本书第二版改写了第一章内容增加了2005年以来商业地产研究的最新成果。

　　本书第四章增加了世界最佳建筑策划案例――英国斗牛场购物中心。

　　本书第五章增加了奥特莱斯业态研究内容，反映了购物中心最新变化。本书涉及的招商内容是实战经验的总结,其中大型品牌折扣店招商与运营规律得益于和上海第一百货总经理张引琦先生的研讨。

　　本书第六章增加了美国第五大道的研究成果，是作者2007年参与中国百货代表团考察美国百货的重要成果。

　　本书第八章增加了主题购物中心盈利模式研究――以美国拉斯维加斯为例，是笔者考察美国的最新成果。

　　本书第九章内容是全新的，在本书中占有重要地位，收录了新摩尔公司的大型城市综合体和地级城市综合体研究成果，对日本和美国城市综合体考察成果进行了四次消化和创新，在长沙和泉州很多项目中得到采纳和应用。第四节的虹桥交通枢纽研究具有超前性质，针对亚洲对复杂项目进行了商业规划和创新功能创新的研究，反映了作者对综合体研究达到世界先进水平。

　　本书第十章 增加了购物中心VMD体系论文，填补了国内空白，对于提升购物中心水平至关重要。

　　本书增加了第十二章第二节，重点阐述了皮革专业市场及专业MALL ,对我国皮革专业市场发展产生了重要影响。

　　本书第十六章增加了第二节 重点介绍了社区商业及其常见错误，集中反应了杨宝民先生在社区商业领域的最新研究成果，总结了现场诊断社区商业的宝贵经验。关于千亩大盘江禾先生修订了第一节内容，增加了青岛颐和星苑千亩大盘成功案例。

　　本书第十八章 作者将领导学理论应用到商业地产领域，填补了国内空白。

　　本书内容的形成与企业的发展可谓相辅相成,借鉴了麦肯锡的发展模式。

　　应中国商业房地产的发展大势所需，2003年我们筹建了深圳新摩尔商业管理公司；2004年该公司加入新加坡星联国际机构，成为机构旗下专业商业公司。

　　新加坡星联国际机构是一家国际性的不动产服务机构。机构涵盖投融资、规划设计、房地产全程策划与营销代理；商业房地产的专业全程服务：前期策划、投资分析、商业定位、经营管理、商铺营销代理。星联国际机构自90年代进入中国，运用多学科交叉的国际理论和实践经验，服务中国市场，建立了良好强大的专业平台，积累了中国市场的宝贵经验。星联国际机构目前是在华服务机构的佼佼者，专攻千亩大盘和商业地产。

　　借助机构新加坡、深圳、北京、青岛的力量，形成了公司国际、国内区域市场资源、专家资源的有效融合，形成涵盖投资管理、开发策划、规划设计、招商与经营管理、销售与招商代理的系统集成服务，以及数百人的顾问执行团队。

　　在新的平台运作，新摩尔商业管理公司如鱼得水。在六年的努力中，我们经过国内数百个客户、南北市场、多种商业形态的洗礼，逐步成为中国一流的商业策划与管理品牌公司，并完善了商业地产开发与运营理论，形成了城市综合体和购物中心服务体系，积累了大型商业地产经验，磨练了专业队伍。   

　　通过销售代理、商业策划与经营商业地产项目，我们加速了本书的写作进程，将我国商业房地产开发与运营推向更高的水平。我们不仅有能力为一流的shopping mall和商业步行街提供商业业态设计、招商、运营顾问服务，而且能够为国内城市提供城市发展战略和商业网点规划服务。

　　新摩尔公司引进美国零售业和商业地产原版教材，建立了与国际接轨的商业地产资料库。利用星联国际地产顾问机构的整体优势，我们从2005年开始筹备与国内重点大学房地产专业博士点导师联合培养商业地产研究生，负责研究生的商业地产专业课程指导和实际课题训练，在综合体商业建筑策划、中外商业业态比较分析（包括白领百货研究）等方面处于领先地位，在商业地产人才培养方面填补了国内空白。

　　我们今后将为本书提供不间断的新案例支持，届时会发布在星联国际网站（www.starunion.com）、中国联商网(www.linkshop.com.cn)、华南商业网(www.gdchain.com)等相关网站。

　　本书能够帮助商业经营与商业房地产行业的经理人系统掌握商业房地产开发和经营知识，使之向房地产企业集团（商业地产方向）总裁位置迈进。

　　本书适合企业管理专业和商业经济、房地产管理等相关专业师生阅读，已经有多个专业学生根据本书第一版相关内容进行毕业论文选题，作者均给予耐心解答。

　　不仅适合于房地产专业人士阅读，而且特别适合于从其他专业进入房地产经营领域的人才阅读；对于有志于商业房地产开发的企业家与经理人，认真领悟书中的真谛对于商业房地产项目开发极为有益。

　　致谢：

　　真诚感谢多年提供实践机会的各类商业房地产企业和同仁。

　　深业南方地产集团、徐州百货大楼集团、深圳天健地产、福建海峡西岸投资公司、上海城通轨道公司、湖南湘天地产公司、湖南华盛集团公司、青岛颐中集团地产公司、漯河华东集团、沈阳五洲商业广场公司、双汇地产、烟台九隆置业公司等一批房地产客户为我们提供服务机会，为本书写作提供了很好的实践机会。

　　真诚感谢茂业集团董事局主席黄茂如先生和深圳茂业商厦公司董事长张静女士给予笔者之一杨宝民先生服务茂业百货的机会。不仅学到了大型百货与房地产集团管理实务的知识，也形成了零售业与房地产协调发展的战略视野，领略了大型企业集团资产结构优化的方法。

　　感谢深圳正中实业公司董事长邓学勤先生给予的正中商业广场项目服务机会，他的学识和实干精神都给予我们良好的指导；正中实业公司设计部经理冼宁女士帮助作者拍摄了部分日本与韩国购物中心考察图片，并被本书采用。

　　感谢徐州百货大楼公司沈晔董事长和副总经理李军先生给予我担任徐州中央国际广场34万平方米综合体项目高级顾问机会，使得我对位于核心商圈的综合体操作水平达到融会贯通的境界。

　　感谢美国JERDE公司原中国区总监叶祖达先生提供的JERDE公司的设计方案资料，使作者对商业建筑策划有了更新的认识。JERDE公司与NEW MALL公司的业务合作为策划及设计亚洲一流购物中心与步行街奠定了基础。

　　感谢韩国Creative VMD零售顾问公司给予的学术支持和指导；尹载熙社长和许载宁常务理事先生不仅提供了美国、日本的一些购物中心及百货考察的相关资料，而且给予我们很多购物中心和白领百货经营管理知识的指导，帮助新摩尔商业管理公司提升了专业水平。

　　特别感谢湖南湘天地产公司和徐州百货大楼集团给予我们从头服务奥林匹克综合体和徐州中央国际广场项目的机会，使作者的专业才华得到充分发挥，在这些项目建筑设计中，深圳市中汇建筑设计事务所董事长张中增教授做出了重要贡献，与新摩尔公司进行了卓有成效的配合，长沙、泉州、徐州建筑方案均由张教授设计。

　　特别感谢张一平先生直接鼓励我们完成了商业步行街的研究工作，并且我们的商业地产管理公司组织结构设计是在张总论文基础上完成的，他在2004年中期曾邀请作者参与无锡大型商业地产项目的商业规划工作。

　　特别感谢谭刚先生在东营步行街项目及研究工作中给予的配合和支持。

　　上海置地广场原总经理向平先生帮助完善虹桥交通枢纽商业规划研究，陪同作者考察了项目现场；廖文副教授对本书的写作给予了热情的支持，帮助修改和完善了第一章内容。

　　感谢宋恒明先生配合我合写在国内发表第一篇关于房地产无形资产的研究论文，并于2004年底具体修改补充白领百货的部分内容。同时在关于批发市场的章节收录了宋恒明先生执笔的武汉沿海商业城咨询报告的部分内容。

　　赵瑞对通州皮革市场项目进行了财务分析，本书皮革专业市场章节收录了部分内容。

　　古琦先生负责本书第一章部分内容修改，参与了了本书中所提到的部分商业地产案例策划与招商工作。向兵先生帮助我们补充第七章招商商家要求的吉之岛部分内容。车启富先生提供了香港购物中心考察图片及又一城案例。秦舵女士翻译了美国百货及大阪难波城的部分资料。招商银行袁小宜硕士协助我们完成了公司治理机制和最优资产结构论文。中国人民大学硕士生潘旭东对价值链在商业地产应用一节进行了局部修改。

　　王荷鸣修订了本书综合体盈利模式论文。

　　施晓丹帮助我修订第八章商业地产盈利模式等相关内容，池跃辉、陈坚为本书文字的校对与录入做了大量工作。

　　特别感谢徐学军副教授。本书第一版成功出版得到徐先生的大力支持，没有他的耐心修订文字与严格要求，第一版本很难如期问世。

　　最后感谢太太程秀丽和女儿杨晶莹给予的大力支持和不断鼓励，感谢父母在的热情支持。

　　执笔人：杨宝民

　　2008年8月8日于深圳特区