杨宝民 摩尔经营与城市综合体

杨宝民

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深圳新摩尔商业管理公司总经理,担任新加坡星联国际机构董事。 学术职务:中国商业地产联盟专家委员,清华大学商业地产总裁班客座教授。 党政顾问职务:长沙县委、县政府科学发展顾问 荣誉:2011年中国商业地产十大杰出操盘手 曾任茂业(集团)百货副总经理,解放军测绘学院博士生论文指导老师,知识型房地产职业经理人,我国文化旅游双核理论创始人,城市商业与文化综合体学科带头人,

从1998年开始从事房地产策划与购物中心策划,2000年组成商业步行街与MALL策划课题组。 每月为国内两家公司商业地产和文化旅游项目提供现场诊断服务,是第一个把课堂开到现场的商业地产和文化旅游专家。带领新摩尔团队为国内大型购物中心、商业街区等组成的城市商业综合体项目提供顾问服务,培养一批优秀商业地产和文化旅游人才,目前正在顾问服务长沙空港新城、高铁东部新城以及株洲滨江3000亩土地一级开发、青岛火车北站和长春高铁西客站土地一级策划和城市商业综合体,长沙国际会展中心总体策划和招商项目。新摩尔公司同时服务:2000亩左右大型汽车城专业市场,大型文化园区与影视城,中外渔人码头项目(餐饮、酒吧娱乐)。 讲授名牌内训课程:空港、高铁新城土地一级开发、1.5级开发与城市设计,商业与文化,文化旅游双核理论及其应用,度假旅游与养老综合体开发和运营的方法论、社区商业开发与经营、购物中心视觉营销体系 面向购物中心与百货:美国、英国百货及其创新经营对中国百货的启发、百货零售企业集团战略与盈利模式创新、奥特莱斯业态及其在中国的发展前景     请加 QQ:250703408         新摩尔公司官方网站:http://www.sznewmall.com/ 电话:13823509154

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发展文化旅游的内外核引力理论应用――以陕西长武县长亭湖景区为例

在文化旅游资源富集的贫困市县包括红色老区,如何发展旅游产业脱贫致富,从理论到实践一直困惑党政领导。文化旅游双核理论能够带动贫困市县脱贫致富,能够在少量投资情况下,启动彩色园林和外围生态农业,在条件成熟时候上马中心区域文化旅游项目,具有极强的可操作性,是我在去西安飞机上思考取得突破的。文化旅游双核理论为旅游产业升级换代提高了可靠的路径,

文化旅游双核理论不仅适用于发达地区,而且也非常适合贫困市县发展文化旅游,具有巨大的生命力。

一、文化旅游的内外核引力理论

长期以来作者在思考如何降低旅游项目开发风险,提高文化旅游项目开发的成功概率。

传统的文化旅游开发基本是单核理论,以小范围的旅游项目为主,以投资商的领导水平决定项目的开发水平。传统的文化旅游项目的吸引力完全依靠单核吸引,未能充分考虑与周边利益所有者的协同开发,难以形成较大旅游吸引力,甚至形成利益冲突。

作者利用文化旅游,生态旅游和城镇化综合知识,结合多年的实践经验,提出了项目投资商的文化旅游内核+周边利益相关者外围生态园林核和特色旅游项目节点相互支撑的双核理论,该理论不仅适合发达地区的文化旅游项目,可以在投资充足时候,同步规划和建设内外核区域,一步到位。

对于缺乏投资,但是拥有文化旅游资源的贫困区域,可以先做好整体规划,发动乡镇做好生态建设,美化环境,政府组织修好景区道路,时机成熟时候吸引投资商开发文化旅游项目。以长武县长亭湖景区为例,建设大型水库国家投资为20多亿元,高速公路已经修好,借机完善景区道路交通,再吸引10亿元以上投资做文化旅游和休闲养老小镇,举办以浅水塬大战和柳毅传书爱情传说为题材的大型户外文艺演出,将填补陕西省文化旅游的空白。

长武县长亭湖景区顾客定位为西安和咸阳,宝鸡本地游客周末度假旅游为主,兼顾服务外地游客。

二、长武县长亭湖景区策划思路

亭口是关中平原和陇东的交通枢纽,解放前就是商贸中心。亭口是丝绸之路古代驿站、红色热土、乌金重镇。

亭口是长武县东大门――山水驿站之门,号称丝绸之路第一驿站,遗留古代车辙。西出关中的古代渡口-停口――,三水交汇处―――泾河、黑河、墨子河。

长亭湖景区拥有长亭湖、凤凰山、画阁山、宜山、红星林场、河谷、民俗村落等众多自然资源和人文旅游资源,其核心资源可以概括为、山、林”.

对于生态基础好,文化资源丰富的县,例如,陕西省长武县可以积极发展文化旅游,以亭口镇为例,借鉴投资28亿元的长亭湖水库建设,同步规划柳毅传书爱情神话故事演绎,奠定唐代大格局的浅水塬大战大型文化演出场地和配套的综合服务区,自驾车营地,养生山庄和文化旅游街区等,积极发挥丝绸之路第一驿站,习仲勋老龙山革命旧址的景区作用,形成文化旅游核心。

在外围核,建议积极进行彩色园林和花卉等景观规划,形成半年以上的花期和枫树,柿子树等观赏色彩强的生态园林。文化旅游核与外围生态景观核大大增强了对游客的吸引力,降低了文化旅游项目投资风险。

可以引进专业化的不同类型文化旅游和彩色园林规划设计和开发主体进行建设,走出旅游带动贫困市县脱贫的新路。土地一级开发新城也可以应用双核理论开发文化旅游项目加快聚集人气,形成合理的新城结构。对于六安市和巴中市等革命老区,可以采用红色文化和地域特色文化作为文化旅游内核,积极美化生态环境,改善交通条件,积极发展度假旅游和文化旅游。

三、长亭湖景区规划设计方案

亭口在陕西省的位置  距离西安走高速公路两个小时车程

长武县总体规划

亭口镇区总体规划

建议在中晟规划设计公司方案基础上完善

度假旅游需要良好的居住环境和商业环境,建议将亭口水街打造成为柳毅传书爱情主题文化街区 。作者提倡商业规划与文化旅游建筑形态最佳匹配,为游客提供既有文化内涵,又时尚的生活方式。

亭口水街参考方案   四川华泰设计

对于长亭湖周边的养生和度假庄园,建议策划我国不同爱情故事的主题文化庄园以及唐代诗人为主题的文化庄园,满足不同类型游客的需求。

柳毅传书庄园

李商隐唐诗爱情意境庄园

文化庄园成为重要盈利点,面向家庭和企业销售,前者重点用于居住和文化交往,后者重点用于企业客户接待。我们要重点做好文化聚集和雅聚会的需求,满足中高收入家庭和企业接待客户以及企业形象展示的要求,形成文化创意企业办公,居住,度假和文化休闲综合体。

中国养老正在功能方面补课,我国养老需要向西方学习,在功能方面达到一流水平,同时我们在国学文化内涵上突出中国养老社区的特色,满足养老和休闲人群的精神需求。

白居易文化庄园总平面

建议在综合服务区设立大型表演舞台,满足千人观看大型文艺节目的要求。

文艺节目重点以长武县发生的历史故事和柳毅传书传说为主,充分体现地域文化特色,演绎现场灯光设计建议充分利用现代激光技术和灯光技术,将老龙山和周边桥一级泾河等三条河流进行表现,形成具有强烈冲击力的立体场景。

根据双核理论,文化旅游项目的辅助核,应该是彩色园林。

对于亭口的滨河区域要进行整体彩色园林设计,合理规划花卉,树木以及色彩。

滨河区域彩色园林规划意向图  枫彩国际公司网站提供

枫彩国际公司网站提供

在外围核应该是生态农业为主,重点根据市场需要生产绿色食品和花卉,树木园林等,油料作物牡丹,观赏性和经济性比较强,可以重点推广。

山东菏泽牡丹

四、长停湖文化旅游项目投入和产出分析

项目一期投资估算

500亩地价,如果在40万元/亩,那么地价总额是2亿元,总投资14亿元。

销售毛利11.2-12=-0.8亿元

保留物业价值5亿元 ,2万平方米护理中心可以重点为老年人群服务。

投资毛利润率4.2÷14=30%

总结

长武县是典型的文化旅游资源丰富,道路交通便利,具备了发展文化旅游的条件。

项目分步骤实施建议

第一步骤  做好度假酒店和停车场建设,做好周边景区道路(利用水库投资)和生态园林建设,美化亭口环境。第二阶段  规划建设度假文化庄园和养老项目。

本项目旅游资源丰富,交通便利,具有商业投资价值。

欢迎文化旅游和休闲养老相关投资公司前来投资洽谈,作者负责回答投资商专业问题,介绍投资商与长武县主要领导沟通交流。

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