杨宝民 摩尔经营与城市综合体

杨宝民

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深圳新摩尔商业管理公司总经理,担任新加坡星联国际机构董事。 学术职务:中国商业地产联盟专家委员,清华大学商业地产总裁班客座教授。 党政顾问职务:长沙县委、县政府科学发展顾问 荣誉:2011年中国商业地产十大杰出操盘手 曾任茂业(集团)百货副总经理,解放军测绘学院博士生论文指导老师,知识型房地产职业经理人,我国文化旅游双核理论创始人,城市商业与文化综合体学科带头人,

从1998年开始从事房地产策划与购物中心策划,2000年组成商业步行街与MALL策划课题组。 每月为国内两家公司商业地产和文化旅游项目提供现场诊断服务,是第一个把课堂开到现场的商业地产和文化旅游专家。带领新摩尔团队为国内大型购物中心、商业街区等组成的城市商业综合体项目提供顾问服务,培养一批优秀商业地产和文化旅游人才,目前正在顾问服务长沙空港新城、高铁东部新城以及株洲滨江3000亩土地一级开发、青岛火车北站和长春高铁西客站土地一级策划和城市商业综合体,长沙国际会展中心总体策划和招商项目。新摩尔公司同时服务:2000亩左右大型汽车城专业市场,大型文化园区与影视城,中外渔人码头项目(餐饮、酒吧娱乐)。 讲授名牌内训课程:空港、高铁新城土地一级开发、1.5级开发与城市设计,商业与文化,文化旅游双核理论及其应用,度假旅游与养老综合体开发和运营的方法论、社区商业开发与经营、购物中心视觉营销体系 面向购物中心与百货:美国、英国百货及其创新经营对中国百货的启发、百货零售企业集团战略与盈利模式创新、奥特莱斯业态及其在中国的发展前景     请加 QQ:250703408         新摩尔公司官方网站:http://www.sznewmall.com/ 电话:13823509154

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多优秀的商业建筑设计才能让顾客停留三小时?

一、 综合体物业管理服务构思与介入要点

下一代综合体的四大发展趋势

1.综合体布局要符合洋流理论,写字楼和酒店的人流最大限度为购物中心和商业街区所共享。无论何种形状,购物中心和商业街区布局内部也要符合洋流理论,有利于人流的玄幻。综合体的端点都要重视从设计角度体现节点,从商业规划角度引进特色业态,吸引顾客从一个端点走向另外一个端点,循环一周不重复。

美国时尚秀购物中心平面布局图--符合洋流理论布局

2.新一代综合体要有鲜明的主题文化,注重理念设计和主题文化的打造,通过设计的大格局和细节体现以人为本。主题文化选择要选择主流顾客满偏好,不能完全以企业负责人的个人喜欢决定主题文化,主题文化要有利于对消费者产生积极的影响,有利于培育更多的忠诚顾客。

主题文化及其在建筑设计和装修设计以及景观表达方式,可以采用书画艺术,壁画,公共空间雕刻以及重要节点艺术小品等多种艺术手段表现。

3、新一代综合体重视采用结构创新技术降低建造成本,整体规划设计与建筑设计不仅充分考虑采用轻钢结构降低总造价,增加有效的使用空间,减少无效空间和消极空间。采用MB轻钢结构,购物中心柱距根据需要可以达到13-16米,写字楼户型可以更好分隔,提高顾客空间使用率。

4、新一代综合体重视采用绿色技术,必须满足节能、节水、节地、节材、保护室内外环境以及可持续发展。最大限度的从围护结构节能、机电设备材料节能、节材,初投资及物业运行综合费用节约等全面控制。

全面应用建筑美学指导建筑设计 选择有利于商业经营和物业管理的合适方案

综合体建筑设计是建筑设计领域皇冠上的明珠,目前世界一流建筑设计单位都非常重视建筑美学。要用综合体建筑美学和室内设计美学特点指导建筑设计和装修设计,考虑不同建筑与室内设计方案对物业管理方案的影响。

综合体设计方案中的节能和降低运营管理成本策略

(从加大综合体建筑空间开放空间比例,合理利用自然光线,建筑环保节能材料,机电系统方案与设备选择不同角度介入,将错峰用电冰蓄冷中央空调设备作为购物中心或者批发市场优选,天然气廉价区域重点推广非电直燃中央空调,综合体公寓等优选太阳能解决方案)

综合体物业立体绿化和园艺管理(观光农业和餐饮结合涉及园艺管理)

综合体物业的出入口和不同动线配置对物业管理的影响

综合体不同时段人流特点及其对安全管理的要求

综合体卫生间数量与布局的合理性要求

综合体物业停车场的设计与物业管理的安全性和便利性模拟检验

综合体不同商业形态与消防要求的分析

1.项目立项决策可行性研究阶段的介入要点

可行性研究阶段的介入

商业地产开发首先进行的是可行性研究。可行性研究首先要研究不同物业的顾客定位和消费特点。

其涉及到商业工程管理的所有建筑物的功能、结构、供电、供水、供气等设备的选型等一系列工程项目。工程项目是商业工程管理人员参与立项决策的主要内容,工程项目内容能否满足今后商业运行后商业工程管理的要求,是商业工程管理要考虑的首要问题。

可行性研究阶段的介入要点:

1、提供已运行的商业物业在工程配套方面的成功与缺欠。

2、就日后的商业工程管理内容、商业工程管理标准及成本、设备设施维修支出等方面提供有参考价值的意见。正确的建议和重要的信息可对项目的可行性分析、降低决策的风险起着重要的作用。

二、综合体规划设计和概预算阶段介入要点

规划设计包括总体规划,建筑设计,商业视觉形象规划与装修设计以及节能设计。

由于对商业建筑特别是城市综合体类型的大型商业中心或综合性商业建筑的规划设计及商业工程设备设施的选型配置有其具体的要求,因此在设计上对商业楼宇的功能、结构及工程设备设施的的整体布局,对商业工程设备设施的选型配置及不同业态对工程方面的需求是设计介入时要考虑的主要问题。工程设备既要能满足整体楼宇商业经营的需求又能满足不同的业态具体需求,更要便于商业工程管理。

规划设计阶段的介入要点:

商业建筑设计思想要突出考虑消费目的地,可参与性,能够引起顾客好奇心。一流的商业综合体能够让顾客停留三个小时以上依旧感觉兴趣不减,要通过体验式商业让顾客停留更多时间。

规划设计介入需要商业管理和物业管理公司共同配合设计单位首先完成建筑设计任务书,要提出总体商业布局和业态组合要求和经营要求以及主要物业管理要求。

由于商业物业的成熟周期不同阶段业态会发生变化,预留20-30%空间作为弹性可以调整业态比例,收集综合体项目主要商业业态对建筑设计的要求。

购物中心和商业街区人流量和车流量较大,需要考虑外部交通和内部交通,合理安排人流动线和货物动线。

在注重平面动线的同时,也要考虑垂直动线特点,根据特殊主力商家要求可以设立直接到达的体验式动线。

要注重综合体写字楼,公寓和酒店合理共享购物中心的大型空中花园,注重利用花园作为立体动线的组织中心。

卸货区的设置要兼顾到主要商家的需求,也要减少对主要商业临街面的影响,按照购物中心和卖场的规范要求设计。

其次要完成装修设计任务书,将购物中心视觉形象规划与消费心理结合,注重业态之间的过渡,形成满足主流消费者需求的建筑装饰风格和预定的装饰效果,为商业经营奠定良好基础。具体要考虑如下要点:

1、综合体结构设计服务整体布局、考虑不同物业功能的有机联系,评估如何增加有效空间,减少无效空间和可能增加物业管理成本的不合理空间提出改进建议;

2、设备设施配套和水电气等供应容量合理性、适应性;

3、机电设备设施体系选型和节能设计与运营方案评估、装修材料的设置等,要在设计阶段初步评估中央空调系统设计中对购物中心等大规模营业空间温度和风力均衡性的影响。

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中央空调系统和电梯是选型的重点,要评估其先进性,可靠性以及未来的升级改造。

例如,大型的零售商业与一般规模的娱乐公司同在一个楼宇时,在设计时就要考虑两个不同的业态在空调及其他设备上的使用问题。由于两种业态的营业时间不同,要求的环境温度也不同,应根据两个不同的业态在设备配置方面的需求实际情况,提供设备设施配置的具体设计方案。

4、配合商业管理公司整理不同业态对建筑设计的要求,考虑不同业态包括主力店在不同楼层对建筑设计的要求,配合计算不同业态对收益的影响,重点考虑能耗和物业管理要求以及费用测算。例如,超市在2,3层以及在地下-1层的区别。

购物中心和综合百货对建筑设计的基本要求:

生鲜超市及其对建筑设计的主要要求

电影院对建筑设计的主要要求

普通电影院规划面积根据当地市场需要配置,设计要求要符合国家电影建筑设计规范,普通电影院净高8米以上。IMAX规划数据要求参考实例,商业IMAX影厅设计数据举例:

我们建议在需要演出中心和IMAX巨幕电影厅结合时候,首先要满足电影放映要求,可以根据需要可扩充电影厅面积。

KTV对建筑设计要求

滑冰场对建筑设计的要求

滑冰场冰面面积1800平方米,冰面面积与配套面积比例为1:1.5;

,需要开阔的无柱大平面空间,高度是两层8米以上。

中餐品牌店对建筑设计的要求

普通品牌建筑面积500平方米以上,海鲜类品牌餐饮面积在1000平方米以上

快餐区域设计中KFC和必胜客等对建筑设计要求

满足如下具体需要:使用面积:一般450平方米。

网吧的建筑设计要求招牌:统一装修标准。

小型面积400-500平方米,开间16米左右,进深30米-50米,能够容纳100台电脑左右,电力需求50KW以上,通风要求良好。

要求配备男女卫生间50平方米 左右。

选址要求必须距中小学200米以上。

物业要符合消防的安全规定,具有2个以上的出入通道。

通道之间相距5米以上,楼层不能超过4楼以上;

柱距一般8.4米即可,大型网吧开间与进深一般要求大于16米*40以上,使用面积1000-3000平方米

广东网吧需要按照视频监控系统,50平方米安装一个摄像头。

5、考虑不同业态对消防的要求,根据消防法规提出业态组合的意见。例如,很多电影院和KTV不让放三层以上。

6、不同业态在设计阶段就对水电等计量提出要求,例如,大卖场和部分次主力店要求单独计量。

7、评估餐饮业态等可能产生油烟等各类污染对购物中心和酒店客房以及写字楼,公寓的不良影响,对可能产生严重投诉的餐饮要进行设计修改。

8、购物中心平面布局的基本原则—让顾客看见更多的品牌,无论何种布局必须满足顾客可见性和可达性要求,让客户可以可以快速看见更多品牌。

在核心商圈购物中心小于5000平方米的平面,购物中心可以不设立中庭。大于6000平方米的购物中心可以设立400-800平方米左右的中庭,中庭的长宽比可以符合0.618黄金分割率,例如,长度为30米,宽度为18.54米。

中庭作为购物中心内部立体人流的组织中心。商业主要入口要对准中庭中间线。

8、大型购物中心需要配备充足的扶梯和垂直电梯,以8000平方米平面为例,扶梯数量每层不能少于四部。垂直客运电梯不能少于八部,货物电梯不能少于两部。商业街区的电梯要具备良好的可见性,方便到达二楼以上部位。

9、停车场设计不仅要按照商业建筑规范考虑充足的停车位,而且要考虑不同物业之间的停车位复用。

转弯半径在符合规范的前提下,要考虑更加舒缓的设计。购物中心停车区域要根据占地面积大小考虑停车的布局,购物中心建筑占地面积大于1.2万平方米平面时候,可以考虑不仅在地下,地面二层以上也可以考虑设立停车场。

要考虑购物中心停车库20%比例方便停车的部分位置设立为女性停车区。

购物中心和酒店,写字楼等综合体物业要尽量争取地面设置部分停车位,便利顾客。

文化旅游与休闲购物中心,商业街区在设计阶段介入要点

1.把握好公共部分装修和商户二次装修的分类和时间进度计划装修设计阶段介入要点--

设计阶段与工作进度计划是密切相关的。一般要给予购物中心和商业街区外装修半年左右时间,商户二次装修三个月时间,公共装修在前,商户二次装修在后,两者少量时间交叉时候,需要排好施工计划。

2.联合做好购物中心和商业街区设计任务书

在装修设计中要考虑结合视觉形象设计要求,视觉形象规划要点是商业建筑装修设计任务书的核心内容,例如,项目的总体色调和文化元素,项目的不同楼层业态色调要求。

装修设计任务书建议从不同层次体现文化主题。建议在广场距离主要人流入口比较近的地方以及空中花园布局反映主题文化的雕塑作品。

中庭墙壁可以采用壁画艺术表现文化主题。文化娱乐KTV和美术馆重点用书画艺术表现主题文化。

购物中心重要节点的装饰设计要求和艺术小品的结合,主要入口和楼层入口动线设计和景观小品要求,要求主动线清晰表达,宽度在3米到4米之间,色彩和图案要明显和其他部分区分,次要动线宽度建议在2米左右,主要动线和次要动线的地面都要做防滑处理。

商业街区的主要动线建议宽度在6-8米,根据建筑物高度合理调整。次要动线宽度建议在3-4米。

天花设计不仅要考虑文化表达,而且要和地面主要动线呼应。

要求装饰材料充分考虑节能环保。

评估装饰设计方案对消费者和商户的影响,评估不同装修方案对物业清洁和人身安全的影响。

三、物业管理公司前期介入综合体项目概预算管理

物业管理公司和商业管理公司一体化的企业或者物业管理公司配合商业经营公司联合介入综合体项目概预算。

目前已经开业的综合体商业经营和物业管理成本太高的主要原因之一是套用住宅预算,综合体预算结构不合理,前期策划和建筑设计以及装饰设计预算偏少,工作不扎实。

首先要确保在概念设计阶段概算的合理性,在完成建筑设计方案后要确保预算的结构合理性,要通过如下步骤介入:

准备阶段,消化和理解综合体建筑设计方案。

重点把握商业规划与建筑设计方案相互匹配的要点

1. 商业规划的商家建筑要求与建筑方案的吻合性。

2.项目开放空间与封闭空间比例,通过对运营成本的分析选择节能的方案。

3.项目客流动线与货流动线及卸货平台是否合理。

4.项目公共空间与环境艺术设计与项目文化主题的匹配性。

前期策划取费标准

五星酒店100万,四星酒店论证咨询费用80万元,三星酒店论证费用60万元。酒店论证咨询费用

概算阶段

做好前期费用经验数据的收集和评估,根据不同档次综合体的要求确定前期策划和商业管理以及物业管理的取费标准:

综合体设计单位选择的合理步骤和设计费用

步骤1 确定好总包设计单位,由管理公司与开发商带领国内一流设计院做好概念性方案设计和商业规划,以功能设计为主,确定好商业平面的功能和主要业态布局,共同做好设计任务书。一般200-400万元左右费用。

我们发现在没有充分准备的情况下委托国外公司做方案设计,基本上需要推倒重新来,而国外设计公司一般是按照工作量收费,因此,造成发展商的设计成本翻倍是经常的事情。

步骤2 进行国际设计招标

鼓励国内外一流设计院招标,给予保底费用30万元左右。选择两家优秀方案设计单位,一家负责规划设计和写字楼以及公寓设计,另外一家负责酒店设计和商场设计,也可以酒店设计单独委托一家擅长设计酒店方案的单位。结构设计和施工图委托当地甲级院设计,商业管理公司带领方案设计单位负责审核施工图。

综合体建筑设计

建筑装修设计取费和 机电系统顾问费用参考数据

四、施工建设阶段的介入要点

商业工程管理施工建设阶段的介入要点:

1、配合监理公司检查监督施工工程中批量较大的各种建材、装饰材料和建筑配套设备设施是否与设计图纸规定的品牌、型号、规格和标准相符合,以及施工安装的质量。

2、配合监理公司重点对建筑的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料的使用安装过程中的监督检查。

3、熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况,特别是那些在设计资料和常规竣工资料中无法反映的内容。

4、在项目公司、监理公司的配合下将参与所有土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位等就设备设施的保质(修)期的保质(修)内容、保质(修)期限、责任、费用(维修保证金)违约处理等达成书面协议,以便运行后的工作联系。

5、重要的土建要确保一定的抽检合格率,所有的隐蔽工程都要进行质量验收,且要有商业管理人员参加。尤其是防水工程的各工序验收。

五、设备安装调试阶段的介入要点

设备安装调试阶段的介入要点:

1、参与重要的大型配套设备(包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话通讯交换系统等)安装调试工作,要求施工单位对综合体物业管理公司工程管理人员及相关技术操作人员提供正规的培训。

2、通过详细查看各专业设备技术参数,结合设备随机文件,了解掌握各专业设备的技术参数,安装基础、标高、位置和方向,维修拆卸空间尺寸、动力电缆连接等技术要求。

3、在详细研读设计图纸和现场检查建筑空间位置及外形尺寸的基础上,在符合设计规范、技术要求的前提下,应使设备及系统的巡视操作便利、易于维修保养,设备系统容易调节匹配,系统管线布置和流程控制更趋于经济合理,各系统的动能、功能流量输出应便于计量管理,便于经济核算。

4、参加设备安装工程分布、分项工程验收、隐蔽工程的验收和设备安装工程的综合验收,从设备运行管理方面提出整改意见和建议。

六、竣工验收的介入要点

竣工验收是最后的验收,其介入要点:

商业工程管理人员应会同项目公司、监理公司及有关人员参与项目的整体竣工验收,应随同相关验收组观看验收过程,主要是为了掌握验收情况,收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题,为商业工程管理的接管验收做准备。对不符合商业工程管理要求的工程项目内容及缺欠要记录在案,并提交项目公司整改。

物业管理前期介入人员将定期视察施工现场,参与工程例会,及时提出维护开发公司利益和保证施工质量的专业意见和建议,协助开发公司做好使用功能的验收,对各种设备、管线都逐一检查。

(1)参与开发公司的房屋、设备、设施的竣工验收,并建立验收档案;

(2)发现可能存在的施工隐患,并列出遗漏工程;

(3)制订物业验收流程;

(4)在公共设施、设备保持完好并资料齐全的情况下,技术接收管理。

(5)指出工程缺陷,就改良方案的可能性及费用提出建议。

(6) 对酒店,写字楼,购物中心的空调进行室内风力和温度均衡性验收,对影响顾客的设备噪声进行验收。购物中心最佳温度为内场环境温度夏季为22—26℃,冬季为18—20 ℃;湿度为50—65%;设备运行噪音要最小。

七、装修装饰阶段的介入

1、熟悉经项目公司审核的主力店和次主力店二次装修图纸。例如,百货,大卖场,电影院,品牌快餐店铺和大型餐饮等。

2、审核小商铺装修设计方案和施工图纸,施工图纸应包括效果图、总平面图、各立面图、天花平面图、橱窗及店招平面图和立面图、电气系统图、电气施工平面图、所有主材明细等。

3、审核施工单位资质证明,包括施工单位营业执照、税务登记证、施工许可证明、电工上岗证,如需动用电焊等特殊设备的须审核操作人员的上岗证明。

八、综合体设计监理服务

1.注重分阶段设计与招商摸底和销售摸底以及模拟经营分析的结合,确保综合体方案设计满足成功经营和物业管理要求。


综合体设计监理流程图

购物中心等设计监理中需要考虑的问题如下:

1)对人流动线要进行平面动线和立体动线合理性检查,对于空中花园动线要从客户角度进行分析。

2)地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求,地下室车位划线及流向设置是否合理,停车收费系统设置的建议;

3)各设备房的房间规划、预留位置是否合理,设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要;

4)外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求,照明、供电、计量方式是否合理;

5)建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理;

6)铺(户)内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求;

7)隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要;

8) 外立面关注材质的选择,广告位和墙面的占比、安装方式等。

9)卫生间布局要结合购物中心特点,以8000平方米购物中心平面为例,女卫生间面积不能小于300平方米,要配置足够数量蹲位和化妆间,卫生间设施不仅考虑残疾人专用卫生间,而且要考虑大人和小孩母子卫生间。

10)管理用房面积是否满足需求;垃圾房、保洁作业间是否合理及功能满足需求等。

11)需要检查营销活动舞台设计及其人流组织的合理性。

2.将运营成本的降低方法运用于设计中,推广节能设计

在选择设计单位以及设计合同中,要对节能环保型商业建筑设计给予激励措施(例如,在满足设计收费标准之外,如果每年设计节能比常规方案每年节约300万元,可以考虑奖励150万元设计费用),根据大量综合体设计和经营实践,总结出来如下措施:

九、综合体施工物业监理要注重配备较强的机电力量并于机电专业顾问公司合作,对购物中心的设计特点与机电系统解决方案密切结合,对中央空调系统要根据气候特点和项目特点进行合理选型,例如,对于燃气成本长期便宜的区域可以选择直燃型中央空调,需要考虑初期投资成本和长期运营之间的关系。对于购物中心夏天如何利用冰蓄冷系统需要考虑合理的使用方式。

在综合体施工过程中引入施工物业监理 ,站在潜在业主立场 ,从物业的使用和物业管理与服务角度加强监督具有重要意义。施工物业监理的设置可采用开发商单独委派专职施工物业监理和在建立合同中要求监理公司配置专门从事物业监理的工程师两种模式。

配合监理公司在做好质量监督的同时,重点检查和物业管理相关的关键通道和节点是否符合设计要求和未来物业管理要求。

对购物中心和写字楼等可能漏水部位进行重点检查,对消防设施施工进行监督。

根据设计方案,参与机电设备选型和安装全过程监理。

电梯设备专题监理,尽量选择统一类型可靠电梯和扶梯,便于今后设备维护。地下停车场和购物中心之间每4000平方米要设立一组扶梯,8000平方米平面垂直电梯不能少于10部,扶梯不能少于六部。

对于电脑网络接口,要考虑网络布线方案的合理性,能够准确判断的区域采用充足的网络接口。对于无法准确判断的区域,推荐采用无线解决方案。要充分考虑网络交换设备的可维护性和方便升级。

对于监控系统安装位置进行检查,减少死角位置。

对于重点防火区域的设施和阻燃材料进行检查和督导。

4.4综合体物业管理组织人员配置

组织架构的设计有利于物业的分类管理和协调,方便收益性物业经营管理,有利于降低总体运营成本。

根据组织架构配置人员

根据组织架构配置人员

商业管理公司编制

综合办设置法务专员编制,负责招商合同管理,招商合同管理和招商部门相对独立,互相监督。

商业管理公司总经理可以垂直管理购物中心或者批发市场。

物业管理公司编制

十、不同业态主力店物业服务界面要点

主力店在大型商业物业内所占面积比率高,客流量大,涉及业态广,是大型商业物业内重要的客户。各商业物业对主力店的管理方式多样,所涉及的管理界面也不同。以下为万达集团所开发并经营管理的万达广场各主力店物业服务界面,以供参考:

1、超市

1)、中央空调、水、电、气、供暖各系统相对独立,一般都为租户独立管理并承担运行、维护保养责任(包括各管井内部的设备设施)及费用,能源费用由租户直接向公用事业部门缴纳;

2)、租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理,租赁区域外由管理公司负责;

3)、消防、排水、部分电梯或扶梯与其他租户共用,一般按照租赁面积占本幢建筑的建筑面积比例,分摊相关运行及维护保养费用;

2、百货

1)中央空调、水、电、气、供暖、电(扶)梯各系统相对独立,一般都为租户独立管理并承担运行、维护保养责任(包括各管井内部的设备设施)及费用,能源费用由租户直接向公用事业部门缴纳;

2)租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理,租赁区域外由管理公司负责;

3)消防与其他租户共用;

4)在其租赁区域门前一般有免费促销场地;

3、餐饮

1)除个别广场的KFC、必胜客、麦当劳由租户自行安装空调外,中央空调为广场主系统的部分,费用缴纳一般按单独计量或约定标准方式向各地管理公司缴纳;

2)水、电、气、供暖、电(扶)梯各系统为广场主系统一部分,无法独立,能源费用由租户向各地管理公司缴纳;各系统由各地管理公司管理,租户按照面积比例分摊运行、维护保养费用;

3)设立为独立的隔油池、排污井、排油烟管道,由租户自行管理并承担维护保养责任及费用;

4)政府卫生、环保部门对其卫生防疫、排油烟环保达标情况要求较高,为物业管理的重点;

5)租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理,租赁区域外由管理公司负责;

6)消防与其他租户共用;

4、KTV、电子娱乐、影院

1)水、电、气、电(扶)梯各系统为广场主系统一部分,无法独立,能源费用由租户向各地管理公司缴纳;各系统由各地管理公司管理,租户按照面积比例分摊或约定标准方式向各地管理公司缴纳运行、维护保养费用;

2)中央空调(供暖)为广场主系统一部分,无法独立,主机系统由各地管理公司管理,租户一般按照约定标准的方式向管理公司缴纳空调(供暖)费用;

3)消防部门对消防要求较高,为物业管理的重点;

4)租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理,租赁区域外由管理公司负责;

5)消防与其他租户共用;

5、建材、家居

1)中央空调、水、电、气、供暖各系统相对独立,一般都为租户独立管理并承担运行、维护保养责任(包括各管井内部的设备设施)及费用,能源费用由租户向各地管理公司缴纳;

2)租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理,租赁区域外由管理公司负责;

3)消防、排水、部分电梯或扶梯与其他租户共用,一般按照租赁面积占本幢建筑的建筑面积比例分摊相关运行及维护保养费用;

6、电器卖场

1)水、气系统为广场主系统一部分,无法独立,各系统由各地管理公司管理,租户一般按独立计量方式向各地管理公司缴纳费用;

2)中央空调(供暖)为广场主系统一部分,无法独立,主机系统由各地管理公司管理,租户一般按照约定标准的方式向管理公司缴纳空调(供暖)费用;

3)供电系统单独在供电部门立户,由租户直接向供电部门缴纳用电费用,由供电部门开具增值税发票,其变压器一般由各地管理公司管理;

4)电(扶)梯一般与其他租户共用,租户按租赁面积占本幢建筑的建筑面积比例分摊运行及维护保养费用;

5)消防与其他租户共用,消防部门对消防要求较高,为物业管理的重点;

6)租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理,租赁区域外由管理公司负责。

十、 综合体物业接管验收管理

接管验收的重要性

综合体项目的接管验收是物业管理公司按照有关法规、规章和规范对物业规划、设计的执行,单位工程质量的竣工验收情况和市政基础设施、公共服务配套设施、环境卫生设施以及绿化建设等进行整体和全面性的验收。是房屋由建设转移到物业管理阶段的综合检验,是在竣工验收合格的基础上进行的再检验。在项目交付使用前,物业公司、开发公司、设计单位、施工单位、监理公司等几方面所属土建、设备、水电、暖通、消防、电梯、卸货平台等专业人员对购物中心和酒店,写字楼,公寓房屋进行联合验收。整个验收过程将实行逐项验收制度,不留存验收盲区,严格按规范执行,同时我们将做好接管验收记录并由各方签字,为日后项目的原始资料进行备案,亦为业主提供优质的服务打下良好的硬件基础。此阶段,物业管理公司要全力调派经验丰富的物业管理人员在有关法制规章以外从最终使用和营运立场,对项目工程质量、公共服务配套设施、环境卫生设施以及绿化建设等质量进行整体和全面性的检查。

接管验收的目的:

明确综合体物业交接各方的责任与权利关系;

提供综合体各系统项目验收与接管文件;

确保物业具备正常的使用功能,充分维护业主的利益;

确保物业使用的安全功能,保障业主和商户的生命财产安全;

为日后物业的营业和经营管理创造条件。

建议采用接管分类验收模式

购物中心物业验收特点:

重点验收物业和设备,物业包括停车场,卸货平台,人流通道和天花地板等,卫生间等。

设备验收包括各类机电设备,特别是中央空调,消防设备,电梯设备等,扶梯质量是验收重点。批发市场接管验收管理的特点是特别要注重物流服务功能和内部以及外部交通。

五星酒店物业验收特点

五星酒店重点验收物业质量,重点是公共空间的物业质量和客房房屋质量,电梯和中央空调设备,验收电梯响应时间等。对客梯和货梯分类验收。

中央空调需要重点验收其寿命周期和维护责任,分清是酒店管理公司负责,还是开发商负责其寿命周期,根据规范进行制冷介质和维护。

接管验收的专业要求:

针对新建综合体的接管验收,应是在竣工验收合格的基础上,以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。在接管验收前,项目首先应具备以下条件:

建设工程全部施工完毕,并已经竣工验收合格;

供配电、消防、给排水、排烟、备用电源、空调、通风、电梯、公共照明、污水

处理、所有弱电系统及其他设备设施能正常使用;

经有关部门确认;

开发商已经与建设单位完成本项目的交接。

在接管验收过程中,物业管理公司要做到如下专业要求:

物业管理公司要建立由接管验收项目总负责人、专业组负责人及专业工程技术人员等

组建的验收团队;

确定楼宇交接事项、交接日期、进度、验收标准等;

进行工地现场摸底,制定好接管验收计划;

1.接管验收与竣工验收的区别

1验收的性质不同

竣工验收是政府行为,是对项目施工质量和建设质量进行的全面检验和质量评定。接管验收是企业行为,是商业管理公司从确保项目日后正常使用和维护角度出发,进行质量查验。

验收目的不同

2.竣工验收是为了检验房屋工程是否达到了设计文件所规定的要求,也是开发商为了使物业取得进入市场的资格,对物业是否合格所进行的质量验收。接管验收是在竣工验收合格的基础上,以满足使用功能和物业现状条件为主要内容的再检验,是为了分清管理责任,对即将管理的物业质量和物业现状进行的验收。

3.验收条件不同

竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕,达到规定的质量标准,能满足使用功能。接管验收的首要条件是竣工验收合格,并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用。房屋地址编号已经由有关部门确认。

4交接对象不同

竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物业,竣工验收合格后,标志着物业可以交付使用。接管验收是由商业管理公司承接开发商移交的物业,接管验收一旦完成,则标志着物业正式进入使用阶段或新的管理阶段。

5商业管理公司参与的职责不同

竣工验收时,商业管理公司只是参与者,无直接的责任关系。接管验收中,商业管理公司与开发商是直接的责任关系。

2.商业项目工程验收工作要点

2.1建筑结构、空间尺寸及设备设施整体布局、配套是否符合设计规定。

主要验收部分:变配电设备系统、给排水设备系统、空调通风设备系统、消防设备系统、通信网络设备系统、电梯设备系统、供暖设备系统、燃气设备系统以及智能化监控管理设备系统。

2.2检查验收各专业设备的技术性能参数,安装基础、标高、位置和方向,维修拆卸空间尺寸、动力电缆连接等是否符合设备(机组)的技术要求。

2.3对设备安装工程的分部、分项工程质量验收,对隐蔽工程质量验收和设备安装工程质量的综合验收。

2.4对所有的建筑技术资料、产权资料、设备前期工程技术资料以及设备设施验收时有关工程设计、施工和设备质量等方面的评价报告进行验收。要求收集整理的文件资料主要有:

1、设备选型报告及技术经济论证;

2、设备购置合同;

3、设备安装合同;

4、设备随机文件(说明书、合格证、装箱单等);

5、进口设备商检证明文件;

6、设备安装调试记录;

7、设备性能检测和验收移交书;

8、设备安装现场更改单和设计更改单;

9、技术管理业务往来文件、批件等。这些文件资料连同设备安装工程竣工验收图纸资料一起归入设备前期技术资料档案。

3.新建项目的工程设备验收工作内容

新建商业项目一般体量均较大、业态复杂,由于各种客观因素往往不会同时竣工,为保证资金迅速回收,往往是商业部分先竣工开业,因此新项目的接管与验收工作比较复杂也非常重要。

新建项目的接管验收重点在于楼宇的隐蔽工程的验收和设施设备的验收。与通常意义上的竣工验收有所不同,下面介绍作为商业工程管理部门的工作。

商业工程管理部门,要掌握新项目各类工程设备设施的第一手技术资料,同时保证开业第一时间即进入正常工作状态,在新项目竣工验收前即派相关工程技术人员进行合署办公。

4.正式接管时应注意的主要问题

1、对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核。对尚未完善的事项,要求项目公司提出补救和解决措施并备案。

2、项目公司应将所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程等主要配套工程的施工(承包)单位名称、工程项目、工程负责人联系电话、保修内容、保修期限等内容列出清单交给商业管理公司和物业管理公司。综合体开发商向物业管理公司同时提交机电系统顾问方案重点包括机电体系的整体思路,节能方案等。

3、将项目公司施工未用完的建材,包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用,以减少以后维修费用。

4、凡工程施工采用的非市面上常见的建材、设备和设施,应由项目公司或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。

5、验收时注意和工程管理密切相关的设施和管线有无并按要求做好。

6、设备、设施、辅助场所、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明。

7、能源计量的确认

主力店的能量计量从进场日开始,如果项目公司所属的施工队伍在进场日后主力店内仍有收尾工程而产生能耗,则此部分能耗由施工单位与该主力店直接结算。同时明确交接日后能源计量的责任点,如交接日后仍需完善的施工及调试能耗需按表计量,产生的费用由施工单位承担。

8、遗留工程问题的确认

商业工程管理的相关工程人员必须仔细阅读施工合同,深入现场查找充分发现问题,收集整理、同时要有依据日后实际运行条件的变化有预见性做出合理推断并及时拍照取证。在收集整理基础上组织项目公司、施工单位到现场核实、签字确认。所有工程遗留问题要进行归类划分:工程质量问题、规划设计问题及商业工程优化需求等。

9、在工程保修期间,如施工单位不履行合同义务的,请项目公司(或项目公司委托管理公司)发函给施工单位要求其进场维修。如施工单位拒不履行维保责任,则上报项目公司协调解决,或直接扣除施工方的相应维保款予以修复。

十一、 综合体物业视觉形象与识别系统(标识管理;公共标识;设备标识)

购物中心VMD特点及其基本要求

购物中心外立面和入口视觉形象

外立面色彩是购物中心整体形象的重要组成部分,需要遵循色彩设计的规律

1、基调的设定

所谓基调就是通常所指的整体色调.整体色调是一种艺术语言,是色彩整体性的有利保证,是人类自身韵律的反映。

2、环境色彩的对比 购物中心和商业街区建筑主要色调和绿色植物和高层建筑色调的对比

3、环境色彩的调和 环境色彩不仅在白天要调和,重要考虑晚上灯光效果映衬下的整体调和。

导示系统也是购物中心VMD体系的重要组成部分,一般包括如下部分:

1.屋顶塔式标志

2.壁面标志

3.门楣标志

4.向导性标志 例如,购物中心中庭要设置比较明显的品牌和方向导示

美国拉斯维加斯时尚秀购物中心中庭

5.停车场标志

批发市场VMD特点及其要求

批发市场在商品陈列方面要突出单一品类需求,在装修方面低于购物中心要求,但是同样要做到导示系统清晰,陈列有序,相邻品牌合理组合。

公共空间标识管理

公共空间应该每50米见到导示牌,可以制造艺术造型和方向指南结合的立体导示作品。

设备标识管理

视觉污染的治理

在商业物业中,有许多事物都容易造成视觉污染,例如不合理的灯光、美陈布置。此外,在公共空间里所经常存在的人的行为对顾客造成的视觉污染,例如营业场所里的营业时间里装卸货物、清运垃圾;服务人员在客用卫生间里洗碗;工具车和工具箱在客户面前随意放置;服务人员在公共空间不规范的仪容和行为等。这些都是我们在日常环境管理活动中必须关注,并采取有效措施予以杜绝的。

十二、综合体物业收楼迁入管理

开发企业及物业管理公司应及时将《入伙通知书》、《入伙手续书》、《收楼须知》、《收费通知书》等文件一并寄送给业户,以方便业户按约定时间和程序顺利办理入伙手续。

根据综合体物业特点采取分类迁入管理模式。写字楼客户凭借购买或者租赁合法凭证办理迁入登记手续后领取门卡和办公室门钥匙就可以迁入办公。公寓客户收到单元门卡和钥匙可以搬入居住。

购物中心商户办理迁入手续后就可以根据营业时间正常经营。

总结

深圳新摩尔公司组成了综合体物业管理专家组包括商业管理,物业管理和工程管理和机电设备专家形成的前期介入小组,在成功服务数十个综合体项目的基础上,为综合体项目提供开业前物业管理介入服务。

对于开业后物业管理服务侧重与管理体系优化和节能改造与运营指导,帮助降低商业经营和物业管理成本,提升经济效益。


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