开业后所创造的效益
该购物中心开业后, 每年约吸引了2,820万人次的客流量, 日均购物客流量60,000~150,000人次。根据阿尔伯塔省的官方统计, 西埃德蒙顿购物中心创造了以下的辉煌记录:
·为阿尔伯塔省缔造了年12亿美元的经济效益。
·每年为阿尔伯塔省创造了约23,500个工作就业机会。
·每年为阿尔伯塔省创造了约3.39亿美元的税收。
·原本默默无闻的埃德蒙顿市, 因该购物中心而闻名全球。
成功因素探讨
目标顾客群是策略思考的切入重点 – 有人说, 无论是开发商, 或零售商, 他们的重中之重, 除了顾客, 还是顾客。成功的购物中心完全在于是否掌握了你的顾客群体、也就是“你的客源在哪里?” 换句话说, 在开发规划的前期市场可行性调查分析阶段, 就要明确地定义清楚, 否则这么大面积的购物中心, 就算有一流的硬件设施, 商户入驻情况再怎么踊跃, 如果开业后没有顾客上门, 或客流量低迷, 一切都是白搭, 甚至, 形成入驻商户生意欠佳、信心不足而撤场的恶性循环, 成了所谓的“Dead Mall”(死掉的Mall), 屆时就算你有通天本领再去挽救都十分困难了。
客源结构 – 基本上, 该购物中心的主客源区是市区约73万的人口, 如覆盖整个大都会区则有101万人, 以350,000㎡的营业面积及其客流吞吐量潜力来看的话, 如果将其定位为邻里型或都会型社区型的购物中心, 显然都不适合, 也难以满足开发商的投资要求。因此, 它是属于区域型的购物中心, 无庸置疑, 客源必须延伸覆盖至整个阿尔伯塔省的348.6万人, 以及外来的观光旅游人口, 那么该购物中心的覆盖总人口数, 估计可达到700万以上。换言之, 它必须同时满足三种客源的需求: 基本客源(市区/都会区)、区域客源(阿尔伯塔省)及流动客源(外来的旅游观光客), 见图1。
定位 – 要为这么一座区域型的大型购物中心定位, 首先, “顾客在哪里”要定义清楚, 其次, “要满足这些顾客群什么样的需求”也必须明确地界定, 此外, 很重要的, 你还要深度思考 “顾客为什么要来”、 “从哪里来”、“怎么来”、“来做什么”…等顾客购物的行为态度问题。就西埃德蒙顿购物中心而言, 它的定位面临了几个必须解决的关键问题:
未完待续.......
