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那些年,日韩商业地产商们在上海都做过哪些项目?

联商网消息:继连载系列第一篇——北美篇“看上海购物中心背后的北美基因”,继续送上系列之第二篇——那些年,来自岛国&思密达的商业地产商,都在上海做过哪些项目?

日本

森大厦株式会社MORI BUILDING

有着“综合体开发企业标杆”之称的日本三大房地产开发企业之一,成立于上世纪50年代,在岛国开发的著名项目一大堆,其中最被国人熟知的恐怕就是位于东京港区的六本木新城(Roppongi Hills),据说这项目规划了17年才建成。

▼东京六本木新城(Roppongi Hills)

很有意思的是,RoppongiHills据说是迄今日本国内最大规模的城市改建项目,你可以理解成就是我们现在所说的"城市更新"项目。官网对于项目开发历史的解读里提到“大约400个产权所有者参与了该项目,约占最初产权所有者数量的80%。是迄今产权所有者参与人数最多的此类项目。"

▼卫星图——开发前VS开发后

翻了下项目的建筑设计方清单,也是各种大牌,C&P、KPF、隈研吾...又看了下MORI开发的其他一些项目,他们特别善于打!造!综!合!体!,提供能够产生幸福感的城市商业设施空间。

结合东京城市现状,提出了一个垂直花园城市(Vertical Garden City)的概念!并在之后开发的几个项目里屡试不爽。

▼垂直花园城市(Vertical Garden City)概念图

这一概念通俗点讲,就是拔高建筑物的使用空间。通过集约化和高层化,灵活利用地上地下范围,尽量在地面上创建出丰富的开放空间,打造“居住、工作、游玩、休闲、学习、创造”等多功能的复合型城区。楼主一直觉得,要借鉴成功的项目,论东南亚地铁上盖综合体哪家强?HK和岛国的案例实在是多的数不过来。

▼森大厦MORI开发的部分项目

感兴趣的朋友可以去MORI官网看看。作为地震国,RoppongiHills建到了270米高,楼上拥有全东京最高的美术馆和瞭望台,定期举行各类优质展览,还可以360度环视东京全景。去年在楼顶艺术中心办的MARVEL展。

这个日本国内最大规模的城市改建项目,为东京打造了一个新的“文化都心”。

对于商业地产从业人员,一年刷个至少2次东京不是刚需嘛?去年去看了GINZA SIX,也是有MORI参与改建,其实是对国内老百货的改造提出了点期许和憧憬。

▼上海陆家嘴恒生银行大厦项目

早在1998年,MORI Building就给彼时的陆家嘴金融城带来了一栋至今外立面感觉依然颇为洋气的46层高写字楼——恒生银行大厦。妥妥的资本主义国度ArtDeco建筑风格,在一大堆土掉渣的玻璃幕墙banker集结区大楼堆里显得尤为特别。

熟悉上海办公楼市场的朋友一定还记得,其实原来这栋楼最早叫汇丰银行大厦,因为大楼建成后没多久,香港汇丰就向业主买下了三层,据说当时成交价3,300万美元?命名权和标识权,并成为彼时香港上海汇丰银行在中国大陆的总办事处,租户里以日本的金融机构、商社居多。直到2010年,恒生银行花了5.1个亿,接了盘,改为了恒生中国总部。HSBC也同步搬去了IFC。按照单层1,500平算,当年这个单价也不便宜啊,侧面也证明了这楼的品质。

▼上海SWFC环球金融中心

第二个综合体项目,则是屹立于国际金融中心陆家嘴,作为魔都乃至中国地标之一的——上海环球金融中心SWFC。土地合同其实是1994年就签了的,看了开发历史,1997年开始打桩,不巧遇上了亚洲金融风暴,结果停了六年后正式开工,直至2008年正式竣工。关于这个设计方案的坊间传闻也是一大堆。

楼主有幸参与了当年对媒体预开业的那次活动,492米的高度在10年前的Supertall排行榜里能拿下第二。

空无一人的悬空观光长廊、世界最高的Park Hyatt、据说得房率70%的超5A甲级写字楼、日系餐厅及小型配套零售商业,全都组合在一栋楼里,正是完美契合MORI Building的“垂直城市”开发理念啊。

其实待这栋楼竣工后,小日本就开始陆陆续续卖货了,那个几年的确是有点难熬,迄今至少已经整售了9层,集中在2011年,整层拿下平均单价在8w出头,买家有汤臣、宝钢、天平车险、国华人寿、法国Bread n Butter等...其实仔细想想,花个小几亿买下世界地标作为自己的固定资产,真挺不错。SWFC现在租金报价也20块+了吧?

不过也别多想,并不是想买就能买。据当年的主流媒体报道——”森大厦方面要求购买方7年内不得转让及转售物业,必须满足自用以及符合环球金融中心定位等条件”。

最后,上海第三个项目依然聚集在金融区——北外滩提篮桥上实中心。记忆拉回2015年11月,上海实业、日本森大厦以总价32.6亿元联合竞得虹口区提篮桥街道商办地块,成交楼板价2.57万元/平方米,彼时这笔成交也刷新了北外滩的总价地王纪录。位置就在星外滩双子塔西侧,浦西户外LED颜值担当金光白玉兰广场东侧。

▼上实中心效果图——来源:上海虹口政府官网

项目占地面积约为2.3万平方米,总建筑面积约26万平方米,其中将建成9.6万平方米的办公,4.1万平方米的商业,以及可容纳2,000人的音乐剧院。该地块内有一处保护建筑——聂耳故居。

▼上实官网新闻报道

地拿了,领导也见了,当时的媒体报道都用“森大厦时隔多年后再度重返上海...”“森大厦的回归” ...然而,虽然联合上实拿下北外滩地王,MORI却面临着严苛的条件约束。按照地块的预合同要求,北外滩地王的商业物业自持不少于15年。这也意味着,MORI未来即便再度出现资金困难,也不能轻易将项目散售。

▼北外滩遥望陆家嘴的view

有没有发现,这家日本老牌企业在国内的开发战略上还是比较追求精品的,深8后发现,原来在操盘这几个项目的前社长森稔老先生的开发理念就是——“将童话写进摩天大楼,让都市变成垂直庭院”。

▼森大厦株式会社前社长森稔

岛国的开发企业在设计理念及细节化处理上,不得不服。摘录一段官网上的原文

前董事长森(当时为专务,现已故,日本最富有的森氏家族成员)第一次访问中国是1992年。他感觉比起北京,上海更加充满活力,整个城市生机勃勃。“在空白地上发展经济,到处充满活力和激情。”

八佰伴YAOHAN

说到这个项目,浦东的居民宝宝们一定会很有感触吧?22年前开业,为彼时还刚刚处于大浦东改革开放初期的浦东人民开启了一个崭新的商业消费市场新面貌。原来,以前购物都要坐个越江隧道(三线、五线、六线...)去南京路买买买,如今,家门口竟然也有那么大的综合百货公司,要知道,当时10w方以上的商场足以在浦东乃至整个上海的商业规模里排进前三了吧。

▼第一八佰伴全景

几十年前,国内招商引资一般规定都必须是合资企业,上海第一八佰伴是国内第一家经国务院批准的中外合资商业零售企业。靠老司机带路啊,我们可以发现,随着那么多年的调整,800半也在从传统百货向购物中心转型,但仅仅也就是从业态&品牌调整出发。放眼上海,一楼的化妆品品牌集中度,除了淮海百盛外,真的是没有比这儿更齐全的了吧?

▼1F平面图

时至今日,八佰伴每年的跨年营销活动都是城内热点,抢金条抽iphone、满额立减凑单、提前一天下订、蜂拥而至的黄牛大叔...早已成为一种现象级常态,年销售额大几十个亿也基本坐稳魔都单体百货营收排名前三。

▼第一八佰伴内部

讲到八佰伴,其实这是日本一家已结业的大型连锁零售商。由于扩张太快,加上1997年亚洲金融风暴以及日本泡沫经济爆破等因素影响,同年申请破产。另外,在无锡、镇江、马鞍山、南京等城市,还存在着由以“八佰伴”为名的百货商场,其中除了无锡项目外的其它分店,都是由江苏华地集团收购无锡八佰伴后以“八佰伴”为品牌独立投资兴建的,与原日商“八佰伴”没啥关系。

▼2016年第一八佰伴启动改造升级

不知道老一辈的朋友是否还记得当年的开业盛况,通宵就开始排队了诶,并在开业当日创下一天光临同一店铺107万人次的吉尼斯世界纪录。依稀记得,在开业后的好多天,都在人满为患的状况下上了N天头条...

插一句,很早前其实八佰伴在上海还有个闵行IMM项目,后被百联收编后就是现在的百联南方商城。浦东八佰伴隔壁的陆家嘴L+Mall也即将揭开面纱,浦东南路商圈今年可以小期待一下。

大丸百货

一般去日本的时候一定少不了去百货公司逛逛。作为日本第四大百货集团,在日本拥有大丸和松坂屋两大百年百货公司品牌的日本J.Front集团,正式以这样的方式进入中国,开设其近十年来的首家海外店铺——上海新世纪大丸百货。(大丸在日本几乎是家喻户晓的百货公司品牌,此项目作为输出管理品牌合作方...)

▼新世界大丸百货外立面

坐拥上海最核心的黄金商圈,这项目曾在开业的时候打出了“上海颜值最高商场”的称号,事实是,不论是复古而又逼格满满的外立面,还是精致的细节和那华丽丽的大中庭,的确完美符合日本零售企业打造产品的初衷,美而不失霸气。

▼新世界大丸百货电梯按钮

项目所在的南京东路163号地块背后,也是有那么一点点“心酸史”,故事发生在11年前的2007年,黄浦区163街坊地块以公开挂牌的方式出让,规划用途为商办,土地面积13709平方米,容积率4.8,起拍价25亿元。彼时的上海土地市场还是外资狂欢的舞台,在很多业界人士看来,这块风水宝地似乎已成为港商、外资的囊中之物。

▼黄浦163街坊地块位置图

由于地块绝佳的稀缺位置,吸引了一众大佬悉数参与——铁狮门、九龙仓、新鸿基、太古、信和集团、香港建设、中信泰富、新加坡政府投资公司GIC纷纷来报道。然而,就在万众期待中,竟然...杀出了一批黑马。

来自南京的苏宁环球顶住100多轮竞价,最终以44.04亿元拿下该地块,楼板价接近6.7万元/平方米,创下上海土地拍卖史上新高。

“按市场原先普遍预期,这地块的价位也就30亿元左右。”上述市场资深人士透露,苏宁房产公司之所以一路追价至44.04亿元,“当时苏宁集团主要是想,苏宁环球和苏宁电器(002024)两家兄弟公司总市值加起来就有1000多亿,在163地块这个上海'皇冠上的明珠'建一个标志性建筑是符合该集团整体战略发展和整体形象提升需要的,地价44亿元是值得的,长远看163地块升值的空间还是非常大的。”

▼新世界大丸百货1F平面图

没记错的话,2007年是这一波的高位,第二年就进入了可怕的金融危机,然后...房地产市场直到2009年才迎来了一波反弹。然而,就在2008年,苏宁退地了...

▼新世界大丸百货中庭 by kaga

黄浦区商委原来的计(suan)划(pan)打的多好,没想到min企还是不够给力,2010年,项目就由zf自己来搞了,该商场归属的上海新南东项目管理有限公司,背后是上海新世界和黄浦区国有资产总公司,正宗姓dang,拉来了大丸作为合作方,经历了五年的建造和筹开,于2015年正式营业,地上加地下总共12万方。虽然试营业至今快满三年了,业绩表现并不理想,but其身后的资金实力将为打造顶级百货项目提供了强大支撑...

▼新世界大丸百货中庭

其实这项目位置不差,客流也不缺,就是怎么定位,亮点在哪,和周边项目怎么打配合...这是个值得深入研究的课题。


高岛屋

又是一位日本百货界的大佬,具有180年历史的高岛屋是日本最大的连锁百货公司之一,在日本国内拥有20余家连锁店。各位在岛国逛高岛屋多不多?貌似楼主还是去小田急和大丸松板屋比较多。你们呢?貌似中部城市门店更多点。

▼高岛屋百货门店一览

上海高岛屋位于涉外社区大古北,古北国际财富中心二期,据悉,业主方古北集团谈下这个合作方前前后后差不多花了整整五年。日本人相对更多的长宁区的确是不少目标消费人群基础,这也的确是一家纯外资的招商引入,由日本株式会社高岛屋,新加坡高岛屋,东神开发株式会社共同出资成立,也是高岛屋集团在中国大陆开设的第一家店,于2012年正式对外营业,6w方左右。

▼上海高岛屋百货

古北的商业氛围感觉就被延安路高架天然阻隔了,南边那么多社区就缺一个集中的商业体,原来李嘉诚那个超市后来也死了...楼主最近好久没去了,现在生意还好吗?其实本人对高岛屋最大的印象停留在...母婴室,大丸那个也是,都是可以立标杆的。

丸红

好世皇马苑、好世鹿鸣苑,都知道吧?是位于上海的两个老住宅楼盘,有没有觉得这个开发商的名字起的有点奇奇怪怪?其实背后也是来自日本的大佬,他的投资方叫丸红,是日本具有代表性的大型综合商社。93年就杀入上海了。在嘉定马陆开发了一个综合体项目,住宅卖光了,商业部分去年卖给了新加坡吉宝(Keppel Land)。

▼上海好世广场效果图

其实这个项目是十足的地铁上盖。另外丸红还在浦东八佰伴对面投资开设过和之百货,3万多平左右,但没开几年就关了。丸红感觉在内地的商业发展真心是有点“死结”。

三井不动产

好世广场的合作方之一——三井不动产,于2009年进入上海,上海最近在建的是位于金桥的LaLaport上海金桥(暂名),也是他们在海外的首个“啦啦宝都”。位于9号线金桥出口加工区,14w方,计划去年开业的,现在开了吗?

▼效果图

宁波还有个奥莱项目,宁波杉井奥特莱斯广场,2011年就开业了。

永旺AEON

常去北方&南方的部分城市应该都会有所耳闻,永旺在除了上海以外的好多内地城市都经营着还算不错的商业项目,他们打造的永旺梦乐城购物中心已陆续在京津冀地区、江苏省、浙江省、湖北省、广东省等地落成,获得巨大成功。其已围绕上海在昆山、常熟、苏州、南通、杭州广泛布局,并以其以人为本的设施服务及接地气的符合实际需求的品牌组合而获得成功,预计将来或有望重返上海。

▼武汉永旺梦乐城

永旺以前叫JUSCO,2001年后改名为永旺梦乐城,这个商场最大的特色就是三个字——“接地气”,楼主挺喜欢这家的,可为啥就进不来上海呢?

韩国有三家,SK集团在前滩搞了地标。

▼前滩SK总部大厦

依恋,进入上海采取了和百盛合作的模式,长宁百盛优客广场。

(来源:联商网&二分之一说 联合出品 文/林小蕾 联商网郭歆晔对本文有所贡献)

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