张一夫

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张一夫:资深零售业与房地产专家。知名财经专栏作家。

国家注册高级策划师,美国注册国际高级策划师。

荣获全国创意策划奖、房地产策划优秀人物奖、中国创意策划产业杰出人物奖、年度中国最佳品牌创意策划人物奖等。


江苏东方地产研究院研究员、文商旅专委会副秘书长。



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房租暴涨是房地产市场的又一恶痈

联商专栏:据悉,近期在一些城市,例如北京这些一线城市,政府态度坚决正在遏制房价过快上涨,而租房市场却出现一些极不和谐现象,房租短期内迅速上涨。有些租房群体抱怨,“躲过了高房价,躲不过高房租”,这些让人焦虑的词语反映了没有能力购房、只能租房居住的人的无奈和窘境,也折射出了另外一个值得重视的现象:中央严厉的调控之下,房价暴涨可能被遏制,但是“投机炒作”的暗流却把触角和黑手伸向了租房市场,在人们暗暗祈祷房价能不能再下降一点的时候,房租上涨却突然刺痛人们的神经。

最近,几家研究机构的数据表明,一线城市房租均在7月出现了上涨,其中北京最为突出。2018年前7个月,北京租房租赁市场交易总量同比增长14.4%。在价格上,7月份,北京的住房租赁月租金均价为4902元/套,环比6月份上涨2.9%。

中国经营报披露:有个刘女士已经在北京朝阳区姚家园的一套两室一厅房租住了一段时间,此前她们的房租约为每月5200元。今年6月底,前份租约到期后,房东告诉她们,房租将涨到7000元一个月。

媒体指出,月均房租近5000元意味着什么?——去年,一线城市高校毕业生的起薪平均5000元出头。

有媒体公布了一份“2018年中国大学毕业生薪酬水平排行榜”,根据此数据,即使清华、北大这样顶尖名校的毕业生,平均月薪也就9000出头。按此计算,在北京仅租房一项就要花掉他们薪酬中的很大一部分。

本来房子买不起可以等,但是恐怕连租房子也租不起了,这叫人怎么忍受!

那么,究竟是什么原因造成这些一线城市房租暴涨?这股风不遏制,如果到处蔓延,会有什么影响呢?

首先,网络舆论认为:长租公寓运营商们是助涨房租的推手。

尽管这些长租公寓运营商们觉得很委屈,但是因为长租公寓被炮轰抬高租金 ,北京住建委仍然出手约谈了个别企业。

近日,人民日报也发表评论,针对这种爆炒房租的不法现象,表示应严控不良中介恶意“炒租”。

北京一个“良心发现”的房东在网络发帖爆料称,他自家在天通苑的一处120平米三居要出租,本来他个人的心理预期价位才是7500元/月,而自如、蛋壳两家住房租赁公司询问后,相互争抢,最终蛋壳给到10800元/月的价格,付11个月。

论坛上的帖子经过媒体报道后,迅速成为网络热点,长租公寓运营商也被打上“恶意竞争、抬租抢房”、“吸干年轻人的血”的标签。

人民日报8月17日晚间在微博发表评论表示:房租起起落落,若契合市场逻辑,并无不可。但无良中介兴风作浪,恶意哄抬,不仅扰乱租赁秩序,加重租客生活成本,更影响城市宜居度,伤害城市形象。

显然,长租公寓抢房源、抬租金确实是房租上涨的一个重要因素。很多租赁企业,特别是长租公寓运营商,低价囤积中低端房源,对其进行升级改造;改造完成后,他们将房屋高价出租,赚取租金上涨带来的差价。

所谓长租公寓运营商,其实只不过是中介公司而已,正是他们的介入,而且是抱有“祸心”的介入,才在房东和租户之间,横叉一道杠子,凭空多出食利环节。

更可恶的是这些长租公寓运营商通过占有房源竞争,主动向房主投其所好,哄抬租价,囤积租赁房源,借机炒高租金,进而垄断区域租房市场价格,获取高额中间环节利益。

可以这样说,这样的中介无异于黑中介,他们贪婪投机,垄断价格,实属违法行为。

此外,不得不说,我们的房地产市场监管和各地的一些调控政策存在漏洞,往往有些顾此失彼,头疼医头脚疼医脚。

缺乏接续性、完整性、前瞻性,总会有一些漏洞被投机者利用。比如长租公寓这些被人质疑的问题,有人就站出来直接公布数据加以佐证,8月17日,我爱我家副总裁胡景晖直接点名自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场20%到40%的价格在收房,导致收房成本直接上升,严重违背市场规律。

这些现象公然发生,说明我们的监管机制、调控措施仍旧不完善。现在房价已经成为普通人无法承受之重,给个人、家庭生活带来巨大压力,挤压人们的幸福、快乐空间,而这种风险和压力,现在又迅速转移到无力购房群体和年轻大学生唯一可选的租赁市场,这就说明我们政策中配套的平衡、呼应、接续、完备、控制机制还有些漏洞,存在过大的短期性和临时性,给那些投机者以可乘之机。因为玩弄政策、投机进入租房市场的黑手,仍旧是那些来自于房屋销售市场的炒房、投机者和多余住房持有者。统一政策和各地政策如果无法对这类贪婪的投机群体形成震慑和威慑,再怎么调控也是顾此失彼,按下葫芦浮起瓢,无法彰显和实现习总和中央“房住非炒”、“坚决遏制房价过快上涨”的精神和目标。

所以,治理租房市场和治理房屋销售市场同样都是房地产市场秩序整顿管理的关键一环,而且刻不容缓。因为如果房地产市场发生长期的畸形变化,那么阶层固化、矛盾滋生、民生威胁、经济风险加大的苗头就会越来越大。

市场经济,并不意味着放纵投机。不良市场整顿治理,要立足法制,眼光长远,重视民生,临时性、选择性行为都会留下隐患。

那么怎么去落实解决这个问题呢?

在当前体制机制下,只有真正落实不动产登记、不折不扣尽快实施房产税,特别是实施房产阶梯式征税,也就是按照个人家庭拥有房屋数量阶梯式上涨税负,限制家庭拥有多套房屋,促进市场良性运营,确保社会公平秩序。同时要考虑并尽快开征房屋空置税,以达到一揽子政策呼应连接、完善治理的效果。

推动政策延续并立法跟进打击房地产投机、非居住性购房囤房、单位炒房、哄抬房价、以房洗钱等各种违法违规行为,权衡各方利益之下向民生倾斜,才是行之有效的遏制方法。

导致房租上涨的原因还有一点,就是房屋销售市场所转嫁和延续的结果,也就是房源市场和需求市场所致。

一方面,截止去年全国租房市场总规模已达到约1.4万亿元。这说明,在住房租赁市场,供需双方皆存在较大空间。

这说明,房地产市场的供应端还需要解决供需矛盾的问题。有些地方控供地不控地价、控开发不控房价,显然是造成房价、租金失控的主要原因之一。进一步促使供应端顺畅,供应渠道畅通,平衡供需结构,才能缓解市场矛盾。

另一方面,原先的很多炒房党变身为“包租公、包租婆”,从而将房租作为自己重要的收益来源,寻求持有房产的最大价值。

张一夫

零售业与房地产专家

知名财经专栏作家

江苏东方地产研究院研究员

2018年8月

文章为作者独立观点,不代表联商专栏立场。

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