熊杰的博客

熊杰

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个人简介: 熊杰,籍贯:湖北荆州,现定居广东珠三角,主修《工商企业管理》,资深学者型商业地产职业经理人、长期担任华南地区商业地产企业首席执行官,师承中国商业地产专家联盟委员、清华大学商业地产总裁班客座教授杨宝民先生,专业从事大型商业地产或城市综合体操盘。从项目前期拿地、可行性分析研究、市场调研与定位、产品研究与物业租售比例、产品盈利模式、商铺销售与返租策略、指导设计院规划设计优化、项目内外部交通组织体系规划、项目功能分区与楼层业态规划布局与平面动线设计、招商\销售策划及团队组建、开业后运营与业态优化调整等均拥有丰富的实操经验。现兼国内多家房地产企业首席商业地产顾问, 欢迎与国内商业地产资深职业经理人或专家、学者交流探讨,共同为国内商业地产良性发展献谋献策! 电子邮箱:xiongjie26@163.com QQ:296809963、沟通手机:13602264618——

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深圳万象城年销售额逾40亿的秘密探寻(续2)

   深圳万象城开业5年来,之所以有今天的成就或业绩,绝非是我们某些零售企业,依靠市场早期的天时、地利与宽松的营商环境而轻而易举获得的。其成功之路在开业之初也是充满艰辛与坷坎的,其开业之初的月销售额约三千万元,与现在的月销售额均逾3亿元以上(整整提升了10倍以上),年销售额逾40亿元的销售额差距可谓非常之大。深圳作为国际大都市,纵然是当初各项综合品质超群的华润中心的万象城一时半刻也无法撼动,大家应了解,深圳高端消费群体要改变其消费习惯也绝非一朝一夕,首先是万象城的决策者们对数年的市场培育期的耐心与信心,值得嘉许!因为,往往一个超大型购物中心其开业后要度过一个漫长甚至痛苦难捱的市场培育周期。
 
   零售商业内的同仁都知道,商业动线规划与设计对于任何一个购物中心的重要性来说,犹如其生命线,尤其对于一个巨型购物中心,万象城的总经营面积为18.8万平米,单层平面逾二万平米的购物中心来说,又是何等重要。其动线规划若不能突破传统的购物中心动线设计,并规划多条主、次通道,许多顾客或许在里面犹如进入了迷宫,消费的好心情、愉悦的体验恐怕早就消逝得无影无踪了。可见,商业的动线的重要性,它就象分布在咱们身体的“血管”或“经脉”,如果规划设计有缺陷,将直接导致血管堵塞,身体内的营养没法输送。而商业规划动线如有重大缺陷也将同样直接导致客流受阻,购物中心里面的许多商户将无法共享客流,没有客流这将会给购物中心的次主力店或各种商店直接带来灭顶之灾。因此,深圳万象城之所以有今天的成功,其内部动线与交通组织同样功不可没,值得业内同仁学习。
  • 万象城的线型双回环动线设计
 

       万象城的标准层面积大约有2.4万㎡左右,单层面积的体量无疑是属于比较大的。但其动线采用的却是完全可以回环的经典线型模式,也没有任何的次动线。笔者大致测量了一下其平面动线的长度,380M左右,与一般大型购物中心单层的主动线长度相比明显动线长度适中,这样充分照顾到人的生理特点,具人性化文怀的设计思想,尤其是女性顾客不容易疲劳,特别要说明的是,在咱们国内通常情况下,动线长度和店铺平均进深成反比,如果动线短,则店铺平均进深长。笔者也参观过国内许多大型购物中心,许多由于进深的设计太深,而导致客流不畅而出现的死角。那么,万象城的单层面积超过2万,它是如何规避呢?万象城充分考虑到目标客层的消费特点,其在用每层均设置的停车场,除了方便目标顾客容易进入的同时,又巧妙的解决了大平面下的店铺进深问题,可谓一箭双雕,不可谓不绝!

 
    从动线结构上看,万象城是经典的线型双回环模式。值得一提的是万象城的垂直同步停车场,每层都可以开车进入,这种停车模式在国内所有的购物中心不多见据了解是万象城的决策者们借鉴或参考了香港太古广场和香港又一城等购物中心的经验,不仅在平面动线设计上非常流畅,而且在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流。(如下图)
 
 
    万象城每一楼层都线型或呈S的客流动线,所有店面都分布在动线两边。笔者从事零售行业多年,见到国内许多2-3万左右的购物广埸或百货店的主动线设计相对要复杂得多,有的店在顾客进入后往往分不清东南西北,有的单层面积较大的购物中心因单层平面动线太长,造成顾客疲劳感加剧,何来好心情消费?因此,我们的零售企业决策者们在自诩为商业规划方面的专家,其实大多数均是规划强行让顾客走遍全埸的动线,从而,成就其所谓的没有死角而沾沾自喜。笔者从西西方发达国家的购物中心的动线设计中研究发现,西方所有的超大型购物中心动线设计均是越简单,购物中心的经营效益越高。
 
 
     而“万象城”的商业规划设计者与决策者们却完全站在购物的角度进行规划和设计,整个购物中心只有一条主动线,无次要通道,所有店面分布在动线 两边,避免了商场死角的出现; 平面动线设计流畅,在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流; 立体动线设计减少了楼层之间的租金差距; 内外部交通合理,卸货区安排在店面的后部,通过货梯直接进入店 面的货物区,真正做到人车分流、人货分流;出租空间呈现“两高”特色:层高高(5.6米至6.8米不等)、实用率高(达60%),方正实用;88部电扶梯与直梯纵横交错,购物非常方便; 店铺的可视性与通达性强;公共区域的空间舒适、色彩和谐; 巨大的中庭直接通到建筑的顶部,可以采到足够的自然光 ; 体现自然化、人性化,无障碍设计给残疾人购物提供了方便; 女性洗手间配置高出国家标准的两倍。
 

万象城巧妙地利用地下空间,将地铁站、过街通道等空间都利
用起来,使其成为万象城的一部分。与此同时,万象城的经营
思路很新颖,借鉴国外的先进经验,建设了立体停车场,分为
地下一层,地上两层,不仅满足了人们停车的需求,而且每年
还有1500万元的停车费收入。妙地利用地下空间,将地铁
站、过街通道等空间都利用起来,使其成为万象城的一部分。
与此同时,万象城的经营思路很新颖,借鉴国外的先进经验,
建设了立体停车场,分为地下一层,地上两层,不仅满足了人
们停车的需求,而且每年还有1500万元的停车费收。。。

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