城市商业综合体一般包括星级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。同时，城市综合体适合经济发达的都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。

　　城市商业综合体多半选择在人流较多，交通便利的地段；属于成熟商圈，或者周边富裕居民较多，人口密集，具有形成商圈潜力的区域；整个物业建筑设计比较合理，对商业经营没有太大影响。具体表现在商业空间能够满足主力店经营要求，停车位比较充足；产权明晰，法律手续齐全，项目符合当地商业网点规划要求。

　　商业综合体项目具有投资规模巨大、管理技术难度较高、收益比较稳定等特点。所以，城市综合体可能因为项目地点选择不当，策划与设计明显失误或者经营管理不善而引发风险。

　　综合考虑，开发城市综合体需要对以下风险因素进行控制。

　　旧城区开发重点控制拆迁风险和产品风险。旧城区开发一般需要进行风险评估，要委托当地政府部门负责拆迁，避免拆迁时间延长造成的重大风险导致的成本急剧上升。

　　新城区开发要特别重视经营风险。新城区开发客观上需要一定的周期，重视当地消费者习惯，科学判断当地商圈演变特点，因此在综合体项目开发方面必须进行较长的前期论证，避免过早开发导致的经营萧条。我国许多城市都有自己的新区开发计划，伴随我国城市化进程加快，新区开发需要城市设计与商业网点规划同步进行，从而避免城市开发中造成重大浪费。

　　团队风险是所有项目中都要加以注意的，只有一流的团队才能成功完成项目开发。

　　因为项目策划匆忙，设计与经营管理脱节，规划设计没有充分考虑人流和货流的合理动线，设计存在严重缺陷导致项目挫折或惨败。因此，有效控制项目风险需要注意在前期策划与可持续经营管理环节加强工作。

　　根据对多个成功开业的城市综合体项目总结，也考虑到多个失败项目教训，我们总结出来四种城市商业综合体新项目选择模型：大城市核心商圈，适合开发高密度综合体，一般以酒店和购物中心为主。如上海世茂国际广场、深圳华强北、深圳东方时代广场。大城市新区CBD，一般选择交通枢纽，适合开发公共空间略多的目的地消费中心形式的城市综合体，如日本六本木新城。中等城市新区，一是新区城市规划规模较大，公共设施配套比较齐全，老城区居民愿意前往新区居住。二是在人口较多新区CBD（需要所在城市具有较强的消费能力）,可以开发城市综合体。中等城市核心商圈，在城市核心商业圈能够填补空白的城市综合体。

　　反观中国的商业地产开发商，不是政府要求提前竣工，就是发展商忙于回收资金而提前盲目开工，中国商业地产缺乏精品的真正原因是政府政策变化具有随意性，发展商表现浮躁，缺乏打造精品的长久式思维导向与执行能力。

　　中国要在商业地产领域站在世界之巅，政府就必须创造执行规划的良好法制环境，在土地政策化规划方面具有延续性。由发展商牵头，共同沉下心来打造能够在世界商业地产领域占有一席之地的精品，具有世界水平的经营效率，同时在建筑与服务方面具有民族特色。