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侯沣,中商联商业研究院专家委员,西部品牌商家拓展联盟副秘书长,飞煌中国商业顾问机构和西安福鱼商管创始人,西安福鱼国际商业运营管理有限公司董事长兼总经理。主要从事精细化百货、现代体验式购物中心和社区商业项目的运作和整改,欢迎大家积极探讨,共同进步。 QQ:415296995  电话:18629686136  地址:西安市经济技术开发区凤城六路新界C座1501室 邮箱:guojifuyu@163.com

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荐:西安城市综合体研究

引言
    改革开放以来,我国城市经济迅速发展,城市化进程不断推进。城市规模迅速扩大的同时,城市核心区的开发日渐饱和,可供开发或用以盘活的土地资源越来越稀缺;而在城郊结合部,城市各项配套都不完善,房地产开发面临配套不全的阻力。与此同时,国家对国土资源的控制越来越紧,每年城市的新增建设用地越来越少。在这种背景下,如何最大化利用土地,如何在开发项目时实现城市价值最大化,成为业内外广泛关注的问题。城市综合体的开发模式或会为这一问题找到答案。  
    城市综合体在不同的功能空间之间建立一种相互依存、价值互补的依存关系,并与城市景观和交通相协调,从而形成一个功能复合、高效、复杂而统一的综合体,通过街区的关系,与外部空间有机结合,交通系统有效联系,延展城市的空间价值,实现土地的集约化利用。
作为西北地区最大的中心城市,西安的城市规模逐渐扩大,围绕一个城市中心“摊大饼”的发展模式显然已经不适合西安市的发展了。随着城市土地资源的集约经营,城市空间呈现多中心化的发展格局已经不可逆转。因此,无论是在城市核心区域兴建大型的物业,还是在城郊结合部开发新的城市居住群,都离不开城市综合体这种能够实现土地集约利用、树立城市地标建筑的开发模式。
    一、城市综合体介绍
    1、城市综合体概念
    城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合,互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体,他具备完整的城市街区的特质,是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果,同时,城市综合体通过街区的关系,与外部空间有机结合,交通系统有效联系,延展城市的空间价值。
    2、城市综合体分类
    按照综合体内部功能的主次可分为下面几类:办公-贸易综合体、酒店综合体、商业-娱乐综合体、交通综合体、居住综合体、会议-展览综合体、超级复合综合体等。
大型城市综合体是经济发展的必然要求,我们根据综合体所处的位置划分为:
    2.1 城市中央商务区中心的城市综合体
    城市中心的城市综合体往往是一个城市的代表性建筑,如纽约的洛克菲勒中心。城市中央商务区是一个城市办公商业最为密集的地点,大量的企业进驻中央商务区使中央商务区产生集聚效应。城市综合体正是顺应市场的需求在城市核心地带茁壮成长,同时,城市综合体的运营也带动了城市中央商务区的发展。值得一提的是城市中心区域一般建筑密集,原有物业较多,改造的难度及成本很大。因此大规模的发展取决于政府对老城区的改造力度。城市中心商务区的综合体主要形式为:商业-娱乐综合体、办公-贸易综合体、酒店综合体、超级复合综合体等。
    2.2 城市次要中心的城市综合体
    城市的多核化发展促使一个城市拥有多个中心,城市次要中心或者次要的商圈的城市综合体和城市中心区的综合体项目类似,只是在项目体量上有一些差距。城市次要中心的综合体主要形式为:商业-娱乐综合体、办公-贸易综合体、交通综合体等。
    2.3 城乡结合部城市综合体
    城郊结合部的综合体的产生主要是由于城市规模的增大,城市市区出现土地紧缺、住宅价格升高、污染加重等一系列因素,在这种背景之下,城市向郊区发展,城市综合体的完善的配套设施提高了项目的竞争力。这一类型的城市综合体一般处在城市规划的新开发区,以开发区为依托。开发区的迅速发展是这一类综合体成功的驱动力,而综合体开发的成功则是开发区发展的引擎。城乡结合部综合体的主要形式为超级复合综合体、居住综合体、会议-展览综合体等.
    3、城市综合体的功能价值与特征
    3.1城市综合体的功能价值
    城市综合体由城市社会生活的商业零售、办公、居住、旅馆、展览、餐饮、文娱、交通等功能组成,所以它们构成了一个具有多项功能的城市缩微体。城市综合体的功能复杂多变,各功能单元的组合没有固定模式,它们的随机组合是在市场机制、城市规划和城市综合开发的规律性共同制约下形成的。城市综合体内部功能之间的关系只是相对的,并没有绝对的关联、并列或排斥。但众多功能的参与必然造成环境条件的复杂化,所以“在城市综合体的设计中需要依据条理与非条理、秩序与非秩序间的相互作用而构成的复杂性对众多的功能进行有机的组织”。
    3.2 城市综合体的特征
    ⑴ 超大空间尺度
    城市综合体是与城市规模相匹配,与现代化城市干道相联系的,因此室外空间尺度巨大。
    ⑵ 通道树型交通体系
    通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划,将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来,同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系,组成一套完善的“通道树型”体系。
    ⑶ 现代城市景观设计
    应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征
    ⑷ 高科技集成设施
    城市综合体既有大众化的一面,同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。
    ⑸ 全天服务周期设计
    每种功能有其特定的运行时间范围,城市综合体将不同时间段的功能组织在一起,使其保持24小时的繁荣,提高了综合体的使用效益。
    ⑹ 特征六:协调互补设计
    城市综合体为城市生活功能提供了一个交合的空间。居住、办公、购物、饮食以及消遣娱乐等城市生活的各要素以一种新的空间秩序出现在这个交合空间中,并互相促进。
    4、城市综合体的优势
    ⑴ 土地的高效利用:城市综合体的开发是从一个三维的空间来进行考虑的,极大地节约了土地;
    ⑵ 各种功能互为补充,可以在一定范围内实现自给自足,形成“城中城”的经营方式;
    ⑶ 各种功能互为禅益,提供对方发展的潜力,反过来促进自身的增长;
    ⑷ 三维空间构筑立体交通系统,使得区域的通达性较好;信息化程度较高,信息传递速度较快;
    ⑸ 树立城市的标志性建筑,提升城市整体形象,有助于加快城市的现代化与国际化。

    5、城市综合体产生的条件
    5.1土地紧缺
    城市化的进程直接导致城市人口激增,城市土地严重紧缺。工业化和商业的迅速发展,相应的城市化速度也日益加快。城市人口的迅速增加,使得城市用地严重紧缺。
    5.2 城市经济的迅速发展
    城市规模的增大和城市骨架的拉大促使城市向多中心发展,城市多核化发展成为现代化大都市的趋势。而目前,我们的社会目前处于一个信息化的阶段,信息社会要求城市中心承担集中的经济、信息、服务等中心功能,为区域内的活动提供高度综合、高效率、大容量的服务。
    5.3 消费者需求的个性化和多样化
    技术的进步也提高了整个社会的劳动生产率,从根本上将人们从长时间繁重的劳动中解放出来,现代人由此获得了更多的闲暇时间。因此,人们的生活观念发生了很大的变化,游憩空间及内容更加丰富多彩。娱乐形式的多样化与游憩空间的结合就构成了丰富的城市生活,它为综合体在城市中心的建设提出了客观要求。
城市综合体在当今世界范围内的蓬勃发展正是因为它满足了城市在经济、社会、环境三方面对建筑的新要求。当代城市发展的特点,是信息革命的冲击与全方位的城市化进程,并由此产生了促进城市综合体发展的历史契机。
    二、城市综合体的开发分析
    1、城市综合体的功能分析
    1.1办公
    办公是现代城市的主要功能,操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间,决定着这一区域的城市地位和功能。城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。
    1.2酒店
    酒店是综合体中最赢利的项目,它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人,并提供娱乐设施和夜间服务,24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力.
    1.3 商业
    商业零售与人们的日常生活最密切,形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性,以满足人们的多样化选择,并形成热闹繁荣的街区。能够充分满足各类阶层的消费需求。
    1.4居住
    居住是城市综合体开发的基本成分,城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源,完成综合体的聚合效应,满足了城市各阶层人士的居住需求。

    1.5交通
    交通设施使综合体与城市保持密切的联系,为综合体的零售提供持续不断的人流。
    2、城市综合体的开发条件
    2.1 城市综合体的选址条件
    城市综合体属于综合性物业,由于对其建筑密度及容积率有特定的要求,所以最可能分布于城郊结合部,这样才能获得足够大的开发地块,以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式。
    城市综合体项目选址一般符合下列三项标准之一:
    ⑴ 项目所在位置为城市核心区,有人流和消费基础;
    ⑵ 项目位于城市次中心,是城市经济新增长点;
    ⑶ 位于新开发区,开发区发展潜力巨大。
    2.2 拥有营造园林景观的基础
    城市综合体体量巨大,因此大型城市综合体最好要有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础。
    2.3 便捷的交通区位优势
    城市综合体与城市的经济有着密切的联系,这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带,保证在综合体内的办公人员出行的便利性。最好位于地铁站或交通便利位置。
    2.4 必须营造齐备的生活系统
    为满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求,大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统,其中必须具备一定规模的大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼。
    三、城市综合体的发展现状
    1、我国城市综合体发展现状
    近年来,我国的一些大型复合房地产项目开始引进“城市综合体”概念,并将之作为项目的主要卖点。这其中既有真正意义上的城市综合体项目,也有打着城市综合体的招牌实则是利用外在概念的包装,促进项目更快的去化。
    目前,我国城市综合体的发展现状是,一线城市包括上海、北京、深圳、广州等,城市综合体的发展逐步成熟,而且很多综合体项目已经成为这些城市的地标性建筑。二线城市包括成都、西安、武汉等城市综合体的发展还处于起步阶段,随着城市化的进程,这些城市的城市综合体项目将迎来集中放量的阶段,逐渐在城市的核心区域树立起地标性建筑。
    总体来看,综合体在中国的开发前景非常光明。首先,综合体是中国城市化进程的必然要求。由于城市化的飞速发展,消费需求的升级,要求城市里具备一个引领时尚文化和公共文化城市功能的区域,而单一的住宅和商业地产无法做到。
    2、西安城市综合体的发展现状
    2.1西安城市综合体的发展现状
    目前西安城市综合体的发展仍然处于起步阶段,虽然一些开发商打出了城市综合体的宣传口号,但真正意义上的城市综合体项目不多。目前西安以城市综合体作为项目广告诉求点的项目有万达商业广场、天地时代广场、宏府嘉会广场等几个项目。绿地世纪城项目虽然没有以城市综合体作为自己的宣传标语,我们认为该项目拥有城市综合体的所有元素,并可以作为西安城市综合体中的标杆项目。
    随着西安城市的发展,越来越多的外埠开发商进驻西安,西安房地产的开发水平也迈上了新台阶,这些外埠开发商拥有综合体项目的开发经验,在资金上也实力雄厚,相信在未来的一段时间内,西安的城市综合体项目会逐渐增多。
    2.2西安城市综合体开发面临的问题
    ⑴ 资金
    综合体体量庞大,涉及多种业态,开发周期和资金要求不同,对资金量的要求苛刻。尤其是在紧缩性货币政策即将来临时,问题更严重。而目前,西安本地的开发商规模较小,难以筹集到足够的资金来开发如此体量巨大的综合体项目。
    随着西安房地产市场的快速发展,越来越多的外埠开发商进驻西安,而随着大型房地产企业的进驻,一些国外的地产运营商慢慢开始进入西安市场,这在加快了西安房地产市场发展的同时,也给西安市房地产市场注入了大量的资金。由于外埠开发商的资金优势明显,西安城市综合体的开发必然出现外埠开发商主导的局面。
    ⑵ 运作理念
    城市综合体是城市化发展到一定程度的必然产物,从实力上来看,开发城市综合体项目对这些开发商的难度不大,但重要的是很多开发企业都是做住宅出身,以前就是单一的产品生产加销售模式。而做综合体之后,更多注重资本运作,如引入投资人、直接持有经营等。因此,开发商的运作理念是否能够迅速转变就成为了项目能否开发成功的重要因素。
    从西安的角度来看,目前西安城市综合体的开发尚处于起步阶段,而引进城市综合体概念开发项目的以外埠开发商为主。外埠开发商拥有开发城市综合体的经验,但是缺乏对西安房地产的直观理解,因此能否找到强有力的本地合作单位是项目运作成功的关键。
    ⑶ 西安的开发环境
    西安综合体开发的相关环境还未成熟。目前西安综合体的开发刚刚起步,加上外来的开发商对于西安市场的了解不够深刻,整体上来看,西安综合体的开发的环境处于初级阶段。
从另一方面来看,开发环境的不成熟也代表着西安城市综合体项目的开发孕育着巨大的机会,如能开发出差异化产品,城市综合体的综合优势必将显现。
    四、西安城市城市发展的趋势
    1、从商圈的发展上来看

    西安市传统商圈主要是钟楼商圈、小寨商圈和康复路商圈,随着城市化的进程,几个新商圈逐步形成规模,尤其是高新商圈和张家堡商圈,发展十分迅速,已逐渐形成了规模。按照《西安市商业网点发展规划》的部署和要求,加快建设和完善我市三级商业服务网络,一是形成以中心商业区、二环商业带、社区商业网为主的市区商业网络,二是形成以三环商业带、卫星城商业圈、城镇商业网为主的外围商业网络。城市的成熟商圈由原有的两个商圈逐步发展为现在的六个商圈,预示着城市商业的多核心发展,这说明西安城市规模的逐步扩大促使西安的商业布局进行调整。
    2、从房地产发展的热点区域来看

    西安房地产开发热点板块主要有曲江板块、城开区板块、高新新区板块、浐灞板块以及西咸板块,这些热点板块的推案总量在西安是房地产的供应量中占有举足轻重的地位。无论是从目前的供应情况还是从城市未来土地供应情况,都预示着西安市城区的土地供应逐渐萎缩,城郊结合部的土地放量有增无减,房地产供应向城郊发展。城郊结合部房地产供应的逐渐增多,使城市骨架逐渐拉大,城市单一中心已经不能适应城市发展的需求

    3、从产业规划上来看

西安重点产业园区定位及发展重点
产业园区
目标定位
产业发展重点
西安高新技术产业开发区
打造中国科技创新中心、创建世界一流高科技园区。
重点发展电子信息、生物医药、新材料等优势产业,做大做强通讯、集成电路、软件三大特色产业集群。
西安经济技术开发区
西部最大的制造业基地和西安城市新中心。
重点发展重型汽车及零部件、专用和通用设备、电力电子设备;大力发展食品饮料、石油化工等产业。
西安阎良航空高技术基地
中国最具实力的航空产业发展基地和亚洲最大的航空旅游、会展中心。
以大运飞机、支线飞机、通用飞机、飞机配套产业为主,重点进行航空高技术产品的研发和航空产品的生产制造。
西安航天科技产业基地
西部最大的以航天民用产业为主、军民结合的航天科技产业基地和产业集聚区。
重点发展航天动力、导航、控制等航天高科技产业,通过航天特种技术应用形成对区域经济具有带动作用的高技术产业集群。
西安曲江新区
国内具有核心竞争力的文化产业基地和“中国文化复兴之地”。
重点发展以唐文化及休闲产业为主线的旅游业,建设以休闲娱乐为主题的大型游乐项目。
西安浐灞生态区
打造西部第一水城和蕴涵自然、人文、历史、山水的城市生态区。
重点发展会展、生态旅游、商贸等产业,形成生态旅游区和会展集聚区。

    从西安的产业园区的规划来看,产业园区都位于西安城郊结合部甚至在城市的远郊区,这些产业园区的带动作用无疑是巨大的,尤其是西安高新技术开发区和西安经济技术开发区两个国家级产业园区,这两个产业园区的带动效应已经显现。产业园区的规划为城市郊区的发展带来了契机,大量的企事业单位入驻园区,与企业同时进入园区的还有大量的企事业单位的员工,这些元素为开发区的发展注入了活力,也使城市的触角延伸到这些区域,形成一个个的城市副中心。

    结论:西安城市化的迅速发展促使西安市城市规模迅速扩大,围绕一个城市中心“摊大饼”的发展模式显然已经不适合西安市的发展了。随着城市土地资源的集约经营,城市空间呈现多中心化的发展格局已经不可逆转,城市向多核心发展。城市的多核心的发展的趋势为城市综合体的开发带来了契机。
    五、西安城市综合体发展展望
    1、西安城市中心的城市综合体发展展望
    西安市的中心位置是钟楼商圈及其附近的区域,钟楼商圈是指以钟楼作为中心,辐射南北东西四条大街,历史最为悠久,商业氛围最为浓厚。钟楼商圈以东南西北四条各具特色的商业街为发展骨架,以大型百货店为龙头,购物中心为核心,专卖店、超市、便利店、折扣店为骨干,以“大、特、名、老、精”为经营特色,构筑西北地区最具特色、最具辐射力的商业极核。2007年上半年钟楼商圈商服用房销售量占到总交易量的近40%,作为西安核心商圈地位愈加明显,而“唐皇城复兴”的实施将使钟楼商圈的商业氛围更加浓厚。
    作为西安市商业的核心区域,该区域应该具有一个城市地标性质的综合体,但是由于西安城内区域建筑密集,该区域的改造难度很大,地块面积较小以及城市规划对区域的限制都会影响城市综合体在该区域的开发。适合该区域发展的综合体为酒店综合体、商业-娱乐综合体等。
    2、西安城市次要中心(商圈)城市综合体发展展望
    西安城市化进程中逐渐形成规模的城市次要中心(商圈)主要有:小寨商圈,高新商圈(高新路与科技路交汇处),张家堡商圈。以上几个城市次要商圈发展已经初具规模,基本具备了发展城市综合体的客观条件。而胡家庙商圈、土门商圈、康复路商圈的发展依然在起步阶段,开发城市综合体的条件有待改善。

名称
位置
基本状况
综合体发展趋势
小寨商圈
小寨商圈是指以小寨十字为中心,东至雁塔路,西到含光路,北依南二环,南到雁塔西路的区域。
小寨商圈是西安传统商圈,也是西安除钟楼之外人气最旺的商圈,商圈聚集了大量的人气。
商业-娱乐综合体、交通综合体等。
张家堡商圈
以张家堡为中心,以未央路为发展轴,辐射一公里半径,构成了张家堡商圈的发展范围。
行政中心北迁、规划建设带来区域交通、配套的全面提升、地铁的全面动工推动商圈品质、数量双升级。
超级复合综合体、商业-娱乐综合体、办公-贸易综合体、酒店综合体等。
高新商圈
高新路、科技路沿线区域。
高新区的迅速发展带动了高新区商业的发展,俨然成为西安的中央商务区。
超级复合综合体、办公-贸易综合体、酒店综合体、商业-娱乐综合体等。

 
3、城郊结合部的城市综合体发展展望
城郊结合部城市综合体的发展主要以城市新兴开发区为依托,因此,西安城郊结合部的几个开发区是城市综合体选址的重点考虑对象。
经过我们的研究,我们认为西安高新技术产业开发区的高新新区板块、西安经济技术开发区的经开区板块、西安曲江新区、西安浐灞生态区的核心区域等几个板块具有开发城市综合体的潜力,而规划中的西安阎良航空高技术基地、西安航天科技产业基地、西咸板块以及大明宫遗址保护区等区域开发城市综合体的时机有待成熟。

区域名称
区域定位
基本状况
发展趋势
曲江新区板块
西安市旅游度假新区,有着浓厚的历史文化底蕴和生态居住环境。
很多高端楼盘都集中于曲江板块。尽管楼盘众多,但目前板块内人气不足,配套设施缺乏。
超级复合综合体、商业-娱乐综合体等。
高新新区板块
高新区是中国西部地区最大的集科研、生产、商贸、居住、文教、娱乐于一体的高科技工业园区。
区域交通便利,土地储备量巨大,目前区域各项配套设施缺乏。
超级复合综合体、办公-贸易综合体、酒店综合体、会议-展览综合体等。
西安浐灞生态区核心区域
打造西部第一水城和蕴涵自然、人文、历史、山水的城市生态区。
区域的路网系统逐步完善,区域市政配套不足,土地供应充足。
超级复合综合体、居住综合体、会议-展览综合体等。
经开区板块
西部最大的制造业基地和西安城市新中心。
区域经济发展迅速,西安城市重心北移逐渐拉开大幕,区域土地供应充足,交通便捷。
超级复合综合体、办公-贸易综合体、酒店综合体、居住综合体等。
 

    易居点评:
    城市的迅速发展催生了城市综合体这种复合地产的开发模式,城市综合体的开发也在一定程度上加速了城市的进一步发展,两者之间存在着互相推动的关系。随着经济的迅速发展,西安的城市化进程不断加快,城市规模不断扩大。城市化使西安的城市人口逐渐饱和并产生了一系列严重的城市问题,如住房紧张、交通拥挤、环境恶化等。

在这种背景下,西安城市空间呈现多中心化的发展格局逐渐显现,具有综合优势的城市综合体必将在这一进程中发挥重要作用。
    目前西安城市综合体的发展仍然处于起步阶段,虽然一些开发商打出了城市综合体的宣传口号,但真正意义上的城市综合体项目不多。随着西安房地产市场的逐渐成熟,越来越多的外埠开发商进驻西安,这为城市综合体的发展带来了发展契机,相信在未来一段时间里,城市综合体项目会逐渐增多。
    多核心发展已经西安城市发展的必然趋势。结合西安城市发展的方向,我们认为西安城市综合体项目发展的趋势是:在城市中心区域即钟楼商圈,发展以商业娱乐为主要功能的城市综合体项目比较合适;在城市的次级商圈中,高新商圈、小寨商圈和张家堡商圈初步具备了发展城市综合体的条件;在城郊结合部,曲江新区板块、高新新区板块、西安浐灞生态区核心区域、城开区板块等几个区域具备了发展城市综合体的条件。
    城市的快速发展,为西安城市综合体的开发奠定了基础,然而只具备了开发的基础前提显然是远远不够的,城市综合体的开发受到多个因素的影响。除城市开发环境的限制以外,开发商的资金力、开发理念、整合意识和判断能力等都是影响城市综合体成功运作的决定性因素。
    因此,我们认为虽然城市综合体在西安的开发前景非常光明,但是进入这个市场仍然面临着巨大的挑战,资金实力、开发理念、整合意识以及判断能力都在考验开发商的运作水平。首先,开发商必须转变开发模式,单一的产品生产加销售的住宅开发模式需要转变为以资本运作为主的商业开发模式;其次是实现产品规划的转变,单纯的各种物业的叠加并不能实现真正意义上的综合体,综合体内部的各种物业必须实现互动,达到有机的结合;然后是加强物业的前期规划,前期的调研、考察、规划对综合体的运作方向有决定性的意义。

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