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我们从2017上海新开业购物中心里看到了这些趋势

联商网消息:自2011年以来,上海各类购物中心开发量逐年猛增,2014年大中型项目开业量首次超过30个,之后历年新增项目数量持续增长,并蝉联城市开业项目数量及面积桂冠。

跨年项目及延期项目猛增

据联商网数据中心统计,2017年上海3万平方米以上大中型商业项目试营业及开业项目44个321万平方米GFA商业建筑面积,其中包括4个存量资产改造更名项目(一百商业中心原第一百货及东方商厦、长风大悦城原长风景畔、新荟城原中油易买得、星宝原STARMALL)),净增量为40个净增290万平方米,其中包括今年局部试营业待明年正式开业的跨年项目猛增至14个,以及去年局部试营业今年正式营业项目8个。

2017当年试营业且当年年内正式营业或直接开业的项目仅22个较2016年大幅减少并创下近三年来新低,加上去年试营业今年正式营业项目则合计今年开业项目为30个233万平方米,而延期开业项目的逐年增多都显示项目面临的招商难度正逐年提升。

循序渐进的开业率

局部试营业待来年正式营业项目的开业率基本都在20%至35%之间(第一百货商业中心相对出租率较高,AB楼至年底近乎满租,C楼将于18年春季开幕,长风大悦城以了不起的地下城开局保持了大悦城风格调性),此外,多个直接宣布开业项目的开业率也仅五至七成。

跨年项目、试营业项目、存量资产的收购改造更名案例的增多导致年度统计变得异常复杂。

就开业项目所属集团来看,既不乏新加坡凯德、香港瑞安、百联、万达、华润、绿地、宝龙、中信泰富、旭辉、开元、保利地产等涉足上海商业已久的老江湖,更出现了众多首度落子上海的高手及新手如香港太古、新加坡丰树怡丰城、红星爱琴海、保利商业、中信资本、福建阳光城、广东合景泰富、新荟城、浙江佳源,而龙湖天街、大悦城和日月光则是在沪梅开两度。

新项目主战场外延

就开业项目所在城区及商圈来看,2017年沪上人口最多且存在大量商业空白区的浦东新区以10个新项目井喷登顶沪上新项目最多的区,去年的冠军闵行区由于是全市人口第二大区今年以8个新项目摘得亚军,人口第三大区商业稀缺的宝山区则以4个项目补课获得季军。总体来看,近七成新项目均位于内环至外环周围的人口导入区。而远郊多数项目的周边人口密度仍较市区偏低,故远郊项目往往由于招商进度而延期至明后年。

核心商圈存量改造升级时代已至

商圈方面,市中心成熟商圈已进入存量资产时代,南京东路、五角场、徐家汇、淮海中路等成熟商圈进入存量资产改造大年,彻底改造后的恒隆广场、五角场万达及更名的第一百货商业中心今年先后开幕,新项目仅增加中山公园来福士及南京西路兴业太古汇两大重磅外资项目。

资产优化改造范式,商业价值再挖掘

据睿意德商业地产研究中心及中商数据统计2017年上海共有127.72万平方米商业经历改造,项目主要位于内环及中环内。其中核心商圈所处的内环地区改造面积占比57%,改造力度及范围空前,存量与增量在开展新的博弈,在商业项目长期的动态发展过程中,调整和变化一直伴随左右,这波改造热也预示着商业存量项目的密集改造高潮的到来。

在建及规划新项目层出不穷 内环外存量时代远未到来

新兴商圈方面,万象城联袂红星爱琴海两大巨型项目迅速激发了吴中路商圈的兴起,徐汇滨江商圈龙华中路站继正大乐城之后今年涌入徐汇绿地缤纷城及保利时光里且看三个中型项目如何携手支撑起培育期的新商圈,顾村龙湖北城天街和颛桥万达广场由于周边居民密集无同体量竞争对手且紧邻轨交站而被看好,杨浦东方渔人码头与陆个嘴东侧的中信泰富尚悦湾则相继奏起了黄浦江滨江新商业的序曲。

整购与轻资产输出频发

由于项目井喷竞争加剧而利好更有准备更有资源更有效率的公司,整体收购及轻资产输出案例大幅增加。大宗交易方面,上海今年先后成交了瑞威资本联手郑州新田收购营业中的浦江镇华侨城OMALL,信城不动产携印力集团携收购停业的三林城市商业广场,光大安石大融城收购在建的长宁临空黄金商贸中心,凯德收购国正中心,更有虹口大上海紫金城、惠南等十来个购物中心项目待价而沽,其中也不乏核心商圈项目。轻资产方面,万达广场今年先后签约携手嘉定新城中信泰富又一城与奉浦富力广场,大悦城等多个大鳄也在沪尝试推广轻资产输出管理……。

展望2018新项目

原计划今年开业但延期至明年开业项目25个,导致计划在2018年及2019年初开业及试营业大中型项目猛增至69个(更多有个项目由于工期等原因已直接宣告延期至2019甚至2020年),叠加今年局部试营业明年正式开业项目14个,总数将达到83个(与今年年初情形类似),但由于市场容量及需求增长有限及激烈的品牌争夺战预计2018年最终能顺利开幕——当年试营业及当年正式营业项目将继续维持在40个左右(今年合计36个),而局部试营业跨年正式营业项目乃至延期至下一年度的项目预计将进一步增多。

大型区域型项目主导人气

今年新开业/试营业15个8万平方米以上大型购物中心(含2个存量项目),就人气来看,人口导入区的大型区域型购物中心由于业态丰富辐射力大,故表现相对优于中小型购物中心。3至8万平方米的中型项目今年则开业/试营业29个(含2个存量项目)。


小型项目花样百出

3万平方米以下小型商业项目增量则大致与去年持平超过40个且形式丰富多样,且其中难得出现了凯德、瑞安、大华等多个大集团的作品,其中较受瞩目项目如下,怀旧街区:茂名北路丰盛里、衡山路永平里,全地下商业:瑞安创智天地大学路下一站、五角场太平洋森活,娱乐夜生活主题地下项目:FOUND158坊原大同坊,精致型轨交上盖:汉中路枢纽凯德星贸中心、中建广场乐荟天地,存量资产改造项目:馥邦中环广场、乐坊生活广场浦东羽山店、百联RISO商城路、九亭麦尚城2期,复合海鲜超市餐厅与儿童乐园的周浦宝燕商城,邻里型购物中心:家乐福成山路邻里中心、张江万科2049@翡翠公园、万科集颛桥、青浦光明西郊乐缤纷、松江D5·PARK五龙商业广场、唐人御桥里、浦东大华锦绣国际、融创卢湾滨江精彩天地1期,以及吴泾火星一号为代表的多个万街集团项目。

(来源:联商网 郭歆晔)

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