杨宝民 摩尔经营与城市综合体

杨宝民

公告

深圳新摩尔商业管理公司总经理,担任新加坡星联国际机构董事。 学术职务:中国商业地产联盟专家委员,清华大学商业地产总裁班客座教授。 党政顾问职务:长沙县委、县政府科学发展顾问 荣誉:2011年中国商业地产十大杰出操盘手 曾任茂业(集团)百货副总经理,解放军测绘学院博士生论文指导老师,知识型房地产职业经理人,我国文化旅游双核理论创始人,城市商业与文化综合体学科带头人,

从1998年开始从事房地产策划与购物中心策划,2000年组成商业步行街与MALL策划课题组。 每月为国内两家公司商业地产和文化旅游项目提供现场诊断服务,是第一个把课堂开到现场的商业地产和文化旅游专家。带领新摩尔团队为国内大型购物中心、商业街区等组成的城市商业综合体项目提供顾问服务,培养一批优秀商业地产和文化旅游人才,目前正在顾问服务长沙空港新城、高铁东部新城以及株洲滨江3000亩土地一级开发、青岛火车北站和长春高铁西客站土地一级策划和城市商业综合体,长沙国际会展中心总体策划和招商项目。新摩尔公司同时服务:2000亩左右大型汽车城专业市场,大型文化园区与影视城,中外渔人码头项目(餐饮、酒吧娱乐)。 讲授名牌内训课程:空港、高铁新城土地一级开发、1.5级开发与城市设计,商业与文化,文化旅游双核理论及其应用,度假旅游与养老综合体开发和运营的方法论、社区商业开发与经营、购物中心视觉营销体系 面向购物中心与百货:美国、英国百货及其创新经营对中国百货的启发、百货零售企业集团战略与盈利模式创新、奥特莱斯业态及其在中国的发展前景     请加 QQ:250703408         新摩尔公司官方网站:http://www.sznewmall.com/ 电话:13823509154

统计

今日访问:968

总访问量:11754171

从英国剑桥小镇商业考察中得出的三点启发

联商网特约专栏:剑桥市是英国英格兰东部剑桥郡所管辖的5个非都市区之一。位于伦敦东北部60英里,从国王十字火车站50分钟快车到达剑桥。作者本月于英国剑桥小镇调研,带我们学习和借鉴剑桥小镇规划的优点。

一、 剑桥小镇的规划历史与特色

12世纪,圣芳济修士、黑袍修士和卡莫修士,来到这片平坦、潮湿的沼泽区定居,剑桥镇由此诞生。1284年,艾利修道院的休·德·巴尔夏姆主教创办了剑桥的第一所学院,彼得豪斯学院。剑桥大学创办过程中不断争取国王和教会支持,不断说服人们为剑桥大学捐助教授席位和大学建设。直到爱德华二世创建的国王学院,才在14世纪初期形成了指导性方案:以学院作为学生的学习和生活集体。

作者和女儿在国王学院合影

将文艺复兴领军人物之一伊拉谟斯(英文Erasmus of Rotterdam)召来剑桥的那人是他的朋友约翰·费希尔校长,他在这一发展中起了关键作用。他是女王学院的院长,罗切斯特主教,担任剑桥大学校长30年,是一位学者和影响巨大的组织者,而且还是亨利七世的母亲玛格丽特·博福特夫人的忏悔神父。这位虔诚的院长不是建议她将财产捐给威斯敏斯特修道院,而是建议她将她的灵魂的救赎和剑桥联系在一起:先是捐助一个神学教授席位(1502年),剑桥最早的教师职位,然后是一所学院,基督学院(1505年),身后又捐建了第二所学院,圣约翰学院(1511年建立,发现磁现象的物理学家william Gilbert毕业于该学院,1600年当选为该学院院长)。

亨利七世完成国王教堂也要归功于约翰·费希尔的参与。巨额的捐助,学生人数的增加,人道主义的教学计划,这一切都使剑桥大学在几年内上升为一所欧洲级别的大学,首先是和牛津处于同等水平。亨利希八世本人从来没有对剑桥产生过特别的兴趣,却向大学捐赠了五个皇家教授席位,这属于时代和它的火焰式国王的自相矛盾。在这个突破的时代,王室需要牛津和剑桥充当可靠的管理人、法学家和牧师的储备室,充当政府的学院支柱。因此,亨利希八世本人最终于1546创办了一所学院,将两座较老的学院合并成一座规模更大、超过了迄今所有学院的新学院,三一学院,这不仅仅是贵族自由的标志。至今它仍是剑桥惟一的一所不由院士选举、而由王室根据首相的提议任命院长的学院。

三一学院大门

牛顿导师SAAC BARROW 雕像

牛顿雕像

巴洛(ISAAC BARROW),英国古典文学家、神学家、数学家,牛顿的老师,1673年任三一学院院长。

剑桥大学是神圣的学术殿堂,是一个大花园,是一个艺术中心,是自主管理的大学,每个学院都有自己的重点方向,拥有自治权力可以更好地在专业化方向发展,例如,三一学院就培养了培根,数学家巴罗(Isaac Barrow牛顿的老师)、牛顿,奠定现代计算机基础,发明分析机原理的charles Babbage,毕业于christ’s学院的达尔文提出了生物进化论,毕业于圣皮特学院的卡文迪许发现了氢气,人工合成了水,这样的自由研究环境才能诞生一流研究成果,才能培养一流学生。能够培养不同学科和重要方向开创者的大学才是真正的世界一流大学。

剑桥大学女王学院,国王学院,三一学院,圣约翰学院等布局在剑桥的核心区,Sidney Sussex学院和Christ’s学院直接坐落剑桥小镇的ST Andrew’s街区,工程系坐落在trumping 街区。

女王学院相连的数学桥合影

剑桥小镇公园

剑桥规划借鉴了伦敦规划的绿化带政策,为了防止瘟疫传播,1580年英国国王伊丽莎白公告伦敦周边设立4.8公里的农田和森林隔离区,此后提出作为绿化带。1826年William Petty提出伦敦在城乡结合部保护农田和森林。1955 年绿化带政策正式实施。至今,绿化带发展迅速,已经覆盖了英格兰13%的土地。绿化带在控制城市增长、保护乡村景观和塑造城乡土地格局方面起着极其重要的作用。

剑桥提出实现可持续发展的规划策略:

减少对自然资源的利用,包括对能源和水的的利用;

更加有效的利用土地,优先及最大化利用贫瘠土地,每公顷至少建造30套住宅;

确保及促进历史悠久的建筑环境;

保护野生动物和自然环境;

最小化废物及污染源对土地、空气和水的污染(包括噪音、辐射和灯光);

减少对私家车的依赖;

减少新建建筑物,尽量保留和重新利用现有建筑物。

剑桥小镇公园和绿化带占据20%以上的较大比例,注重体育设施与公共空间规划,依托剑桥大学配置优秀的高中,初中,小学和幼儿园。整体居住和办公都具有较好的景观,剑桥非核心镇区的建筑密集,景观略差。剑桥市严格保护绿地和公园,每年稳步供应土地,注重可持续发展,注重子孙后代的福祉。目前,剑桥小镇人口达到12万人左右规模,每年人口增加11%左右,相当于国内县城规模,镇区居民人均收入在英国位于前列。

人口预测:

2011年至2016年 剑桥人口将达137,300,增长11%;

2026年人口将达148,600, 增长18%;

到2031年人口将达151,000,增长20%。

剑桥的房地产价格一直在稳步上升,很多科研人员都愿意住在剑桥,子女可以受到良好的教育。1999-2016年剑桥房屋增加12.5万套左右,其中65000套在市区,6000套在城市郊区。

二、剑桥大学的产业规划特点

教育是剑桥第一大基础产业,高科技产业是剑桥主导产业,旅游目前是辅助产业。

教育收入,国际研究生7000名,国际研究生每年为42%。一万名本科生,国际学生预计为3500名,国际学生带给剑桥大学和小镇的收入大约为2亿英镑以上收入。剑桥大学年收入13亿英镑,除去国际学生等交纳的学费以外,还有各项研究收入。

剑桥大学发展科技产业历史悠久,1881年就成立了剑桥仪器公司。剑桥大学从1967年采取行动,建立大学评议会下面的小组推动大学科技成果和产业界的联系的委员会,共同发展科技产业。二十世纪六十年代剑桥大学附近科技企业有30多家,1984年,剑桥大学科技园区就有322家科技企业。在过去的三十年中,园区每年增加5000个就业机会,剑桥科技园区成为世界重要的科研中心,剑桥区域的GDP每年增加6.3%,剑桥区域的GDP占到英国的15.8%,研究与开发指出占据该区域GDP的3.4%.剑桥科技园区累计为英国创造税收550亿英镑,出口总值达到280亿英镑。

剑桥大学科技园区

每年来到剑桥小镇和剑桥大学旅游的人数为400万人,每年收入为4.7亿英镑。剑桥形成的主要旅游景点有:剑桥大学三一学院,国王学院,女王学院等历史建筑和剑河风光,剑河划船旅游。

剑桥大学划船旅游图――河边依次是皇后学院,国王学院,克莱尔学院,三一学院,圣约翰学院

剑桥大学最著名的三一学院

剑桥金柳

叹息桥美景

从船上看国王学院

十多个不同风格和专业方向的博物馆,包括剑桥FITZwillam博物馆,不仅包括雕像,瓷器,石刻艺术品,还有众多大画家的名画。

FITZwillam博物馆

印象派画家莫奈的名画

反映英国乡村生活的油画

依托剑桥大学,成立了科技园区,美国微软研究中心就设立在剑桥火车站附近,未来科技产业将可能成为产值最大的产业。

商贸规划:

剑桥拥有古老的商业街区,随着旅游业的发展,剑桥零售商业蓬勃发展,为剑桥小镇提供了大量就业机会。

商业建筑开发的要求

1、市中心购物场所开发

剑桥市区中心只允许零售场所开发,控制在一定的规模内,以增进城市活力和特色为目标。

2、市中心购物场所用途变更

购物场所正面变更不能损及市中心特色。

3、各区购物场所的开发及变更

如有益于地方社区并将开发控制在一定的规模内是被允许 的。

4、便利购物的扩展

只有满足以下条件:

v 现有购物中心中的小商店(面积在1400平方米以下);

v 对现有商店的小的扩张(楼面面积的10%以内);

v 是混合使用区的一部分,位于新的城市扩展区。

5、零售仓库

零售仓库的开发只是为了现有零售仓库的更新和现代化,并且楼面须小于原仓库面积时才可进行。

临近国王学院的街区商场重点出售和剑桥大学有关纪念品。以教堂为中心的多个商业街区,玛莎百货店,sainsbury超市,时尚服饰和两家主要书店,餐饮,星巴克等品牌咖啡厅,宾馆众多。

剑桥核心商业区布局图

Holy Trinity 教堂是小镇中心点,商业街区围绕教堂布局

美国时尚品牌NEXT

大拱廊购物中心位于主要商业街区-,ST Andrew’s街区的临街面保持一致的,包括主力店约翰.里维斯百货,内部有服饰,鞋店,珠宝,玩具店和餐饮休闲娱乐。

大拱廊购物中心入口

大拱廊购物中心

大拱廊购物中心属于功能型建筑,与美国拉斯维加思的主题购物中心和酒店综合体相比是落后的,未来装修改造在主题文化方面可以继续提升,增加趣味性和参与性,为游客提供更好服务。

三、 剑桥大学对我们打造庐山文化旅游小镇的启发

启发之一 要建立大学和周边镇区发展协作机制

剑桥小镇的公园和博物馆布局规划以及商业规划对我国大学园区附近的小镇规划很有启发,小镇规划需要充分考虑为大学服务,为大学科技园区发展提供便利。大学在科技成果转化方面,需要考虑带动小镇就业,为小镇居民进修学习提供便利,提高周边小镇的人口素质。

我们需要发挥大学和镇区的积极性和优势,形成协同发展的新局面,一流的学校可以作为旅游吸引物,通过教育和旅游产业结合共同带动城镇化也应该是部分城镇化的方向。

启发之二 企业家学习国学可以拥有更好的修心环境 充分发挥名山作用

剑桥大学的园林规划和建筑设计对我国的企业家静修国学和西方哲学很有启发,以庐山东林寺,贵州梵净山等佛学兴盛区域为例,规划一流的国学中心,发展文化旅游就很有前途。

我们需要根据学习方向确定园林艺术主题,让企业家在优美的环境中修心学习。

作者考察庐山白鹿洞书院

鉴于庐山自古就名人荟萃,慧远大师在庐山传播佛学,朱熹在庐山白鹿洞书院办学,因此,建议在江西省庐山东林寺附近由江西房地产开发企业和保险公司联合创办庐山国学书院,将文化旅游和休闲养老按照3000亩规模进行整体规划设计。

庐山国学书院和艺术馆一体化,采用王安石临川故里的建筑风格,布局可以参考庐山白鹿洞书院和剑桥大学三一学院规划特点,注重实用性和艺术品味的统一,设置老子,孔子,朱熹书画艺术馆,与白鹿洞书院功能互补,容纳50人规模多功能会议室,茶室,会客厅,10人规模高端客房,重点满足大企业家和学者研讨要求,配套酒店可以设立1000规模会议室,满足大规模培训和会议要求。艺术馆还可以重点展示江西历史人物专题,道家文化主题文物等,满足企业家高端学习和文物鉴赏的需求。

杨宝民先生提出的理想书院规划模型

建议聘请国学大师做好教学工作,注重一流道家文化,佛学,儒家和西方哲学大师的聘请,与中国佛教学会和北京大学等单位合作,成为中国企业家最高层次的禅修中心。

按照我国古代培养士大夫的六艺要求,周边建议设立射箭馆和跑马场以及武术馆,以太极拳法作为学习重点,满足国学和道家武术双修要求,真正做到文理兼通,文武双修。

聚集人气后,在大规模开发度假旅游和休闲养老项目就一路坦途了。

根据市场经济要求,企业家应该是经济资源配置的主要力量,企业家的学习和进步关系到我国经济的发展,为企业家创办一流的学习国学和西方哲学和企业管理的国学书院是一件大事。

从长远角度出发,江西百年来文化地位不如宋代,江西缺乏世界一流大学,要加快江西发展,建议国家参考剑桥大学的办学体制,在庐山建立一所高水平的研究型大学,面向全球招聘人才,支持江西经济和科技与文化事业等全面发展。

(联商网专栏作者:杨宝民 发自英国)

文章为作者独立观点,不代表联商专栏立场。

联商专栏原创文章由作者授权发表,转载须经作者同意,并同时注明来源:联商专栏+杨宝民。