(MALL)、商务酒店集投资开发、运营于一体的本土新兴的专业民营企业机构。由我司投资兴建并已成功开业的时代城(广州店)为广州市黄埔区政府规划的重点中高档大型商业购物中心,占地23220平方米,总建筑面积总营业面积近5万平方米,汇集大型超市、专业店、专卖店、餐饮及文化娱乐、美容、健身于一体,是广州东部迄今单体建筑面积最大的一站式新体验购物中心,现已成为服务东区及周边区域产业带的商业标杆。 “时代城宝安店”是我司继广州时代城后又一商业力作!项目总经营面积近5万平方米,
2012年还有11天即将结束,我虽然也曾对本年度商业地产的发展作了一些简单的总结,但似乎还是言犹未尽,总想对本年度的商业发展趋势总结或点评一下。 2012或将是百货零售业(或商业地产购物中心行业)的一个分水岭,本人相信传统的百货零售业未来纵使使出浑身解数,未来也无法在单价上与电商抗衡,也难怪万达的董事长万健林先生,本年度不惜花巨资到电商企业挖角,原来敏锐的万达掌门人也早已察觉未来电子商务的“核子”威力,但能否做成电商综合体,能否拨得头筹另当别论。 最为明显的是2012年在“双11”、“双12”等的冲击下,有一条清晰的脉络呈现在我
2012商业地产城市综合体发展与回顾 2012年楼市调控持续限购、限贷,住宅产业萎缩,土地市场低迷。商业地产城市综合体既能满足地方政府对GDP的追求又能为开发商平衡风险的城市综合体,而商业地产尤其是城市综合体,被各地方政府认为既可以提升城市形象,增加税收和就业,亦可化解“土地财政”难题,于是,商业地块出让比例大幅增长,也导致局部地区人均商业面积达到了2平方米,商业地产出现过热(因此,地方政府难辞其咎,他们才是背后最大的推手)。就2012年商业地产的整体发展来说,纵观各地商业地产城市综合体的发展,其中一个变化是城市发展由当初的粗放型逐渐向集约型方向的转化,精耕细作的城市营
解读十八大:商业地产终将迎来黄金10年 举世瞩目的十八大虽已落幕,但对于我这位从事商业地产领域的党外人士,国家对未来商业地产的政策有何深远影响?国内商业地产是否会继续迎来黄金年代?我相信也是许许多多从事商业地产的职业经理人及商业地产企业投资者关心的问题。那么,如何正确解读中共十八大对国内商业地产未来的发展趋势?商业地产作为房地产领域的一个特殊门类,其既不能完全脱离房地产市场,其实,又完全区别于房地产,现政府调控主要的目标仍然是住宅房地产开发领域这块,窃以为商业地产大型城市综合体或mall购物中心、商业街,跟
市场培育期:选择大卖场+生活配套为核心主力店 处于市场培育期或新兴商圈的购物中心,那么又将如何选择主力店呢,以一个10万平方米的购物中为例,通常会有3-5家主力店,主力店一般为大卖场、百货店和生活配套(餐饮、娱乐业态)等主力店,在购物中心培育期宜选择集客能力强的大卖场作为核心主力店,尤其要重视餐饮、家庭娱乐业态如电影院作为主力店。笔者以广州白云新区万达广场为例,其主力店共有8家,分别为万千百货、万达影城、沃尔玛、国美电器、大歌星KTV、大玩家超乐场、奇乐儿儿童乐园、大椰丰饭(万达经营面积逾三千平米以上的店内部称之主力店)。由于白云万达广场处于广州新区的一个新兴商圈,因此,其在选择主力
购物中心:如何选择主力店(二)(续) 国内购物中心经过十余年运营实践与发展,购物中心或 Mall也在不断创新,随着购物中心的运营商越来越关注商业资产价值和未来的价值收益,对主力店的认识日趋成熟,如今可谓正处于十字路口,随着国际国内大量的次主力店诞生,大主力店的弊端日益凸显,主力店作为购物中心最主要的承租商,因其租金低、面积大、租期长而被受诟病,同时与购物中心项目的开发运营商运营的矛盾也越来越突出。值得一提的是,我国购物中心的运营管理专业团队在早期基本由一些由原从事零售百货的经营人才转型,或原来从事房地产等其它行业转型,可谓“半路出家”的人员,他们普遍缺乏购物中心的实
解秘购物中心:如何选择主力店 购物中心或城市综合体,其体量大、投资额高、经营复杂、建设周期长,业内流传购物中心“无大户则不稳,无小户则不活”,大户即“主力店”,小户则为中小型品牌零售店。购物中心的主力店通常为知名百货店、大型超市。以国内购物中心标杆万达广场为例,其主力店业种十分广泛:涵盖零售、餐饮、文化娱乐、运动、休闲等。SHOPPING MALL或大型购物中心在我国历经十余年的蓬勃发展,尤其是主力店作为购物中心的商业核心的引擎与主要承租商,其重要性如今已被广大的购物中心开发商或运营商所熟知。由于,国内对于大型购物中心的主力店缺乏一个清晰介定标准,但勿庸置疑的是主力店
购物中心劈腿:去百货化成趋势    2012年国内商业地产的发展仍如火如荼地进行,以购物中心为核心载体的城市综合体持续迅猛发展,纵观目前国内购物中心的开发运营特点,大多以集购物中心、商业街、酒店、写字楼、公寓等于一体的城市综合体为主,购物中心作为有机组成的综合体核心,不仅能为企业获得稳定的收益与现金流,更能提升综合体中酒店、写字楼和公寓的价值。有人说经营购物中心就象在拍电影,一般顾客在社区便利店停留时间为10分钟,在小型超市为30分钟,在百货公司为60分钟,而在购物中心要停留120分钟左右,和一部电影的长度相同。这缘于传统便利店、超市乃至百货公司,都只能提供单一购
2012年国内商业地产开发规模越来越大,以深圳宝安中心区为例,海雅缤纷城其商业部分建面约22万平方米,建成后将成为深圳西部最大的商业综合体。该区近在咫尺的中粮大悦城也计划于2012年11月开工,其商业部分建面同样将达到22万平方米......其实,这还只是冰山一角,如此多大规模的商业项目,其共同点或首要工作就是如何实现项目价值,而招商的重要性无疑对于时下国内各商业地产企业来说,在今后目当长的一段时期内都是重中之重。而国内现实是许多商业地产开发企业招商的盲目性,不重视招商流程,盲目重视或追求高端品牌,而最终导致招商失败。因此,如何正确合理地按商业地产自身的规律,有条不紊地按步骤、流程地进
2005年对于国内百货行业来说,似乎是一个分水岭,05年前国内百货业可谓处于风雨飘摇之中,之后才慢慢缓过劲来,然而,没几年好光景,百货业如今又遇上了一个大的瓶颈。。。 时间翻到 2012年,国内百货业受前两年持续通胀的后遗症正逐步显现,据相关资料统计显示,国内百货业的销售同比下降10%左右,最高甚至达到两位数!以深圳百货龙头企业-上市公司天虹为例,天虹商场一季度销售38.33亿元,同比增长6.87%,但净利润同比下降18.47%,同比增到不到7%,而另一方面,天虹的实际运营成本的同比增长肯定远远不止这个数,换言之,今年一季度天虹实际可能是负增长!
近几年来,随着国内城市化提速,商业地产企业高速圈地以谋求更大市场份额,刺激了商业地产的蓬勃发展,新兴商圈在各大城市风起云涌,一个个商业‘神话’正在改写传统商业结构。。。然而,机会与风险并存,商业地产的招商的成功与否直接影响到项目的成败! 商业地产招商的重要性不用笔者赘述,相信也已在业内形成广泛共识,招商工作是将项目价值成功实施的重要工作节点,因此,商业地产招商并非一捶子的买卖,它是一项系统、长期、艰巨的系统工程!随着国内商业地产项目的招商逐渐走向成熟,笔者个人认为,商业地产项目的成功,首先,离不开成功的、系统的招商手段,没有行之有效的招商手段,便不能与商家建立起长期有效
现全球经济形势走低,欧债危机余波未平,商业地产业的资金链也一直是国内开发商的一块短板,就在此时万达选择海外并购负债叠加已经近20亿美元的全球第二大院线集团美国AMC,也是国内文化产业迄今为止最大一笔海外并购案。据媒体披露本次并购AMC以及后续运营资金高达31亿美元约合计196 .16亿元人民币。此次收购不仅令美国的公众对“万达”有所认识,更是获得了业内外及媒体的高度关注,万达的本次收购事件不仅是因为交易双方的份量,一个曾是引领全球影院的鼻祖,另一个则是世界第二大经济体的商业帝国。 国内长期以来,业界对万达依靠住宅的销售资金反哺持有的商业不动产,再通过商业不动产的抵押贷款的高速扩张模式,
  随着近几年房地产政策调控的紧缩,社会资源和投资热钱涌向商业地产,商业地产可谓遍地开花,未来激烈的商业竞争态势暂且不表。商业地产却出现了一个怪象:开发商们感叹“招商难”,而品牌商家也在抱怨“选址难”。而这个怪象却折射出了商业地产的“同质化”竞争程度。国内商业地产尤其是城市综合体呈跨跃发展,房地产商、零售商等纷纷加入并在业内取得广泛共识的将商业部分自持除给企业持续增加稳定的现金流外,还能享有因土地增值或通过后期运营带来的物业增值的红利。   正是在这种投资风潮的带动下,近几年来国内许多城市人均商业面积已大大突破世界发达国家的标准,按照国际标准,人均占有商业面积1.2平方米为国际的标准参
商业地产招商:方法远比资源更重要! 商业地产大型购物中心(MALL)集购物、娱乐、餐饮、休闲、文化、商务、会展等各种功能于一身,集百货店、仓储式商店、超市大卖场、专业店、知名品牌专卖店等各种业态、业种,而招商作为最直接实现商业地产经营的首要环节,其招商质量好坏关乎项目的成败。商业地产招商难的主要原因在于:其一,营运商较低的知名度和缺乏运营经验,使招商难度提高。其二,项目建设周期较长,主力店群对项目业态变化趋势把握不住,不容易与开发商结成合作联盟。其三,装修进度影响中小店群的入驻。其四,功能分区的招商进度影响了各类店的进驻决策,按照合理的功能分区计划,顺利入驻相应的商店或服
对于大型商业地产购物中心来说,垂直交通和平面交通组成了内部空间的重要交通节点,而业态规划的合理性又起着引导人流的关键作用。一个成功的大型商业地产项目,与其规划合理的内部交通动线设计是密不可分的。除了应充分考虑了人的生活习惯和人流交通组织外,还应力求达到使用上的无障碍和灵活性,使商场内的平面交通更具识别性和通畅性,实现各种功能相互间的互动,因此,合理内部交通动线布局,在很大程度上奠定了大型购物中心吸引其人流的先决条件。 良好的店面昭示也会直接会影响到商铺的出租率及租金水平,严重的方面由于动线设计不科学或错误,除影响项目的合理回报与收益,还会导致项目整体失败。也鉴于国内迄今为止也没有
近年来随着愈来愈多的城市综合体与大型购物中心投入开业后的运营,而一般大型购物中心由于体量巨大,往往总经营面积均在5-10万平米或以上。商业地产不同于零售百货,一个商业地产项目从前期的土地获取、设计、开发、建设、招商和后期运营是一个非常漫长的过程。需要特别指出的是,国内某些不懂商业地产的开发商,由于不清楚商业地产的成功,其实,源于从拿地开发到后期的经营管理的每个环节,即做对程序,如项目的前期定位、业态组合、规划设计及开业后的经营管理,如果在以上环节能遵循科学的程序,在养商期阶段不犯大的错误,我想也会形成一种良性的循环与螺旋式上升的状态。 商业地产作为优质的不动产,在资本市场是投资机构非常
商业地产:购物中心如何顺利度过养商期 ( 一) 2012年国内商业地产丝毫没有放缓的迹象,随着各地商业地产城市综合体项目的投入运营,各地对高素质的大型商业地产开业后运营的复合型人才与复合型团队的需求缺口越来越大。对于国内还显稚嫩的商业地产运营来说,硬件设施等优势很容易被模仿和超越,而既懂地产又精通商业经营的复合型商业地产人才却无疑不易被模仿,必须是经过多年运营实战磨练,对于商业地产真正的挑战----开业后期的成功运营来缩短养商期,并最终通过各种手段来达到提升物业价值与