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俞稚玉

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  俞稚玉,上海购物中心协会副秘书长兼研究发展中心主任。

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中国购物中心产业呼唤建立全行业组织

产业的呼唤
上海购物中心协会
2007 年12 月

  (一)中国购物中心产业发展的现状和趋势

  一、迅猛发展的势头

  自上世纪九十年代以来,中国零售业的变革突飞猛进,令世人瞩目。在短短十几年的时间内,零售业走过了从传统到现代的进程,大大缩短了与发达国家的差距,某些方面已在世界领先。购物中心的出现是中国零售业走向现代化的重要标志。它改变了传统零售业以商业街为主的布局,从条状变为点状分布,使城市土地利用更加集约化,业态配置更加合理化,使消费者更加便利,使商业运行成本更加节约,商业效率更加提高。购物中心集购物消费、休闲娱乐、体育健身、人文交流等于一体,许多又是城市地标性的建筑,对城市景观、旅游交通、消费习惯和产业集群等方面有重大的影响。随着购物中心销售占社会零售总额的比重不断提高,它对一个地区的经济繁荣,尤其对GDP 和税收贡献率及劳动就业率的影响越来越显示出重要的影响力。新世纪伊始,在中国经济总体向好,消费水平不断提高的背景下,在城市商业地产的推动下,中国购物中心产业的发展势头更猛。全国购物中心建设和运营已进入快车道。

  以上海为例:自1993 年6 月截至2001 年年底,开业的购物中心仅有15 家;而2001 年至2006 年底间新开业的是32 家,占总数47 家的68%。仅2006 年新开业的购物中心就有11 家,是历年之最。这种发展势头将在未来的几年中延续。据上海市各区县不完全统计2007 年至2010 年在建和拟建的购物中心还有41 家,建筑面积有540 余万平方米。实际数量将会大大超过这个预期。到2010 年上海的购物中心数量将近100 家,面积将突破1000 万平方米。2006 年上海购物中心的零售额占社会零售总额的比重为9.29%,预计在2010 年将接近20%。上海购物中心产业的发展已明显地进入快车道。

  全国的情况也是如此。据可收集到开业时间的资料显示:截至2006年全国已开业的近300 家购物中心中,在2001 年以后开业的有239 家,新世纪开业的占总数82 .1%。据我们了解加上在建和拟建的购物中心项目全国在2010 年将有1000 个购物中心。这几年,中国的购物中心将进入快速发展期。

  二、不可抗拒的趋势

  中国购物中心产业的发展趋势有如下一些特征:
  1、项目林立,商业地产动力无限
  2、投资多元,国际资本推波助澜
  3、从大城市向二、三线城市发展
  4、跨越行业,新产业链逐步完善
  5、优化组合,实现专业社会分工
  6、经营创新,形式多样变异发展
  7、部门经济,传统观念受到挑战

  (三)中国购物中心产业发展中出现的一些问题

  目前中国购物中心产业还处于发展早期。与发达国家相比还有很大差距。下表是一些数据的对比。数据表明:中国的购物中心还有很大的发展空间。为使购物中心产业按科学发展观健康、持续地发展,当前,必须认真克服一些发展中的问题。

  主要国家和地区购物中心比较

  注:上海数据按资料完整的 41 户计算总营业收入为3,109,464 万元,商场面积为1,967,255 平方米,汇率按1:7.5 计”。

  一、产业边界的模糊

  由于购物中心的快速发展,原来关于购物中心的定义与分类的中国国家标准:2004 年版《零售业态分类》已不适应发展的现状。由于没有专门的机构对此进行动态的调查研究,致使业内外对购物中心的定义与分类的概念认识不一,从而造成产业边界的模糊。

  产业边界模糊导致政府管理部门无法对商业投资进行正确的指导和引导;也无法设置产业标杆对项目进行科学的评估;更谈不上团结和调动业内力量实现有效的行业自律;同样不利于产业的国内外同行进行交流。今年我协会起草提出的修改购物中心的定义与分类的国家标准就是希望从基础观念上界定产业边界,以利购物中心产业的发展。

  二、快速发展的疑惑

  在商业地产推动下,中国购物中心产业的快速发展曾引起国家管理部门的注意。由于购物中心项目具有体量和投资额大的特点,而且中国购物中心产业开发的主要融资模式是靠银行贷款,加上一部分项目开业初期业绩并不理想,管理层担心盲目开发引成地产泡沫,引发金融危机。因此国务院曾两次组织调查组对购物中心产业进行全国调研。但因情况复杂,又没有常设机构动态跟踪和协调,调查没有明确的结论。即使管理层想进行调控,因机构体制原因,也只能从宏观的层面进行,无法实施行业中观层面的调节。

  其实,从总体发展情况来看,中国的购物中心产业还处在发展初期。目前的总量还不算多,即使到2010 年有1000 家,还是有很大的发展空间。日本如此小的国土面积,人口是中国的十分之一不到,已有近2700 家购物中心。问题在于发展的节奏、布局、类型、融资模式等专业方面的问题需要研究,国家需要一些中介组织协助开展这方面的研究工作,并提出建议,使国家对产业的调控和指导落到实处。

  三、经营雷同的通病

  由于受到产品的和经营思路局限,各地开出的购物中心存在着经营雷同的通病。购物中心是一种个性化要求极高的商业形态。经营雷同使消费者容易产生视觉疲劳,减低了它的吸引力,影响业绩。要解决这个问题除了在商品上要开拓领域,还需要大批购物中心的专业人才对每个项目进行精耕细作。

  目前我国的大专院校还没有购物中心的专业课程,主要的人才培训靠在职的继续教育。今年我们协会组织编写了一套《购物中心培训教材》就是为会员企业开展在职人员的培训做的准备,聊补产业的专业人才之荒。

  四、急于回报的心态

  购物中心是长期的商业投资项目。不仅投资额大,而且投资回报周期长。它的盈利模式主要靠商圈的逐步成熟,不断提高的物业价值来取得投资回报。不少长期经营住宅房产的开发商对此缺乏认识。采用经营住宅房产的方法来经营商业地产。为了快速取得回报,采取出售分割产权,导致项目最终失败。也有沿用经营百货的方式来经营购物中心,大量采用低租金或“扣点”的收益方式,延缓了项目的培育期和收益增加。不像西方成熟的市场那样,在经营方式上还未形成行业定规。各企业各显神通,毫无行规可循。这对整个产业来讲,这种无形的损失无法估量。

  五、行业自律的缺失

  全国没有行业自己的组织,没有行规可循,当然就不会有行业自律之说。社会主义市场经济需要政府的管理和参与,企业作为企业公民在自己的经营活动中也需要自律。而行业自律的形成必须有行业组织来推动和实施。其他行业组织有效地配合政府部门实现行业自律,大大减轻了政府管理成本,提高了管理的实际效果。目前,中国购物中心产业这种行业自律缺失的状况与全国没有统一的行业组织有关。

  六、政府监管的困难

  由于上述原因,政府对购物中心产业的监管困难重重。全国在法定统计上将购物中心产业单列指标的只有上海市统计局。上海市统计局委托上海购物中心协会具体操作,对购物中心各项指标进行统计分析。每年都有产业的分析报告,并向政府提出建议。其他地区还没有这样的条件。如果连情况都无法了解,那么管理就无从做起。

  七、国际交流的障碍

  今年上半年,美国ICSC(国际购物中心协会)来沪与我们作了面对面的交流。双方确认了三个互利的对等友好条款。在接待过程中,我们感觉到中国购物中心的发展已经引起了外界的关注。外电曾报道,世界十个最大的购物中心中,中国占有四席。原世界最大的购物中心在北美,第一是加拿大的西爱德蒙顿,第二是美国的美国摩尔现在已全部让位给中国。他们预言五年后世界十大购物中心中,中国要有六席。可是,由于没有全国性的行业组织,国际交流十分困难。我们地方性的协会不能给他们介绍全国的发展情况。他们也希望中国有一个全国性的行业组织,以便交流和开展合作。

  (四)中国购物中心产业呼唤建立全行业组织

  综上所述,产业呼唤建立全国性的行业组织——中国购物中心协会。

  中国购物中心协会的建立将:
  一、有利于产业规划,减少资本的盲目冲动
  二、有利于行为规范,改善商业的生态环境
  三、有利于制订规则,加强行业的自律管理
  四、有利于同业交流,促使产业的健康成熟
  五、有利于国际交流,推动产业的技术进步
  六、有利于政企交流,增加密切的沟通渠道
  七、有利于地区交流,填平发展的区域鸿沟
  八、有利于人员交流,培训稀缺的专业人才
  九、有利于行业交流,完善必须的产业链接

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