熊杰的博客

熊杰

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个人简介: 熊杰,籍贯:湖北荆州,现定居广东珠三角,主修《工商企业管理》,资深学者型商业地产职业经理人、长期担任华南地区商业地产企业首席执行官,师承中国商业地产专家联盟委员、清华大学商业地产总裁班客座教授杨宝民先生,专业从事大型商业地产或城市综合体操盘。从项目前期拿地、可行性分析研究、市场调研与定位、产品研究与物业租售比例、产品盈利模式、商铺销售与返租策略、指导设计院规划设计优化、项目内外部交通组织体系规划、项目功能分区与楼层业态规划布局与平面动线设计、招商\销售策划及团队组建、开业后运营与业态优化调整等均拥有丰富的实操经验。现兼国内多家房地产企业首席商业地产顾问, 欢迎与国内商业地产资深职业经理人或专家、学者交流探讨,共同为国内商业地产良性发展献谋献策! 电子邮箱:xiongjie26@163.com QQ:296809963、沟通手机:13602264618——

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2014国内购物中心发展趋势思考

自去年2013年底据统计,国内购物中心累计存量就达到2.6亿平方米,本人预估截止至2014年现10月份估计全国累积存量将达3亿平方米或以上,如此巨额的存量,伴之而来的今年宏观经济环境整体不佳,国内消费市场内需动力不足,萎靡不振,实体零售业更是饱受电商冲击之苦,苦无良策。然而,国内各大中城市商业地产井喷集中上市,连原本购物中心开发呈空白的市场的四线城市也呈井喷之势,于是,本就十分有限的品牌商户资源,开始八仙过海各显神通的展开争夺,正可谓名副其实的不见硝烟的战场,国内众多名不见经传的所谓‘品牌商家’也欲效仿国际大牌并提出要提供“装补”方考虑进驻,如此乱象不一而足。足见,商业地产这块“蛋糕”越来越小,而“吃蛋糕的人”却依然有增无减,甚至越来越多!现国内更遑论一二线城市,连三四线城市的商业地产也面临着前所未有的危机和压力!笔者以珠三角地区中山小榄镇为例,现已建成并开业的购物中心大信新都汇(集中性商业体量10万平米)、118向明广场(商业体量约3.5万平米);而现正开发建设中的商业地产项目就有麦广帆的海港城综合体(商业面积约8万)、百汇时代广场(集中性商业体量约8万)、龙山购物中心(集中性商业体量约7万)。


曾几何时,商业地产购物中心或城市综合体风光无限,而传统的商业被革命还是自己革命,是一道选择题;然而,短暂的风光过去,现如今这一道符咒又同样降临到商业地产行业,商业地产购物中心行业如何革命?如何避免购物中心沦为电商的“试衣间”?如何与电商区隔差异?现成了国内商业地产行业目前必须面对的挑战。国内许多购物中心开业后正面临内忧外患,短暂的开业效应过后,养商期客流落差掉到谷底、经营业态同质化、大面积的商户生存发展步履维艰,已严重超出了购物中心行业市场养商期租户掉铺区间,许多购物中心运营商绞尽脑汁、苦思对策。然而,笔者认为,这一切首先,要从市场、从商业目标消费群体的消费行为与消费习惯、消费偏好等本质来分析,现城市居民或年轻时尚消费群体的消费行为是多元的,也是多层次的。就拿电商来说,国内众多的购物中心运营商似乎电商束手无策,电商的短板也是很明显的,电商消费行为有二大标签即“宅”和“省”他们在一定程度上弱化了人的‘社会化’属性,削减了消费者情感的交流体验。我个人研判,随着社会的进步与经济的发展,城市的居民,他们将并不满足于单纯只是追求“价格”和“便利”,随着城市居民的生活水平的提高及情感需求的逐步攀升,他们将越来越追求有品质的消费,城市的生活节奏会“慢”下来,因此,国内购物中心行业应顺应这一趋势,要重点打造一个年轻人首选的社交聚会的目的地、家庭消费、儿童娱乐、文化艺术等不同主题定位的购物中心。


2014年,最明显的特征就是国内商业地产购物中心正逐渐摆脱过去大而全的业态模式,往主题化、精细化的方向转变。购物中心业态发展趋势是多元化、主题化、休闲化,一二线城市成熟商圈中的购物中心多以年轻时尚或高档精品主题来定位,而城市新兴商圈或郊区中的购物中心项目则多以生活配套、家庭娱乐的主题来规划。国内购物中心在规划设计方面,现回归购物中心或MALL的本质即公园化,可以在购物中心开展公众游览、观赏、休憩、科学文化等活动,表达了购物中心除了作为购物场所之外,还可愉悦心情,增长见识,参与协作的多元功能。未来的购物中心不仅仅要停留在装饰装潢设计层面上,更多的是站在商业经营的层面上思考。


在零售服饰行业有一个概念叫“高级定制”,这是时尚的最高境界,需要长久的时间沉淀积累而成,对于购物中心而言,高级定制也是未来趋势。而将“文化艺术”注入“商业地产”,定制具有艺术氛围的体验式购物中心,可以很好迎合未来消费趋势的一种选择,如天津大悦城的骑鹅公社等。现在很多购物中心均开始思考以文化艺术为出发点,让艺术与商业紧密结合。这是继时尚品牌与艺术家跨界后,又一渐入佳境的时尚趋势。对商业来说,其品牌形象得到提升;对艺术家来说,获得了艺术生存空间;而对广大消费者来说,与艺术的距离更亲近了......


熊杰于2014/10/31

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