杨宝民 摩尔经营与城市综合体

杨宝民

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深圳新摩尔商业管理公司总经理,担任新加坡星联国际机构董事。 学术职务:中国商业地产联盟专家委员,清华大学商业地产总裁班客座教授。 党政顾问职务:长沙县委、县政府科学发展顾问 荣誉:2011年中国商业地产十大杰出操盘手 曾任茂业(集团)百货副总经理,解放军测绘学院博士生论文指导老师,知识型房地产职业经理人,我国文化旅游双核理论创始人,城市商业与文化综合体学科带头人,

从1998年开始从事房地产策划与购物中心策划,2000年组成商业步行街与MALL策划课题组。 每月为国内两家公司商业地产和文化旅游项目提供现场诊断服务,是第一个把课堂开到现场的商业地产和文化旅游专家。带领新摩尔团队为国内大型购物中心、商业街区等组成的城市商业综合体项目提供顾问服务,培养一批优秀商业地产和文化旅游人才,目前正在顾问服务长沙空港新城、高铁东部新城以及株洲滨江3000亩土地一级开发、青岛火车北站和长春高铁西客站土地一级策划和城市商业综合体,长沙国际会展中心总体策划和招商项目。新摩尔公司同时服务:2000亩左右大型汽车城专业市场,大型文化园区与影视城,中外渔人码头项目(餐饮、酒吧娱乐)。 讲授名牌内训课程:空港、高铁新城土地一级开发、1.5级开发与城市设计,商业与文化,文化旅游双核理论及其应用,度假旅游与养老综合体开发和运营的方法论、社区商业开发与经营、购物中心视觉营销体系 面向购物中心与百货:美国、英国百货及其创新经营对中国百货的启发、百货零售企业集团战略与盈利模式创新、奥特莱斯业态及其在中国的发展前景     请加 QQ:250703408         新摩尔公司官方网站:http://www.sznewmall.com/ 电话:13823509154

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如何发展文化旅游产业与绿色农业带动特色小镇建设

我国乡村的主要问题是农产品缺乏竞争力,农民收入少,其次,我们对村庄和城镇没有进行产业规划和规划设计,低水平乱建设,形成巨大浪费。

高起点做好特色小镇的旅游规划和城镇规划,突出产业特色,最后形成百姓发财有道,景观特色突出的优美小镇。

深圳新摩尔公司在2016年9月承接西夏区全域旅游规划后,重点研究了镇北堡影视城所在的全国第一批特色小镇-镇北堡。

一、产业带动的城镇化才是正路

知识分子到乡村去,参与农村的产业化发展,才能带动乡镇企业的发展,才能实现产业升级。

1. 滨水区城镇可以发展适合自己的产业,例如,滨海城镇适合发展游艇运动和休闲旅游的。

2. 山岳型小镇可以发展特色种植业,山区小镇都在积极发展自己的特色农产品种植和加工,通过发展旅游带动农产品销售,太行山八里沟景区重点发展了乡村旅游,结合太行山特点进行规划,增加了山地观光旅游和娱乐设施。

3. 距离大城市比较近的小镇可以充分发展工业,例如,苏州昆山的小镇都在发展电子产业和其他产业,典型的工业带动城镇化。

二、高度重视村庄旅游规划和城镇规划――打造特色小镇

结合我2015年对英国五个村镇的考察,他们每个村镇在规划上花费都超过100-200万人民币,他们注重公众参与的规划,每个镇都有公园和酒店以及学校结合。

适合发展中草药种植的村庄,交通条件不错的时候,建议以乡村旅游和休闲养老做盈利方向,兼顾销售中药材,这个项目需要在总体规划上达到100万元的投资强度,可以先40万元做好策划,确定发展方向和盈利模式,尔后再花费60万元做规划设计,要充分征求当地干部和农民的意见。

建议先把整个村地形进行测绘,形成数字地形图,把交通区位图做好,需要进行乡村旅游和休闲养老策划定位,确定主题文化,而后作规划设计方案(与水利规划,景观规划和旅游规划结合),有计划种植中药材和树木花卉,美化环境和建设道路一般需要两年,而后才具备商业化开发价值。

策划与规划设计公司去现场之前需要有地形图,我们在现场和大家一起把握发展方向,产品定位,盈利模式,规划布局和功能分区图就做好了,而后规划师上电脑就可以出总体规划图。

三、以镇北堡作为边塞文化风情小镇案例

镇北堡镇位于宁夏贺兰山东麓旅游长廊,镇域周边及其区域内有贺兰山自然风景名胜区、西夏王陵、滚钟口、苏峪口、贺兰山岩画、镇北堡西部影视城等景区景点,是宁夏最具特色和最富有优势的旅游发展带。而且,近几年乡村游新引进了兰一山庄、新牛山庄、万一生态园、志辉农业观光园,贺兰山国防园、贺兰山山泉浴场、兰泉度假村、华西农夫园等生态旅游项目,使当地的旅游项目不断增加、旅游配套服务设施不断完善,且旅游资源特色鲜明,开发条件优越,旅游产业发展潜力大。

建议以绿色农业为基础产业,其中葡萄种植和酿酒产业为特色产业,以文化旅游和度假旅游产业为支柱产业,培养休闲养老产业。

旅游策划建议

思路1:在西夏区镇北堡创办一流中西书院,带动西夏区社群化旅游经营。

今后全域旅游发展的重要方向就是社群化,成为有共同爱好的白领和金领社群游览和聚会的目的地,

以贺兰山岩画以及岩画博物馆为代表的史前文化旅游组团,在韩美林美术馆落成后已经形成了西夏区文化旅游的一个亮点,具备吸引白领游客的潜力,但是尚未充分发挥。

以西夏王陵、西夏风情园为代表的神秘西夏文化旅游体验组团目前在文化表演方面需要不断提升,要组成以上两个组团和镇北堡影视城、镇北堡温泉度假中心组合形成黄金旅游线路。

镇北堡影视城张贤亮是国家一级作家、收藏家、书法家。1957年在“反右运动”中因发表诗歌《大风歌》被划为“右派分子”,押送农场“劳动改造” 长达22年。1979年中共十一届三中全会后平反恢复名誉,重新执笔后创作小说、散文、评论、电影剧本,成为中国当代重要作家之一。张贤亮还是懂得文化产业经营的一流作家,是难得的通才。

《牧马人》是根据张贤亮《灵与肉》改编的电影,著名导演谢晋选择了在西北影视城等地拍摄该作品,这是中国文革后具有重大影响的文学作品,是对文化大革命的批判和反思作品。表达了中国人的人性和爱国情怀,对中国60年代以前出生的观众拥有重大影响。

银川贺兰山东部的镇北堡西部影城从荒凉的古堡废墟、一个破羊圈,经过18年的努力,在历届区市党委政府的支持下,已成为集“国家5A级景区”“国家级文化产业示范基地”“国家级非物质文化遗产代表作名录项目保护性开发综合实验基地”于一身的全国独一无二的景区。

当初自筹资金仅有79万元,起步时候就与谢晋导演的《牧马人》剧组合作,尔后《红高粱》等一批影视剧在此拍摄,留下众多经典景点。张贤亮先生非常注重区域传统文化,从周边收集了很多民居特色文物,加以利用和保存,形成了西部地域建筑文化特色。

张贤亮先生认为镇北堡影视城今后的定位是中国西部一个农村化、民间化的古代小城镇,今后将逐渐发展成旅游特色城。”这张贤亮为影视城选择的今后发展方向。他自豪地说,即使将来影视城不再作为外景基地,按照它目前的规模、文化积累、众多的文物和相当的古玩收藏,镇北堡影视城仍可以作为中国西部原始、古朴的民间民俗文化的博物馆,作为中国电影走向世界里程碑这样的主题公园供游客观赏游览。

现已拥有近3亿元固定资产,游客量与纳税额年年上升,2012年游客量突破100万人次,缴税500万元。2015年游客接待人数140万人,产值1.2亿元。

镇北堡影视城已向社会提供了400多个就业岗位,每年为周边居民提供5万-8万个劳动日,并为提高宁夏及银川市的知名度做出一定贡献。

今后的发展需要美化周边环境,打造好项目东南侧的湿地公园,将影视文化外景地延伸到湿地公园,完善镇北堡旅游接待设施,增加精品民宿,提升餐饮文化品味,打造主题文化餐饮山庄等。

瑞信镇北堡(天沐)温泉度假小镇项目介绍与提升方向

瑞信镇北堡(天沐)温泉度假小镇项目占地300亩,总建筑面积约30万㎡,项目整体投入12亿,涵盖温泉度假休闲、民族风情演绎、体验休闲文化交流、特色餐饮、购物互动、国际化旅游服务项目等多元业态,将成为宁夏最大旅游集散地,填补了银川商旅综合体的空白。

瑞信温泉小镇以温泉酒店为主题,融合了西夏盛典主题实景演艺(目前处于严重亏损状态,需要提升编剧水平,增强故事的吸引力),途家的度假酒店公寓、葡萄酒博物馆、民俗特色餐饮为主的业态,其主要功能是为影视城的游客服务及市民周末节假日休闲度假游服务。温泉小镇年产值约5000万元。

北堡影视城和镇北堡温泉度假中心为代表的影视娱乐休闲养生文化旅游体验组团是十大组团中人流最旺盛的组团,也是可以和镇北堡城镇化密切结合的组团,从旅游策划和规划上要注入一流文化资源,可以兴办一流文化书院,将温泉旅游提升到文化旅游层次,同时要和影视城形成互动,让游客愿意停留数天。

引入黄河水系打造西北水城――镇北堡

10000万含水利工程和设计(水利勘测设计费用680万)

作为拥有5000年文明历史的国家,我们要打造示范性休闲养老社区,带动周边乡村旅游。在注重物质方面的同时,更要注重休闲养老人群的文化生活。用丰富多彩的文艺活动丰富度假旅游和养老生活,用业主联合起来互相帮助的人文关怀温暖整个社区。

新的社群理论告诉我们,应该优先注重企业家群体和白领社会群体的组织,为大家找到精神乐园。文化旅游项目不仅要有居住、餐饮等基本功能,还要提供思想自由,为业主创造价值的交易功能。

建议在镇北堡以及宁夏黄河边文化旅游项目中规划中西书院。

杨宝民先生提出的西夏中西书院规划模型

我国企业家有良好的办学传统,昔日陈嘉庚先生倾囊创办厦门大学,泽被后人。安徽省徽州出身的胡适教授在北京大学培养部分国学拔尖人才,今日通过西夏区文化旅游项目和中西书院结合开发,具有较大的可操作性。

四川华胜建筑计公司作品

建议采用道家建筑形态,局部结合剑桥大学学院建筑特色规划设计。

中西书院建议开设如下课程:

道德经与黄老道家思想在社会治理中的应用

道德经与企业集团管理

中日禅茶文化比较研究

禅文化及其在度假旅游中的应用

论语及其思想

王阳明心学及其对亚洲的影响

中外美学的发展历程与旅游美学研究

——禅宗美学的发展及其对禅文化小镇的规划设计影响

西夏文化特点及其对文化旅游的启发

选修课程

房地产住宅规划设计与营销的创新

健康产业与养老社区管理

文化旅游内外核引力理论及其应用

现代城市商业与文化综合体的开发和运营管理

宁夏中西书院将配备中英文同步翻译,对国外游客讲授中国国学故事,教授外国游客练习太极拳,向全世界传播中华优秀文化。

通过宁夏中西书院和中医康复中心的创办,带动温泉旅游项目开发与完善,为西部学者和企业家及其父母定制度假与休闲养老文化庄园,规划建设温泉度假与休闲养老度假区,满足中高端游客和养老人群的高层次需求。

思路2:将西夏区葡萄种植和葡萄酒产业作为基础产业,将度假旅游和休闲养老作为主导产业,目前葡萄酒管理局注册好贺兰山东麓葡萄酒商标,镇北堡可以考虑用其他名称注册商标,例如,镇北堡葡萄酒小镇,西夏风情葡萄酒小镇。

贺兰山东麓是国内外公认的生产优质葡萄酒的黄金地带,也是世界上仅有的几个能生产高档葡萄酒的产区之一,具有国家级的葡萄酒原产地优势。按照自治区百万亩葡萄长廊总体规划,贺兰山东麓将建成中国最大的葡萄酒庄集群,亚洲最大的酒庄葡萄酒生产基地,世界知名的高端葡萄酒明星产区。

一心一个长廊规划,五个集群,镇北堡一直在核心区,突出中国葡萄酒文化。

项目区位于银川市西夏区镇北堡镇,距银川市中心27公里,南距国家级文物保护区--西夏王陵20公里,北临著名的镇北堡西部影视城5公里。地处世界葡萄酒种植的“黄金地带”。是国家批准的“贺兰山东麓葡萄酒原产地域产品保护的核心区域。

第一:贺兰山知名度高,建议将贺兰山东麓与镇北堡小镇联动传播,有利于传播;

第二:贺兰山东麓葡萄种植和酿酒包括多个乡镇,易于形成产区产业集群。

镇北堡的葡萄酒产业区处于贺兰山东麓葡萄酒产业区的核心区,尤其以志辉源石葡萄酒庄为代表的酒庄,其规模在15000亩以上,AAA级景区,酒庄园林生态建设独特,已趋于成熟,环境优美,风光无限,是发展文化旅游休闲养老的优质资源,更是葡萄酒文化与文化旅游休闲养老融合发展的好区域。

设立葡萄酒博览中心很有必要,我们建议包括葡萄酒展览和品酒区,小型主题文化精品酒店,展示用葡萄庄园,建议和大型互联网公司合作配置互联网展销功能。

选址建议在101国道镇北堡影视城两侧区域,在山里环境好,但是可见性不好。

思路3:包装投资30亿元的西夏文化旅游和休闲养老综合体,用一流的西夏文化主题酒店和白领娱乐中心带动度假旅游,后卫变成前锋,可以填补区域文化体育设施的空白,延长顾客停留时间。

50万平方米综合体产品定位建议

用途

五星主题酒和中西书院4.5教学和度假

文化庄园1.5

度假与养老联排别墅3

度假公寓3

交换式养老公寓24

养老四合院式90平方米别墅10

邻里中心2包括商业,文化体育设施

老年大学和儿童游乐场1儿童游乐场4000平方米

中医康复医院1包括医疗中心,中医健康养生服务等,布局宁夏特色养老项目

建议保留原国防教育中心大门和主干道雕刻,进行修缮。

文化旅游和休闲养老综合社区规划意向图

思路4:棚户区改造和旅游产业发展结合,完善镇区旅游接待设施,棚户区改造5号地块需要考虑主题酒店+精品民宿+商业中心特色。

鉴于镇区四星档次酒店和精品民宿缺乏,建议1、2、3、4号地块建议以居住为主(1号地是128亩,2号地块156亩,3、4号土地共计 106亩,其中4号地块建议配置较好的沿街商业,重点发展主题文化餐饮和社区商业,5号地块是最适合发展旅游的地块,建议定位为四星级别的西部主题文化旅游接待综合体,占地面积116亩,建议容积率在1.5左右,建筑面积11.5,初步建议产品定位如下:

发展建议:

1、实施可持续发展战略,坚持旅游资源开发利用与环境保护紧密结合,旅游开发与生态建设紧密结合。

2、加强基础设施和旅游服务设施建设,整修景区景点的道路交通,美化道路两侧景观,扩大招商引资能力,大力改善旅游服务设施条件,提高接待服务水平和档次,加快地方旅游民俗工艺品、民俗纪念品的开发。

3、加大旅游文化的挖掘,以西部影视城为基点开发影视文化创意园区,以民俗剪纸、民俗绘画、民俗工艺品制作等为主开发手工艺品创意园。

4、建议生态庄园打造具有自己特色的生态主题庄园,依托观光农业、种植业、林果业的基础,布局休闲度假及特色餐饮,特色民宿来形成生态价值链。德林村及华西村的农家乐在现有基础上,建议打造特色庭院式民俗,优化农家庭院环境与房屋环境,使农家庭院与房屋,与村镇环境的风格调性融合,形成具有文化主题的庭院式民宿,提升特色餐饮菜品,提升服务水平。

镇北堡是宁夏自治区最有投资价值的区域,欢迎更多朋友前来银川市西夏区投资发展,深圳新摩尔公司为您提供全程服务。

四、文化创意设计人才服务乡村旅游

发展乡村旅游要注意结合当地顾客特点,需要考虑发展基础,不能好高骛远,不能简单照搬别人的做法,要因地制宜,要提前研究风险控制策略。

我看到有些地方搞乡村旅游,种养各种草莓、树莓、果蔬等百果园采摘基地,让都市人体验游乐。再加上民宿、农家乐、骑马、认养等游玩住宿项目,增加黏性,效果还不错。

对于小的村子实力有限的,起点低,门槛低,风险低,值得尝试。

文化创意产业需要和乡村旅游结合,鼓励农民发展旅游有机农产品,实行优质产品优等价格,要鼓励文化创意人才设计和包装优质农产品。

我们要学习日本京都市和我国台湾地区的民宿与乡村旅游项目,学习他们的精细化作法。

特色民宿近年来收到游客的欢迎,优秀的民宿项目需要结合地域文化特色,突出文化创意。


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