熊杰的博客

熊杰

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个人简介: 熊杰,籍贯:湖北荆州,现定居广东珠三角,主修《工商企业管理》,资深学者型商业地产职业经理人、长期担任华南地区商业地产企业首席执行官,师承中国商业地产专家联盟委员、清华大学商业地产总裁班客座教授杨宝民先生,专业从事大型商业地产或城市综合体操盘。从项目前期拿地、可行性分析研究、市场调研与定位、产品研究与物业租售比例、产品盈利模式、商铺销售与返租策略、指导设计院规划设计优化、项目内外部交通组织体系规划、项目功能分区与楼层业态规划布局与平面动线设计、招商\销售策划及团队组建、开业后运营与业态优化调整等均拥有丰富的实操经验。现兼国内多家房地产企业首席商业地产顾问, 欢迎与国内商业地产资深职业经理人或专家、学者交流探讨,共同为国内商业地产良性发展献谋献策! 电子邮箱:xiongjie26@163.com QQ:296809963、沟通手机:13602264618——

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商业地产:招商运营你选谁?

当越来越多的商业地产项目从招商进入运营阶段,业内众多的招商人员将会重新面临一次选择:跳槽继续干招商?抑或留下?留下则有可能要转到运营部门。现在业内太多的人都喜欢拿高额的招商佣金或提成,一听到“运营“就溜之大吉了,大家觉得运营繁锁且费力不讨好,比如收租难、收缴率指标不达标扣绩效奖等,严竣的还要面临诸如租户抗租、罢租或闹事等…其实这是一个明显的职场误区,按国内行业的发展趋势,本人研判国内商业地产最终“招商与运营合一”是一个大趋势。主要依据如下:

第一,招商运营结合的话,招商阶段的目标就不会仅仅关注来完成招商签约率,还会关注招商的质量,招进的商家是否能生存?因为,如果无法生存,商家进驻后,经营难以为继导致租金收缴不上也是和绩效挂钩的,最后岂不搬了石头砸了自已的脚。

第二,运营阶段与租户易沟通,因为,在招商阶段对租户的选择,对租户的品牌、市场占有率、价格带、产品线、促销政策等优劣势均有一定的了解。在运营阶段就可有针对性进行经营辅导与促销,协助租户顺利度过养商期,从而确保坪效与租金水平的增长。

一个项目当你从 招商和运营都经历过了,回过头来看自已从前期筹备、招商、开业运营、再调整经历的所有事情,虽然也有令人讨厌的工作(催租/提前撤场)的时候,但是可以看到一 个项目如何从无到有,甚至通过各个部门(工程部,物管部,市场部等)从上到下都一致地来协作运营项目,相信每一个人从中也会收获良多,相当于一次蜕变,让自已的职业生涯与人生变得更有价值,还有满满的成就感。

很多人曾经争论过到底是招商重要还是运营重要,其实没有孰优孰劣,从职业发展来看,不管是招商还是运营只要自身的能力到位,职业发展都不会有太大的问题。从工作难度来看,不管是招商还是运营想要做好难度都很大。

因此,招商和运营是息息相关的,未来国内的商业地产运营团队,一个招商人员不懂运营是不可能做得好的。

1.招商是这条链条的前端,运营则为中后端

招商岗位本身的主要依赖项目自身的定位,即从工程为主导进入运营为主导一个项目的关键节点阶段,如果,专业从事招商的人员对门店的引入后是否与业态定位与组合区匹配?招商人员是不得而知,且长久的职业生涯也会养成漠不关心、事不关已的态度;还有对引入的店铺货品与服务是否符合消费者的期待与需求等等,均是一头雾水……尤其是现在的招商形势当下,业内对招商行业的目标是“如何把商家招进去”什么业态匹配度、租金坪效、租金成长潜力等散一边去了,现业内的对招商的考核或KPI指标主要是“招商签约达成率”。

而运营则正好相反“运营面对是保证坪效内、租金内”商户的经营,但是一个好运营人员可以非常容易的签约招商商家,而招商人员少有人能保证运营的层面事情。所以,从招商到运营不仅仅是一个职业阶段的提升,而是工作要求方面里程碑的提升。

2.经历运营则更具备职业人生的价值

从事商业地产这个行业,要想有成建树关键看自身水平、行业经验、对企业政策的消化力,此三点中运营职位起着十分重要角色,运营总监、招商总监这二个职务,未来前者更有职业含金量,目前可能大家招商难,部分不惜重金聘请招商总监,但这不是常态,而是暂时的行为。案例:以万达为例,城市公司总一般都具备运营(提出针对城市公司级别项目的思路)招商(可以高度匹配甚至提升进入商家能力)两个方面的能力,在日常运营中面对问题是多样的,但是也是成长的关键时期。万达曾有做运营年轻人,自行编写运营纲要。绝对是日后做大事的基础,运营角度看问题其实就会发现很多有趣的地方:“为什么消费者喜欢这家餐厅、为什么麦当劳要促销等”,而且良好身份也是可以安静思考商业运营的未来的先决条件,运营人更喜欢称呼自己为“店长”这个词眼,笔者短暂任期一段时间综合体运营总监职位"感觉和航母舰长差不多"。

3.做过运营后,条条大道通罗马

做过数年商业地产大型购物中心的运营主管或高级经理后,几乎你可融会贯通商业行业所有的行业运营,没做过来招商可从事招商,也可以去下游行业做发展总、也可以到互联网行业做创业合伙人,更可以自己创业开店,选择多多。万达很多事业部总就是从运营做起来的,这个阶段一定要有较强的学习能力比如“沟通能力、经营管理、财务分析、营销推广、物业管理等”,只有这样你才能成长与提升得更高。


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