就主商圈和次商圈的顾客来说, 开车花15-20分钟去购物, 或许问题不大, 但如果开车要花30分钟或更久的时间, 纯粹只是为了来你这里购物的话, 可能就有问题了, 你不妨先问问自己, 你会大老远开车花30分钟或以上的时间只为了去购物吗? 到别的地方去甚至不用开车,岂不更方便? 当然你有可能会因为它的规模大而想去见识一下, 但去了之后呢? 如果没有特别吸引人的地方, 下次会再重复去吗? 边缘商圈或跨区域客源(外省市来客)就更不用说了, 因为距离的关系, 到你这里来的动机绝无可能纯粹是为了购物, 更不会因为你的规模大而一来再来、乐此不疲。因此, 很显然地, 当初的定位与规划就问题丛丛, 如果有考虑到这些因素, 我想就不应该有今天客流量不足的现象。加拿大555集团副总裁泰德·德斯沃特先生曾指出: “金源实际上不存在太大的问题，只是缺少娱乐设施与缺乏统一的宣传推广与运营管理”。这位老兄的评论太客气, 而且保留了许多, 并没完全讲出真心话。在555集团手中实际操盘过的成功的跨区域型购物中心就有两座, 一是加拿大的西埃德蒙顿购物中心, 另一是美国的美利坚购物中心(Mall of America), 前者的年客流量2,820万人次, 后者则高达4,400万人次。

总之, 金源新燕莎在初期的定位和规划阶段就大有问题,正如555集团副总裁所说的 – “缺少娱乐设施”。更正确的说法应该是 – “缺少吸引大量客流入店和延长他们停留时间、以及让他们重复入店的的娱乐设施”。或许大家会问, 金源新燕莎有电影院、儿童游乐设施也大幅改善了, 是的, 这些设施只能吸引邻里型的一小部份客源, 也能达到延长停留时间的目的, 但不能吸引更大量的、跨区域远距离的目的性客源, 人们绝无可能为了看场电影、或带小孩来玩一些附属设施而一来再来, 因为他们进行这些休闲娱乐活动, 到哪里都可能比到你这里更方便、更有趣好玩。换言之, 该购物中心完全不具备这些条件, 客流量不足也完全合理。

事实上, 大家也不需要将购物中心的定位与规划看成是一件很难的事, 它并不难,关键只在于你能否精确的抓到核心重点去发挥, 换句话说, 决定客流量是在于你对客源结构及其消费行为与态度的研究到不到位, 根据这些研究结果, 你才能正确的掌握你的定位与规划是否能解决以下的问题:

·吸引大量客流入店

·入店后, 要能延长他们停留的时间

·重复入店