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  俞稚玉,上海购物中心协会副秘书长兼研究发展中心主任。

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现代购物中心:融合中创新 变异中发展

融合中创新 变异中发展
——走有中国特色的购物中心健康发展之路
上海连锁经营研究所常务副所长 俞稚玉
二〇〇六年四月二十日
二○○七年二月十二日审核

  (一)现代购物中心起源于”汽车王国”的美国
   
   1、自古购物就有“中心”
   
  商品生产的出现表明了人类物质交换活动的兴起。商品实物交换需要有进行交易的场地。而这种交易场地往往具备交通运输便利的条件。具有集聚商品功能,有一定吸引能力和辐射能力的商品集散地点历来就有。从这个意义上来说,自古购物就有“中心”。购物中心的某些形式实际上已存在了1000多年,如古时候的广场市场、集市和海港商贸区等。
   
  2、现代购物中心最早起源于美国
  据ICSC资料记载:现代购物中心起源于二十世纪20年代。经历史演变,现代购物中心已臻趋成熟并将功能分化成多种类型,包括小到郊外的条状购物中心和大到数百万平方英尺的超级地区摩尔。
  一般认为,第一个具有现代购物中心特征的商业设施出现在美国的密苏里州。在现代购物中心出现之前,商店通常集中于市中心。1922年,密苏里州堪萨斯市J.C.尼可尔(J.C.Nichols)突破市中心开商店的理念,他的“乡村俱乐部购物广场”开业就是营造新商业区以适应大规模居民的导入。“乡村俱乐部购物广场”的特点是在统一的建筑物内设许多商铺,附有露天停车位,所有这些设施被一个经营主体实施统一管理和经营。
  上世纪20年代下半期的美国,汽车开始阻塞大城市的中央商务区,条状的购物中心建在郊外,更有利于消费者避免出门购物遇塞车的烦恼。当时的购物中心通常以超级市场和药店作为锚店,其它便利型商店作为补充。典型的设计是门前有停车场,商店排成直线形。1928年开业,位于俄亥俄州哥伦布市的“Grandview大道购物中心”内有30个商店和400个车位的停车场。
  有专家认为由休.帕拉沙(Hugh Prather) 在1931年开发的得克萨斯州达拉斯市的“Highland Park Shopping Village”是第一个经认真规划的购物中心。它像“乡村俱乐部购物广场”一样,是在单一业主的控制下,建成的商店具有统一的形象和统一的管理。而且,“Highland Park Shopping Village”位于一个孤僻的位置,没有被公共街道切割。中心向内的店面远离街道,这种设计是一个革命性的创造。
  二十世纪30到40年代,西尔斯.鲁白克公司(Sears Roebuck & Co.)和蒙哥马利.沃德(Montgomery Ward)设立大型独立式的商店。它们有紧靠商店的停车场,位置在远离大城市的心。在俄亥俄州哥伦布市的“Town & Country Shopping Center”开辟了夜间购物。 开发商唐.卡斯妥海德.格莱特玛.卡佛(Don Castohired Grandma Carver)在露天停车场展示她从一个90英尺的高台跳入4英尺深灼热的水池中潜水的表演。她将购物中心的形式提升到一个新的水平。二十世纪50年代早期,市场中出现了第一个由两个市区全线百货商店的分店锚定两端的购物中心。在华盛顿州西雅图市的“Northgate”开业于1950年,这是一个由两排面对面商店构成的条状购物中心,中间是步行走道。马萨诸塞州Framingham市的“购物者世界”(Shoppers World)购物中心在第二年也登场。这是第一个有两个楼层的购物中心。1954年密歇根州底特律市“Northland Center”购物中心的概念有了革新。它使用“集束形布局”,即中央是单一的百货店,周围一圈商店环绕着它。停车场环满购物中心的四周。这是第一个用中央空调取暖的现代购物中心。
  1956年,有两层楼面设计的明尼苏达州Edina市的“Southdale Center”,作为第一个全封闭摩尔开业。它有中央空调,一个舒适的共享区域,很多进口商品,两个相互竞争的百货店作为锚店。行业内很多专家认为“Southdale Center”是第一个现代地区摩尔。
   
  3、快速膨胀的六、七十年代
  到1964年美国已有7600个购物中心。第二次世界大战以后,郊区的发展和人口的增长创造了更多的商业需求和更多的便利零售业态。建于50年代和60年代的购物中心大多数是条状的,一般是作为新开发房产的配套设施。至1972年,八年时间美国购物中心的数量几乎增长一倍,有13,174个。地区性摩尔像“Southdal”和在德克萨斯州Houston市的 “The Galleria”在众多的大商场中已有稳固的地位。美国人开始享受摩尔购物的便利与快乐。
  上世纪70年代,新形态购物中心的数量和类型有了长足的发展。
  1976 年,The Rouse Co. 在马萨诸塞州Boston 市开发了”Faneuil HallMarketplace”,它是建在美国的第一个“节日市场”。这个项目给杂乱的市镇市场赋予了新的活力。市场居中销售食品和零售专卖。类似的项目建在马里兰州Baltimore市、纽约州纽约市和佛罗里达州迈阿密市。购物中心的数量在市区已经领先。
  “The Bicentennial year”标志着乡村第一个城市型垂直结构的摩尔的开始。业内许多专家认为:伊利诺斯州Chicago市密歇根大道的“Water Tower Place”有高档的商店、宾馆、办公楼、公寓和车库,是一个多功能的卓越的项目。“Water Tower Place”和“ Faneuil Hall”的开业显示购物中心行业又回归城市作为根基。
   
  4、八十年代是美国购物中心的黄金时代
  上世纪80年代是购物中心发展的黄金时代。1980—1990年建的购物中心超过16,000个。这一时期超级地区中心(摩尔面积大于800,000平方英尺)日益受到消费者欢迎。
  1990年一项盖洛普民意测验(Gallup poll)发现人们购物最频繁的是去超级地区购物中心和邻里中心;美国人平均每一个月光顾摩尔四次。
   
  5、在变异中发展
  1989-1993年新建的购物中心几乎下降了70%,新开工的购物中心从1989年1510个下降到1993年的451个。新开工数的急剧下降归因于储蓄和信贷危机引发信用危机。当时在美国一些地区已出现了建造过多小的购物中心的现象,因为在这困难时期,在房地产领域中,购物中心最吸引人并且又有最好的业绩表现。
  在二十世纪90年代工厂直销中心是购物中心行业中成长最快的板块之一。1990年有183个工厂直销中心,而今天在美国的直销中心超过230个。工厂直销中心由制造商承租以折扣价格销售他们自己的产品。有些大的项目,像Marshalls,将直销商店和传统的平价商店结合起来。其中在佛罗里达州Sunrise的“Sawgrass Mills”,面积大于200万平方英尺,以直销店、折扣店、清仓零售店为经营特色。
  到1992年,购物中心行业的主要趋势变成对现有项目的改造和扩张。1992年更新改造已超过新建,据报告增加面积和改造的有571家。较多聚焦在专业管理和营销,这成为购物中心行业的特点。
  在上90年代,一种日益受欢迎的零售业态是”能量中心”。这是一种定义较宽松的购物中心。它的面积在25万—60万平方英尺之间,大约有75%—90%的空间由“品类杀手”或特色锚店所占用。能量中心常位于地区中心或超级地区中心附近。有超前概念的旧金山Terranomics为加利福尼亚州Colma的280 Metro Center增光添彩。1993年美国有16个能量中心开业,而超级地区中心仅4家。
  1995年,出现明尼苏达州Bloomington的“美国摩尔”(The Mall of America),因为科技进步,娱乐项目很快成为行业的佼佼者,使购物中心发展成一个主题公园,它能培育顾客产生不可思议的体验,这种体验像去一次参观民族表演的迪斯尼乐园那样。
  “美国摩尔”是现在美国最大的摩尔。它包括一个占地七英亩的游乐公园、夜总会、餐饮业。建筑面积420万平方英尺(其中约一半用于零售)。“美国摩尔”被称为创造性地揉合娱乐业和零售业的“领头羊”。领先于“美国摩尔”的是北美最大的摩尔,位于加拿大Alberta的“West Edmonton Mall”,它的面积是550万平方英尺。
  自从购物中心掀起娱乐冲击波,零售商表现令人振奋的业绩,购物中心的业主则尽力通过混合出租获得吸引最大范围的顾客的可能性。在一个屋顶下或在一个户外的零售业设施,光顾者喜欢儿童游乐、虚拟实景游戏、生活秀、多功能影院、多样化食品或美食苑或主题餐馆、游艺机、令人眩目的商品推销技术、机器动物、展示和表演。很多购物中心专注于增加以服务为导向的承租商,现代摩尔中有教堂、学校、邮电支局、市政厅、图书馆和博物馆。
   
  6、一个“虚拟”流言的冲击
  二十世纪90年代,美国购物中心的建设几乎停滞不前。国际零售业受一个关于未来“冲击波”流言的影响,威胁着购物中心行业的稳定性。1998年,《时代》杂志预测:”销品茂将消亡”!《时代》杂志封面以黑体字忠告它的读者:”吻别你的摩尔:网上购物更便宜、更快捷并更好。”封面非常动人,语气清晰。购物中心行业再一次受到来自于一个可供选择的零售业态的攻击。早几年类似的主张产生于家庭电视购物行业的冲击。实际上,早在1993年7月《商业周刊》杂志的封面就刊出:“零售从不雷同,家庭购物的革命。”的字样.不像家庭电视购物,因特网上购物很快受到公众、媒体和华尔街的注意,那些公司匆匆忙忙地发展网站,将商品直接销售给消费者。开始时实体零售商担心商店的零售额会滑坡,对利用因特网直接将商品销售给公众显得犹豫不决。幸好事件很短暂,很多因特网公司很小或缺乏零售经验。
  尽管,与因特网零售商相比, 他们的优势在某些方面是显而易见的(如:品牌认知度、配送设施、供应关系、商店接受退货的能力等),但是,实体零售商还是开办了他们自己的网站。这些有利条件很快使他们获得成功。实体零售商发现他们的客户在网上除了购物外,利用因特网作为搜索的工具。顾客登陆零售商的网站寻找商品和服务并利用产品信息到商店采购商品。于是因特网有了很大的转变,越来越多的零售商成为“多通道”零售商,他们具有所有的销售通道(商店、网站和邮购),有助于零售商品牌价值的最大化。
  理解了因特网与实体商店的重要的协同,购物中心的业主们创建了他们自己的网站,并利用他们的零售承租商去开辟市场,对消费者来说不管去购物中心的商店、上网或是两者均是安全的商品配送通道。
   
  7、融合中创新
  进入二十一世纪后,购物中心继续显示出其体量的适应性。发展商为保持他们物业的新鲜感,不断地改变它们的大小、设计和招商组合,以便赢得顾客。设计概念的一种是现有100多个购物中心创立了“生活方式中心”。大多数“生活方式中心” 迎合了零售需要和商圈内顾客追求生活方式的需要。现有的“生活方式中心”大多数定位于富裕居民区并有高档的招商组合。
  不管用怎样的术语来描述购物中心在今天市场中的地位,购物中心的发展商正努力创建能吸引分布在各处购物者的零售项目,并继续改进,为他们的社区服务,满足需求。具有时尚商品、食品、娱乐和各种服务的综合性购物中心现在和未来几年将继续扩大它的社会功能。

  (二)现代购物中心已成为一个对各国经济具有很大影响力的产业
  现在,现代购物中心已经遍布全球,整个产业已成为对各国经济具有很大影响力的产业。美国国际购物中心协会(ICSC)是这一行业的国际公会和顾问团体。协会主席迈克尔·柯奇瓦尔说:“三四十年前席卷北美洲的购物中心热潮如今正蔓延到全球各地。”
  据美国ICSC和农业部资料,2005年美国有购物中心48,695个,可出租面积总计为60.6亿平方英尺。每月有1.9亿成人去各种购物中心去购物,当年购物中心的销售额达2.12万亿美元,占非汽车销售零售总额的75%。美国购物中心雇佣人员1,267万人,约占全国非农业雇员总数的10%。
  另一个北美国家加拿大2005年有购物中心2,298个,可出租总面积4.24亿平方英尺,年销售2,426亿加元,占零售业总销售65.8%,创造省销售税收入162亿加元,雇佣人员148.1万人,占非农业雇员总数的10.8%。
  即使在东方,现代购物中心也是一个重要的产业。日本2003年购物中心的销售额已占全部零售额的19.33%,而同期超市业仅占9.37%,百货仅为6.93%。在1999年,印度只有三家购物中心。现在,这个数字已经上升到45家。到2010年,印度将拥有多达300家大型购物中心。
  
在中东阿联酋第二大酋长国迪拜的国土面积小,人口总数只有120万,但去年到购物中心的人次却有8,850万。在巴西,平均每月有大约1.8亿人次到购物中心,这个数字几乎与美国到购物中心的人数相当。在非洲,肯尼亚首都内罗毕就有四家全新的购物中心,另外还有三家正在计划建造。
  而在中国,近几年来,一些大城市出现了建“摩”热潮“。
  2005年中国商业网点建设管理联合会曾公布调查结果显示,全国在建及立项的购物中心多达200余家,总面积约3000万平方米,总投资额超过3000亿。空置率较高一直是商业地产被认为投资过热的主要依据。2004年在商品房空置面积总体下降的情况下,商业地产空置率达到3000万平方米;2005年1月至3月,商业房地产空置率同比增长了20.3%。
  以上海为例,上海第一家真正意义上的“Shopping Mall”正大广场,于2002 年7 月5日开业迎客。建筑面积达24 万平方米,工程历时5 年。耗资高达4 亿美元的正大广场毗邻东方明珠和金茂大厦,是泰国最大商业集团正大集团在中国投资的最大商业项目。至2006 年底,上海已开业的购物中心已有40 多家,建筑面积已达580 余万平方米,营业收入约300 余亿元。。
  中国的建“摩”热使世界吃惊。美国《洛杉矶时报》撰文惊呼:中国大型购物中心日渐超美。文章说:“与此同时,他们甚至在美国生活最特有的标志——购物中心——方面超过了我们。”
  “明尼苏达州的’美国购物中心’十多年来一直是美国最大的购物中心,而加拿大西埃德蒙顿的购物中心则冠以“北美洲”的名称。但是今年(指2005 年),世界上最大的购物中心是北京的“金源时代”。不过,不久,“华南Mall”将使其黯然失色。中国现在有4 个比“美国购物中心”大的购物中心。“华南Mall”将是“美国购物中心”的3 倍大。
  预计到2010 年金,世界10 家最大的购物中心中至少将会有7 家在中国;中国目前有近00 家购物中心。在美国,购物中心的建造正在逐步减少———从21 世纪初的35个大型项目减少到2004—2006 年拟议中的8 个。”
   
  (三)充分认识中国发展购物中心的环境条件
  中国的经济环境和人文环境与世界发达国家相比有许多明显不同的特征。作为极有发展前途的购物中心产业,它的健康发展途径和方式必须适应中国的经济和人文环境。
  
无论是政府管理规划部门、商业房地产投资开发企业、现代零售经营管理企业还是涉足该产业的金融企业,在推动和发展中国购物中心产业的过程中,不能简单照搬国外的发展经验,必须充分认识国内外经营环境的差别,不断总结别国的经验和教训,把握发展的机遇,在实践中摸索出自己的规律。能否识别国内外经营环境的差别并据此调整发展的战略将决定我国购物中心产业是否能得以健康、持续的发展,避免交过多的“学费”,走太多的弯路。
   
  1、土地资源环境不同
  与发达国家相比,中国人口多,人均土地占有量低,尤其分布极不均衡,大城市集中于沿海地区,土地资源十分宝贵。西方近年大量发展的敞开式条状购物中心不适合我国的国情。因为条型购物中心一般多是平面建筑,每个中心均有特大占地面积的停车场。土地的利用率极低。这对北美人少地多的地区当然无所谓,而对于人多地少,土地需求矛盾十分突出的中国就不太适宜。这种情况在亚洲购物中心产业最发达的新加坡可以看出端倪。新加坡将旅游业作为国家经济三大支柱产业之一,他们有很好的商业零售设施,各种类型的城市购物中心是他们吸引游客的一大特色。但是,他们主要发展的是都市型和社区型封闭式的摩尔,很少见到像北美郊区广为流行的条状购物中心。他们的发展思路值得我们思考。
  近几年,不少地区不顾中国的国情,出现圈地建造条状购物中心现象。近有报道,上海有个郊区准备用地1000亩,建75万平方米的家具城,且不说有没有做过仔细的可行性研究能确保该项目的成功。光看它的巨幅占地和利用率,就应考虑这个项目是否符合国情?近几年,商业设施有越搞越大的趋势,这值得注意。建造条状购物中心,如果少数搞几个作点缀倒也无可非议,但要防止盲目引进一哄而上。盲目发展条状购物中心不仅现时很难取得经营上的效益,而且对中国商业生态环境的优化是极为不利的。政府管理部门尤其要防止以投资购物中心为名,行圈地抄房地产之实的发生。
   
  2、商业资本结构不同
  购物中心产业是金融业、商业房地产业和零售业的边缘产业。一个项目动辄几亿、几十亿。国外开发购物中心主要实行社会资源的配置。开发商的资金来源主要不依赖银行贷款。各种基金是主要的投资者。其中极大部分使用房地产投资信托基金(称为RealEstate Invest Trust,简称REIT’s)。我国由于金融改革滞后,这种金融衍生产品尚未被大量采用。开发商主要依靠银行贷款的方式解决建设资金问题。这样,项目的风险大大增加。如项目失败,直接增加了银行的不良资产,如全国短期内一哄而上,大搞造“摩”运动,几千亿的规模如不能达到投资的预期效果,这对金融界是个灾难性的后果。
  这就是为什么国家高层对中国出现的造“摩”热如此关注,两次开展专项调查,目的就是防止购物中心开发过度以至形成经济泡沫。
   
  3、城乡经济差别不同
  现阶段,中国城乡二元经济的现象十分普遍,我国的城乡差别不是缩小了。这个状况与发达国家不同。西方发达国家已进入后工业时代和信息化时代。经济现代化过程大大拉近了本国地区间的时间和空间的距离,甚至在全球范围内也缩短了距离。城乡间、地区间的差距没有像我们那么大。零售方式赖以生存和发展的基础是本地区的经济发展水平,不考虑这种差别,一味模仿,陶醉于“我们仅十年就走完了西方近百年零售业发展的路程”这种速度,必然导致非理性的商业投资行为和浮躁的经营理念。中国还是一个后发的发展中国家,尽管后发有后发的好处,可以借鉴别人的经验教训,少走弯路,可以比别人有较快的发展速度。但经济发展水平总是发展零售业的一种制约因素。虽然发展购物中心产业并非是发达地区的“专利”,但成功的购物中心项目总是“青睐”经济发达地区。美国购物中心数量的地区差别也说明了这一点。
   
   4、交通条件工具不同
  购物中心产业与汽车产业是对“孪生兄弟”。如上所述,美国作为购物中心的发源地和繁荣地与它是“汽车王国”是分不开的。美国有较高的家庭轿车拥有量,平均一个家庭在两辆以上。中国的家庭所使用的交通工具与他们截然不同。城市中主要使用的交通工具是非机动车和公共交通。交通工具是决定商圈辐射距离的最重要因素。国内不少投资者忽视这种差别,学习国外在远离城市中心缺乏发达的公共交通的郊区选址建设大型购物中心。结果往往因缺乏足够的人气而陷入困境。上海的大卖场(大型超市)每天放出大量交通班车,就是为了弥补交通工具影响商圈辐射能力的不足。大卖场一般多在市中心,尚且如此,放在远离城市公交网络的郊区,其聚集人气的困难可想而知。
   
   5、收入消费结构不同
  我国城市居民的收入水平和消费结构与西方发达国家有较大的差别。收入水平的落差众所周知,毋用赘言。更重要的是消费结构的不同。发达国家消费结构呈两头小,中间大的“橄榄形”,中间有大量的中产阶级,是日常消费品零售的主要服务对象。而中国的结构呈下面大上面尖的“金字塔形”,有的学者更进一步断言说是“T字型”。如果对消费分作四种类型:温饱型、小康型、享乐型和奢侈型的话,后两种类型的消费还是属于“金字塔”的顶。购物中心的功能集购物、休闲、娱乐等多种功能为一体,对主客群的消费类型有一定的选择。不根据国民经济收入和消费结构的实际,盲目超速的发展大型商业设施,有可能出现潜在客群多而现实客群不足的困境。因此,中国发展购物中心不能与发达国家作简单的攀比,应该随着国民收入的增加和消费结构的变化循序前进。违背客观经济规律的发展将会付出沉重的代价。
   
  6、购买习惯理念不同
  由于传统和收入水平的原因,我国消费者整体上与西方发达国家相比在消费习惯和理念上有很多的不同。其中一个显著的区别是对价格的敏感性和品牌的认知度上尚有很大的差别。现阶段中国的消费主客群主要属于“价格导向型”的。消费者对价格的敏感程度相对强烈。而对品牌的认知程度相对较弱。虽然在新的一代年轻人中和高收入人群中这种情况正在逐步改变。但对于大多数消费者来说,购物首先考虑价格往往是一般的逻辑。就是在青年人和高收入人群中对品牌的认知还处于朦胧之中,一些消费者貌似讲究品牌消费,其实重视实质的“品”者少,而追求虚荣的“牌”者多。购物中心以主题店为“锚”,品牌专卖为“舱”,这对中国的消费者需要有个培育的过程。
   
  (四)购物中心应走有中国特色的健康发展之路
   
  1、土地利用的集约性
  中国购物中心发展的总量和节奏应控制,解决好目前无节制大量“超生、超大、超前”的危险倾向。在注意类型发展多样性的同时,更要重视结构的合理性。不要因为商业零售用地总体比重不大而忽视土地的合理利用。尤其要注意控制建造大量占用土地的条状购物中心。摩尔的建造也应注重土地的使用效率。中国多层建筑的摩尔在这个产业中的比重应大大多于西方发达国家。政府管理部门应有确实措施抑制大量“圈地”风潮。要将节约商业用地作为遵循我国国情的国策来看待。
   
  2、地区发展的梯度性
  中国经济发展现状的地区差异与中国的地势相反,即东高西低。购物中心的发展应根据地区经济发展的水平,有梯度的推进。地方政府应制定本地区商业发展规划,包括购物中心合理发展的规划。在过程中加强监控。做好统计分析工作,并向全社会信息透明,及时发出商业投资预警信号。经济欠发达地区在近三到五年内,除个别旅游城市外,不要盲目模仿大量发展购物中心产业。
   
  3、资本结构的多元性
  投资购物中心项目是一项长期的商业投资项目。银行贷款的融资方式不太适合此类发现在GDP在3000美元时起步,上世纪60-70年代美国GDP超过一万美元时,才是购物中心的高速发展期。而在中国,目前只有上海、北京少数城市才有条件进入购物中心批量发展期,内地大部分城市还达不到这个水平。少数大的一线城市也以试办为宜。即使在上海、北京这样的特大城市三、五年内购物中心要取得好的效益也非易事,可能都市型购物中心的财务状况要好转得快一点,而地区购物中心或超地区购物中心要进入盈利尚需时日。
  有一种观点认为,任何投资要赶早,早进入比晚进入成本要低得多。这种观点考虑不全面,因为这仅考虑了进入成本,忽略了机会成本和风险成本。导致一些企业不顾自身条件,抢先圈地进入并不成熟市场,其结果很可能为他人作嫁衣。作为一个有前途的产业早期进入有早期进入的优点,后进有后进的好处,对于一个精明的投资者或经营者机会永远会有的。关键要对市场和资源做全面的评估,避免非理性的投资冲动。
   
  6、服务内容的综合性
  购物中心的特点就是能提供综合的服务。而这种多功能在不同的国家、地区和各种民族中有很大的差异。购物中心的硬件建设是相对固定的,不能随便搬迁。经营上的变化是避免顾客视觉疲劳的重要手段。而经营上的变化,需要不断提升服务功能来支撑。一个购物中心的特色也靠有个性的服务内容来体现。特别对体量特大的购物中心,购物的比重相对减少,相当一部分的区域提供餐饮和娱乐服务。超级地区购物中心还必须与旅游业相结合。衡量一个购物中心经营水准的一个重要指标是吸引顾客逗留在购物中心的平均时间和来访频率。而这两个数字与客单价有密切的关系。中国发展购物中心,在策划设计阶段就要精确计算各种功能的合理比率。目前有一种糟糕的情况,即有的开发商不做周全的市场研究,先把土地圈下,甚至把硬件也建好,然后找咨询公司来策划它的功能组合。这种做法不仅增加了开发成本和周期,也增加了投资的风险。
   
  7、规模总量的渐进性
  购物中心产业的发展目前在中国还处于初级阶段。有利于购物中心成长的社会环境、经济环境、消费环境、金融环境、交通环境等等还不成熟。中国购物中心产业出现“超生”、“超大”、“超前”现象是不利于这个产业健康发展的。记得歌剧《百合花》中有句台词:“我还没有成长,为什么要将我摧残!”。希望中国购物中心产业的发展不要出现一哄而上的局面。地方政府有责任通过规划引导、信息公开、风险预警、控制用地等措施依法进行干预。同时要加快商业立法的进度。使中国的零售业各种业态和业态的整合平台和谐有序的发展。投资者必须做好项目的可行性研究。有一种错误的扩张理论。认为只要拿到土地,建成网点,即使经营失败,有形资产转让出去也会赚钱。他们没有看到商业用土地和商业房产的价格是由该块土地或房产的的商业价值决定的。这就是为什么只有做成熟的物业才能在市场上卖个好价钱,从而体现出它的价值。很难想象一个盖上亏损“烙印”的物业能在市场上卖出好价钱。况且,土地和房产的交易价格与其它商品一样,受价值规律的调节。同样的物业在供求关系不同的情况下,交易价格会有极大波动,而市场波动周期与供求情况不是单个开发商能左右的。因此,上述想法不过是一厢情愿的如意算盘,千万不能成为投资的指导思想。
   
   8、专业术语的统一性
  由于世界购物中心产业还在发展中,在融合中创新,变异中发展的过程中,购物中心的定义也在不断变化中。其中一个重要问题是国人对购物中心的定义不统一,虽然2004年公布的国家标准已把购物中心列入17种零售业态中的一种,但是业内外对购物中心的理解仍然有很大差别。存在同义不同词,同词不同义的混乱情况。这给研究、规划、管理和操作带来困难。现在美国的产业分类已采用北美统一的分类标准NAICS。加拿大和墨西哥均已采用这个标准。目前,国内存在专业术语上的问题主要是:
  (1)首先购物中心是否应作为一个零售业态值得讨论;
  (2)美国ICSC对购物中心的定义是:“购物中心是由单一产权所有者所拥有并实施计划、开发和管理的零售和其他商业设施的组合”。一般有三个租户以上的商业设施都列入购物中心的统计范围。
  如果以此为标准,我们对购物中心的定义必须有一个大的突破。如
  ——ICSC确定购物中心有两大基本形式:条状购物中心和摩尔。而国内往往将购物中心与摩尔划等号的概念必须改变;
  ——确定购物中心与其它有关的业态的边界。如:购物中心与大卖场、购物中心与众多的商品市场、专业大卖场(“品类杀手”)也应列入购物中心;
  ——结合中国实情,细化购物中心的分类。
  (3)需要在广泛征求意见的基础上重新修订零售业分类的国家标准。
  (4)全球对购物中心的定义和专用术语也在不断的改进和发展,因为他们也觉得人们的观念跟不上零售业日新月异创新的发展,我们作为后发的国家,应加强这方面的学习和交流、观察和研究,作为世界零售大国,今后在世界上也应有与我们国际地位相称的话语权。
  
总之,中国发展购物中心产业应有一个渐进的发展过程,参与各方要重新角色定位,努力实现专业分工,社会资源优化配置。世界零售业发展的潮流也是融合中创新,变异中发展。中国在发展购物中心产业的过程中要不断地吸收世界各国的经验,更要注重结合中国特点的创新。只有在健康理念指导下才会有健康的产业发展。应该将《百合花》中的台词改为:“我还没有成长,请让我健康发展!”

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