内容大纲：
　　一． 商业地产企业领导力的范畴和内涵
　　二． 商业地产企业领导力的培养和形成途径
　　三． 商业地产企业领导力与企业文化
　　四． 商业地产企业领导力与团队建设
　　五． 商业地产企业领导力与经营效益的关系

 

　　前言

　　2007年11月笔者在上海商业地产公开课程培训中回答了学员很多商业地产领导力的实际问题，取得了良好的成绩。近来读到莫少昆教授【大领导力】一书，对领导力有了更为系统化的认识。作者尝试将商业地产企业领导力研究作为研究专题，结合自己在商业地产领域的多年领导实践经验，写出本章内容，算是学习莫教授大作的一点心得。

　　一、商业地产企业领导力的范畴和内涵

　　1993年美国宾夕法尼亚大学的 Robert House把领导定位为：激励别人在团队利益的框架之内实现个人利益的过程。

　　商业地产属于创新性行业，商业地产企业属于知识密集性企业，它需要强有力的领导。

　　商业地产不同级别领导力的范畴

　　商业地产大型企业集团领导力： 具有驾驭整个集团的能力，精通整个商业地产行业的发展规律，能够预测未来发展趋势，把握企业在动态竞争中的赢利模式。

　　商业地产项目总经理的领导力：熟练掌握商业地产项目开发与运营流程，持续贯彻企业文化理念，有效实施企业商业地产发展战略，为集团领导决策提供最佳商业地产案例，能够带领团队出色完成项目操作所需要的领导力。

　　图1 商业地产开发集团领导力模型

　　具体表现：行业影响力,商业地产广告传播,各个商业地产项目口碑。

　　二、商业地产企业领导力的培养和形成途径

从普通人才成长成为商业地产企业领导力超强的企业家，需要刻苦需学和严格的专业训练，通过对大量优秀商业地产专家和企业家的访谈和研究总结出来如下途径：

　　1.国内项目锤炼——打造国内知名成功案例

　　新摩尔商业管理公司在深圳东方时代广场开发中积累了初步商业综合体经验，在上海系列大型城市综合体论证中形成了核心竞争能力 ，能够整合世界一流商业建筑设计资源和商家资源，系统消化了美国和日本综合体考察成果，多次在长沙等地综合体及购物中心项目中进行创新，形成了具有新摩尔特色的商业综合体盈利模型。

　　在专业MALL领域,新摩尔团队熟练运用综合体经验开发专业MALL，同时虚心学习专业MALL经营管理经验。

　　任有法带领的海宁中国皮革城团队成功开发了亚洲最大的皮革城，项目管理水平较高，带动了海宁皮革产业集群的升级。通过新摩尔公司承接的北京中国皮革城项目的前期论证，新摩尔公司专程到海宁学习。

　　作为专业MALL的生命力值得商业地产同行深入研究，共同发展我国特色的专业MALL。

　　2.国外专业考察学习与国际资源运用

　　商业地产企业领导人在具备一定国内实践经验基础上，尽量走出国门看看世界优秀的商业地产项目开发与管理，从中借鉴，避免夜郎自大，以开放的心态吸收世界一切先进的商业地产知识。新摩尔公司在亚洲考察中，瞄准日本综合体项目的成果进行消化吸收，经过在国内项目多次实际运用达到较好效果，特别是商业规划与建筑策划环节通过培训和网上文章传播卓有成效，同行评价提升了中国商业综合体开发水平。

　　 
　　图2 中国百货代表团考察美国旧金山购物中心

　　2007年新摩尔集团与中国百货代表团考察美国零售业，对购物中心业态与商业经营研究达到全新的高度，并写出数篇考察论文，通过培训和重点项目操作示范带动了主题购物中心和酒店以及百货经营创新的水平提升，形成大型城市综合体开发与管理的知识体系。

　　在徐州综合体项目服务过程中，新摩尔公司不仅运用了综合体方法论研究徐州中央国际广场盈利模式，而且运用麦肯锡方法研究徐州百货大楼在行业中的竞争策略，通过创新的方法为开发商创造更大价值。
向强者学习，尔后向强者挑战，这是我们出国考察所必需具备的成熟心态。

　　通过出国考察和实践训练中国大陆商业地产领导人完全有能力超越亚洲其他国家企业领导人，由于我国的国际地位还不够高，我们需要比发达国家企业经理人付出更多心血才能得到国际社会认可。

　　3. 孙子兵法与军事战略的思维训练在商业地产领域运用

　　（1）、孙子兵法

　　兵家思想的代表是孙子兵法，莫少昆教授总结孙子兵法的战略层次划分为五个方面，见下图：

　　刘伯承是我军著名的军事家和理论家,朱德称他有“古名将风”；陈毅将他誉为“论兵新孙吴”；邓小平赞誉他的“军事指挥艺术和军事理论造诣,在国内外屈指可数”。刘伯承精通《孙子兵法》,在战争年代打了许多胜仗,被誉为“常胜将军”,就连敌军将领都佩服他用兵“深合孙子兵法”。

　　刘伯承元帅精通孙子兵法的各个战略层次，在战略决策上他深入领会毛主席进军大别山的战略意图，在战略制定上注重研究敌人战略提出敌进我进的重要战略，打破日军的囚笼战略。

　　在战略管理艺术上，他成功指挥129师开展广泛的伏击战，提出势险节短等新思路，创造性运用孙子兵法。

　　在孙子兵法的领悟运用和实践中，在战略实施上面提出掌握五行术，鼓励我军将士知己知彼，成功地上升到统帅艺术，刘伯承元帅不仅自己成为世界知名的军事家，而且带领和培养了陈锡联、王近山等一批战将。在军事学院，刘伯承苦心培养我军高级将领，刘伯承元帅说过：《孙子兵法》这部兵法，是研究指导战争最普遍规律的著作，有几个不同于其他古代兵法的特点：

　　第一，它是研究战争普遍规律的古代名著。较深刻地论述了战争致胜因素、分析战争胜败、强调“庙算”(战前的最高军事决策)的重要，等等。

　　第二，它强调，战争和政治、经济、外交、天文(气象)、地理诸综合因素的关系。将帅指导战争、组织战争、发起战争要审时度势、料敌决策，决不可轻率用兵。

　　第三，它十分强调以谋略胜敌，而不是以力胜敌的中心思想，强调斗智、而不是斗力。

　　商业综合体之间的竞争不是简单比规模，而是要准确定位，注重前期策划和建筑设计方案以及招商工作，通过集成商业与建筑多领域专家智慧提升综合体物业价值，给项目开业经营创造成功条件。深圳新摩尔公司在服务徐州项目过程中，通过增加可销售物业比例，降低价值不高的商业裙楼层数，形成三栋塔楼的优化模型，引进著名酒店公司提升整体物业价值，带动写字楼物业销售，为徐州百货大楼中央国际综合体项目创造较大价值，就是商业谋略的运用成功案例。

　　 
　　图4   徐州中央国际广场初步模型　　　　　　图5徐州中央国际广场优化模型

　　第四，它强调战略上最高明的选择是作到“不战而屈人之兵”，即不用作战手段，而使敌人屈从我的意志，包括采取政治斗争、外交斗争、经济斗争、科学技术斗争等综合手段。

　　第五，它主张用兵要“因势利导”，发挥在战争中的能动性，诱使敌人走向失败之途。

　　第六，它强调战略和战术上都要尽可能做到“致人而不致于人”(就是我能制服敌人行动，敌人不能制服我)。要力争掌握战争的主动权于我手中，失去主动权，就可能被打败被消灭。

　　第七，它强调“运用之妙存乎一心”的思想，就是根据不同的敌情、我情、地形和其他条件，灵活用兵。

　　第八，它强调知被知己，百战不殆，用现代语言讲也就是实事求是、摸清一切情况，才能下定作战决心，才能打败敌人。否则，主观臆测，贸然兴兵，必然导致失败。

　　第九，它主张用兵要出敌意外，变化无穷。奇和正、虚和实要巧为利用。强调要以猛虎扑羊的压倒优势进攻，以迅雷不及掩耳的手段结束战役战斗。(《孙子兵法概论?前言》)

　　“刘伯承元帅担任军事学院院长期间，在讲《战役法》之前，他就主张将《孙子兵法》作为《战役法》的指导教材，并在军事学院组织过座谈会。”“他用大量的战例、故事、生活实践，深入浅出地解释《孙子兵法》精辟论述的战争规律、哲理和谋略。”(《孙子兵法概论?前言》)刘伯承学习和研究古代兵家思想还有一个显著的特点，就是学用结合，学以致用。例如，抗日战争时期他所指挥的“神头岭伏击战”和“以重叠待伏”闻名的垣村伏击战，就是他灵活运用《孙子兵法》的作战原则获得成功的典型战例。

　　商业地产经营既是管理科学范畴，也是一门艺术，我们需要将孙子兵法运用到商业地产实践上，在拿地、开发商业地产项目之前必须思考企业发展战略和项目发展战略，只有两者吻合，能够经营好商业物业，才能开发商业地产项目。

　　（2）军事战略思维训练

　　军事家的战略视野和果断决策都是企业家非常需要借鉴的领导能力，企业领导者需要良好的战略素养，只有不断自我修炼，企业才能具有较长的生命周期。

　　我们学习商业地产相关理论一定要努力在实践中运用，同时善于总结不同类型商业地产项目特点，例如专业MALL与城市核心商圈的购物中心之间的区别和经营规律。

　
　　军事家的成长对企业家成长同样具有重要启发，都需要坚忍不拔的意志力和顽强拼搏的精神。
刘伯承元帅一九一二年考入重庆军政府将校学堂。一九一四年加入孙中山领导的中华革命党。在护国、护法战争中，任连长、旅参谋长、团长。此时刘伯承只是精通战术专家，对军事战略还没有达到精通的境界。
　　北伐战争时期，任国民革命军四川各路总指挥、暂编第十五军军长。一九二七年参加领导南昌起义，任中共前敌委员会参谋长。这一时期，刘伯承同志统领大军，初步具备战略眼光和带领大军实战能力。

　　1927年11月刘伯承同志留学苏联，他首先进入高级步兵学校，36岁攻克俄文难关开始学习战略学和战术学、地形学、射击学和哲学等，期间总结了南昌起义的经验和教训。1928年，刘伯承被调到伏龙芝军事学院学习，其指导思想是“一切战术要适合一定的历史时代，如果新的武器出现了，则军队的组织形式与指挥也要随之改变”。　

　　伏龙芝军事学院的战役学课程中外闻名，俄军战役法理论最早产生于19世纪至20世纪初，1924年苏联正式确认战役法，并开始对战役法理论和实践进行深入研究。作为苏联最高军事学府，学院课程设置注重提高学员的战略思维能力。

　　 
　　图6 刘伯承元帅在抗日战争时期

　　一九三零年回国以后担任红军总参谋长，在抗日战争中刘伯承担任129师长，他的战略与战术思想得到淋漓尽致的发挥，“重叠设伏”，这是一种前无古人的战法。两次在七亘村伏击敌人成功，标志刘伯承元帅对孙子兵法的运用已经超越古人。神头岭战斗、长乐村战斗歼灭日军较多，我军付出代价较小，标志刘伯承成为被亚洲认可的军事家。

　　在解放战争中，刘伯承元帅的战役学研究和实践都得到充分发挥，刘帅还有一个著名的理论原则，“攻其一点，观其来源，各个击破”，这是他从鲁西南战役里面总结出来的。在淮海战役中，刘伯承元帅的指挥艺术得到世界认可，切断宿州是神来之笔。

　　作为商业地产企业的高层领导人不仅要具备较深的理论素养，要具备在商业地产领域指挥关键项目取胜的能力，相当于战役组织和实施能力。

　　在具备实战经验的基础上，例如既能组织商业地产项目开发，又能组织商业经营，在实践基础上能够带领出来优秀商业管理团队，形成良好的文化氛围，那么在战略思维方面进行学习和总结，可以成为商业地产领域的战略家。

　　4.专业经营的系统研究与提升

　　商业地产经理人提升领导力的三个方法
　　（1）智商与情商平衡： 具有较强影响力能够有效管理团队
　　（2）国际化视野： 善于借鉴国外标杆，能够有效进行创新，能够有效整合利用国际化资源更为理想，例如，派出管理层到美国购物中心实习，与美国知名百货联合经营，引进好的管理经验和品牌资源。
　　（3）一个专业为主，多学科交叉学习和训练，具有复合型知识结构。（待续）