三、商业地产企业领导力与企业文化

　　文化导向：通过创新为顾客创造价值；原因：这是一个物质丰富精神匮乏的时代。

　　企业文化： 提倡对顾客负责对企业负责，对自己负责，以可持续发展理念经营企业，这是中国商业地产职业经理人走向成熟的标志。

　　商业地产企业文化需要充分考虑中国企业特点和文化属性，主动运用东方管理学知识，在企业营销和人力资源管理中运用具有中国文化特色的优秀企业文化，注重以人为本和以德为先。

　　任何企业集团包括国营企业集团如果拥有领导力特别强的领导人，那么他们都比较重视企业文化建设，通过自己的思想影响企业，在企业集团发展过程中能够正确进行变革和战略转型，带领企业集团走上高效益发展之路。拥有商业背景的大型企业集团进军商业地产领域，需要注意不同行业的差异，如果能够把握商业地产规律，那么就容易在商业综合体领域取得成功。

　　（1）华润及中粮企业领导力及企业文化

　　宁高宁是我国企业界领军人物，他1987年毕业于美国匹兹堡大学，获工商管理学硕士学位,主修财务，是我国80年代很少的受过正规管理教育的企业家。1999年任华润创业有限公司董事会主席。从1999年以来他坚持做着两件事：华润内部的重组和变革，中国内地市场的并购和扩张。

　　“诚信、敬业、务实、创新”是华润的企业精神，也是华润文化的最重要的组成部分。华润倡导的是以人为本的企业文化建设，现在决策层把“员工价值最大化”放在企业庄严的使命中，也充分说明了华润企业文化中以人为本的思想。

　　华润的文化在宁高宁主政时期得到较好推进，在商业地产领域也取得了成就。在万象城项目上马之前，除了听取汇报之外，宁先生亲自做过一些调查研究，听取深圳消费者意见。他带领华润集团在深圳开发的华润万象城整合了一流的设计、经营人才，启用了香港非常内行的购物中心策划与经营人才，华润万象城项目在深圳取得圆满成功，尔后提出了连锁经营计划。属于跨越不同行业的成功领导人典范，他的管理思想与领导力表现值得研究。

　　2004年宁高宁成为中粮集团的掌门人，他经过两年摸底和准确，突出如下企业文化理念和发展目标：

　　

　　
　　图7 具有较强跨行业领导力的宁高宁先生

　　宁高宁先生一直重视企业文化和企业形象，在2006年10月18日举行的中粮集团新标志启动仪式上，宁高宁表示，“将用5年时间使中粮成为中国粮油食品业真正最强大的企业，10年成为全球最富有进取精神、最优秀、最令人尊敬的企业之一。”

　　宁高宁重视将中粮总部打造成为学习型组织，最大的期望就是通过不断的思辨和培训，能够在中粮内部发现越来越多的优秀领导者，能够打造一支有专业能力和战斗精神的经理人团队。此外，在他看来，还必须有像通用电气一样的领导力模型。

　　通用电气的领导力模型：

　　1．认识领导力对商业地产成功的重要性
　　2．有一个领导力培训开发流程，包括领导力开发学院、开发体系、课程体系、职业生涯规划等。
　　3．以行为标准定义领导力特质，领导不仅要创造素质更要创造价值。
　　4．把领导力和管理实践结合。
　　5．上级负责下级领导力开发

　　通用电气的模型在美国３Ｍ公司也得到了运用和发展：2000年11月，作为通用电气总裁候选人之一的吉姆?麦克纳尼没能成为杰克?韦尔奇的继任者，却成为了美国明尼苏达矿业及制造公司(3M公司)首位外来董事长兼首席执行官。在公司为他举办的欢迎会上，吉姆?麦克纳尼向与会者展现了他对领导力开发的热情，他认为，“6西格玛不仅能够有效改善企业的业务流程而且也是领导力开发的有效方法”，由此吉姆?麦克纳尼开始了3M公司的领导力开发工作。

　　
　　图8 ３Ｍ公司领导力开发模型

　　中粮集团同样拥有若干商业地产项目，在收租物业的开发方面持积极态度，我们相信在宁高宁先生带领下中粮集团能够取得不凡的业绩，在商业地产领域能够继续奉献精品。

　　由于行业的差异，不同行业领导人在面临进入新行业的领导力会受到挑战，只有选择好优秀的项目操作团队才能顺利发挥自己的影响力。作为高级领导人可以不懂行业细节，但是必须知道使用该行业的优秀人才，不能用房地产开发人才代替商业地产经营领导人才，否则在转型中将出现挫折。

　　（2）国美集团企业领导力及企业文化

　　国美电器董事长黄光裕先生精通家电行业和资本市场，他的领导力在电器行业内影响巨大。国美的企业风格是重“勇猛”而轻“谋略”，重“人治”而轻“法治”，重“控制”而轻“指导”，重“惩罚”而轻“奖励”，重“服从”而轻“沟通”……在国美发展初期，企业在频繁的攻城掠地的战争中形成了现有文化中的杀斗之气，血腥之味，这种勇猛对于创业企业是有益的，但是对于做到一定规模的国美企业，它的可持续发展需要一种人性化的管理，这种管理做得好，要“取悦客户，取悦员工”。但是现在的国美，仍然是“单赢”思维占主导。国美的企业文化建设任重而道远，需要向李嘉诚等一流企业家学习，不断反省和检讨企业机制和管理文化中的缺陷，建设优秀的国美企业文化，不断完善自我的知识结构，开阔视野。
　　
　　图9 国美集团的鹏润时尚中心项目

　　以国美集团的鹏润时尚中心项目为例，该项目的运作不够顺畅，从领导力角度表现如下：

　　1.缺乏商业地产高级招商和经营人才，对服装市场认识不够精通，因此定位上就出现明显偏差，黄董事长的影响力很大，但是无法充分与项目管理层对接。因此需要敢负责任的经理人负责项目，能够把企业文化理念贯穿到项目运作中，在管理目标上不宜过高，在资源整合上充分做好准备，在调整定位后重新招商，充分发挥黄总和国美集团的影响力。

　　2.管理链条太长，无法对变化的市场做出准确的判断。进入新的行业黄董事长本人也需要虚心学习，上下共同努力完全可以做好鹏润时尚中心项目。

　　3.超过20万平方米以上商业地产项目，一般应该分期建设和开业，避免分散兵力，在项目运作中留有余地。在专业奥特莱斯方面，项目具有较大运作空间，需要采取放水养鱼策略，把商户和项目长远发展相互结合起来。

　　四、商业地产企业领导力与团队建设

　　团队建设的关键是干部和骨干培养，孙子兵法的为将之道在商业地产领域可以系统运用：

　　? 智——对商业地产领导人知识结构要求，一般要精通商业管理知识和房地产知识，最好在两个领域都有实践经验，最后通过商业地产企业管理实践，锻炼战略把握能力，形成良好的知识结构。

　　? 信——诚信才能长远，才能可持续发展。商业地产要求可持续发展，新摩尔对待所有承接的商业地产项目都认真组织实施，在顾客付费后，都以较大投入完成客户项目，最后形成了良好的口碑和商业管理公司品牌。商业地产领导人需要在招商与开业等关键环节大胜仗，树立威信。

　　? 仁——得到人心者得到天下  对待客户必须负责，在商业建筑设计过程中必须从消费角度思考细节，同时也要从业主角度考虑造价。

　　? 勇——敢于承担责任与谨慎相互结合。对于中层干部例如招商和营运管理骨干要培养勇敢精神，敢于超越标准完成工作任务，在项目筹建阶段勇于突破，提高招商质量，善于组织实施关键性活动才能落实企业战略。

　　? 严——严于律己，才能带出好的团队。商业管理公司对于总经理的要求一定要严格，只有优秀的项目总经理才能成功占领一个区域的商业地产市场，进而才能稳固区域发展态势。

　　在商业地产开发领域，王健林领导的万达团队取得了成功，不断总结经验，在全国连锁开发了大量商业地产项目，取得了我国商业地产连锁开发的成功。在商业地产经营领域，万达新组建的商业管理团队遇到很大挑战，经过多年实践，以出租为主的购物中心取得一定成绩。在百货租赁和自营结合方面，新组建的万千百货团队遇到很大困难，只有用正确的市场定位策略，把企业文化理念与经营团队建设密切结合，才能取得成功。

　　企业领导力的高低直接影响企业经营效益的好坏，通过以下两组案例，可以看出企业领导力对企业经营效益的影响。

　　领导力缺乏导致商业地产项目开发，起点较低的案例：上海龙之梦交通枢纽综合体；
领导力较强的成功案例:上海恒隆广场综合体；
通过比较研究以上两组案例，能够得出以下有益的结论。
　　

　　
　　表 1 综合体项目领导能力和经济效益比较
　　比较内容 上海龙之梦购物中心 上海恒隆广场
　　策划与设计方面领导能力 上海龙之梦交通枢纽综合体对项目商业定位判断不准，在设计方面封闭空间太大，运营成本太高。 上海恒隆广场综合体KPF设计，写字楼和购物中心设计水平一流，商业面积10万平方米以内比较合理。

　　国际化视野 长峰房地产开发有限公司董事长便是将于明天公布的“胡润制造”的“2003中国百富榜”的一匹超级黑马——童锦泉，他具有丰富住宅地产开发经验，但是在商业地产领域驾驭能力欠缺，缺乏国际化视野以及整合国际化资源的意识。 作为香港恒隆集团领导者陈启宗先生具有宽广的国际化视野，而且在华侨界拥有巨大影响力。他捐资支持数学大师丘成桐先生建设了中科院北京晨兴数学中心，赢得良好声誉，成为美国华人精英群体百人会成员。
 

　　国际品牌整合能力与招商能力 整合了家乐福等大卖场效益较高，其它不够理想。 成功整合国际一流品牌资源，成为上海最成功的高档购物中心，项目成功后得到金融界信任融资成本更低
　　  
　　图10 上海恒隆广场和上海龙之梦购物中心

　　恒隆集团主席陈启宗先生认为在内地拿地，这完全是一个公司战略的问题，关键看公司定位。恒隆始终是定位高端商用物业、写字楼或者商场，公司侧重的不是开发体量。恒隆在拿地过程中并不购买大量的土地，而只是质量购买最好的土地，买土地未来的升值空间、经营空间。

　　恒隆集团在内地重点发展城市综合体，在济南、天津、无锡等地都在进行连锁开发商业地产。陈启宗先生在领导力方面遇到的挑战是：上海恒隆广场经营已经取得成功，由于上海模式不能简单照搬到天津、济南等地区，那么如何在天津、济南、无锡等同样取得成功成为在管理中的至关因素。

　　恒隆集团不仅是成功的商业地产开发运营企业集团，而且也是较早支持内地科学事业的香港企业。
国内大陆企业家与香港一流企业家在基础科学支持方面还有较大差距，香港许多爱国企业家不仅在商业地产领域贡献卓著，而且富有远见，乐于捐资助学。

　　丘成桐是１９８２年菲尔兹奖（数学领域的诺内尔奖）获得者，哈佛大学数学系教授。他决心将自己的才华奉献给祖国,帮助祖国培养数学人才。丘成桐和陈启宗商定,由晨兴集团出资设立晨兴数学奖,奖励45岁以下、在世界数学领域取得一流成就的华人数学家；出资和中科院合作创办晨兴数学研究中心；出资建造晨兴数学楼。
　　    
　　图11 江 泽民主席接见丘成桐            图12 中科院北京晨兴数学中心大楼

　　重视教育事业，重视环境保护应该成为中国商业地产领域企业家的共识。

　　从某种意义上商业地产企业的竞争也是企业领导能力的竞争，是企业品牌的竞争，注重可持续发展理念的企业领导人企业寿命要远远大于只注重短期企业发展的领导人。

　　企业家的领导能力不是天生的，需要在实践中不断磨炼和学习，需要使用更有才华的人为自己服务，做驾驭商业地产领域的伯乐，为社会创造和管理更多商业地产的精品。