2006年09月20日
前言...
第一部分：招商团队组建与培训...
人员配备框架（视具体项目而变动）...
招商人员岗位职责...
项目招商管理原则...
人员培训计划...
市调实施培训...
业务素质培训...
项目基本知识培训...
公关礼仪知识培训...
专业知识培训（招商、销售）...
第二部分 市场调查...
项目市场研究...
区域状况调研...
市民偏好调研...
竞争者状况调研...
区域商业状况调研...
区域经济状况评估...
消费者品牌认同调研...
目标购买者调研...
购买能力调研...
项目问题及机
2006年04月25日
最近接触很多开发商，当然都是做商业地产项目的，
感觉很可笑，又很悲哀，
大部分都不懂商业，却握着做商业的地皮和地产。
问题是，有些地皮若是可以成就商业的倒好，
但很多地段和环境在我看来，几乎十年二十年都只能吹吹商业的泡沫而已。
商业，说容易，容易；说难，真难。
理论起来可以万字千言，滔滔著书立说，做起来细致入微，琐碎不止。
但要是要我谈商业的一个核心，一个字：人流。
没有人流，有商业吗？
有风景，有建筑，有规划，但人口量和人流量，是基本的前提－－
很多开发商做的项目，周边连辆车都看不到，等几分钟也数不到几个人来，
你说怎么规划做商业？而且周边几公里逛逛都没有人流啊！
2006年03月15日
最近因为几家报社的连续采访，
加上被邀连续参加几个商圈的业主及经营管理者协作研讨会，
让我对几年来很多地方政府都热衷规划和打造的所谓商圈的概念和实施情况忍不住发了一系列的愤愤之叹……
由于日常事务缠身，
由于多年来自己一直努力履行多说不如少说、少说不如多做的原则，
故几年来也对很多商业地产中的可笑、可悲、可恨的做法懒得去论辨和理会了。
而现在，本人正主持的一个项目因恰处于某城市政府所规划和所谓打造的一个新商圈内，
且因其不断暴露了政府在规划和所谓打造商圈之过程中的各种商业幼稚症和不负责任的作风及其给各商业业主和投资者们带来的伤害，
所以，在媒体和研讨会上，我不得不开口了。
为
2005年12月08日
自来到联商网的博客和也注册了自己的博客
就经常来看看很多朋友的消息和想法
高兴的是这里确有一些不相识的商业地产和零售界的优秀同仁
从他们的文字中
可以了解业内的信息和业内的问题
可以一起思辨和碰撞
给自己充电也给自己的团队充电
象长江一号、于群、黄尉杰、Versus、南犬并走一儒生等
就常常带给我们很好的文章或常常推荐给我们很好的文章
我们因此感到在自己的事业上有同伴感有知音感
我们甚至为自己辛苦而没有尽头的工作找到理由以及幸福
然而，的确在这样很专业很小圈子的博客里
也来了另外一些朋友
他们和她们很希望在这里谈情说爱
谈他们和她们自己的轰轰烈烈的情或平平淡淡
2005年12月02日
为什么说台州的所谓“杭州大厦”三年后必关门？道理很简单－－
1、台州椒江“杭州大厦”的开发商本来就不想做商业，卖铺而已；
2、只有三年回租合同，三年后是否继续回租由所谓业主委员会研究决定，这只是开发商找了一个说法和摆脱自己三年后的责任的合同条款而已－－从来业主委员会都不能解决商业问题－－杭州涌金广场、西湖国贸中心等例子比比皆是；
3、台州椒江“杭州大厦”只是开发商每年化几百万贴个牌子而已，三年后牌子必须取消（杭州大厦为了管理输出收入总是不断的不负责任的让很多开发商贴牌，而贴牌经营的没有一个成功的，这其实也很不负责任）
4、台州椒江“杭州大厦”每天经营业绩差到最多够支付水电费和设施运行维
2005年11月02日
各位员工：
你们好！
快乐、充实的国庆节过去了
我们又在各个项目各个岗位上了
大家这次都得到了“充电”，包括美丽难忘的安吉风景、风情给了我们陶冶、激励
我们都很高兴希锐的快速成长
很高兴我们每个人的成长
很高兴我们都可以从辛苦的工作中得到快乐
很高兴我们仅仅在公司一周年之际就可以享受公司发展的喜悦和对美好未来的展望
我们又在忙碌了
我们也同时在面临各种困难和问题了
这些挑战我们信心、耐心、用心、诚心以及智慧、方法、思想、技巧的困难和问题
其实是我们的朋友，因为它们通过挑战我们来磨练我们并让我们成长
我们应该感谢困难和问题就象感谢机会一样
没有困难和问题
2005年11月02日
一次商业运动还是一次商业造城运动？
一、 公元国际是个什么样的项目？
机遇和利益总是与风险同在：“公元国际”规划面积７００亩，其中商业地产面积达２１万多平方米，开发周期预期在５年左右。如此大的商业体量及其在兴化市的商业核心地位，对开发商和这个城市都是一种挑战和机遇：对兴化来说，这是一次商业造城运动，也是一个城市商业模式的革命；对金港公司来说，这是一场眼前利益和长远业绩的战略布局，也是一次以商业智慧与地产风险的博弈和较量。
体量大得让人兴奋而担忧：在一个看着和经历着都感到并不怎么发达的且又靠近苏北的县级城市，本项目如果不是先倚靠其所占有的特殊的地理位置优势，再倚靠
2005年09月29日
一、去度假？是开度假会议呢，去度假是假吧？
1、领略安吉美丽、迷人、静谧之胜景，欢度国庆，享受生活，解放身心；
2、总结公司现正操作的各项目运营经验及问题；
3、培训、提升全员热情、奉献、专业、专注、团结、合作的工作品质；
4、逐步实现公司及各项目的标准化、制度化管理目标。
二、把你们的生活安排安排，不是限制自由吧……
10月4日―― 12：00 报到（安吉孝丰天赋度假村）
12：30―13：30 边吃边聊：还真不容易聚在一起呢
13：30―17：30 自由活动（想去哪就去哪，想和谁配队就和谁）
17：30―18：30 晚餐可要吃喝个好
19：30―21：30
2005年09月19日
商业地产：每个人正在自己的角度上犯错误……
开发商――
很多开发商做了住宅项目的开发，就以为商业地产也可以像住宅项目那样运作：找地找项目，找设计院做规划设计，再请广告人振臂一呼，以为市场就一呼百应。却没想到，把商业地产随便卖掉本身就是一个问题；怎么卖掉更是一个大问题。谁来为招商买单？为经营管理买单？为将来市场前途买单？这些问题只要项目没走到烂尾的地步，没人来回答。还有，对商业地产来说，就是房子建好了，若没有商业，就不是烂尾吗？
这不是地产的烂尾，却是商业的烂尾。
媒体――
媒体在报道城市经济高速发展、炒作人们消费观念发生巨大变革和提高的同时，总在不断推陈出新一
2005年09月19日
小李：
你的工作汇报我看了，知道你一直在按要求和计划做事的。
这个项目的策略和重点，我已经给大家说了，你们应该都能领会。家电现在你们只需要跟进进度，我会把握方向和签约管理的。接下来主要是居家，也就是三、四楼，居家一突破，整个项目就可以说成功了。居家从两方面同步展开，一是居家卖场运营商的开发、联系和推动来案场考察；二是那些高端居家产品品牌（直营或代理商）。要强调这里规划高端居家市场的广阔前景，要从这个城市的消费力、市场机会、本物业的环境档次、主力家电商的带动和餐饮业态的支持，还有周边现有商业项目的互动人气，最后加上我们这个项目的品牌影响力和大业主所建立的良好平台。熟悉和有居家商业思想的人都看
2005年09月19日
关于商业步行街销售和招商的基本认识
（在某商业步行街销售和招商会议上的讲话提纲)
1.二元销售模式的困难：步行街不同于住宅和临街商铺
业态需要统一及有序规划：
住宅销售只对业主发生，且无论是购买自住，还是投资，都可以不依赖“第三者”而实现房产价值。临街商铺以自主自发经营为主，业态品类较为复杂，以便利、随机性消费为多。业态之间可以不必有严格规。商业步行街则不同，商业步行街其实就是一个露天大卖场，需要合理规划，统一布局，集中品牌规模优势，形成自身业态规划特点。没有业态和经营特色优势的商业步行街，就很难有强劲的市场竞争力和生命力。
必须统一招商、管