中央商务区的规划布局及其发展新动态

　　1.中央商务区的概念

　　1.1 定义

　　CBD即英文CENTRAL BUSINESS DISTRICT的简称，最早产生于本世纪二十年代的美国，由美国社会学家伯吉斯在同心圆城市地域结构理论（Concentric Zone Theory）中提出，中文译为中央商务区或商务中心区。 现代的CBD可以概括为：

　　A. 城市的功能核心，城市的经济、科技、文化等在此高度集中；

　　B. 交通便利，人口流动巨大；

　　C. 白天人口高度密集，昼夜人口数量变化大；

　　D. 位于城市黄金地带，地价最高1。

　　1.2功能

　　CBD是城市化、工业化时代大背景之下的产物。其便捷的交通，丰富的信息和通讯，高质量的办公设施和良好的金融商务运营环境，大大节约了企业的管理和交易成本，提升了城市竞争力和国际化水平。

　　公司总部（生产、贸易等公司）、金融中心（金融服务业和商业银行）和专业化服务（会计、法律等），构成了当今CBD的三大职能机构，另外，完善的CBD作为一个地区，还包括经营管理、金融、专业服务、展览及会议酒店和配套公寓、娱乐及高档零售等，体现出新经济的功能、网络的功能和经济全球化的功能。

　　2. 国外著名中央商务区实例

　　2.1纽约曼哈顿

　　纽约是全国最大的工商业城市，位于美国东北部的大西洋沿岸。人口730.33万，连同郊区总人口达1680万2。 1686年建市。为全国最大的交通枢纽和工业、金融业中心。服装、印刷、化妆品等工业部门均居全国首位。对外贸易总值占全国的30%左右。整个城市呈棋盘 状布局，共分5个区，著名的金融中心华尔街、娱乐区百老汇等均位于此。联合国总部大厦也位于该区东河的西岸。纽约还是美国的文化中心，著名的哥伦比亚大学、纽约州立大学等许多高等院校坐落于此。此外还有各种类型的博物馆、展览馆等。

　　曼哈顿是纽约市的中心区，该区包括曼哈顿岛，依斯特河（即东河）中的一些小岛及马希尔的部分地区，总面积57.91平方公里，占纽约市总面积的7%，人口150万人。纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格 林威治村、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等名胜都集中在曼哈顿岛，使该岛中的部分地区成为纽约的CBD。曼哈顿CBD主要分布在该区内曼哈顿岛上的老城（Downtown）, 中城（Midtown）, 著名的街区是格林威治街和第五大街。

　　在老城长仅1.54公里，面积不足1平方公里的华尔街——CBD的 金融区，就集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口，成为世界上就业密度最高的地区。中城是曼哈顿的豪华居住区，帝国大厦，克莱斯勒大厦，洛克菲勒中心等一些著名的建筑都坐落在这个区。中城的形成虽晚于曼哈顿老城，但却有后来居上的势头。进入20世纪后，其他许多非赢利的办公机构，如工会、研究部门、专业团体、政府机构等，也都集中于此，许多相关的专职事务所如房地产、广告业、税务部门等也迅速聚集其周围，原来设在岛南 部的保险业及银行也中城良好的环境吸引而来。与此同时，商店，服务业等也渐渐聚集在周围，这样就使曼哈顿岛的CBD更加具有吸引力。为解决曼哈顿CBD因产业不平衡而产生的矛盾，纽约市政府对格林威治街和第五大街采取了一些调控手段，改善投资环境，引导其平衡健康发展。加强纽约商务贸易中心功能，增强吸引力。

　　曼哈顿CBD是纽约市发展的催化剂，这主要表现在：依靠CBD的影响，纽约市确立了其国际城市形象，国际性和跨国性行业组织在纽约市如鱼得水，1979年有277家日本公司、213家英国公司、175家法国公司、80家瑞士公司及许多其它国家公司在纽约市设立分支机构；曼哈顿CBD的 住宅和商业用房的成交额，占美国房地产市场中此类用房成交额的40%；美国21%的电话是从纽约打出的；地产增值，政府税收增加，如曼哈顿的地产估价约占纽约市地产估价总额的53%，1969年至1983年间，曼哈顿区地产价值增长了约58%；曼哈顿地区经济增长量占纽约市总经济增长量的82%；CBD和它的衍生效益促进了纽约市的繁荣。

　　2.2巴黎拉德方斯区

　　拉德方斯区位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端3。于1958年建设开发，全区规划用地750公顷，先期开发250公顷，其中商务区160公顷公园区（以住宅区为主）90公顷。规划建设写字楼250万平方米，共12万雇员使用，共容纳1200个公司。截止到1992年，国家已投资160亿法郎。

　　目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215 万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里，共10家；建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人，其中在商务区建设住宅1.01万套， 可容纳2.1万人；在公园区建设住宅5588套，可容纳1.83万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；成为欧洲最大的商业中心；成 为欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇。建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个 停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，商务区的1/10用地为绿化用地，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环 境的绿化系统良好。优美的环境而后完善的设施每年吸引约200万游客慕名而至。

　　拉德方斯区交通系统行人与车流彻底分开，互不干扰， 这种做法在世界是仅有的。拉德方斯的规划和建设不是很重视建筑的个体设计，而是强调由斜坡（路面层次）、水池、树木、绿地、铺地、小品、雕塑、广场等所组成的街道空间的设计。拉德方斯的主轴线有很强的凝聚力，特别是巨门建成后，全区面积大为改观，从此，拉德方斯有了中心，有了标志，有了精神支柱，增强了其 吸引力。

　　3. 中央商务区的布局影响因素

　　3.1雄厚的区域和城市经济基础

　　现代CBD发展的真正动力源于全球经济发展相关的商务机构积聚，CBD发展的规模和级别也主要取决于所在城市在全球经济或区域经济发展中的影响力和控制程度。简而言之，CBD的产生主要基于经济发展水平，特别是要求第三产业的发展达到了一定高度，具备了提升商务功能的经济基础，成为国民经济的支撑产业之后才能发展起来。纵观世界知名CBD，纽约、巴黎、东京和香港莫不如此。

　　3.2先进的基础设施条件

　　在CBD内写字楼约占５０％，商业设施及酒店、公寓各占２０％，其余为各种必要的配套设施。商务办公是CBD的核心功能和生命，高效便捷的交通是CBD功能实现的保障，因此CBD对现代化的办公大楼和交通体系有很高的要求。交通一定要很通畅，空间距离往往被时间距离所取代，不能超出商务人士能够承受的30分钟的距离。国外的商务区一般是地铁的中枢，例如东京的地铁是5层，巴黎的地铁是3层，人流主要从地下集散。

　　3.3丰富的人力资源

　　基于CBD的功能，金融、管理以及专业性的服务机构所需要的并不是简单的低水平劳动力，其所从事的工作以及生产的服务产品技术含量高，并且能创造出更高的价值，这也就对劳动力的素质又一定的要求，在这里所说的CBD所需的人力资源主要是指受高等教育程度的人力资源。像纽约、巴黎等都是著名高等学府的所在地，完全能够满足CBD对精英人才的需求。

　　3.4高效的政府职能机构和有利的政策导向

　　在CBD形成的早期阶段，特别需要地方政府在全国统一的监管架构下提供具有竞争力的当地的政策和制度环境，鼓励金融机构以及服务机构作出迁入的决定，从而加快CBD的 形成和完善过程。高效的政府能创造一个安全、高效的环境，这样才能够使各个商家在平等、公正的环境里进行竞争，才能协作包括不同政府部门之间的协作，这一点对于促进投资和贸易来说也同样的重要。监管制度是一个地区城市投资环境质量的主要方面。对准入的限制、对经营活动范围的管理等等方面的国际和地区差异， 都会对资金的跨地区、跨国际流动和金融服务业务发展的地理分布产生重大影响。

　　3.5良好的自然生态环境

　　目前生态环境和经济发展之间的矛盾日益明显，但人们越来越意识到CBD内空间的自然生态环境的重要性。良好的环境、优美的景色和合理的空间布局，以及它周围的社会人文氛围，对于吸引投资的作用越来越明显。

　　4. 中央商务区发展新动态——E－CBD

　　4.1 E－CBD的相关概念

　　E－CBD即电子化商务中心区，是新世纪国际金融贸易中心的创新模式。它以电子数据交换、电子商务、电子金融等信息技术为基础，以电子货币为主要媒介，具有实体CBD和虚拟CBD的双重结构4（如下图）。

　　虚拟CBD------------开发创新平台----------------电子金融

　　交易服务平台                电子商务

　　基础信息平台                风险投资

　　全球资源及市场分析

　　全球信用平台

　　信息安全及认证体系

　　风险预警及化解

　　实体CBD------------办公楼宇分区----------------金融保险投资证券机构

　　文化休憩分区                要素市场体系

　　住宅商贸分区                跨国公司总部

　　现代中介服务机构

　　专业培训继续教育

　　文化娱乐传媒

　　生态住宅及配套

　　CBD景观总体

　　4.2 E－CBD的功能

　　现代化的金融服务和电子商务是E－CBD的核心功能。借助电子金融和电子商务两大支撑，电子化国际金融贸易中心具备着集约交易、资源配置、教育培训、开发创新和发展标志等五项功能。

　　相对于传统的CBD，E－CBD的特点不仅表现为它的“E”化，其优势还在于更能体现全球性，通过信息技术使全球各经济中心紧密联系起来；此外，由于应用尖端科技，可以使金融机构虚化，使CBD范围、功能放大，极大地增强经济流量。

　　当然，由此也对E－CBD的信息基础设施建设的要求非常高，在E－CBD的建设中，信息技术应用的范围涉及从建筑物到内部设施的软硬件建设，各项功能的开发和运转，金融、贸易、投资和中介服务等业务的营运，行政、安全管理和人才、旅游、社区服务等诸多方面。

　　专家们认为，E－CBD是对传统CBD的扬弃和发展，它不仅要求对构筑中央商务区的总体思路进行变革，对电子化国际金融贸易中心区的规划重点从地面建筑物转向信息建筑物群，而且要求对金融、贸易、现代服务产业的业务流程及交易结算方式进行优化。

　　4.3上海陆家嘴CBD的新尝试

　　现代CBD要求信息和交通的高可达性，以往在中心城区更新发展商务设施的做法已不适应现代CBD的发展，开发脱离城市中心的现代化国际性商务办公区，已成为世界CBD发展的基本趋势。

　　上海陆家嘴金融区始建于上世纪九十年代，目前已经聚集了各类功能机构与企业单位2.3万家，其中包括7家要素公司、近200家中外金融机构、2000多家贸易公司等。另外，国际会展旅游与各类现代中介机构聚集陆家嘴。与传统CBD不同的是，陆家嘴金融贸易区在开发之初，就将信息化建设列入总体规划框架之中，提出了加强金融、贸易等商务信息化应用与推进的目标。以“一个平台”、“八方专网”为主体的信息基础设施和功能开发项目，已经为陆家嘴率先创新奠定了基础。

　　上海在率先创建E－CBD的全球性竞争中具有以下几大优势：

　　（1）区域优势

　　陆家嘴CBD的建设，是立足上海，面向长三角以及全国，目标不仅是为上海市中心建设服务，更是为长江三角洲乃至全国服务。

　　（2）潜在市场优势

　　在全球经济低迷的大势下，中国一枝独秀，作为龙头的眼睛——浦东，更是全球经济的高度聚焦点。

　　（3）信息技术及人才支撑优势

　　浦东已拥有一流人才、一流企业，足以为E-CBD提供技术和人才支撑。

　　（4）后发优势

　　传统CBD 区主要集中在欧美发达国家，这些CBD区均成型于上世纪80年代前，区域内的建筑已难以符合现代信息技术的要求。传统CBD在制止国际金融风险传递方面已力不从心，匮乏有效的安全保护，尤其是数据保护，无法实现数据的海量异地存储。在此背景下，上海浦东陆家嘴正逢其时。因为陆家嘴建设初期就高起点规划，所有大楼全部智能化，以金茂大厦为例，仅信息高速公路投资就达到2500万美元。陆家嘴的光缆信息承载量即使再过10年也绰绰有余，而且光缆管道都预留了足够空间，以备他需。这一现代信息交换物质基础为进一步构建E-CBD区中最关键的“信息建筑集群”打下扎实基础。

　　结语：

　　内在的市场需要再加上科学的规划以及政府的引导才能自然合理地形成CBD。在中心商业区发展的基础上，国际上的CBD大都经历了二三十年的发展，更长的四五十年才逐步发展起来。目前国内很多城市CBD的建设属超越经济发展的超前行为，按中国城市历史和现状，只发展北京、上海两个有资格建设CBD的城市，其他城市则应限制CBD提法，不能将中央商务区和商业中心区、新城区建设和老城区改造相提并论。盲目上项目只会造成大量资金和时间的浪费。