ZHANGDIANWEI

张殿伟

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张殿伟,从事商业管理、商业理论研究、新闻写作。资深商业研究管理者。曾在全国、河北主流媒体发表文章百万字。主要著作有:中国商业出版社出版《颠覆思维》现代购物中心解码、总经理感悟等

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城市综合体使城市更加城市

城市综合体使城市更加城市

---简评石家庄城市综合体的发展

张殿伟

在中国城市化进程中,石家庄市近两年,城市综合体相继隆隆崛起,成为省会一道道靓丽风景。目前,石家庄已建和在建的大型城市综合体已达到26家,其中金正海悦天地、万象天成、华强广场、苏宁广场、新源乐汇城、勒泰中心、开元中心、振西购物广场、祥云国际、裕华万达广场等城市综合体更是引人注目。城市综合体崛起对未来城市的发展,对人民生活有何影响? 笔者做了初步探讨

一、    城市综合体是颠覆传统城市建设的一场革命

城市综合体出现在2000年左右。随着中国城市化步伐的加快和国家宏观土地政策的不断紧缩,城市计划用地只能30%开发住宅,70%开发商业,在这种背景下,中国地产业迅速转型,万达集团与沃尔玛、国美等商业巨头相继建立了战略合作关系,很快在北京、上海、广州率先推出城市综合体,其面积都在60万平米以上,使城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化。这一开创性的举动震动了中国房地产业,大大刺激了开发商的神经。中粮集团、华润集团、宝龙集团等行业领袖紧跟万达的步法,快速制定了城市综合体的发展战略,并付出实施。如今,万达的星星之火在全国蔓延成燎原之势。     城市综合体的出现,极大的推动了中国城市化的进程,称之为中国城市建设上的一次革命。石家庄作为二线城市,其历史只有百年,不管从城市规划和城市面貌都与省会大都市不相称。裕华路、中山路、和平路三条主要路段,尽管经过历届政府规划建设有了改变,但任然没有脱离“大庄土的氛围。特别是作为石家庄商业长廊的中山路,商业建筑落后陈旧,某些地段楼宇后面的城中村仍处在5060年代土坯房、砖瓦房的水平。城市规划与房地产商开发不协调,开发住宅与写字楼商住不协调、商业设施与商圈不协调。这种现象如果没有颠覆式的革命,要改变石家庄“庄”的面貌,赶上其它二线城市的发展,是难于想象的。然而,石家庄是幸运的,一线城市北京、沈阳、上海等大都市掀起的综合体风暴,很快冲击了河北规划部门和地产界。05年河北开元集团率先在中山西路开发集商业、商住、住宅为一体的中型综合体,笔者作为北国先天下广场的策划之一,亲历了这次变革。当时笔者就深刻意识到省会地产界和商业将出现颠覆式的革命,为此,笔者写出了颠覆石家庄传统商业格局的策划书,得到了商业“头脑”的认可。提出“谁颠覆商业传统?谁推动商业文明?谁引领时尚潮流?谁变革城市格局?先天下广场。尽管这个广告词体现的是先天下广场的定位,但从另一个侧面也吹响了石家庄城市、商业革命的号角。当时我在省会主流媒体上发表的《万般诱惑的广场》一文开头写道,在开业礼炮声中,一位身穿白色连衣裙、美如天仙的少女轻轻迈出一小步,慢慢的推开了先天下的大门。此时此刻,她迈开的只是一小步,但省会变革却迈出了一大步。国先天下广场号称石家庄第一摩尔开业的成功,引爆了石家庄商业地产价值。07年继北国先天下广场开业以后,万象天成、勒太、万达广场、鑫源乐汇城相继开盘,石家庄城市综合体以大跃进的步法驶入了城市建设的快车道。

二、城市综合体提升了城市品位和市民的幸福指数

城市综合体是将商业、办公、居住、旅馆、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能进行组合,建立起各部分相互依存、相互连带的聚集效应,形成一个综合、高效率的有机建筑群体。它的出现,,使城市更加城市。

一是提升了城市品位。从目前石家庄城市综合体的开盘看,三年以后,26家城市综合体相继建成,石家庄城市形象将有大幅提升,城市品位将赶上或将要赶上其它省会城市。从桥西看,新百广场对面要建设一座大型商业综合体,据说是深圳华润集团投资;公安局旧址将建设大型新华贸易中心,车站北侧苏宁广场正在崛起。桥东乐汇城、勒太广场、紫晶广场、开元广场将陆续收官。届时,中山路作为石家庄的主要路段,将出现大都市的景观,大都市的气质,具有现代化的建筑群将出现一道道靓丽风景,有的高峰入云,有的形象别致,造型美观,有的中西结合雄伟壮观。特别是中华大街南部的祥云国际,其项目总占地约1800亩,是省、市政府重点支持的、集商业、旅游、文化、居住为一体的重点工程。该项目是省会倾力打造繁华地标十大片区之一,被誉为“东方威尼斯,世界水公园”。它的定位是“吃遍中国,玩遍世界,购遍全球”。这样一座集特色主题公园、大型特色商业、星级豪华酒店、快捷酒店、高端商务办公、旅游会展、旅游文化、休闲娱乐、生态居住为一体的特色旅游城市综合体,明年隆重开业后,省会将出现一副宏伟壮观的,具有东西方文化结合的魅力画卷,是提升石家庄城市品位的成功杰作,

二是推进了城市化进程。石家庄是从农村发展起来的省会城市。城市的中心地带,大大小小的城中村被围在城市的中心地带。成为城市的“包子馅”,如何将“包子馅”改造成为光彩夺目的“面包”,是石家庄在城市化进程中大课题,特别是石家庄在十二五规划中,城市人口要发展到500万,其城市规模将比现在扩大一倍以上。所以石家庄的城市化任重而道远。实践看,实施大规模的城市总和体工程,是加快城市化的重要途径。加快综合体的建设,也将无疑将成为地产商大力投资的发动机,也是招商引资的巨大引擎。例如,万达广场的建成,将城中村彻底改变,随之出现高楼林立的现在建筑群体,如果单片开发,不仅没有整体形象,而且不至延缓多少年才能实现其规划。

三是提高了城市居民幸福指数和生活品质。尽管石家庄城市规模较小,但居住在二环城市边缘的居民如果到超市、到大型商场购物,要跑一小时的路程,特别是上班一族,由于居住条件和交通方面的原因,浪费在路上的时间每天可以达到一两个小时。城市综合体的出现,这些问题将改变,一个总体体办公阶层,居住市民可以随时逛市场、进影院,体验现代城市生活丰富多彩的方式。从而满足上班族,缓和节奏、浪漫、轻松、小歇的生活要求,提供广大游客游山玩水后购物、观光、休闲等需求。随着科学技术的发展,城市综合体要建设室内蔬菜基地,不用土壤和肥料就能生产大批没有污染的高质量各种蔬菜,农村供应城市蔬菜的历史终将会结束,至此,城市居民的幸福指数才会真正实现

四是促进了社会化管理。城市管理是社会管理的重要组成部分,社会和谐,市民和谐是打造经典城是具体体现。一座综合体就是一个城中之城,就是一个五脏俱全的社会“团体”。公安、城管、物业、交通管理等部门管理这样的现代生活大院与管理分散居住的居民区有很大的便利性,这对于提高管理质量,处理社会矛盾,建设和谐社会打下了坚实基础。 如万达城市广场、祥云国际常住居民达到上万或几万,社会管理部门很容易在综合体内建立各种社会组织,很方便组织居民开展各种社会文明活动,很便于打击犯罪维护社会治安,促进社会安定团结,全民城管的理念将会在综合体内成为现实.

五是城市更加流光溢彩,璀璨绽放。从全国已建成的城市综合体可以看出,他的形象是现代化城市的缩影。其景观策划与建设,外观的精美设计,灯光的综合设计,无不体现着现代城市的色彩..一位诗人曾感叹,,灯光是装扮城市的最好手段,试想一座城市六点闭市,没有流光溢彩的灯光夜景,城市将会是什么样子。香港的夜景是游人最欣赏的景观之一,夜色中的维多利亚港像有着万般的柔情,那荡漾在对岸的灯光忽明忽灭,和快要燃尽的晚霞一起亲密地闪烁着,妩媚着。 这是一位旅游者的观感描述。城市总体的特点完全具备了这种亮化夜景的环境。可以相信,在不远的将来,石家庄城市综合体夜景出现之日,就是与“庄上”形象喊再见之时。

六是城市综合体是未来实现城市智慧化的舞台未来城市的幸福指数不仅体现在居住、购物、休闲方面,更重要的是体现在智慧、低碳和绿色方面。城市综合体有条件、有实力抓住新一轮科技创新革命和信息产业浪潮的重大机遇,充分发挥城市信息通信、电信业务及信息化基础设施优良等优势,通过建设ICT基础设施、认证、安全等平台和示范工程,利用自身资金、管理、物业优势,借助物联网、传感网,将楼宇、家居、监控完全智能化。使综合体内的居民每个家庭与智能医院、食品药品、票证管理、家庭护理等方面联网,形成基于海量信息和智能过滤处理的新的生活,使人与人之间有互联网,物与物之间有物联网,车与车之间有车联网。这样,城市居民幸福生活才能真正到来。
(待续)

 

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