商业地产评论（19）：商业地产开发遭遇五大瓶颈 文：天津苓创商业地产顾问机构 总经理 冯 新 瓶颈一：融资难 丢西瓜捡芝麻 国际上以购物中心为代表的商业地产运营模式是：商业地产运营商（通常不是开发商）在长期金融工具支持下盖房子，盖完房子长期持有，只租不售，然后通过商业运营提升资产价值，最终通过资本市场实现资产价值。在这种模式下商业地产的价值主要通过资产运营管理和资本运作来实现。 而国内的商业地产开发建设单位大部分都是从事住宅开发的房地产开发企业转型而来，他们普遍习惯于延用住宅项目滚动开发、房子盖完一卖了之的方式来处理商业地产的开发，热衷于对商业地产进行产权分割式销售，对商

商业地产评论（18）：从SOHO尚都事件看商业地产的后期运营管理 文：天津苓创商业地产顾问机构 总经理 冯新 潘石屹SOHO系列商业地产的开发运营模式包括以下几个要点： 第一，目标客户瞄准投资客，将产品定位为投资品，通过媒体炒作以高价将所有商铺销售一空，获得开发利益最大化。 第二，通过SOHO中国租务部为业主提供招租代理服务，收取业主代理费。 第三，委托港铁物业提供后期物业管理，收取高额物业管理费。 至于后期商业管理，潘石屹的观点就是无为而治，认为市场对商家会进行自然淘汰。很显然，潘石屹

商业地产评论（17）：天津海贸搜马的SOMO模式 文：天津苓创商业地产顾问机构 总经理 冯新 一． 背景介绍 在分析天津海贸搜马的商业模式之前，先介绍一下相关背景： 关于海贸：海贸泛指以中外合作天津海贸物业发展有限公司为主体，由北京海贸投资有限公司、天津搜马酒店管理有限公司、天津海孚置业有限公司、天津紫竹林置业发展有限公司、天津海耀投资有限公司等关联型企业组成的企业群落，累加总资产规模达55000万元，正在开发的物业面积15万平方米，计划中开发面积超过10万平方米。 关于郭钧：海贸创始人郭钧先生是中国房地产著名职业经理人之一。1990年加入万科，1990年至19

商业地产评论（16）：SOHO尚都商户停业的背后 文：天津苓创商业地产顾问机构 总经理 冯 新 SOHO尚都的商铺出事了。几十家商户联合起来，组成了商铺联合会，集体停业，要求与潘石屹集体对话，提出减免租金，以及对SOHO尚都的招商、宣传、外观改造以及更名等要求。各家媒体纷纷跟进，将事件暴露在公众视野之下。对此，潘石屹在博客上以一篇题为《SOHO尚都还是一个刚出生的婴儿，需要大家共同呵护》的文章做为回应，指出：经营商铺要慢功细活，商铺需要培养期，希望业主从长远利益出发减免商户部分租金，大家要“团结”，并且推出“婴儿论”，希望大家“呵护”。 仅仅在一

商业地产评论（15）：投资商铺不可忽视产权问题 文：天津苓创商业地产顾问机构 总经理 冯 新 投资者在购买商铺的时候，需要对商铺做全面的调研，包括商圈的调查、商铺投资价值的分析判断、开发商的背景调查等很多方面，其中对商铺的产权状况做调查是必不可少的一个环节。要完整地掌握一个商铺的产权状况，就需要投资者具备一些与产权相关的知识，了解相关的政策法规。确认权利人对商铺的产权关系的过程，法律上就叫确权。 所谓商铺的产权，是指权利人对商铺的土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如典权、抵押权等。我国实行土地公有制，城市的土地都是属于国家所有，国家通过

商业地产评论（14）：商业地产咨询与医生看病 文：天津苓创商业地产顾问机构 总经理 冯新 多数人都得过病去过医院，对医生看病的情形都不会陌生。对于常见病，医生做点常规诊断开个药方，病人拿点药打打针就可以回家了；对于疑难杂症，少数运气好、发现早、医生水平也比较高的情形，病人还有治愈的机会，治愈的比例视病症情况而定。但既然是疑难杂症，治愈的比例通常不会太高。至于多数疑难杂症的患者，其命运大同小异：死掉。而其中很多疑难杂症的患者，如果能够及早发现及早治疗，治愈的希望还是很大的。因此医生总是强调预防疾病、早期发现、早期治疗的重要性，但无济于事。人性的惯性非常大，正常人有几个人会在

商业地产评论(13)：SOHO商铺的商业逻辑和资本逻辑 文：天津苓创商业地产顾问机构 总经理 冯 新 6月14日曾和几个朋友去潘石屹的光华路SOHO对这个项目做了考察，回来一直在关注光华路SOHO铺王拍卖的进程，6月23日，SOHO中国联手搜房网、天问国际拍卖有限公司在光华路SOHO售楼处举办了“光华路SOHO铺王全国五十大城市无底价网上拍卖”活动。拍卖的标的是一套标号为0102A的首层商铺，建筑面积为219.63m²，层高6米。经过2小时的激烈竞价，铺王以2800万的高价尘埃落定，单价达127487元/平方米，已远远超出6月2日开盘时商铺8万元/平方米的单价。一场盛宴以参与各方皆大欢

商业地产评论(12)：中国商业地产：杀猪派和养鱼派 文：天津苓创商业地产顾问机构 总经理 冯 新 地产神仙派的诞生是个标志性的事件，它表明国内地产界开始分化，不同背景、不同地域、不同理念的人群开始分化成一个个小圈子，由此引发了地产博客上的一场圈子运动，各色人等纷纷拉起旗帜，成立了一个又一个网上的圈子，比较活跃的包括地产实战派、中国商业地产圈等。 综观国内商业地产界，这几年也是风起云涌，各路豪杰纷纷登场亮相，经过几年发展，各路豪杰也形成了不同的路数，按照对于商业地产产业链下游投资者以及商家的不同的理念、态度和操作风格，可以简单地把这些商业地产界的豪杰划分成商业地产杀猪