杨宝民 摩尔经营与城市综合体

杨宝民

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深圳新摩尔商业管理公司总经理,担任新加坡星联国际机构董事。 学术职务:中国商业地产联盟专家委员,清华大学商业地产总裁班客座教授。 党政顾问职务:长沙县委、县政府科学发展顾问 荣誉:2011年中国商业地产十大杰出操盘手 曾任茂业(集团)百货副总经理,解放军测绘学院博士生论文指导老师,知识型房地产职业经理人,我国文化旅游双核理论创始人,城市商业与文化综合体学科带头人,

从1998年开始从事房地产策划与购物中心策划,2000年组成商业步行街与MALL策划课题组。 每月为国内两家公司商业地产和文化旅游项目提供现场诊断服务,是第一个把课堂开到现场的商业地产和文化旅游专家。带领新摩尔团队为国内大型购物中心、商业街区等组成的城市商业综合体项目提供顾问服务,培养一批优秀商业地产和文化旅游人才,目前正在顾问服务长沙空港新城、高铁东部新城以及株洲滨江3000亩土地一级开发、青岛火车北站和长春高铁西客站土地一级策划和城市商业综合体,长沙国际会展中心总体策划和招商项目。新摩尔公司同时服务:2000亩左右大型汽车城专业市场,大型文化园区与影视城,中外渔人码头项目(餐饮、酒吧娱乐)。 讲授名牌内训课程:空港、高铁新城土地一级开发、1.5级开发与城市设计,商业与文化,文化旅游双核理论及其应用,度假旅游与养老综合体开发和运营的方法论、社区商业开发与经营、购物中心视觉营销体系 面向购物中心与百货:美国、英国百货及其创新经营对中国百货的启发、百货零售企业集团战略与盈利模式创新、奥特莱斯业态及其在中国的发展前景     请加 QQ:250703408         新摩尔公司官方网站:http://www.sznewmall.com/ 电话:13823509154

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新疆伊犁州跨越式发展战略初步研究

前言

无论从历史还是现实出发,新疆伊犁州的跨越式发展具有重大意义,建议伊犁州引进各类智库积极研究,得到国家支持,在国家和新疆维吾尔民族自治区层面进行顶层设计,为我国争取更多中亚国家一起参与一带一路发展提前谋划。

一、伊犁的区位特点与战略价值分析


伊犁在清代中国地图中的位置(蓝色圆圈)

伊犁哈萨克自治州,简称伊犁州、伊犁,地处新疆维吾尔自治区西部天山北部的伊犁河谷内,成立于1954年,是全国唯一的既辖地级行政区、又辖县级行政区的自治州,也是全国唯一的副省级自治州。

伊犁河谷在历史和地理属性上都与中亚有着密不可分的联系,是推动上海合作组织下中亚区域融合的前沿,中哈霍尔果斯边境国际经济合作中心的建设正是实践的融合体制。伊犁河谷境内有霍尔果斯、都拉塔、木扎尔特三个国家一类口岸和伊宁、巴彦岱两个国家二类口岸,具有向中亚和俄罗斯开展地边贸易、进出口贸易的便利条件。

伊犁州西邻欧亚国家哈萨克斯坦,中国陆路最大的通商口岸霍尔果斯口岸位于州境西部。境内驻有伊犁师范学院、新疆生产建设兵团农业第四、七、八、九、十师和新疆矿冶局、天西林业局、阿山林业局、新疆卷烟厂、阿希金矿等一批中央和自治区直属单位。

伊犁被誉为"塞外江南"、"中亚湿岛","花城",伊宁市是伊犁州的首府。全州总面积35万平方公里,因雨量较充沛被称为中亚湿岛或塞外江南。

伊犁号称是塞外江南,伊犁拥有一流的旅游资源,将军府,果子沟,那拉提、汉家公主纪念馆等等。

二、伊犁历史变迁对我们的启发――建立一支敢于担当的优秀干部队伍

伊犁强盛则新疆安定,周边国家与中国和睦相处。伊犁被沙俄侵略,新疆被肢解,这是对中国的巨大打击。

清代晚期六十多岁的左宗棠是湖湘文化的代表人物,他具有强烈的维护国家统一意识,带兵收复伊犁部分领土,展示了我国人民的爱国精神和湖湘军事文化,不愧为中华民族英雄。

林则徐是中国近代史上 第一个睁眼看世界 的人,是进步的思想家、伟大的爱国主义者和民族英雄,也是一位著名的诗人。

林则徐在鸦片战争后,林则徐吟出了著名诗篇:“苟利国家生死以,岂因祸福避趋之。”面对厄运,面对人生的大起大落,林则徐没有惊慌,没有绝望,他镇静坦然,慷慨悲歌。

在流放伊犁三年多时间里,林则徐强忍身心极度不适,拖着多病之躯,为新疆呕心沥血。他亲历南疆库车、阿克苏、叶尔羌、吐鲁番等地勘察,行程两万多里,所到之处兴修水渠,后被称为“林公渠”,他还积极改进推广“坎儿井”,被当地人民称为“林公井”。

他继续关注国家安危,为新疆百姓做好事,他造福百姓的实干精神和爱民情怀值得弘扬。

治理新疆伊犁要探索新路,就是要用先进的文化武装人,引进大批优秀的内地知识分子建设伊犁,从中选拔优秀的拔尖人才治理伊犁。

建议伊犁州借鉴深圳特区打造服务型政府的优秀经验,重点借鉴深圳支持民营企业发展经验以及深圳创造良好金融环境的经验,降低企业负担。

干部队伍培训是关键,建议派出部分干部到深圳短期挂职锻炼学习。

建议伊犁州领导结合伊犁州的实际,在发展新疆经济和改善民生方面走在新疆的前列,激发伊犁州人民专业带头人带动创业的积极性和活力,为全球企业家进入伊犁发展提供最宽松的发展环境,让经济发展和文化进步同步,不断提高各民族人民的幸福指数,促进伊犁州人民大团结。

三、伊犁经济和文化发展现状与未来指标建议

2013年末总人口440.8万人,有哈萨克、汉、维吾尔、回、蒙古、锡伯等47个民族成份,其中哈萨克族占25.5%(112万),汉族占45.2%,维吾尔族占15.9%,回族占8.3%,蒙古族占1.69%,锡伯族占0.83%。

2014年末,伊犁州直汉族人口110万人,占总人口的36.6%;少数民族人口190.91万人,占总人口的63.4%。民族种类多样化。居住的47个民族中,人口达到万人以上的分别是汉族110万、维吾尔族77.04万、哈萨克族63.49万、回族32.64万、东乡族6.41万、蒙古族3.54万、锡伯族3.26万、柯尔克孜族2.01万。汉族、维吾尔族、哈萨克族、回族4个民族人口占据主体,占总人口的94.1%。少数民族人口增长率高于整体增长率。2014年末,少数民族人口自然增长率为19.6‰,比总人口自然增长率高5.32‰,汉族人口自然增长率9.7 ‰。

全州高等教育招生9153人,在校生29245人,其中少数民族在校生12526人,毕业生6097人。中等职业教育招生8758人,在校生22191人,其中少数民族在校生17413人,毕业生6565人。

伊犁州不仅要完成十三五翻一番的战略目标,而且要提前谋划发展目标,以产业发展带动人均收入增加,增加在十四五期间按照两倍速度增长,走出跨越式发展的新路。

综合经济实力将明显增强:到2020年,全州地区生产总值2660亿元,年增长8%(10%)以上。全州全社会固定资产投资5年累计达3500亿元,年均增长10%以上;全州地方工业增加值为666亿元,年均增长13%以上;全州全社会消费品零售总额达到308亿元,年均增长10%以上;全州一般公共预算收入达到200亿元,年均增长8.4%;全州城镇居民人均可支配收入年均增长8%以上(12%以上),全州农牧民人均纯收入年均净增900元(建议增加2000元)以上。

五、伊犁州加快以高铁和航空以及高速公路为支持的物流体系 积极发展现代主题文化商业街区与购物中心综合体

伊犁的区位优势适合积极发展商业贸易和物流产业,伊犁州顾问王红涛先生对伊犁河谷未来商贸物流布局提出设想:一是把伊宁市建成河谷的商贸中心;二是把布列开火车站建成河谷最大的物流中心;三是把水定站和清水河站建成伊犁西部的物资集散地;四是把霍尔果斯口岸建成进出口商品加工基地和国际贸易中心。加快建设各火车站的商贸物流园;依托铁路,提高伊犁商贸物流业整体实力;通过国际铁路和口岸实现国内市场和国际市场的有机结合;重新整合河谷物流业,实行集中管理,做好公铁联运业务。

作者建议伊犁以伊宁市作为现代零售业示范中心,积极升级现有商场和购物中心,发展现代商业与文化综合体,建议以现有的五万平方米以上购物中心和商业街区进行文化升级,采用书画艺术,壁画和雕刻等多种艺术形式表达,重点突出伊犁的天马文化和

哈萨克狩猎文化等。



哈萨克狩猎

伊犁著名国画家沈墨

伊犁现代综合体的酒店部分鼓励升级为伊犁艺术主题酒店,例如,以

左宗棠收复伊犁和伊犁州山水画作为表达的重点手段。

伊犁具备积极发展电子商务的条件,需要考虑大宗商品和小众商品的特点做电子商务业务,做好物流配套,积极为周边城市和哈沙克斯坦服务。

完善现代物流体系,高附加值商品,例如,电子产品,高端海鲜等主要通过航空运输。

1.建议伊宁机场定位新疆西部空中交通枢纽 名品展示中心

伊宁机场位于新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州,在1936年兴建,先后经过六次改扩建,拥有固定资产1.15亿元、员工130人。2007年实现旅客吞吐量31.3万人,货邮389吨,非航空性收入50.43万元。2015年年底伊宁机场旅客吞吐量有望突破100万大关。

该机场飞行区等级为4C,可起降波音737-700型以下客机。去年,自治区发改委明确将伊宁机场改扩建项目纳入“十三五”规划,要求按照国际航空港建设标准建设国际候机厅,最终目的是将其打造成为国际航空港。

建议扩建后的机场候机楼不仅满足航空运输需求,积极谋划开通伊犁到巴基斯坦瓜达尔港口的货物运输,同时建议引进免税名品和新疆名牌,伊犁州特色商品放在突出位置。

2.完善以高铁车站为中心的物流体系

乌鲁木齐—伊宁高速铁路项目已列入伊犁州交通运输局“十三五”规划。铁路要加快建设精伊霍线、兰新线乌西至精河段二线、奎北线、南疆铁路吐鲁番至库尔勒二线等疆内干线。

建议将伊犁火车站与高速公路网连接,建立和南疆和北疆的物流体系,提高物流效率降低成本。特别要发挥

霍尔果斯口岸优势,形成乌鲁木齐到伊犁――霍尔果斯的高效率物流线路。


以霍尔果斯作为口岸的欧亚物流图

鉴于霍尔果斯距离伊犁州首府伊宁城市中心还有一定距离,霍尔果斯建议作为批发贸易和加工贸易中心。

3.新疆西部旅游集散地

中国到伊犁和中亚各国旅游,鉴于乌鲁木齐机场过度繁忙,经常有大雾,伊宁机场可以作为新疆西部国际机场,成为新疆西部的游客集散地,通向哈萨克斯坦等国家的中转机场。

六、伊犁产业发展规划与人才引进政策的建议

伊犁州具有良好的产业基础,农业和畜牧业发展基础良好,矿产资源丰富,伊犁州直县市开发利用的主要矿产是煤、金、铁、铜矿及建材(石灰石、粘土、石材)矿产。,具有发展现代工业的良好基础。伊犁旅游产业基础好,是新疆重要的旅游目的地。

伊犁地区跨越式发展的四大策略:

1. 建议伊犁作为我国西部发展的对外开放特区,依托霍尔果斯口岸加速建立中亚自由贸易区。建议将伊宁市作为新疆智慧引进和高科技产业发展示范区,创办高水平的伊犁大学,争取成为国家重点大学。作为一流学者和民间智库进入新疆服务的试点区域。鼓励内地50万大学生和研究生来伊犁州创业发展。

2. 伊犁是影响中亚的重点城市,城市规划可以按照国际先进水平规划,伊宁市全部地下管廊可以采用远大华美集团公司的装配式管廊。地上加大公园面积和城市绿化,成为花园式城市。

3. 伊犁要依托伊犁将军府,果子沟,天马故乡昭苏县大力发展全区域旅游,作为中国企业家骑兵战役训练拓展基地,骑兵文化旅游对外开放区域,也做高端旅游目的地。

4、 信息产业和电子科技制造产业要进行布局和发展,要成为新疆西部的信息产业研发和制造中心,为高科技发展创造条件,为中亚国家信息产业服务。

建议伊犁州一方面得到国家工信部支持制定相关产业政策,另外一个方面,积极探索和中国科学院,深圳市合作,吸引国家电子信息科研机构和深圳电子信息产业在伊犁州设立分支机构,作为智慧产业援助新疆的重要组成部分。

人才引进倾斜性政策建议:

1. 博士生到伊犁工作建议每年没有10万元人才补贴。

2. 硕士研究生建议每年给予6万元人才补贴。

3. 本科毕业生建议给予4万元人才补贴。

4. 大专毕业生建议给予3万元人才补贴。

争取每年增加10万优秀人才进入伊犁工作和定居,改善伊犁的人口质量,优化伊犁州的人口结构。

七、用内外核引力理论指导伊犁旅游跨越式发展建议

2015年末全州共有星级宾馆125家,各类旅行社106家。接待国内外旅游人数2513.9万人次,旅游收入191.0亿元。州直共有星级宾馆65家,各类旅行社65家。接待国内外旅游人数1406.3万人次,旅游收入115.52亿元。

突出发挥“互联网+旅游+高科技”作用,采用分类旅游经营模式,增加高端游客(举止文明,消费高)到达伊犁的比例,到2020年,伊犁州旅游实现年接待国内外旅游者4550万人次(其中30%吸引高收入游客)、年旅游收入达到390亿元(450亿元)的目标,旅游产业接待人数、收入两项指标实现年均增长14%。

建议在现有旅游基础上,重点发展将军府,果子沟与赛里木湖黄金旅游线路。

伊犁洲将军府、果子沟旅游景区与博州赛里木湖是新疆的重要自然与文化资源,具有发展文化旅游与度假旅游的良好条件。

果子沟—赛里木湖景区集森林、草原、山峰、瀑布、溪流、湖泊于一体,更集深厚的历史文化底蕴、美丽的神话传说和浓郁的民俗风情于一身,旅游资源密集度为伊犁州乃至全疆的姣姣者。景区旅游资源类型丰富、全面,资源等级极高,建议重点发展中高端旅游,为现阶段重点开发建设的高端文化旅游与生态旅游景区,具有极大的发展优势和潜力,争取三年时间发展成为名副其实的5A旅游景区。

1、 市场分析

黄金线路组合:

乌鲁木齐-伊犁将军府―――果子沟――赛里木湖

清代乾隆为了加强在伊犁地区的治理,在这里设伊犁将军,建惠远城,并陆续在其周围建起惠宁、绥定、广仁、宁远、瞻德、拱宸、熙、塔尔奇八座卫星城,统称为“伊犁九城”。现保存较好的是被称为“伊犁九城”之首的惠远城,是当时我国西陲军、政治中心的伊犁将军府所在地。

伊犁将军府

果子沟

位于伊犁州霍城县城东北约40公里处,是312国道乌鲁木齐一伊犁公路的必经通道,它的北端出沟口便是著名的赛里木湖。果子沟山势高峻,云杉密布,是大自然赋予的天然宝库,野果不计其数,药材资源也很丰富,是一条名副其实的“果子沟”。

【素有“伊犁第一景”之称,还是古丝绸之路的北道】   果子沟也叫“塔勒奇达坂”,因山沟内遍生野苹果而得名果子沟。

果子沟是一条北连赛里木湖、南接伊犁河谷的峡谷,全长公里。峡谷跨越天山南北,地势险要,自古就是中国通往中亚、欧洲的重要通道,现在312国道乌鲁木齐至伊犁的公路穿过果子沟,这条路大致上也就是古代丝绸之路的北道。当年成吉思汗大军西征时,命次子察合台率军铺路,架桥48座,凿通山道,后全真派真人邱处机应成吉思汗之邀进西域也就是走的这条古道。

历史文人墨客、名人学士如邱处机、李志常《长春真人西游记》、刘郁《西使记》、徐松《万里行程记》、洪亮吉《伊犁日记》等处均有记载,祁韵士、洪亮吉、林则徐、徐松、谢彬、袁鹰等人都为沟湖的景色所倾倒,留下极赞其美的妙文佳句,传诵久远,为景区添注了浓厚的历史人文气息。景区内还有祖祖辈辈在此居住的哈萨克民族,他们热情大方、纯朴好客,浓郁的民俗风情让人流连忘返。

2016年国庆小长假,霍城县各大景点迎来了旅游高峰,国庆当日游客量逾万人,创霍城县旅游日游客量之最。

果子沟建议重点发展自驾车营地和丝绸之路度假酒店与民宿综合体,建议投资在20亿元左右。近期应该重点完善旅游道路,建设好四季的旅游接待设施。

清代诗人洪亮吉曾以“西来之异域,世外之灵壤”极赞其美,清末文人宋伯鲁以“四山吞浩淼,一碧拭空明”的诗句,描绘了赛里木湖雄旷清澈的自然景观。

赛里木湖原本没有鱼,1998年从俄罗斯引进高白鲑、凹目白鲑等冷水鱼养殖,2000年首次捕捞成品鱼,结束了赛里木湖不产鱼的历史,经过十年的发展,已成为新疆重要的冷水鱼生产基地。

赛里木湖景区共划分为环湖风光游览区域、草原游牧风情区域、生态景观保育区、天鹅及其它珍稀鸟类栖息地保护区、旅游综合服务区、原生态环境保持区等6个功能区。确定了赛里木湖中央核心部位水体、西海天鹅湿地草甸水体栖息地、查干郭勒冰雪生态探险景区3块特级保护区。

据悉,2015年五一小长假至8月初期,赛里木湖风景名胜区门票收入达到了544.9万元,比去年同期增长了74.4%,进入

赛湖景区旅游的人数为16.1万人次,比去年同期增长75%。赛里木环湖自行车赛已经成为新疆旅游十大节庆活动,吸引了自行车运动爱好者。

2.旅游产品定位

我们通过市场分析认为赛湖景区适合发展高端旅游,重点可以瞄准高端游学和房车消费人群以及高端休闲养老人群。

现有居住环境满足不了高端旅游需求。

新疆西部文化旅游与休闲养老综合体项目定位:

新疆最美游学基地,新疆企业家国学与管理哲学教学中心。

新疆滨湖高端度假旅游和休闲养老基地,哈萨克文化体验式旅游中心。

首先选择赛里木湖和果子沟的交界区域,便于游客参观旅游。

建议在旅游综合服务区投资10亿元建设赛里木湖文化旅游与休闲养老综合体内容:

史诗《江格尔》在蒙古族文学史、社会发展史、思想史、文化史中都占有极高的地位, 它代表了蒙古族英雄史诗的最高成就, 是蒙古族文学发展史上的一个巅峰之作。在国家非物质文化遗产保护工程的推动下, 2 0 0 6 年5 月2 0 日, 史诗《江格尔》经国务院批准列入第一批国家级非物质文化遗产名录; 和布克塞尔县为了将史诗《江格尔》打造成地区和民族品牌, 编排了以史诗《江格尔》为原型的大型歌舞剧,


江格尔演唱

博尔塔拉蒙古族还有一种自己独特的古老的伴奏乐器,称之为"托布秀尔",是一种有两根弦的弹技乐器。本质结构,花纹装饰,多是手工自制,形状和演奏方法与哈萨克族乐器冬不拉相似。

盈利模式设计:

高端旅游线路经营利润,

酒店经营利润,

休闲养老利润,

绿色农场和牧场配套服务。

项目推进需要的步骤:

八、伊犁十三五期间重大项目投资建议

为进一步充实、完善州直“十三五”重点项目规划,伊犁州发改委积极与口岸、各县市、州直相关部门多次沟通联系,汇总整理出《“十三五”重点项目规划表》,共有1338个(批)项目,总投资7700.79亿元,其中:基础设施类项目192个(批),总投资2721.11亿元,涵盖水利、公路、铁路、民航、火电、水电、新能源及电网项目;产业类项目155个,总投资2434.61亿元,涵盖石油天然气、煤炭、煤化工、纺织服装及其他产业项目;民生类项目991个(批),总投资2545.07亿元。

在十三五期间,伊犁可以谋划一批有利于经济发展和民生改善以及提高教育水平的重大项目。

1.果子沟度假旅游基地以及赛里木湖黄金旅游线路 建议投资规模20亿元

2.伊犁高铁新城开发建设 建议引进外部投资100亿元

建立高铁区域开发示范区,重点承接旅游,电子高科技,企业总部等。

3.电子通讯高科技产业发展重大项目 100亿元

从生产基地开发发展,陆续引进科研机构,成为新疆通讯产业的中心,承接新疆信息中心的部分职能。

4.国家重点大学伊犁大学与伊犁书院 100亿元

从长远角度发展新疆,不仅要投资建设小镇,更需要建设好国家一流大学,新疆西部和南部都需要布局重点大学,让新疆的教育水平与全国同步。

总结

经过50多年开发建设,一大批水利、交通、能源、通信等建设项目在伊犁河谷相继建成使用,伊犁州已经具备了大开发、大开放、大发展的条件和基础,如何正确认识和发挥地缘优势、市场优势、资源优势、文化优势和生态优势是实现伊犁州经济再次飞跃的保障。

伊犁是新疆的心脏部分,为通向中亚的重要交通枢纽,也是新疆振兴的西部重要区域性中心城市。

在十年内借鉴深圳发展经验,伊犁要得到国家支持,加速发展教育和高科技武装农业,畜牧业,发展现代化工业,用电子信息技术武装工业和其他产业,走跨越式发展道路,不仅是可行的,也是值得大胆探索。

在伊犁成功发展后,也要同步援助南疆,带动南疆共同发展。如果伊犁取得跨越式发展成功,与喀什共同成为新疆西部对外开放的窗口,必将对中亚和南亚产生积极影响,有利于我国向西取得战略优势地位,更好服务亚洲。

2016 年12月 12日

课题组成员:


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