杨宝民 摩尔经营与城市综合体

杨宝民

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深圳新摩尔商业管理公司总经理,担任新加坡星联国际机构董事。 学术职务:中国商业地产联盟专家委员,清华大学商业地产总裁班客座教授。 党政顾问职务:长沙县委、县政府科学发展顾问 荣誉:2011年中国商业地产十大杰出操盘手 曾任茂业(集团)百货副总经理,解放军测绘学院博士生论文指导老师,知识型房地产职业经理人,我国文化旅游双核理论创始人,城市商业与文化综合体学科带头人,

从1998年开始从事房地产策划与购物中心策划,2000年组成商业步行街与MALL策划课题组。 每月为国内两家公司商业地产和文化旅游项目提供现场诊断服务,是第一个把课堂开到现场的商业地产和文化旅游专家。带领新摩尔团队为国内大型购物中心、商业街区等组成的城市商业综合体项目提供顾问服务,培养一批优秀商业地产和文化旅游人才,目前正在顾问服务长沙空港新城、高铁东部新城以及株洲滨江3000亩土地一级开发、青岛火车北站和长春高铁西客站土地一级策划和城市商业综合体,长沙国际会展中心总体策划和招商项目。新摩尔公司同时服务:2000亩左右大型汽车城专业市场,大型文化园区与影视城,中外渔人码头项目(餐饮、酒吧娱乐)。 讲授名牌内训课程:空港、高铁新城土地一级开发、1.5级开发与城市设计,商业与文化,文化旅游双核理论及其应用,度假旅游与养老综合体开发和运营的方法论、社区商业开发与经营、购物中心视觉营销体系 面向购物中心与百货:美国、英国百货及其创新经营对中国百货的启发、百货零售企业集团战略与盈利模式创新、奥特莱斯业态及其在中国的发展前景     请加 QQ:250703408         新摩尔公司官方网站:http://www.sznewmall.com/ 电话:13823509154

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商业地产项目加文化旅游内核如何才能大于二?

联商网专栏:在文化旅游资源富集的贫困市县包括红色老区,如何发展旅游产业脱贫致富,从理论到实践一直困惑党政领导。文化旅游内外核理论,简称文化旅游双核理论能够带动贫困市县脱贫致富,能够在少量投资情况下,启动彩色园林和外围生态农业,在条件成熟时候上马中心区域文化旅游项目,具有极强的可操作性,是我在去西安飞机上思考取得突破的。

目前,西安袁家村成功进驻西安银泰城购物中心,将民俗文化体现和餐饮以及特产销售结合,取得良好效果。关中餐饮和文化娱乐结合,更多满足顾客精神层面的需求,成为购物中心业态转型的新思路。 西安袁家村进城经营,探索了乡村民俗旅游的新路意义重大。

作者总结了已经成功的民俗旅游项目和外围生态农业的关系,也对待开发的长武县等地文化旅游项目进行了初步研究 。

文化旅游双核理论为旅游产业升级换代提高了可靠的路径,文化旅游双核理论不仅适用于发达地区,而且也非常适合贫困市县发展文化旅游,具有巨大的生命力。

文化旅游双核理论在郊区大盘中得到成功应用,改变了郊区大盘的规划设计思想和营销模式,是一场大变革。

文化旅游景区的商业街区必须先做商业规划和招商摸底,后做详细设计,改变过去投资巨大浪费的粗放开发模式。

一、文化旅游的内外核引力理论

我国20年来重大文化旅游项目投资在加大力度,深圳华侨城等投资35亿元以上文化旅游项目取得较大成果,也有国内部分投资百亿的大型文化旅游项目,产出极低,业绩很差。

长期以来作者在思考如何降低旅游项目开发风险,提高文化旅游项目开发的成功概率。传统的文化旅游开发基本是单核理论,以小范围的旅游项目为主,以投资商的领导水平决定项目的开发水平。

国内部分大型文化旅游综合体项目经济效益不佳的原因:

1、国有企业投资文化旅游没有真正长期负责的领导人,没有建立科学的民主决策机制,没有形成专业外脑与企业内部决策结合的机制,容易形成重大决策错误,未来需要引进专业顾问机构和评估机构,控制重大项目投资风险。例如,部分佛教旅游区旅游活动需要和佛教行善活动结合,不宜对寺庙直接收费,不能产生重大矛盾。

2、项目投资预算结构不合理,缺乏不同旅游思路的严格论证和招商摸底和模拟分析,前期投入太少,项目文化创意起点不高,旅游吸引力不够,盈利模式单一。

3、对周边利益相关者缺乏合理的利益分配设计,依靠单核心驱动,互相冲突和内耗大,传统的文化旅游项目的吸引力完全依靠单核吸引,未能充分考虑与周边利益所有者的协同开发,难以形成较大旅游吸引力,甚至形成利益冲突。

作者利用文化旅游,生态旅游和城镇化综合知识,结合多年的实践经验,提出了项目投资商的文化旅游内核+周边利益相关者外围生态园林核和乡村特色民俗旅游项目节点相互支撑的双核理论,该理论不仅适合发达地区的文化旅游项目,可以在投资充足时候,同步规划和建设内外核区域,一步到位。

对于缺乏投资,但是拥有文化旅游资源的贫困区域,可以先做好整体规划,发动乡镇做好生态建设,美化旅游区外围环境,政府组织修好景区道路,时机成熟时候吸引投资商开发文化旅游项目。

以长武县长亭湖景区为例,建设大型水库国家投资为20多亿元,高速公路已经修好,借机完善景区道路交通,再吸引10亿元以上投资做文化旅游和休闲养老小镇,举办以浅水塬大战和柳毅传书爱情传说为题材的大型户外文艺演出,将填补陕西省文化旅游的空白。

长武县长亭湖景区顾客定位为西安和咸阳,宝鸡本地游客周末度假旅游为主,兼顾服务外地游客。

二、文化旅游项目策划和设计流程的创新

台儿庄古城景区总规划面积2平方公里,包括11个功能分区、8大景区和29个景点,总建筑面积60万平方米。

以历史遗存为依托,以大战文化、运河文化为主脉,按照“大战故地、运河古城、江北水乡、时尚生活”的形象定位,遵循“存古、复古、创古”的理念,打造“天下第一庄”旅游品牌,集中展现“运河文化活化石,中国民居建筑博物馆”。

台儿庄形成了繁荣街、丁字街、顺河街、月河街、船形街等主要的商业街区,业态规划比较合理,具体如下:

繁荣街为综合性商业业态街区,主要布局民间工艺、餐饮等传统商业店铺,将建成台儿庄的“河坊街”

丁字街主要布局咖啡、西点等西式餐饮店及药铺

顺河街设计为古城美食一条街,主要布局以运河文化为背景的餐饮业,并适当布局酒吧、茶社等商业业态

月河街设计为古城陶瓷一条街,重点发展陶瓷交易与展示

船形街主要布局民间工艺品店铺,并积极发展民间工艺展示点。

投资48亿元精心打造世界文化遗产、国际休闲目的地、国家级文化创意产业园和海峡两岸交流基地。

台儿庄文化旅游案例

文化旅游项目需要一定的投资强度,预算比例需要保证策划和设计费用合理的比例,才能保证吸引一流顾问团队参与策划和规划设计,以投资100亿元大型文化旅游项目为例,总体策划含盈利模式设计与模拟经营分析经费不能低于1000万元,主要用于不同阶段的策划方案和招商摸底以及经营模拟分析。

设计经费不能小于5000万元,没有一流的团队就没有一流的文化创意。作者提出全新的文化旅游项目工作流程如下:

杨宝民先生提出的基于内外核理论的文化旅游综合体流程图

不仅文化旅游核心景区要遵循以上流程,文化旅游景区配套的住宿和餐饮以及商业街区也必须遵循上述流程,以苏北某城市为例,名人故里商业街区规模达到10万平方米,没有做商业规划就直接设计上马建设,导致无法引进一流商家,已经建成的古建根本无法满足一流商家进驻的要求,导致项目损失5亿元以上。如果古建商业街区能够认真做商业规划,合理规划宾馆面积和档次以及主题文化,合理确定零售,餐饮品牌结构组合,科学收集商家对建筑设计的要求就可以象台儿庄一样一举成功。

成都欢乐谷项目商业街区的规划设计也存在严重失误,设计了多条商业街区,不能将人流聚集,我们设计旅游景区的商业街区必须要将出口人流有效引导到商业街区,需要根据洋流理论进行设计,不能将人流过度分散,否则将导致招商和运营失败或者遇到挫折。

三、文化旅游双核理论带来郊区大盘规划设计与营销的革命

文化旅游双核理论在县城旅游项目研究中提出后,作者先后指导了长春东南郊区文化旅游和休闲养老大盘,同时考察了郑州西南郊区三个大盘(包括恒大山水城和碧桂园)和乡村旅游项目。

文化旅游双核理论提倡文化旅游景区内核和周边乡镇外核美化同步,鼓励分工协作,鼓励共同发展大旅游带动文化创意和旅游农业。

长春奢岭文化旅游与养老大盘规划示意图

建议长春市双阳区政府规划建设奢岭森林公园,与净月潭公园联动,形成旅游经济聚集区。

动:本项目动的部分包括休闲、娱乐、餐饮美食、儿童水上乐园等

静:本项目静的部分养老养生、健康科技产业等。

项目的动与静要有机的结合起来。

传统的1,2线城市郊区大盘大都是根据90年代大盘营销理论策划和规划设计的,在房地产低潮时候销售非常低迷,所犯的主要错误是和城市中心产品同质化,项目开发与城市市政建设脱节,周边教育和医疗以及文化设施配套不够成熟。

文化旅游双核理论指导下的郊区大盘,重视选址在城市郊区公园周围,或者是政府打造郊区大型湿地或者森林公园,周边乡镇百姓重点开发绿色农业和主题文化农家乐,企业开发大盘,形成内外核同时发力的新局面。

开发商首先要重视道路和文化旅游环境的打造,优先建设独创性主题文化度假酒店和特色餐饮美食和娱乐街区,将国学应用于园林与建筑设计,根据不同群体的需求打造不同特色的园林,例如,书院周边园林重点采用道家文化和中医药材种植,酒店周边可以采用禅宗意境园林设计,通过文化旅游带动乡村度假旅游聚集人气。

我们根据零售行业一种环境两种顾客的理论,提出鼓励文化旅游和休闲养老结合,整合医疗资源,通过服务两种人群,提高郊区文化旅游和休闲养老项目的设施使用率,提高项目盈利能力。

建议开发商抛弃传统大盘的高密度开发,用中西结合的文化书院聚集企业家群体交流和学习,尔后带动文化庄园的定制化营销为主。

根据项目总体投入产出需要,对于白领人群,配置部分间距较大的高层住宅,重点采用小户型和完备的停车位,形成较低性价比吸引白领人群,满足他们的钢需。

新一代大盘要考虑产业发展,满足部分文化创意和科技研发企业办公需求,将创意办公区和酒店以及餐饮娱乐区结合,鼓励就地工作,提高居民生活质量和幸福指数。

四、长武县长亭湖景区策划思路

亭口是关中平原和陇东的交通枢纽,解放前就是商贸中心。亭口是丝绸之路古代驿站、红色热土、乌金重镇。

亭口是长武县东大门――山水驿站之门,号称丝绸之路第一驿站,遗留古代车辙。西出关中的古代渡口-停口――,三水交汇处―――泾河、黑河、墨子河。


长亭湖景区拥有长亭湖、凤凰山、画阁山、宜山、红星林场、河谷、民俗村落等众多自然资源和人文旅游资源,其核心资源可以概括为“湖、山、林”.

对于生态基础好,文化资源丰富的县,例如,陕西省长武县可以积极发展文化旅游,以亭口镇为例,借鉴投资28亿元的长亭湖水库建设,同步规划柳毅传书爱情神话故事演绎,奠定唐代大格局的浅水塬大战大型文化演出场地和配套的综合服务区,自驾车营地,养生山庄和文化旅游街区等,积极发挥丝绸之路第一驿站,习仲勋老龙山革命旧址的景区作用,形成文化旅游核心。

在外围核,建议积极进行彩色园林和花卉等景观规划,形成半年以上的花期和枫树,柿子树等观赏色彩强的生态园林。文化旅游核与外围生态景观核大大增强了对游客的吸引力,降低了文化旅游项目投资风险。

可以引进专业化的不同类型文化旅游和彩色园林规划设计和开发主体进行建设,走出旅游带动贫困市县脱贫的新路。土地一级开发新城也可以应用双核理论开发文化旅游项目加快聚集人气,形成合理的新城结构。对于六安市和巴中市等革命老区,可以采用红色文化和地域特色文化作为文化旅游内核,积极美化生态环境,改善交通条件,积极发展度假旅游和文化旅游。

五、长亭湖景区规划设计方案

长武县位于陕西省咸阳市西北部,长武处于西北内陆腹地,属暖温带半湿润、大陆性季风气候区。又属东南暖湿地区与西北干旱地区过渡带。东与彬县为邻,南与甘肃省灵台接壤,西与甘肃省泾川接壤,北与甘肃省宁县、正宁县接壤。

亭口在陕西省的位置 距离西安走高速公路两个小时车程

长武县总体规划

亭口镇区总体规划

建议在中晟规划设计公司方案基础上完善 亭口水街参考意向方案 四川华泰设计

度假旅游需要良好的居住环境和商业环境,建议将亭口水街打造成为柳毅传书爱情主题文化街区 。作者提倡商业规划与文化旅游建筑形态最佳匹配,为游客提供既有文化内涵,又时尚的生活方式。

对于长亭湖周边的养生和度假庄园,建议策划我国不同爱情故事的主题文化庄园以及唐代诗人为主题的文化庄园,满足不同类型游客的需求。

柳毅传书庄园

李商隐唐诗爱情意境庄园

文化庄园成为重要盈利点,面向家庭和企业销售,前者重点用于居住和文化交往,后者重点用于企业客户接待。我们要重点做好文化聚集和雅聚会的需求,满足中高收入家庭和企业接待客户以及企业形象展示的要求,形成文化创意企业办公,居住,度假和文化休闲综合体。

中国养老正在功能方面补课,我国养老需要向西方学习,在功能方面达到一流水平,同时我们在国学文化内涵上突出中国养老社区的特色,满足养老和休闲人群的精神需求。

白居易文化庄园总平面

建议在综合服务区设立大型表演舞台,满足千人观看大型文艺节目的要求。

文艺节目重点以长武县发生的历史故事和柳毅传书传说为主,充分体现地域文化特色,演绎现场灯光设计建议充分利用现代激光技术和灯光技术,将老龙山和周边桥一级泾河等三条河流进行表现,形成具有强烈冲击力的立体场景。

根据双核理论,文化旅游项目的辅助核,应该是彩色园林。

对于亭口的滨河区域要进行整体彩色园林设计,合理规划花卉,树木以及色彩。

滨河区域彩色园林规划意向图 枫彩国际公司网站提供

枫彩国际公司网站提供

在外围核应该是生态农业为主,重点根据市场需要生产绿色食品和花卉,树木园林等,油料作物牡丹,观赏性和经济性比较强,可以重点推广。

山东菏泽牡丹

六、长停湖文化旅游项目投入和产出分析

项目一期投资估算

500亩地价,如果在40万元/亩,那么地价总额是2亿元,总投资14亿元。

销售预测

销售毛利11.2-12=-0.8亿元

保留物业价值5亿元 ,2万平方米护理中心可以重点为老年人群服务。

投资毛利润率4.2÷14=30%

总结

文化旅游双核理论在我国拥有旅游资源和文化遗产的贫困区域具有较大应用前景,在大城市郊区文化旅游和养老项目也得到了广泛的应用。

文化旅游内涵注入乡村旅游可以提升乡村旅游的品味,生态旅游建设和文化演出节目结合开辟了我国乡村旅游的广阔前景。

武夷山景区是我国生态旅游和文化旅游同步发展的成功案例,大儒朱熹在福建武夷山讲学的武夷精舍得到海内外游客喜爱,印象大红袍演出已经实现每年1亿元利润。

陕西省长武县是典型的文化旅游资源丰富,道路交通便利贫困县,具备了发展文化旅游的基本条件。

项目分步骤实施建议

第一步骤 做好度假酒店和停车场建设,做好周边景区道路(利用水库投资)和生态园林建设,美化亭口环境。第二阶段 规划建设度假文化庄园和养老项目。

(来源:联商网专栏作者杨宝民)

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