熊杰的博客

熊杰

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个人简介: 熊杰,籍贯:湖北荆州,现定居广东珠三角,主修《工商企业管理》,资深学者型商业地产职业经理人、长期担任华南地区商业地产企业首席执行官,师承中国商业地产专家联盟委员、清华大学商业地产总裁班客座教授杨宝民先生,专业从事大型商业地产或城市综合体操盘。从项目前期拿地、可行性分析研究、市场调研与定位、产品研究与物业租售比例、产品盈利模式、商铺销售与返租策略、指导设计院规划设计优化、项目内外部交通组织体系规划、项目功能分区与楼层业态规划布局与平面动线设计、招商\销售策划及团队组建、开业后运营与业态优化调整等均拥有丰富的实操经验。现兼国内多家房地产企业首席商业地产顾问, 欢迎与国内商业地产资深职业经理人或专家、学者交流探讨,共同为国内商业地产良性发展献谋献策! 电子邮箱:xiongjie26@163.com QQ:296809963、沟通手机:13602264618——

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购物中心:零售业态或成鸡肋

购物中心:零售业态或成鸡肋
 
     
 
       近期商业地产购物中心行业传来重磅消息,国内商业地产处于领军龙头地位的万达集团宣称,未来将减少零售业态的比例,明年开设的万达广场将全面取消服饰业态,董事长王健林称这是为了减少与万达百货的业态重合。虽然近一两年来,国内购物中心服装业态的占比不断在下降,但明确表示购物中心应“去服饰化”这在业内还尚首次,该消息一传出便引起业内极大的争议。据了解,事实上万达集团董事长王健林在公司内部工作会议上明确表示,明年开设的万达广场(不含万达百货)将全面取消服饰业态,力争不招零售业态、减少服饰类业态、增加生活服务类业态,并在今年开业的大连高新和宜兴两个万达广场进行了试点,效果超出预期。调整后,万达广场的二楼客流比未调整前增加了10%以上,销售额则增加8%。万达作为国内购物中心的领军企业,这些是否在昭示着购物中心业态组合即将发生新的变化……
 
 
快时尚终将不再“快时尚”了
 
 
国内零售服饰业态的市场版图现正在被改写,经营同质化、市场萎缩,连国内商业地产或购物中的争相以主力店形式引进的国际“快时尚”品牌店,如今也即将面临“失宠”的尴尬处境。当年ZARAH&M、优衣库等进军内地市场时,消费者认为快时尚设计独特、款式新颖、流转速度快,在各方面均有过人之处。但随着门店增多、竞争剧烈、利润收窄,有越来越多的国内消费者认为快时尚产品在质量、服务、创新方面停滞不前,快时尚现在“既不快,也不时尚”了。国外的快销品品牌都会有自己的折扣季,一年两次,一次在6月底进行换季;一次在12月底圣诞前后进行。今年开始国内快时尚服装店折扣有“常态化”趋势,在益田假日广场,官方在各处贴出了疯狂打折促销的海报,ZARAMANGOH&Mi.t等都是以5折起作为销售噱头。在场内ZA R A店里,一条原价为299元的休闲裤现价为99元;一件499元的大衣现在199元就可以带回家。希望以价换量。但从今年开始,这样的销售氛围开始改变,从过年之后,包括ZA R AM A N G OH &M、优衣库这样的大店基本上在周末都会进行促销,57折不等,等到有大型节假日到来的时候折扣会更猛烈一些。一直强调一年只举行1-2次特卖会的万象城终于也捱不住了,场内芮欧百货和N O V O百货简直变成了奥特莱斯,连C KA R M A N I等比较抗跌的奢侈品牌都打出新货8折、两件7的促销牌,这种折扣变化的背后,是否隐藏着行业深刻的危机。
 
如今,这些快时尚门店盈利能力和吸客能力正在持续下降,然而,它们却往往占据着场内黄金或重要位置,但综合来看均存在回报率太低;而且,致命的是部分快时尚品牌还在进行线上销售,如此一来, 实体店又避开了购物中心运营商财务上的监控,让实际扣率租金不断下滑;其次,这些快时尚品牌大都以主力店的形式进驻,享受着物业方“超国民”的优厚待遇。凡引进快时尚品牌的购物中心场内往往会有二到三家这样的服装快销品门店,如今在国内百货零售业低迷与电商的强大冲击下,披着“快时尚”外衣的快时尚品牌,未来保留或撤离将成为考验国内购物中心运营团队商业智慧的一道难题。笔者相信, 毫无疑问这些快时尚门店极有可能在近几年或不久的将来被购物中心终止合作关系,甚至被清扫出门。这其实也是购物中心集中开业,传统的零售服饰业态进一步萎缩下滑的症兆,即使如深圳益田假日广场、万象城这些走高端路线的购物中心也无法幸免,升级改造、调整业态组合、增强顾客体验感受或许是购物中心近期需要努力的方向。笔者窃以为,ZA RAH & M等国际快时尚品牌,也有点盛名之下难免也有名不副实之嫌,姑且抛开国外市场消费者如何评价不说,但这些快时尚巨头们如果未来仍试图将此品质、款式、所谓的时尚等此一招复制到国内市场或将失算,换言之,他们仍对于国内市场的消费者心理不了解,如果不立即着手进行创新设计、提升品质的话,用不了多久所谓的“快时尚”品牌,在国内将沦为美特斯邦威、佐丹奴等大众品牌层次的商品。
 

  购物中心服饰业态销售整体下滑是整个国内零售服饰业绩下行的一个缩影,但同时不可否认的是,随着国内购物中心每年以300个左右数量的增长,购物中心的发展过快,在大量百货业态尚未关闭“重新冼牌”的情况下,如此众多且超级大体量的购物中心又投入市场,且零售占比均在50%以上,商圈重叠程度也在迅猛加剧中,可想而知,一直作为零售业态“香饽饽”的“零售服饰”业态,可谓“屋漏偏遇连阴雨”如今在购物中心行业地位正在下滑,再加上电商以1.3万亿的巨大份额的多重挤压,造成当下市场供求关系严重失衡,同质泛滥且无视细分市场、零售服饰业态的危机将不可避免的集中爆发。购物中心的运营决策者们,未来如何通过科学业态业种的重新组合、包括品牌组合与市场细分等无疑是当下的一大挑战。零售服饰业态供求失衡已是事实,然而,是否市场真的完全过剩?答案却是否定的,购物中心的零售服饰业态与品牌组合,在笔者看来基本也都“千篇一律”,在表面数量过大的同时,许多细分市场仍然得不到充分满足,比如现在购物中心几乎都比较重视年轻、时尚潮流一簇的消费,而大量重复性地引进年轻、时尚的潮流品牌,而鲜有购物中心去侧重购买力强的成熟品类服饰。。。当然,或许这还只是冰山一角, 但无疑却给国内购物中心的业态组合已埋下了下一个“定时炸弹”......

 

                                                         熊杰         于2013/08/07

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