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高速铁路火车站商业物业的开发与经营（三）
五、高速铁路站点周边发展区域规划思路
１．高速铁路站点周边发展区域规划与城市经济发展战略
日本当初建成新干线以后，其沿线就形成了若干的产业带，比如名古屋区域的汽车产业等。这些产业带的形成和发展对沿线区域经济都产生了巨大的促进作用。
日本高速铁路火车站点３公里半径区域规划和商业物业开发都很成熟，大大提高了站点周边土地价值。
我国武广、京沪高铁站点大部分建设在新城区，如何进行长远规划，避免短期盲目开发，浪费站点周边较高土地价值，成为高铁沿线政府认真思考的重大课题。由星联国际机构总裁江禾 先生牵头，组织对京沪高速铁路泰安站点周边区域规划进行了研究，我们认为高速铁路对泰安城市框架和沟通具有重要影响：
(1)城市区域未来功能的改变
京沪高铁的落成将对泰安市西部、岱岳区带来深刻的城市变划，改变该城市区域功能。
图13 京沪高速铁路泰安站点位置
岱岳区粥店办事处曹家村和马湾村交界处，泰安市灵山大街西端。
(2)突破了原来山城建设零零散散的城市规划，将泰安市未来的规划提升到一个新的高度，进行重新审视，展现新的整体规划。
(3)京沪高铁是增加了城市发展的主要带动因素，根据目前的城市规划情况，泰安在十年之内不可能建机场，泰安是京沪铁路重要的中转站，而京沪高铁泰安站的建设将是泰安市未来城市发展的主要带动因素。
(4)高铁对泰安城市经济的影响：泰安是以旅游经济和第一产业为主的城市，传统支柱产业发展的受限是影响经济发展的最大因素，京沪高铁的建设将是地方经济发展的一个重大突破因素。
京沪高铁建成后，从北京到上海只要五个小时，而从泰安到北京、上海都只要两个小时，只相当于城际交通。
图14 泰安高速铁路站点周边控制性规划
经过国内外案例总结，我们认为搞好高速铁路站点周边控制性规划，需要如下创新思路：
（1）区域经济发展研究与高铁站点周边土地价值策划结合
我们要把握区域经济特点，对上海、苏州、徐州、泰安等不同类型城市进行分类研究，不要要研究区域产业布局和城市规划，而且要系统研究高铁站点周边土地价值的提升策略。
（2）坚持长期开发策略，避免低水平的短期开发带来土地价值下降。先作土地价值挖掘策划，后做高铁站点周边控制性规划。
（3）政府应该组织轨道交通、城市规划、商业物业开发、住宅开发等多学科专家联合论证控制性规划和高速铁路城市经济发展战略。
随着土地市场规范化，土地一级市场势必进一步开放，特别是各地掀起的新城运动。政府为了制定合理、科学、更适应市场的地块规划指标，要求专业的土地策划介入；同时为了使土地出让价与其实际价值更匹配，需要进行专业化包装推向市场；为了确定合理的土地一级开发模式，分散土地一级开发风险，需要专业的土地策划作参谋。高速铁路站点土地价值远远高于普通地块。以上四大有利因素，促使更多地方政府在出让土地前委托专业的土地顾问机构进行土地包装。
图 高铁站点所在新城土地一级开发流程图