商业改变生活

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商业地产20年+,扫地僧的商业悟道:

1、商业零售、购物中心、文旅商业;

2、社会观察、第三只眼睛看商业、商业洞察、商业悟道

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2021商业地产新趋势

2021年商业地产新趋势

     宏观形势:(1)市场红利越来越少:人口红利成为过去、城镇化接近尾声或趋缓,房住不炒、商业去房地产化成为大趋势;(2)商业供给量偏大,人均面积超过警戒线0.3平米,商业存量市场与增量市场并存装填;(3)受全球疫情影响,集中线下消费模式成为政府管制方向,宅经济、线上消费、互联网办公等成为疫情之下最大的消费增长点,线下零售消费尤其是非刚需方面的服装业态消费,下滑势头最明显。

产业形势:1)招商越来越难,降低租金、增加装补、联营扣点等通过降低招商门槛,然而获得满铺开业难度越来越大,甚至很多延期开业、无法开业;(2)商业开业红利越来越少,开业即进入客流销售双低的困难场。开业蜜月期越来越短,从5年前的3个月,到2年前的1个月,在去年开业中甚至缩短至3天;(3)竞争:存量市场越来越大、商业竞争趋向贴身肉搏、内容同质化;(4)商家:租售比越来越高、线上替代性越来越强、开店越来越谨慎、市场倒挂成为买方市场。

一、    从行业维度来看:大者恒大,头部企业集中越来越高;

(1) 项目持有集中度:总体提高但增幅减缓

行业前三十强仍然占据半壁江山,而且以2020年开业数量来看更是遥遥领先。

数据显示,TOP15榜中的企业2021年拟开业量达219个,占总开业量约12%,体现行业头部企业聚集效应愈发明显。

(2)降维扩张成为领先头部企业的品牌发展策略;

主打万象城高档定位的华润集团,扩展市场份额开辟了万象汇/五彩城品牌,主打中档消费,正在加快并购和开店速度。比如已开业的北京五彩城、深圳布吉万象汇、扬州万象汇,正在筹备的南京2家万象汇。

在得到万科集团支持的印力集团,一方面发力超大规模标杆产品印象城MEGA,同步加大力度扩中档定位的印象汇系列。


 (3)商业势力三分天下:

专业购物中心开发商主要分为还是央企(如华润置地、大悦城地产、金茂地产)和外资企业(如凯德、太古、新鸿基、恒隆、瑞安、嘉里)以及民营巨头(如万达、印力、龙湖、新城、红星等)的天下,而以住宅为主业的万科、世茂、中海等集团也均加大了购物中心的开发,使得住宅开发商和购物中心开发商的边界越来越难区分。

(4)甲方转乙方,轻资产成为头部企业的扩张策略;

中国商业发展进入下半场,迈入存量和大资管时代,凯德、万达、新城、爱琴海等以自己的态度“轻装上阵”。进入存量时代的商业地产市场,不再全盘奉行传统开发持有的重资产模式,尤其在当今去房地产化形势下,转而开始探索轻资产模式。如何有效的进行资产管理,在保持较低风险水平的同时实现效益最大化,成为标杆房企未来发展战略的核心。

凯德中国:亚洲资管行业的先行者:至今,凯德中国已积累了10余年轻资产运营经验,其轻资产模式主要采用“地产开发+资本运作”的形式。

万达商管:国内轻资产模式的践行者:万达采用“轻资产为主,轻重并举”的策略。20209月,万达商管集团宣布,从2021年开始,万达商管不再发展重资产,即不再投资持有万达广场物业,全面实施轻资产战略。

二、奢侈品商业和奥莱商业逆势增长

据此前咨询公司贝恩发布的中国奢侈品市场研究报告《2020年中国奢侈品市场:势不可挡》显示,2020年全球奢侈品市场将萎缩23%,但中国境内奢侈品消费将逆势上扬48%,达到3460亿元。

1)高端定位商业逆势增长,中端购物中心明显下滑。

奢侈品商业逆势增长,得益于疫情之下国内奢侈品消费的回归。

2019年相比,百亿业绩俱乐部阵容依然坚挺,北京SKP177亿蝉联内地单体商场业绩店王,南京德基广场摘得亚军,2020年总销售额超过了150亿,二者同比均实现了双位数增长,业绩也纷纷越过了150亿的分割线。

国内顶级标杆商业,北京SKP、南京德基、上海恒隆/IFC、杭州大厦、郑州丹尼斯大卫城等奢侈品商场,在2020年都在保持10%以上的逆势增长。

(2)奥莱商业崛起:

根据《2020中国奥特莱斯数据排行榜单》,2020年销售额突破10亿的奥莱项目多达39家,总销售额超800亿元。2019年,这两项指标的对应数字分别为34家和700多亿元。

相比2019年,上榜项目新增了5家,分别为比斯特上海购物村、比斯特苏州购物村、砂之船(昆明)奥莱、深圳华盛奥特莱斯、广州万国奥特莱斯。

根据不同业绩水平划分的6个销售额军团中,40亿+的奥莱2家,30亿+的奥莱3家,25亿+的奥莱6家,20亿+的奥莱6家,15亿+的奥莱10家,10亿+的奥莱12家。

三、高端百货向左,连锁百货向右

(1)  定位高端的百货商场,以奢侈品主打的,在2020年逆势增长,同时走扩张之路。

北京SKP销售177,全球第一;西安SKP销售60亿,杭州大厦80亿,郑州大卫城70亿等,各地区奢侈品百货走势强劲。

(2) 连锁百货持续下滑

连锁百货规模持续下降,同时受疫情影响2020年销售百货行业营收和利润持续下降;连锁百货关店和开店同步

总体上,百货商场日渐式微,疫情只是催化剂。从今年上半年的业绩来看,52家百货上市公司中营收、净利润双线增长的仅有3家,分别为豫园股份、永旺及小商品城,而永旺在上半年亏损0.63亿元;而营收净利双下降的企业则高达41家;52家企业中有19家出现不同程度亏损。百货调整任重道远。

 

四、商业不再一路高歌猛进,关停并转成为新选择

1ZARA为首国际快时尚关闭中国门店。2020年,2020年突如其来的疫情,使整个零售时尚行业原本艰难的运营雪上加霜,作为快时尚代言人的ZARA,其母公司Inditex集团宣布了史上最大关店计划:至2021年将关闭1200家店铺,预计关闭店铺主要集中在亚欧地区的ZARAMassimo Dutti等品牌小型门店。GAP宣布了两个重要决策:子品牌Old Navy(曾是公司的增长引擎),2020年起撤出中国市场;集团在两年内关闭230家门店。

2)中小购物中心经营惨淡,逐步退出竞争,或被并购或加盟头部品牌合作。行情最差的时候,对头部企业也许是,最好的商机。2020年万达集团45个开业项目有37个是合作项目。

联商网口径,2021年全国拟开业的商业项目数量1479(商业建筑面积≥2万方),新增商业建筑面积12755.47万方。商业市场迎来新的一轮开业高峰。

2021年开局不易,好在二次疫情传播得到有效控制。美国1.9万亿刺激计划对中国有多大影响,国际和国内双循环对经济刺激有待时间检验,新一轮中国经济复苏如何推动商业发展,我们拭目以待。

 




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