杨宝民 摩尔经营与城市综合体

杨宝民

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深圳新摩尔商业管理公司总经理,担任新加坡星联国际机构董事。 学术职务:中国商业地产联盟专家委员,清华大学商业地产总裁班客座教授。 党政顾问职务:长沙县委、县政府科学发展顾问 荣誉:2011年中国商业地产十大杰出操盘手 曾任茂业(集团)百货副总经理,解放军测绘学院博士生论文指导老师,知识型房地产职业经理人,我国文化旅游双核理论创始人,城市商业与文化综合体学科带头人,

从1998年开始从事房地产策划与购物中心策划,2000年组成商业步行街与MALL策划课题组。 每月为国内两家公司商业地产和文化旅游项目提供现场诊断服务,是第一个把课堂开到现场的商业地产和文化旅游专家。带领新摩尔团队为国内大型购物中心、商业街区等组成的城市商业综合体项目提供顾问服务,培养一批优秀商业地产和文化旅游人才,目前正在顾问服务长沙空港新城、高铁东部新城以及株洲滨江3000亩土地一级开发、青岛火车北站和长春高铁西客站土地一级策划和城市商业综合体,长沙国际会展中心总体策划和招商项目。新摩尔公司同时服务:2000亩左右大型汽车城专业市场,大型文化园区与影视城,中外渔人码头项目(餐饮、酒吧娱乐)。 讲授名牌内训课程:空港、高铁新城土地一级开发、1.5级开发与城市设计,商业与文化,文化旅游双核理论及其应用,度假旅游与养老综合体开发和运营的方法论、社区商业开发与经营、购物中心视觉营销体系 面向购物中心与百货:美国、英国百货及其创新经营对中国百货的启发、百货零售企业集团战略与盈利模式创新、奥特莱斯业态及其在中国的发展前景     请加 QQ:250703408         新摩尔公司官方网站:http://www.sznewmall.com/ 电话:13823509154

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省级城市郊区森林公园文化旅游和休闲养老项目盈利模式设计

在西安市汤峪温泉度假区域总体策划与规划设计中,深圳新摩尔公司提出了系统的文化表达五种方法,注重书画艺术,雕刻,园林设计,文化表演与国学结合的多种表达方法,通过文化旅游和休闲养老课程向全国普及,今后在全国至少可以做30个不同风格的文化旅游和休闲养老大型社区。

一、注重文化旅游和度假旅游与休闲养老相结合的盈利模式

我国多数省级城市拥有森林公园,例如,西安郊区有秦岭汤峪湖森林公园,朱雀森林公园等,要想成功开发文化旅游和休闲养老项目需要首先做好盈利模式设计,我们认为周末度假休闲游客和养老顾客是主要服务对象。

森林公园本身具有良好的生态环境,清澈的河流,干净的空气是休闲度假和养老的最佳选择,有温泉资源更适合度假旅游和养老。

在注重生态环境的同时,我们需要从地域文化中选择文化主题,注重周边文化遗产的合理利用,对度假小镇和养老社区进行统一规划。

二、森林公园小镇的规划设计创新

森林公园小镇是地级城市郊区森林公园文化旅游和休闲养老项目的主要形态,可以选择现有城镇改造,也可以从头规划,前者可以结合棚户区改造政策,后者可以与保险公司密切合作。

森林公园小镇按照2万人规模规划比较经济,建筑面积在90万平方米,可以采取分期开发的模式,总投资一般在40亿元左右,一期滚动资金最好在10亿元左右,建议保险企业投资占据三分之一。由于资源相对优势突出,主题文化酒店引进类似维也纳品牌企业比较有盈利保障,建议采用众筹模式,规模在5000万元左右,每个楼层的客房都采用不同风格的画家作品装饰,形成主题文化鲜明的艺术酒店。

小镇医疗中心重点为常见病和老人康复为主,配备老人护理专业护士,一般2000平方米规模就足够,较重的病人通过分流到省城医院或者其他大医院。

三、注重养身与养心结合打造一流人文关怀休闲养老社区

作为拥有5000年文明历史的国家,我们要打造示范性休闲养老社区,带动周边乡村旅游。在注重物质方面的同时,更要注重休闲养老人群的文化生活。用丰富多彩的文艺活动丰富度假旅游和养老生活,用业主联合起来互相帮助的人文关怀温暖整个社区。

新的社群理论告诉我们,应该优先注重企业家群体和白领社会群体的组织,为大家找到精神乐园。文化旅游项目不仅要有居住,餐饮等基本功能,还要提供思想自由,为业主创造价值的交易功能。

从朱熹创办武夷精舍到杨宝民先生倡导的中西书院

武夷精舍又称紫阳书院、武夷书院、朱文公祠,位于隐屏峰下平林渡九曲溪畔,是朱熹于宋淳熙十年(1183年)所建,为其著书立说、倡道讲学之所。有仁智堂、隐求室、止宿寮、石门坞、观善斋、寒栖馆、晚对亭、铁笛亭等建筑,时人称之为“武夷之巨观”。

创办武夷精舍的目的

朱熹创办学院的目的是教书育人,传播理学。他精辟指出了传统 教育的弊病和恶果:

通过创立学院,授徒讲学,著书立说,培养人才,重新树立起中华民族传统的主体意识--儒家思想的正宗地位。他所创立的学派史称朱子学(闽学),汇集了当时主要的儒学学派(濂学、洛学、关学)之大成。他始创"四书学",即把儒教创始人孔子、孟子和他的学生曾参、子思的经典论著《大学》、《中庸》、《论语》、《孟子》汇成一个系列。

按朱熹《武夷精舍杂咏诗》所记,其布局大致是这样的:在隐屏峰下,两麓相抱之中,有三间房屋,名为仁智堂。堂的左右,有两间卧室,左边是自己居住的,叫隐求室,右边是接待朋友的,叫止宿寮。左麓之外,有一处幽深的山坞,坞口累石为门,称石门坞。坞内别有一排房屋,作为学者的群居之所,名为观善斋。石门西边,又有一间房屋,以供道流居住,名为寒栖馆。观善斋前,还有两座亭子——晚对亭和铁笛亭。而在寒栖馆外,则绕着一圈篱笆,截断两麓之间之空隙,当中安着一扇柴门,挂上“武夷精舍”的横匾。精舍甫成。

目前武夷精舍只是纪念书院,作为文化遗产成为旅游吸引物,不具备实际的教学功能。

借鉴岳麓书院,武夷精舍和剑桥大学的中外办学经验

建议在秦岭山下创办中西文化书院,弘扬道家文化作为中华文化的主体文化,兼容中外百家学说。

由于汤峪交通便利,已经通高铁和机场,距离西安市高铁和机场以及核心景区都在一个小时范围,拥有千亩可以开发文化旅游与度假休闲的土地,建议在汤峪旅游度假区创建的中西书院,不仅继承武夷精舍朱熹和关学创始人张载的教学内容,而且要结合时代需要,更新国学和企业管理结合的创新内容,服务我国文化旅游事业,吸收西方管理哲学精华,争取成为我国中西部最高层次的企业家国学教学中心和常年国学与企业管理以及文化旅游论坛。

剑桥大学国王书院

国学书院和汤峪艺术馆一体化,采用道家建筑风格,布局可以参考庐山白鹿洞书院和剑桥大学三一学院规划特点,注重实用性和艺术品味的统一,设置老子,孔子,朱熹书画艺术馆,与白鹿洞书院功能互补,容纳50人规模多功能会议室,茶室,会客厅,10人规模高端客房,重点满足大企业家和学者研讨要求,配套酒店可以设立1000人规模会议室,满足大规模培训和会议要求。

杨宝民先生提出的西安中西书院规划模型

我国企业家有良好的办学传统,昔日陈嘉庚先生倾囊创办厦门大学,泽被后人。安徽省徽州出身的胡适教授在北京大学培养部分国学拔尖人才,今日通过汤峪文化旅游项目和书院结合开发,具有较大的可操作性。

四川华胜建筑计公司作品

建议采用道家建筑形态,局部结合剑桥大学学院建筑特色规划设计。

中西书院建议开设如下课程:

道德经与黄老道家思想在社会治理中的应用

道德经与企业集团管理

中日禅茶文化比较研究

禅文化及其在度假旅游中的应用

论语及其思想

王阳明心学及其对亚洲的影响

中外美学的发展历程与旅游美学研究

——禅宗美学的发展及其对禅文化小镇的规划设计影响

选修课程

房地产住宅规划设计与营销的创新

健康产业与养老社区管理

文化旅游内外核引力理论及其应用

现代城市商业与文化综合体的开发和运营管理

西安中西书院将配备中英文同步翻译,对国外游客讲授中国国学故事,教授外国游客练习太极拳,向全世界传播中华优秀文化。

通过西安中西书院的创办,带动汤峪两千亩温泉旅游项目开发,为学者和企业家及其父母定制度假文化庄园,规划建设汤峪林海温泉文化旅游度假村。

四、西安秦岭周边别墅与公寓市场调查


紫薇山庄

参考均价:别墅 20000 元/m2楼盘总价

别墅总价: 900 - 1200万元

物业类型:住宅,别墅

开发商:西安高科新西部实业发展有限公司

区域位置:长安- 秦岭

楼盘地址:长安沣峪口

云中漫步

参考均价:别墅 16000 元/m2楼盘总价

别墅总价: 600 - 1500万元

物业类型:住宅,别墅

开发商:西安嘉翔房地产开发有限公司

区域位置:三环以外- 长安- 大学城

楼盘地址:环山路西沣路(沣峪口)转盘东南角

达观天下

刚需房 美食街 公园 高绿化 综合体

参考均价:别墅 15000 元/m2

楼盘总价:别墅 250 - 1000万元

物业类型:别墅

开发商:陕西千层浪房地产开发有限公司

区域位置:长安- 秦岭

楼盘地址:秦岭太平峪口向西500米

西安高山流水别墅

楼盘名称:高山流水

别墅参考均价:别墅本月均价11347元/平米物业类型:别墅

开发商:基尔特实业 愿景地产

区域位置:长安- 秦岭

楼盘地址:长安沣浴口西二公里处

西安院子

西安院子位于汉代上林苑区域,是目前西安秦岭最高端别墅,典型的关中风格,每套价格在2800万元以上。

西安院子配置的体育设施

秦岭部分传统大户型别墅积压了一部分,传统的山居别墅住宅模式不具备交易功能,采用传统的推销模式造成了部分开发企业的资金积压。

五、西安汤峪2000亩文化旅游和温泉养生项目孕育巨大突破

西安在我国中西部,是周秦汉代,隋唐等十三朝代首都,作为唐代首都长安西安闻名于世界,西安是禅宗文化,道家文化的发源地,是中国文化首都。

汤峪是陕西省温泉度假旅游基地,南侧有秦岭汤峪森林公园,东侧有滑雪场和汉武帝上林苑离宫延寿宫,是具有悠久历史的休闲养生福地。项目东部10公里外是王维在蓝田隐居的辋川。

项目东北还有已经投资10亿元的白鹿原影视城,距离本项目3公里。

项目区位图

陕西汤峪会议中心

陕西汤峪会议中心与林海温泉项目一个山包相连,入口和天潭温泉酒店相连。

西安市汤峪林海温泉旅游渡假区地产项目几大优势:

1)温泉稀缺资源,西北温泉很少,汤峪是过去皇上洗浴之地,温泉品质排中国第二,西北第一;

2)区域稀缺资源,有山有水,风景如画,离西北最大的巿西安市近在咫尺,风水宝地;

3)建设面积大,占地两千多亩,属于稀缺资源,而且从2014年秦岭山麓环山路以南(环山路以北1公里)不让开发了,建设这么大的温泉快乐养老地产,中国中西部现在还没有一处;

4)天时地利稀缺资源,中国西北部冬冷夏热,温泉与山庄自然方式正好解决好这个问题,老人在七十五岁以前可以做休闲养老,老人年龄太大了就不方便当候鸟,离西安市又近生活更加有服务性保障;

5)政策稀缺资源,该项目是西安市重点项目,快乐养老与家庭度假旅游综合项目,正是政府重要支持开发的项目,很多优待政策可用;

6)行业稀缺资源,不仅拥有稀缺温泉环境资源,而且配备高端中西书院和一流医疗资源,满足企业家国学学习和家庭度假以及养老需求,该项目无论在中国哪个地方都不会有同质竞争,特别是中西部,还有西安;

7)我们定位为文化旅游和休闲养老中高端项目,西北部(包括陕西省,甘肃省,新疆,内蒙古,山西运城)有一批有能力想购买这样的度假地产,但苦于至今没有提供的项目;综上所述望有识之士精诚合作,共同打造我国西安第一温泉度假旅游目的地。

项目效果图

项目投资与盈利预测

项目用地113万平方米,1696亩土地,容积率0.3-0.8建筑面积34万平方米,预计居住人群为5000人。

一期的占地面积为354.68亩,建筑面积7万平方米,7万平方米,

投资公司重点参与二期和三期投资,二期和三期的建筑面积27万平方米。医院建议单独申请土地指标100亩。

一期物业投资

二期物业投资

二期可销售物业预测

投资预计为17.6亿元,销售物业毛利润预计为2.7亿元左右,保留物业包括酒店1.2万平方米和商业物业以及度假物业3万平方米会所等价值2.6亿元,投资销售物业利润率为30%以上。

欢迎国有企业和上市公司合作投资本项目。

六、西安市鼎湖延寿宫项目开发建议

陕西省重点文物保护单位。位于西安城东南蓝田县焦岱镇焦岱村。鼎湖延寿宫是汉武帝时修建在上林苑最东部的一处离宫。遗址面积约2万平方米,有多处夯土建筑基址。


秦汉瓦当文字卷一记载有“鼎湖延寿宫”“鼎湖延寿保”。

有成排的排水管道和散水等,宫城城墙基地断续可见有大量建筑材料堆积,其中瓦当以云纹为主,文字瓦当有"鼎"、"鼎湖延寿宫"、"千秋万岁"、"长乐未央"等。

项目现状为玉石展览中心,建议在现有基础上,扩大水面面积,合理规划园林。

鼎湖延寿宫需要规划皇家狩猎主题文化酒店和度假公寓,预计建筑面积为10万平方米,适合投资规模为6亿元,包括大型文化演出。

本项目计划安排汉武帝振兴华夏大型文化演出,在汉代开疆拓土,击败匈奴的优秀故事和秦岭文化用室内外多种艺术形态表现出来,结合实景演出。

汉武帝开创了西汉王朝最鼎盛繁荣的时期,那一时期亦是中国封建王朝第一个发展高峰。他的雄才大略、文治武功,使汉朝成为当时世界上最强大的国家,他也因此成为中国历史上伟大的皇帝之一。此外,汉武帝是中国第一个使用年号的皇帝。汉武帝时期攘夷拓土、国威远扬,东并朝鲜、南吞百越、西征大宛、北破匈奴,奠定了汉地范围,首开丝绸之路、首创年号,兴太学。

汉武帝开辟丝绸之路

霍去病为汉朝征战

霍去病收复河西

项目建成后预计每年酒店和文艺演出利润为2000万元。林海温泉2000亩度假旅游和休闲养老以及延寿宫以上两个项目建成后直接可以带动更多游客,陕西省汤峪会议中心不仅可以扭亏为盈,还会取得较好利润。

本项目投资开发后和陕西省汤峪会议中心8万平方米五星酒店连成一体,形成陕西省最有竞争力的文化旅游和温泉度假旅游综合体项目。

总结

本文章的研究成果具有推广和复制价值,我们愿意首先为国内五家优秀温泉度假区项目开发商提供服务。

深圳新摩尔公司为开发商温泉度假旅游项目提供中西书院全套内容和运作服务,提供文化与高端医疗IP。

深圳新摩尔公司联合一流设计单位提供总体策划和规划设计以及融资服务,联合大型国有开发企业和保险公司配合开发


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