前言　商业地产职业经理人成长的阶梯

　　从一名大学毕业生成为普通职业经理人是一个基本功训练过程，而从普通职业经理人到优秀的商业房地产职业经理人，好比是攀登古巴比伦传说中的通天塔。中国房地产开发已经走过20年的历程，中国商业地产大规模开发也走过了6年的历程，数千亿的投资中有近千亿是失败的或不完美的，由于我们的无知与固执已经投入了太多的“学费”，不能让大家重复犯商业地产低级错误，克服商业地产领域的无知和幼稚。历经大量中国商业房地产的实践，提供了孵化商业房地产理论与实践相结合的肥沃土壤，培养商业房地产职业经理人的高级教材也就应运而生了。

　　在房地产经营方面，国内企业曾经交过昂贵的学费。1992年，海南与北海地产项目让不少公司颗粒无收。1993年综合治理以后，国内房地产企业纷纷建立，目前数量可能是全球第一，但是经营管理水平较低，开发规模偏小。

　　早期海南出来的冯仑和潘石屹成为房地产领航者，住宅领域诞生了一批成熟的企业家。房地产企业的经营知识可谓博大精深，培育优秀的房地产企业家有利于整个行业的发展。

　　与住宅地产开发相比，商业房地产开发难度更大，商业房地产是开放的复杂巨系统。 商业地产企业经营比住宅类企业经营更为复杂，培育一批商业地产开发与经营专家能够更好地促进地产行业健康发展。中国与美国等国家的商业房地产经营相比还很落后，特别是在企业经营效率方面还存在着巨大差距，中国的职业经理人应奋起直追。

　　在实际从事房地产开发与购物中心经营的过程中，我们非常想从房地产和零售业教科书中汲取营养，在实际经营中融会贯通。然而令我们非常失望的是，美国著名的一些教授写的零售管理教材对购物中心和综合体涉猎甚少，对于新型业态介绍蜻蜓点水，取材内容过于枯燥、保守，与商业房地产经营实践联系甚少；一些商业房地产营销书籍纪实性强，对我们很有帮助，但是缺乏理论深度。

　　为了深入钻研商业房地产知识，从1998年开始，我们白天从事房地产与零售策划与经营实践，晚上从事商业房地产实践总结和理论研究工作。

　　我们特别注意从英、美、日、韩等发达国家房地产研究中吸取有益的经验，从2004年开始作者考察了美国、日本、韩国、欧洲等发达国家和香港地区，撰写了数十份商业地产项目考察报告，系统研究了世界城市综合体、购物中心、百货发展的经验和教训，受益良多。

　　本书的每一章都参考了5本左右的博士论文或专著，而且结合了美国、日本与韩国等国家的实际考察案例。这些内容已经在多个商业地产开发公司进行董事长和职业经理人培训工作使用，例如，在清华大学商业地产总裁班多次使用。以书中第二章第二节公司治理机制为例，我们不仅参考了国内公司治理机制的主要教科书与博士论文，而且在读完这些书籍后，还运用书本知识结合实际完成了公司治理机制咨询课题。后来，我们又从公司治理的不同层次参与了系列地产及零售企业集团战略与公司治理相关管理咨询课题研究。

　　通过数十亿商业房地产项目操作实践，新摩尔（NEW MALL）商业管理团队不仅总结了深圳东方时代广场、东门商业步行街、上海正大广场、台湾桃源TESCO购物中心、汉城东大门服装批发市场等项目的成功经验，而且总结了数个损失数亿元的商业地产项目教训（例如，华南MALL,武汉超越时代广场购物中心烂尾，成都罗马假日广场销售很好但经营乏力，山东上市公司作品蓝田步行街经营失败等）。凡是缺乏虚心学习精神、不善于整合专家资源、考察项目马虎、前期准备工作不够的购物中心与步行街项目都非常容易失败。

　　而这些失败的企业的共同特征是普遍不重视企业文化建设，企业管理团队缺乏凝聚力，不重视知识管理与创新。

　　从2005年开始,新加坡星联国际机构深圳新摩尔公司专题研究世界一流城市综合体,通过拉斯维加斯综合体，六本木新城等世界一流城市综合体考察成果的消化与创新,形成了轨道交通枢纽型城市综合体系列研究成果,在全国地铁和轨道公司物业开发部门推广。在上海松江大学城交通枢纽综合体、长沙奥林匹克综合体、泉州、徐州城市综合体项目商业规划与建筑策划及招商中得到系统应用，取得了提升综合体物业价值宝贵的经验。

　　本书同时可以作为商业房地产开发与经营培训教材。相关幻灯片内容已经在清华大学国际商业地产运营班和商业地产总裁班以及北京大学商业地产学习班中讲授中使用，不仅为高层学员解答了疑难问题，而且为许多商业地产项目把脉诊断，赢得了客户赞誉。

　　本书很多内容来源于现场诊断和现场教学内容。苏州圆融集团、徐州中央百货大楼、上海明捷置业公司、上海复地集团、福建海峡西岸公司、北京银信企业集团、北京国泰恒生集团、青岛颐中集团、河南双汇地产公司、河南漯河华东地产集团公司、深业南方地产集团、深圳富通房地产集团、深圳中航地产股份公司、深圳中原地产顾问公司、新世界房地产公司、深圳祥祺集团、香港沿海集团公司、张一平创办的爱地时代房地产策划公司、苏州鹏云置业集团、河南太极置业公司、海南长信房地产公司等知名企业给我们提供了现场诊断机会，教学相长。

　　本书追求原创精神，例如，作者首次提出了商业步行街布局模型，提出了业态设计系统的思路与方法。在招商方面，本书提出了完整的购物中心与商业步行街招商策略，并提出面向全球商业资源，特别是有效整合欧美与亚洲商业资源的有效执行方法，具有较高的实用价值。

　　在购物中心和商业步行街经营方面，NEW MALL公司形成了自己的管理体系，重视知识管理与创新。我们不仅探讨了整体商业管理和物业管理问题，而且系统研究了百货主力店与整体商业物业的经营互动。NEW MALL公司成为中国拥有白领百货的知识产权的公司。

　　在大型商业地产项目开发流程方面，我们总结了规范的流程，不仅首创了商业地产分割理论，而且通过对多个大型商业地产项目进行总结，提出知识提炼与共享是降低商业地产项目开发成本的重要手段，突破了传统项目管理的思路局限。

　　通过研究美国零售业和我国商业地产与城市运营实践，我们超越了技术层面的局限，不仅提出了零售产业应该成为战略产业的观点，而且系统介绍了城市经营与商业地产的互动关系。

　　本书的商业房地产相关内容的创作过程独具特色，其写作步骤是：读书→消化→提炼精华→出国考察国外标杆→项目运用实际策划与管理案例→形成一篇完整的文章。每篇文章力求与实践相互结合。以大型购物中心投资决策与策划为例，笔者曾经在深圳茂业百货从事实际营销策划工作，从东方时代广场到深圳地铁滨海购物中心以及长沙奥林匹克城市综合体等购物中心项目，积累了市场调研与业态设计、建筑策划、招商策划代理、商业运营的实践经验，商业地产操作水平也有了突破性提高。

　　NEW MALL独立承接深业南方地产集团系列社区商业、上海大学城交通枢纽城市综合体、长沙奥林匹克城市综合体、泉州城东城市综合体、河南中汇广场6万平方米购物中心商业房地产项目，同时为12万平方米的成都SM城市广场购物中心、15万平方米的沈阳五洲商业广场、福建系列商业地产项目、青岛颐中集团辽宁路颐中购物中心大型商业地产项目(13.8万平方米商业综合体)提供商业策划服务。

　　日本东京六本木新城、御殿场奥特莱斯购物中心、大阪难波城、京都火车站购物中心、东京维纳斯购物中心、东京银座商业街区、大阪心宰桥商业街区项目，而且在韩国专家陪同下考察了韩国乐天世界购物中心、COEX购物中心、东大门服装批发市场。

　　对亚洲的百货，新摩尔专家系统考察了日本伊势丹百货、三越百货、西武百货、韩国现代百货、乐天百货、韩国新世界百货。

　　2007年，新摩尔公司组织专家不仅考察了纽约洛克菲勒中心、第五大道百货、新泽西花园购物中心（奥特莱斯业态）、旧金山西域购物中心、拉斯维加斯时尚秀购物中心、威尼斯主题酒店和购物中心及赌场等综合体，而且考察了欧洲主要城市和经典商业地产项目，写出了数十份考察报告。

　　2007年，新摩尔公司组织专家消化了欧美国家购物中心考察成果,重点将法兰西等特色文化在泉州、长沙、徐州等地购物中心主题创新中的应用,我们注重结合闽南文化、湖湘文化等地域文化进行创新。我们把国外一流商业建筑模型结合本地商业规划需要，进行了系统的创新，提出了城市综合体价值挖掘方法，在商业建筑策划方面达到世界先进水平。

　　对于北京华茂中心综合体、深圳华润万象城综合体和深圳COCO PARK、深圳金光华广场、广州正佳广场等已经开业的购物中心和综合体，我们分别从商业地产项目管理和经营的角度进行系统研究，并撰写出了相关案例。

　　新摩尔公司在系列综合体项目的市场定位、业态设计与商品陈列、商业设施策划、商铺分割和营销模式上有重大创新，徐州中央国际广场、长沙奥林匹克购物中心、酒店综合体、泉州城东商业广场、深圳东方时代广场、颐中购物中心等项目累计投资数百亿元以上，应该说这些用巨资开发的项目通过实践证明了商业房地产理论的价值。

　　本书大部分章节的内容曾在《中国房地产报》和《中国购物中心》杂志、中国搜房网地产职业经理人专栏、王志纲工作室策划专栏公开发表过，这些文章只要细心阅读、灵活运用，完全可以用于商业房地产策划项目，赢得可观利润。这些文章在征求房地产专业人士反馈意见后修订、收录到了本书中。

　　一代经济学宗师陈岱孙教授曾经说过：经济学是致用之学。我们认为房地产企业管理和商业地产管理是经济学与管理科学等知识的综合运用。本书的投入产出目标是：读者在商业房地产项目开发不同阶段投入100小时加上80元书费就可节约一年的奋斗时间。IT与房地产、商业多学科工作与研究背景给予了我们很好的帮助。本书力求通过理论与实际的密切结合，帮助进入房地产行业的年轻人节省一年的盲目摸索时间，帮助有经验的地产经理人获得商业地产操作的更专业的知识。

　　我们的奋斗目标是：攀登商业房地产开发高峰，使NEW MALL团队成为中国一流的城市综合体与购物中心经营专家，使NEW MALL商业管理成为中国一流的商业管理公司。

　　本书的目标是：帮助自学者或MBA地产方向的学生掌握商业地产理论及经营知识；通过本书知识的掌握，使他们能够管理中等规模的房地产企业，开发管理4万平方米以上的商业物业项目，能够完成房地产企业管理咨询与商业房地产项目开发策划及运营管理工作。

　　读者最好在阅读本书之前，参考阅读区域经济和消费心理学、房地产开发和管理相关图书，掌握从事商业地产所必需的基本知识。

　　商业地产知识的系统性和前瞻性是本书的特点。商业地产的赢利模式设计、业态设计、招商策划、商业设施策划、商业地产营销、商业地产经营是其中亮点的体现。读者可以根据本书综合体等章节内容，作为实际项目操作的指南。

　　人才经营理论是本书的另一个特色。读者如果掌握了本书讲授的人才经营理论、公司最优治理机制与组织结构知识，那么就能够根据企业实际情况设计出符合企业实际情况的组织架构和公司治理机制。

　　由于房地产企业具有资金密集、人才密集的特点，房地产行业职业经理人的年薪高于其它行业，个别优秀房地产企业总裁的年薪已经达到500万元。有志成为房地产集团公司总裁的优秀职业经理人，可以从本书的战略管理、无形资产运营、企业文化、商业房地产相关章节汲取营养。