杨宝民 摩尔经营与城市综合体

杨宝民

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深圳新摩尔商业管理公司总经理,担任新加坡星联国际机构董事。 学术职务:中国商业地产联盟专家委员,清华大学商业地产总裁班客座教授。 党政顾问职务:长沙县委、县政府科学发展顾问 荣誉:2011年中国商业地产十大杰出操盘手 曾任茂业(集团)百货副总经理,解放军测绘学院博士生论文指导老师,知识型房地产职业经理人,我国文化旅游双核理论创始人,城市商业与文化综合体学科带头人,

从1998年开始从事房地产策划与购物中心策划,2000年组成商业步行街与MALL策划课题组。 每月为国内两家公司商业地产和文化旅游项目提供现场诊断服务,是第一个把课堂开到现场的商业地产和文化旅游专家。带领新摩尔团队为国内大型购物中心、商业街区等组成的城市商业综合体项目提供顾问服务,培养一批优秀商业地产和文化旅游人才,目前正在顾问服务长沙空港新城、高铁东部新城以及株洲滨江3000亩土地一级开发、青岛火车北站和长春高铁西客站土地一级策划和城市商业综合体,长沙国际会展中心总体策划和招商项目。新摩尔公司同时服务:2000亩左右大型汽车城专业市场,大型文化园区与影视城,中外渔人码头项目(餐饮、酒吧娱乐)。 讲授名牌内训课程:空港、高铁新城土地一级开发、1.5级开发与城市设计,商业与文化,文化旅游双核理论及其应用,度假旅游与养老综合体开发和运营的方法论、社区商业开发与经营、购物中心视觉营销体系 面向购物中心与百货:美国、英国百货及其创新经营对中国百货的启发、百货零售企业集团战略与盈利模式创新、奥特莱斯业态及其在中国的发展前景     请加 QQ:250703408         新摩尔公司官方网站:http://www.sznewmall.com/ 电话:13823509154

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英国布莱顿:商贸体和旅游业结合新模式

联商网特约专栏:布莱顿( Brighton )是英国南部的海滨旅游度假胜地,有着“海滨伦敦”美誉。类似于中国的大连和青岛。这个紧邻伦敦的城市,以历史、文化、包容和美丽的景色而出名。

一、 布莱顿市滨海区域城市设计

图1布莱顿市区位特点

布莱顿市在伦敦南侧,属于英吉利海峡。

图2 城市总体规划布局线状图

城市总体绿化面积较大,山体大部分保持原生态,东西中轴线路绿化布局非常合理。

图3 城市中心区现状图

中心区一线海景利用最大化,但是缺乏合理的退让和绿化考虑。非中心区采用退让的绿化广场和围合式多层房屋效果较好。中心区域大部分建筑都是多层,中心区边缘有少量高层建筑。

城市规划山海为主,注重滨海空间的合理利用,重点以旅游业为主,将滨海码头,游艇码头和观光塔等形成滨海旅游的重要节点。滨海中心区,一线海景基本由度假酒店占据,例如,皇后酒店,希尔顿酒店,滨海酒店等。

图4一线海景区域

图5 一线海景

图6辉煌酒店

二、布莱顿皇家避暑行宫英皇阁

布莱顿最为著名的景点无疑就是英国皇家行宫——英皇阁(英语,Royal Pavilion)。英皇阁,位于布莱顿市中心,始建于十九世纪,是位于英国海滨旅游胜地布莱顿的豪华宫殿,是英国皇室建造的避暑胜地。在19世纪摄政王、后来的英国国王乔治四世的海边隐居地。这座富有东方色彩的建筑,是乔治四世所建的别馆。内部是中国风格,房间里堆满了中国的文物。布莱顿英皇阁的独特外观让我们驻足欣赏良久。

图7 英皇阁皇家行宫入口

英皇阁是一座富有东方特色的宫殿,我们一下车,被眼前的情景震撼。由于英国典型的温带海洋性气候,温润潮湿冬无严寒夏无酷暑,所以一点也没有北纬五十多度那种常见的景象,反而到处生长着高达粗壮的乔木,还有许多热带才见的植物,所以当布莱顿英皇阁在眼前出现的时候,让人仿佛置身于南亚次大陆,中国式的回廊加上印度式的圆顶,中西合璧,确实很漂亮,保存修缮完好,最出名的就是它的3个像大蒜头的圆顶。

图8 行宫主题建筑

图9行宫花园

在著名的“North Laine”闲逛淘宝,那里有着酷炫的商店和市场,到处都可以感受到波西米亚的风情。附近久负盛名的布莱顿码头也是不可多得的好去处,游乐场轻松欢快的氛围、排球比赛和各种精彩的游戏都让你乐不思蜀。当你尽享欢乐的时侯,直排轮滑、购物、咖啡馆小憩都是不错的选择。

这里不同民族的居民和移民时刻准备着为在布莱顿举办的大大小小的庆典活动穿上各色的奇装异服。英格兰最大的布莱顿节每年5月份举办—街头剧场、艺术品展览、音乐演出应有尽有。而同性恋大游行则在每年8月初开始;到了冬天,则有“烧钟节”—一种在冬至日(12月21日)的特殊庆祝方式。布莱顿的性格是中庸和有趣的,但她从不自命不凡。

布莱顿市的旅游活动启发我们的滨海城市需要开展丰富多彩的文化活动,才能吸引更多顾客停留。青岛啤酒节和大连服装节是我国滨海城市比较有影响的活动,我们认为还要策划更便于游客参与的节日。

三、布赖顿市商贸区特点

布莱顿市注重商业区域和旅游景点的结合,英皇阁景点和滨海购物中心距离商业街区为一路之隔离,商业街区和购物中心衔接。

图10滨海街区全貌

图11香水店

图12化妆品店

图13Russell Bromley店面形象

图14特色礼品店

图15 猎枪特色商店

商业街区时尚服饰和为游客服务特色店铺,为大家的滨海休闲生活服务。

Churchill广场综合体由写字楼和公寓,购物中心和大型停车场组成,

购物中心由主力百货和品牌街区组成,三层全部为餐饮包括麦当劳和意大利餐饮等。地下一层由鞋类商品,玩具组成,中低端服饰组成。

图1 6 购物中心入口

图17Debenhams百货

图18中庭高 周边两层的商业布局

图19 TOPSHOP店面形象和陈列特点

图20 ZARA服饰店和家居店齐聚购物中心

图 21 Claire’s店面形象

图22珠宝店

图23三层餐饮

图24 中庭设置免费乒乓球娱乐区

Churchill广场购物中心对面为玛莎百货含食品超市和商业街区(含星巴克,服饰店)组成。

四、布莱顿市的文化教育

布莱顿文化体育设施和博物馆较多,布赖顿足球水平较高。

布莱顿市教育水平在英国比较高,有知名的大学和高中,初中,小学等教育基础良好。

知名高中:布莱顿学院Brighton College

1、 学院概况

建立于1845年。至今校内大约有700位学生。学校注重学生整体方面的教育,也附有奖学金以鼓励学生。学校处于海边城市Brighton的市区。学习为小班制教学,师生比例约为9.5:1,每班学生人数大约10至24位学生。是个相当适合学生发展的环境。学校课程丰富且生动,具体有生物,艺术,历史,商务,化学,名著欣赏,舞蹈,设计,绘画,电子商务,英语,地理,政治,体育,物理,心理学和宗教哲学。2006年英国著名的《TIMES》将其评为英格兰最重要的学校之一.

2、学费:9913-10367英镑/年

三、申请:需提前一年申请,该校9%的学生进入牛津大学。

旺丁中学Varndean school

一、 概况创立于1908年,位于英国南部布莱顿,是英国最受家长和学生欢迎的公立中学,目前学校有1000个左右的学生就读于Varndean College。利用各种资源提供高品质的教育,鼓励学生去发展和开拓宽阔的视界和人生观。学校的教育理念是提供平等的学习环境和机会;教育方式是经过广泛的讨论才做专业的选择;教育学生独立发展和负责的精神;辅导学生循序渐进去达到学习目标和人生规划;坚持教育和学习的品质。

二、费用:英语课程--£4930/年 £3560/6个月 A-Level £6870/年

从比较角度,去美国留学费用比英国便宜较多,外国学生到英国读书的学费和生活费用是全球最贵的。

图25 布莱顿大学图书馆

布莱顿大学是英国实力最强的大学之一,学校的科研达到了国际先进水平,其中许多科研工作者都是该领域公认的国际级专家。

布莱顿大学成立于1970年,有四个主要校园,分别位于布莱顿和东布温。目前,共有15000名学生就读于该校,其中海外学生约1500余人。学校有着浓郁的学术氛围和缤纷的校园生活,来自全世界不同国家的学生描绘出学校绚丽多姿的文化色彩

布莱顿大学设有人类学和艺术学院,为布赖顿等提供艺术服务,比较适合滨海城市旅游发展需求。建议青岛大学旅游学科和布赖顿大学等多交流,互相学习和借鉴。

五、从布莱顿实践看海上综合体大有前途

海上码头休闲娱乐综合体过去是游船码头,后来改造为餐饮休闲娱乐综合体。

钢结构支持透水平台,施工周期短,使用寿命短,长度为200米,建筑面积1万平方米左右,建筑高度15米以内,都是一层建筑。海上综合体功能餐饮休闲娱乐业态为主,注重引进知名餐饮店和娱乐城。

图25 老码头改造形成的娱乐综合体

图26 码头休闲街区 两侧是木栈道

图27 娱乐城

图28 知名的炸鱼和薯条餐厅

图29 滨海码头上与摩天轮留影

码头娱乐和摩天轮组成滨海中心景区。

今后利用海洋局部浮力平台专利,可以建设更出色的海上度假休闲主题文化综合体,不仅可以具备以上海上休闲餐饮娱乐街区功能,还可以配置海上五星酒店和会议中心,海上度假别墅区。例如,青岛西海岸金沙滩就适合规划建设一流的海上综合体,成为著名的海上景观。

海上栈桥长度200米左右

图30杨宝民提出的滨海度假综合体功能模型

海上平台占用海上面积为80亩+30亩栈桥,5.3万平方米平台,配置物业类型如下:

海上容积率为1.0 以内 建设面积为5万平方米 酒店主体3.5万平方米,酒店高度四层,海上文化庄园0.7万平方米,海上会议中心4000平方米,海上艺术馆0.3万 平方米。

废水循环利用,其他垃圾运回陆地处理。

黄灿光和陈力强海上局部浮力平台专利基础上规划建设海上度假酒店和会议中心。

政府给予政策支持,鼓励使用部分海域,采用透水平台建设科技含量高,具有较高艺术品味的海上综合体,注重环境保护和垃圾回收处理,完全可以建设成功世界一流海上度假综合体。

结论:

通过考察美国夏威夷和英国布莱顿等滨海城市,对于我国深圳,青岛,大连,兴城市等滨海城市的旅游产业发展和商业发展有了更深刻的认识,我愿意带领深圳新摩尔商业管理公司和城市设计公司联手服务国内滨海城市的特色商业街区和滨海综合体以及城市设计。

(联商网专栏作者:杨宝民 发自英国)

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