杨宝民 摩尔经营与城市综合体

杨宝民

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深圳新摩尔商业管理公司总经理,担任新加坡星联国际机构董事。 学术职务:中国商业地产联盟专家委员,清华大学商业地产总裁班客座教授。 党政顾问职务:长沙县委、县政府科学发展顾问 荣誉:2011年中国商业地产十大杰出操盘手 曾任茂业(集团)百货副总经理,解放军测绘学院博士生论文指导老师,知识型房地产职业经理人,我国文化旅游双核理论创始人,城市商业与文化综合体学科带头人,

从1998年开始从事房地产策划与购物中心策划,2000年组成商业步行街与MALL策划课题组。 每月为国内两家公司商业地产和文化旅游项目提供现场诊断服务,是第一个把课堂开到现场的商业地产和文化旅游专家。带领新摩尔团队为国内大型购物中心、商业街区等组成的城市商业综合体项目提供顾问服务,培养一批优秀商业地产和文化旅游人才,目前正在顾问服务长沙空港新城、高铁东部新城以及株洲滨江3000亩土地一级开发、青岛火车北站和长春高铁西客站土地一级策划和城市商业综合体,长沙国际会展中心总体策划和招商项目。新摩尔公司同时服务:2000亩左右大型汽车城专业市场,大型文化园区与影视城,中外渔人码头项目(餐饮、酒吧娱乐)。 讲授名牌内训课程:空港、高铁新城土地一级开发、1.5级开发与城市设计,商业与文化,文化旅游双核理论及其应用,度假旅游与养老综合体开发和运营的方法论、社区商业开发与经营、购物中心视觉营销体系 面向购物中心与百货:美国、英国百货及其创新经营对中国百货的启发、百货零售企业集团战略与盈利模式创新、奥特莱斯业态及其在中国的发展前景     请加 QQ:250703408         新摩尔公司官方网站:http://www.sznewmall.com/ 电话:13823509154

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长沙市望城区滨江地带产业策划、城市设计及土地一级开发总体策划建议

一、长沙市以及湘江新区产业规划特点

以长沙为代表的中部地区已经成为承接国际国内产业转移的热点区域。据统计,2002年至2007年4月,广东与湖南共签订实施协作项目6560项,广东到位资金981.5亿元,占湖南引进内资总额的37.86%。2006年,长株潭城市群实际利用外资158329万美元,占整个湖南省的60%。长沙大东城作为省会近郊,具有交通便捷、地价优惠、环境良好、劳动力成本低等优势。近年来,长沙大东城吸引国内外投资成效显著,引资规模明显扩大,引进项目技术含量较高。为进一步增强开放意识,发挥优势,完善政策和服务措施,尤其是长沙经开区在自主创新的同时将在新形势下更多地吸引外来投资和技术,形成后发优势,加快产业发展,形成产业集群。

图1:长株潭职能结构图

图2长沙市产业总体布局

图3 长沙东西部产业布局

图4长沙东部产业布局特点

图5 长沙湘江新区区位图

国务院近日印发《关于同意设立湖南湘江新区的批复》(国函[2015]66号),同意设立湖南湘江新区。湖南湘江新区上升为国家战略,成为全国第十二个、中部地区首个国家级新区,也是今年获批的第一个国家级新区。

湘江新区位于长沙市湘江西岸,包括岳麓区、望城区和宁乡县部分区域,核心区域为岳麓区岳麓街道等15个街道、望城区喻家坡街道等8个街道以及宁乡县金洲镇,覆盖长沙高新技术产业开发区、宁乡经济技术开发区和望城经济技术开发区3个国家级园区,面积490平方公里。2014年常住人口85万人,地区生产总值970亿元,财政总收入167亿元,工业增加值2110亿元。

新区战略定位为“三区一高地”

湘江新区党工委委员、综合管理部部长李爱诚表示:“根据规划,湘江新区战略定位为‘三区一高地’(高端制造研发转化基地和创新创意产业聚集区,产城融合、城乡一体的新型城镇化示范区,全国“两型”社会建设引领区;长江经济带内陆开放高地),力争到2025年把新区打造成为带动湖南和长江中游地区经济社会发展的重要引擎、长江经济带建设重要支撑点、全国‘两型’社会建设先行区。”

1、 湖南湘江新区产业发展策略

湖南湘江新区(大河西先导区)依托自身产业基础与优势,承担起两型示范、高科技中心、先进制造、城乡统筹等功能。重点发展高端产业,发挥辐射带动作用;大力调整产业结构,促进产业升级,创新经济发展模式,同时积极促进城乡统筹发展。具体而言,要大力发展两型产业(软件制造、文化创意产业)、高新技术产业(新材料、生物医药产业)、先进制造业(工程机械)和现代农业等,同时加快传统产业的两型化改造,提高产业门槛,限制资源消耗、环境污染的产业。

规划大河西先导区的产业布局为“三圈一带一核心”的整体结构。

1)传统服务业发展圈层——主要位于岳麓区二环线内,包括滨江新区和旧区改造地区。主要发展饮食、酒店、传统商业等日常生活服务行业。

2)高新技术发展圈层——主要包括麓谷高新区及其拓展区、大学城与含浦科教区和观音港湘江新城区,依托人才智力优势发展高新技术产业。

3)先进制造业发展圈层——主要包括望城经济开发区和宁乡金州新区,主要承接沿海转移产业。

4)“一带”为沿金州大道、319国道的产业拓展轴,以点轴发展的模式,由东自西分别串联传统服务业聚集区、高新区、现代服务业和新区、创新绿谷区、先进制造业发展区。

5)“一心”为现代服务业核心区,于雷锋镇南发展面向全区的金融、信息、会议、商务、法律、中介等。通过与山水环境的充分协调现代服务核心区将突出展示河西地区亮丽的现代化城市风貌。

图6 长沙湘江新区产业布局结构图

2、 湖南湘江新区城市发展策略

联动——湘江两岸整体协调发展,实现与南侧湘潭的对接与辐射,通过老城区功能与交通疏解,拉开城市发展骨架,建设一江两城新长沙。

整合——资源整合、空间整合、产业整合、行政管理整合,凝聚力量,打造统一的发展平台。

拓展——空间上跳出目前的发展态势,拉开城市框架,实现城市跨河西进,依山伴水,最终实现一江两城的空间格局。

提升——城市功能提升、形象提升、品质提升,塑造城市品牌,提升城市整体实力。

陈存友1郑伯红2胡希军1(1.中南林业科技大学环境艺术设计学院 湖南 长沙 410004,2.中南大学建筑与城市规划系 湖南 长沙 410003)2010年

根据工业绩效分析和波士顿矩阵分析 望城县已形成 个明星行业 即建材工业 食品制造业 造纸及纸制品业 以及食品工业 专用设备制造业 服装及纤

维制品制造业 金属制品业等 个运行绩效较好的行业 上述 个行业是望城的产值和利税大户 根据主导产业选择原则 对上述行业进行筛选归并 确定建材工业 食品及制造工业 造纸及纸制品业 专用设备制造业为重点培育的主导产业 并将其放在产业园区内做大做强。

图7 2010年年望城县经济区划分和产业空间布局

2010年后望城经济开发区产业规划

望城经济技术开发区成立于2000年7月,2014年2月18日获批为国家级园区,总规划控制面积60平方公里,建成区面积25平方公里。园区突出发展光电产业、食品医药、先进制造、有色金属精深加工、航空航天、文化产业等产业,目前已入驻企业500余家,2014年实现规模工业总产值超648亿元,财政总收入突破27亿元,在湖南省的开发区中各项综合指标排名前列,是国家级有色金属新材料精深加工高新技术产业化基地、国家级知识产权工作试点园区、湖南省承接产业转移特色园区、湖南省十大最具投资价值产业园区。

长沙航空工业园位于望城经开区,规划总投资35亿元,建设用地1200亩,主要从事起落架工程技术研究、国际转包生产、通用飞机起落架生产、民用航空产品零部件加工以及航空修理等业务,建成达产后形成53亿元规模。

飞机起落架生产基地

飞机起落架系统与机体、发动机、航电系统为现代飞机四大主要系统之一,由4000多个零部件组成的飞机起落架,在技术含量和配置要求上都极为苛刻,被称为飞机“腾飞的起点,安全的重点”,长沙航空工业园投产后将成为全国唯一的飞机起落架生产基地和长沙航空工业“腾飞的起点”。长沙航空工业园成功签约中国商飞C919大客飞机起落架系统项目,与海航公司达成了飞机起落架修理业务,与法国梅西埃·道蒂公司的国际转包业务增量十分明显。“湖南在国产大型飞机研制生产过程中占有一席之地。”吉平说,长沙是中国服务外包基地城市,随着中航飞机起落架国际外包业务的开展,湖南不仅参与了国家大飞机制造,还将融入到世界飞机产业链条中去,参与世界范围的产业分工。

长沙航空工业园在推动长沙航空产业快速发展的同时,对促进产业的转型升级也有重要意义。航空产业的重要性体现在对其他产业的辐射作用上。国际运营经验表明,一个航空项目发展10年后给当地带来的效益产出比为1∶80,技术转移比为1∶16,就业带动比为1∶12。

望城县滨江地带产业规划方向需要考虑

第一 与大河西整体产业规划衔接,与临近的开福区产业规划协调发展,与望城经济开发区要密切协同,形成产业发展合力。

第二 重点思考现代服务业发展,将生产服务业,文化创意产业,金融产业,商贸产业等作为重点考虑。

二、望城区滨江区域产业规划发展建议

借鉴伦敦城市产业与经济发展的分区政策

伦敦规划中最突出的经济政策当属分区政策.即在区域规划的基础上,对不同的区域采取不同的经济政策。在大伦敦划分的次区域中,在继续支持西伦敦等发达地区发展的同时,鼓励弱势区域东伦敦的发展,特别是沿泰晤士河地区的重建.促进区域经济发展平衡。同时重视新兴产业区的规划,通过政府提供的一系列税收、贷款等优惠政策,完善产业区的基础设施,改善投资环境.吸引国际资本。再次,伦敦政府十分注重对市民进行职业培训。帮助人们重返就业岗位,并利用一切机会实现就业岗位的最大化。另外,伦敦还大力促进第三产业如金融业、创意产业的发展,优化中小企业生存的环境,促进产业集群的形成。

我们通过对望城区产业发展的历史进行回顾,根据长株潭未来产业发展方向出发,结合大河西湘江新区总体交通规划,我们配合政府谋划合理的产业发展方向,根据产业规划进行城市设计,整合优质资源,促进望城滨江带的健康发展。

建议以现代服务业为主

产业发展方向之一 文化创意产业

目前英国文化创意产业GDP占据较大份额,伦敦是发展文化创意产业的中心。伦敦创意产业在英国占有明显的领先优势,被誉为世界创意之都。创意产业是伦敦的主要经济支柱之一,产出和就业量仅次于金融服务业,是增长最快的产业,已初具规模。

德国汉堡市与长沙类似,都有内陆港口和河流,汉堡市在文化创意产业发展方面,政府在区域开发政策方面给予引导,鼓励产业地产发展。

Rainer Müller先生介绍了汉堡市的创意城市发展策略:

汉堡市的文化创意区

此外, “汉堡市城市更新和发展公司”更是通过推行创意孵化器和主题性地产开发,对地区的升值起着推波助澜的作用 :

比如为计算机游戏开发者提供的“游戏城港” (Gamecity-Port) 、为音乐家和小规模录音师提供的“克拉之星” (Karo-Star)等项目。提供给工作在各个领域中的个体工程师、多媒体页面设计师、自由撰稿人等所谓的“共同工作空间”(Co-Working Spaces)眼下也越来越多地出现在人们的视野当中。

为了刺激对预留土地的开发以及抑制城区向贫民区单方面发展的势头,汉堡市特别将艺术和创意氛围当作城区发展的政策口号。2007 年开始运作的汉堡国际建筑展(IBA)就是重要的应对手段之一。在德国不同城市不定期举办的IBA迄今已有超过 100 年的历史,其主旨在于不断尝试新的

建造和居住形式,此外它还逐步发展成为城市重建和城市营销的手段。截至 2013 年,IBA 汉堡项目会在威廉堡区继续推进城建工程,IBA公司特意为此举办了各种各样的建筑竞赛。随着建造在水边或者水上的具有革命性的“混合房屋”(Hybrid Houses)和“水房子” (Water Houses)的落成(图3) ,新的居住阶层将被吸引到这里。目前, “混合房屋”正在建设当中。

威廉堡区的IBA建设项目

湖南省长沙市在文化创意产业发展方面具有良好的基础,湖湘文化为湖南文化产业发展提供了沃土。望城区滨江区域适合重点发展文化创意产业,今后形成文化创意产业和已经 具备良好基础的高科技产业的协同发展。

发展文化创意产业不仅需要金融财税政策的引导和支持,而且也非常需要制定配套的人才政策,为文化创意产业和服务业高级人才在望城区滨江区域发展创造必要的发展条件,形成良好的产业发展氛围。

产业发展方向之二 旅游和娱乐产业

将滨江风光带的滨江公园定位为大湘江区域的文化娱乐节点,突出高科技服务娱乐特色。伦敦非常重视泰晤士河滨河地带的综合功能开发,将公园和娱乐设施完美结合,为居民和游客提供良好的公共空间。

产业发展方向之三 科技服务业,重点配置为科技企业服务的金融资源,法律,会计师事务所,与新材料,软件科技企业相关的职业学校,出国留学高中等。

产业发展方向之四 商贸产业 鉴于长沙零售商业总体过剩,本区域在商业规划中需要控制大型零售商业,建议在核心零售商业控制在6万平方米以内,鼓励带有主题文化的购物中心和写字楼和公寓酒店可以作为综合体整体开发,街区商业控制在4万平方米以内。作者提出商业网点布局图如下:

图8 望城区滨江区域控制性规划基础上商业网点规划建议布局图

三、伦敦泰晤士河城市设计及其对本项目的启发

图9 伦敦眼成为伦敦中心区地标

图10泰晤士河滨水区CBD开发

长沙和伦敦在城市级别上差距很大,不能简单照搬伦敦的项目,但是对于泰晤士河的一些好的做法可以借鉴:

第一 污水处理和生态处理结合,注重滨江生态公园和绿化带的作用,建议浏阳滨江区域绿化和公园面积占土地利用比例的25%。

第二 注重餐饮,休闲娱乐,陆地旅游节点(博物馆,美术馆,主题艺术馆,区域规划设计展示和旅游接待中心)和水上游船码头,商业节点的有机结合。

图11 金丝雀码头滨水CBD平面布局图

金丝雀码头 (Canary Wharf)是英国首都伦敦一个重要的金融区和购物区,坐落于伦敦道格斯岛(Isle of Dogs,又译“狗岛”)的陶尔哈姆莱茨区(Tower Hamlets),位于古老的西印度码头(West India Docks)和多克兰区(Docklands)。

金丝雀码头与传统的伦敦金融中心--"一平方英里"(The Square Mile,金丝雀码头实为"伦敦市" City of London)相匹敌。英国最高的三栋建筑均坐落于此--235.1高的第一加拿大广场(One Canada Square,亦称"金丝雀码头塔" Canary Wharf Tower)、第八加拿大广场(8 Canada Square,亦称"汇丰银行塔" HSBC Tower)和花旗集团中心(Citigroup Centre),它们均高199.5米。

图12 伦敦金丝雀码头高容积率开发区域注重和广场结合

第三 伦敦金丝雀码头城市设计案例启发我们, 注重高容积率和低密度开发,提升核心商务区的生态品质。注重地铁和轻轨的综合利用,有效作核心区域立体开发。

四、长沙望城区滨江风光带城市设计的总体思路

用主题文化引领城市设计,建议将孙中山和黄兴先生提倡的博爱理念,用于打造整个区域。有明晰的主题文化并在城市设计中加以体现,可以通过雕塑艺术和园林艺术表达,突出区域文化特色。

城市设计的指导思想,满足区域整体开发的土地回报和开发品质之间的平衡。

第一 注重区域总体开发品质,保持区域良好生态品质,确保公园和绿化带和水体占据区域的四分之一。弥补长沙中心区开发强度过高,品质不高的缺陷。中心区域采用高容积率和低密度结合的思路,注重地下空间的合理利用。

第二 注重国学书院与公园设计结合,合理布局优质小学,初中,高中资源,将出国留学高中和南侧公园结合。

第三 注重办公和居住空间等合理的比例,建议按照20%办公和商业用地,50%居住用地,5%文化教育和医疗用地, 25%体育和公园用地进行城市设计。

第四 借鉴英国布赖顿滨水区城市设计的成功经验,滨江核心区域注重绿化广场和围合式多层和小高层住宅的结合。

图14 英国布赖顿滨水区广场和围合式HOUSE

酒店,住宅混合开发使用,注重绿化广场作为公共空间,有利于邻里交流。

五、长沙望城区滨江区域土地一级开发建议

5.1深圳前海首创5级“梯级土地开发模式”

2014年10月9日,深圳市前海管理局主持召开前海城区梯级土地开发模式策划研讨会。会上,前海首次提出“梯级土地开发模式”和“生长中的前海”两个规划建设领域的创新概念。

图15 深圳前海土地利用规划图

前海“梯级土地开发模式”共有5级,分为0级、0.5级、1级、1.5级、2级,是前海管理局在全国首创的土地开发模式。各级别具体为:0级是城市开发建设前,建立前海的网络虚拟平台,实现三维展现、虚拟入驻、电子商务、智慧运营、信息服务等;0.5级是进行土地、海域、沟渠等受污染区域的环境整治,为城市建设提供一个好的建设基础;1级是城市基础设施建设,形成城市后续建设运营的结构骨架;1.5级是根据基础设施建设情况和土地开发时序,选择基础设施完备、土地出让较慢、土地价值空间高的地块,采用建设可移动、可生长的建筑和设施,开展品牌及影响力活动,在建设过程中展现前海未来形象,挖掘土地价值,形成滚动开发;2级即商业、办公、服务配套、居住等地产开发项目和城市建设等。

目前正在建设的前海企业公馆和创新青年梦工场,属于1.5级范畴,而已出让土地如华润、卓越等公司地块,正在建设中的地产项目属于2级范畴。

前海采用梯级土地开发模式优点

前海采用梯级土地开发模式,可有效提高区内土地开发效率、大大缩短土地开发时间,各单元地块、各企业项目同步推进、协同作战,能最大程度实现统一规划,尽快建造出标志性的前海建筑,实现“生长中的前海”。

接下来前海管理局将进一步研究固化前海创新性梯级土地开发模式,形成系统的、可推广、可操作、可宣传的建设模式,并积极推进前海创新商务中心项目、前海低碳建筑展示中心等1.5级项目的建设和运营。

5.2 长沙望城区滨江区域土地一级开发和1.5级开发的初步建议

通过青岛高铁北站与长春高铁西站核心区,长沙高铁东部新城总体策划和城市设计与招商的经验积累,借鉴深圳前海土地1.5级开发经验。结合长沙望城区滨江区域要求,深圳新摩尔商业管理公司认为首先要研究区域产业定位和城市设计,对核心区不同地块的功能进行明确定位,在土地大规模出让之前,探索土地合理利用土地的思路。

思路1 要把生态规划和区域文化特色摆放到突出位置,确定区域文化主题,在城市设计中和详细建筑设计中体现区域文化特色。

根据城市规划设计要求美化环境,优先建设绿化带(重视区域氧气含量和空气指标)和主题文化公园以及临近的医院,中小学学校,搞好教育医疗配套。

思路2 根据城市设计和商业规划,优先开发文化体育设施与餐饮休闲娱乐,预留核心商业街区在成熟时候开发,聚集区域人气,加速区域成熟,带动已经出让土地的开发步伐。

思路3 对于成长潜力大,对于区域产业发展有带动作用地块做1.5级开发,给予弹性使用年限,重点整合现代服务业产业要素,发展总部经济和鼓励科技创业。

思路4对于对区域气氛影响较大的商业与文化体育综合体可以采取合作开发模式,政府重点负责具有公共性质的文化和体育设施,企业重点负责商业开发,共享人流,统一规划建设核心商圈,加快聚集人气。

深圳新摩尔公司积累了丰富的滨水区域产业规划和城市设计策划实战经验,善于整合优质资源,提升区域土地分级开发的经济效益和社会愿意,愿意为地方政府和土地一级开发企业提供一流专业服务。

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