熊杰的博客

熊杰

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个人简介: 熊杰,籍贯:湖北荆州,现定居广东珠三角,主修《工商企业管理》,资深学者型商业地产职业经理人、长期担任华南地区商业地产企业首席执行官,师承中国商业地产专家联盟委员、清华大学商业地产总裁班客座教授杨宝民先生,专业从事大型商业地产或城市综合体操盘。从项目前期拿地、可行性分析研究、市场调研与定位、产品研究与物业租售比例、产品盈利模式、商铺销售与返租策略、指导设计院规划设计优化、项目内外部交通组织体系规划、项目功能分区与楼层业态规划布局与平面动线设计、招商\销售策划及团队组建、开业后运营与业态优化调整等均拥有丰富的实操经验。现兼国内多家房地产企业首席商业地产顾问, 欢迎与国内商业地产资深职业经理人或专家、学者交流探讨,共同为国内商业地产良性发展献谋献策! 电子邮箱:xiongjie26@163.com QQ:296809963、沟通手机:13602264618——

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2014:商业地产转型生死之战

   自2013年开始,国内商业地产投资风险骤增,主要缘于项目的招商困境导致项目无法开业 或开业后品牌与业态无法按定位来落位,造成一部分无法开业或开业后经营步入困境。首先缘于国内商业地产开发商早期的投机心里,其次就是国内商业地产开发商沿用住宅地产开发的思路来进行购物中心开发,没有经过严格的项目可行性研究,盲目上项目、圈地,一味追求规模、档次,最终造成项目经营难以为继,投资无法收回。也有不少地方,不考虑当地实际经济发展水平和消费能力,盲目跟风上项目,导致商业物业严重饱和、空置,造成社会资源浪费,很多地方存在购物中心的超生超大超前现象。

 

   于是,过去的一年许多商业地产企业基于零售品牌普遍客流下降、业绩下滑,而商业地产项目反增不减,许多零售品牌纷纷压缩开店计划。商业地产由于招商难,便开始打着增加“体验业态”的旗帜,希望籍此能吸引品牌商家进驻,于是,在过去的一年,放眼国内几乎所有的商业地产,甚至包括百货业都俨然在进行着一场“体验式的革命”。然而,什么是真正的体验式商业?严格来说“体验式”商业现在国内仍处于发展初期,反正也没人能真正说得明道得清,正如有人说上海K11也只是体验式商业也仅仅是冰山一角,大家更多的玩起了概念,就象某从事百货的朋友和我说,他们的百货业其实就是购物中心,其理由是他们的百货内的业态同样有主力店如超市、百货,还有不少餐饮如麦当劳、肯德基、水果捞,还有美容美发、儿童娱乐等,如同购物中心集零售、娱乐、休闲多种业态如出一辄。现如今,“体验式”商业似乎成了所有商业地产项目的“救命毫毛”,然而,实质却是大家仅仅将其当成是在开业前“忽悠”品牌商家、前期宣传推广忽悠消费者的工具,这样的现象导致许多商业地产项目开业后,步履维艰,商户纷纷撤场,然后,又重新定位、重新招商,再定位,如此折腾,周而复始。。。

 

    据统计中国10余家大型购物中心业态构成显示,目前国内购物中心各功能性业态的比重分别为:零售64%、餐饮20%、休闲娱乐12%、服务5%。国内购物中心的业态占比与东南亚购物中心的业态构成:零售52%、餐饮18%、娱乐休闲20%、服务10%相比,明显国内大型购物中心的零售业态的比重与国际标准相比高12%。而娱乐休闲及服务业态与国际标准相比分别低8%5%。这表明,国内购物中心与国外成熟购物中心相比,国内购物中心的业态结构不尽合理!这也是导致国内商地产企业步入招商难的困境主要原因,就是项目自身存在这样那样的诸多问题。

    
从国内各地商业地产开发仍热火朝天的势头来看,商业地产开发有增无减,除了将面临招商难、开业难;还将面临国内极度缺乏懂大型商业综合体全盘运营的中高端人才,尤其是开业后如何保持稳定持续运营的高端人才的匮乏味;基于人才高度缺乏,许多商业地产企业甚至还来不及分清大型购物中心与百货店在运营究竟有何区别,出于项目开业或工期或快速收租等等需要,便不加思索地将传统百货的运营团队或中高人才,忙不迭地许以高薪或优厚待遇悉数招入旗下,如此完成购物中心运营团队组建,其结果就是用“百货的运营团队”来运营购物中心,其决策就象犹如让一个开“小舢板和船夫”去驾驶或操控一膄巨型航空母舰,二者完全不可同日而语,这样轻率的决策除了对自已投资不负责任,更是对所有租赁商户及广大投资不负责任,最后这样“运营结果可以大家可以猜想。其三,便是国内商业地产融资渠道单一,虽然,本次二会总理李克强在政府工作报告上提出要淘汰落后产能,鼓励包括金融完善与改革创新等,但在短期无法解决商业地产融资饥渴与瓶颈,因此,本人预判,国内许多在开发中的项目将面临移主或转让,如典型的珠三角地区佛山南海创鸿广场项目,现正计划转让。其四,基于电商对传统的零售业的巨大冲击,以及传统的零售业多年来缺乏创新,依靠千篇一律的同质化经营,并凭籍国内宏观经济与人均收入的持续增长坐收红利的思想,现如今也对商业地产零售业态的占比、零售业态的租金贡献率等产生巨大的影响,令一度以零售业态作为主要收益考量的商业地产企业将雪上加霜。

 

 

          宏观政策方面,2014年随着政府加大反贪腐的力度,国内一些房地产企业拿地、银行融资等靠潜规则的项目将更加雪上加霜,除了政策层面的影响,由于行业内外的诸多不利因素的影响,必将加速国内商业地产洗牌加剧,我相信还会陆续有更多商业地产项目将面临生死之战。。。 

                                   于2014/03/09

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