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超市选址中的几个关键点

  最近几年关于超市方与房东的官司越来越多,这种官司产生的根源主要是双方在租赁谈判中忽略了一些盲区,导致这些盲区的问题在日后的经营中一旦发生,双方都会把相关责任推给对方。所以良好的选址谈判给日后的超市经营还是能提供一个可靠的保障,站在超市方的一面,在谈判中应该注意一下几点:

  1、 审查所租赁房产的相关证件。

  A、 已竣工的房产应审查其房产证、土地证,消防验收合格意见书的原件,特别注意其房产证、土地证中所有权者是否与我们与之签订合同的房东名称一致,若不一致,应让房东出具房产权利证明。

  B、 如果房产正在建设中,应要求房东提供其建筑规划许可证、建筑施工许可证、建筑规划用地许可证等原件。

  2、关于房产面积的谈判

  合同约定的房产面积应以使用面积为准,若使用面积谈不拢,应约定房产面积以轴线面积为准。

  3、关于交房时间的谈判

  合同里约定的交房时间至租期起始时间,即免租期,城区应约定为3个月以上,乡镇及农村应约定1个月以上。

  4、关于消防方面的谈判。

  所租房产必须是具备消防验收手续,达到合格的商业用房,如在超市开业之后对方消防仍未验收,将会导致超市的营业证件无法办理。

  签订合同时,消防应注意:单层面积在1500平方米以下的,不论物业是在乡镇还是城区,不要求上喷淋系统,但应注意要求房产具备2个以上的消防出口,要上消防栓,消防栓的距离在20-25米之内消防栓的水管必须是铁制的;若房产单层面积超过1500平方米,不论乡镇还是城区,消防部门要会求上喷淋系统,同时注意要求房东对以后消防喷淋系统的维修维护、人员值班的安排,如果是钢结构的房屋,钢结构必须刷防火涂料,涂料厚度也有要求,保温材料要使用玻璃丝绵。

  5、关于用水方面的谈判

  乡镇农村店使用地下水也可以,但必须要求房东出具当地卫生监督部门的质检、符合饮用水标准报告。城区店必须使用自来水公司的用水,房东要负责好自来水公司的开户和超市方独立水表的安装。

  6、关于用电方面的谈判

  确定用电负荷(根据面积、预计运营期间用电情况),以免开业后电量不够。谈判时应详细约定用电负荷,并体现在合同条款中,确定:电源输入功率最低要保障每平方米0.1个千伏安,如1000平方米的房产,电源输出功率则不得低于100千伏安,同时要必须约定好主配电线路的规格与材质。

  7、关于暖气(空调、锅炉房)、天然气(液化气)的谈判

  前期的入网费、暖气安装费由谁承担要明确,通常入网费一般有房东承担,能够安装天然气的一定要安装,天然气安全,使用成本低。如果液化气和锅炉房等需要超市方自己上的,注意约定液化气房、锅炉房的位置。

  8、合同里应详细约定房东的交房条件:

  (1)地面混凝土、墙面(顶棚)刮泥子,采暖、电梯(货梯)的土建基坑、天然气、停车场都要由房东来完成(以上条件房东应在交房之前全部完工,该条款应做为交房的主要条件),这样可以减少超市方在开业前期的投入。例如:要求房东墙面应如何处理、地面应如何处理、顶棚应如何处理等。应尽可能要求房东增加在土建部分、基础设施方面的投资,如安装电梯,可以要求房东负责电梯井道的施工。

  (2)要考虑排烟的排放问题,空调室外机的安放位置,能在合同里签订的直接注明,以免日后周边居民投诉。

  (3)水、电房东应根据超市要求的量来提供准确数量并拉到指定的位置,交款方面超市方应跟当地职能部门直接交费,并要求提供正规发票(电要增值税发票,财务可以抵扣)。

  总之,选址谈判好可以减少超市前期的投资,并能满足超市以后经营需求,同时也要换位思考考虑出租方的利益,达到双赢的目的,使谈判得以圆满。

 

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