熊杰的博客

熊杰

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个人简介: 熊杰,籍贯:湖北荆州,现定居广东珠三角,主修《工商企业管理》,资深学者型商业地产职业经理人、长期担任华南地区商业地产企业首席执行官,师承中国商业地产专家联盟委员、清华大学商业地产总裁班客座教授杨宝民先生,专业从事大型商业地产或城市综合体操盘。从项目前期拿地、可行性分析研究、市场调研与定位、产品研究与物业租售比例、产品盈利模式、商铺销售与返租策略、指导设计院规划设计优化、项目内外部交通组织体系规划、项目功能分区与楼层业态规划布局与平面动线设计、招商\销售策划及团队组建、开业后运营与业态优化调整等均拥有丰富的实操经验。现兼国内多家房地产企业首席商业地产顾问, 欢迎与国内商业地产资深职业经理人或专家、学者交流探讨,共同为国内商业地产良性发展献谋献策! 电子邮箱:xiongjie26@163.com QQ:296809963、沟通手机:13602264618——

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细说城市综合体的真假“李逵”

        近几年来,随着国内众多的房地产商涌入商业地产行业,国内众多的地产商们又如法炮制的玩起了概念,笔者梳理了一下发现,各地商业地产项目,又如同当年开发住宅项目一样"玩"起了概念,鉴于多年概念包装技巧,在这次商业地产的开发热潮中显得更加驾轻就熟而已,渐入炉火纯青的化境。纵观各地开发的商业地产项目中,玩得最多的概念莫过于“城市综合体”概念了,城市综合体虽是国际最复杂的与最高形式的业态组合,但咱们国内的发展商们,信手拈来包装一下便成"城市综合体",然实则发展商其所开发的产品组合一般由住宅、写字楼及裙楼商业组成,但他们聪明偷梁换柱的包装功夫也着实了得,他们在套用了“城市综合体”的概念后,冤的是国内很多国际国内品牌拓展商也被忽悠了没商量。

       什么是真正的“城市综合体”?城市综合体的英文为HOPSCA是由星级酒店、写字楼、公园、购物中心、会议中心、公寓六个英文单词的首字母缩写。而围绕这六大方面的建筑业态可谓相当丰富,究其根源,是以商业和商务为核心,居住、办公等业态相辅助发展,形成一种相互依存、相互借力的能动关系。“世界最大的单体建筑”、“ 亚州最大的商业体量”、“三大港企联手打造”、“改写区域格局”眼下国内各类所谓的城市综合体发展商们纷纷打出了自己的核心卖点,而对于什么是真正的综合体,目前业内并没有一个完全统一的标准,有的按照开发商自行持有物业的比重来划分,有的按照项目的总体开发体量来界定,更有甚者,将仅仅附带部分裙楼的单体写字楼,也称之城市综合体项目。例如1993年当时的‘熊猫城’开建,当年的熊猫城可谓“人气旺得很”,但随着交通提速、地下商场改造等诸多城市规划大动作的进行,位于成都市中心的熊猫城并没有审时度势,进行相应的变化,因此导致最终遇冷,被富力地产全面接管。笔者个人认为,城市综合体项目不仅是在业态、配套等内部元素方面有所专长,还应全盘考虑交通、人气等外部元素,否则,所谓的城市综合体最终仍然只是开发商的一个概念、一个广告的噱头,无实际意义。

 

  城市综合体应具备四大核心要素:

  什么样的建筑才能称得上是真正的城市综合体?笔者个人认为,首先它应该具备“城市”所有功能,更重要的是它还必须要与项目所在城市功能互补并有机融合为一体,其次才是它的产品组合形式是一个“综合体”。因此,并不是说具备城市功能的产品就是城市综合体。以"拉德芳斯是国际城市综合体"典范为例,除需包含酒店、写字楼、公园、购物中心、会议中心、公寓之中的至少三种业态外,还应具备以下四大要素:

  1、城市综合体应该有象征性的建筑。以拉德芳斯为例,其代表性建筑——大拱门,集古典建筑的艺术魅力与现代化办公功能于一体,是建筑艺术史上的一个奇迹。大拱门占地5.5公顷,门南北两侧为高110米、长112米、厚18.7米的塔楼。两个塔楼的顶楼里是巨大的展览场所,顶楼上面的平台是理想的观景台,从顶层平台向远方眺望,既可以看到近处布劳涅森林和塞纳河的风光,也可以看到远方巴黎城区的景色。

  2、城市综合体项目应充分考虑内部及外部交通问题。拉德方斯区交通系统行人与车流彻底分开,互不干扰,地面上的商业和住宅建筑以一个巨大的广场相连,而地下则是道路、火车、停车场和地铁站的交通网络。受益于交通的发展,成都城南是城市综合体的主要分布区,尤其是随着地铁一号线的顺利运行,包括来福士广场、奥克斯广场、复城国际、仁和春天国际广场等在内的大批城市综合体项目都备受关注。

  3、城市综合体不仅应该强调建筑设计,还应充分考虑内部空间设计。如拉德芳斯就十分注重斜坡(路面层次)、水池、树木、绿地(论坛)、铺地、小品、雕塑、广场等街道空间设计。

  4、城市综合体应具备后续经营的智慧。新建的城市综合体在开发与后续运营过程中,从项目建筑数量、后续商业品牌的引进、进驻企业的选择、 配套服务设施的打造方面,都要求开发商具备很强的城市运营能力。
 
    城市综合体的紧凑布局和多样化的功能组合,它能够大大地节约每一个人的生活成本和时间成本,正如国内万达集团自在宁波开发第三代城市综合体以来,我们便能发现它通过高端酒店、超市、百货、步行街、娱乐楼、餐饮楼等功能的组合,已产生极高的社会价值与附加值,不但能使自身的地块价值提升,而且能够带动整个周边土地价值大幅提高。 。。
 
     因此,笔者认为,无论是世界级或或本土国内真正意义上的城市综合体均具有很高的价值!它通过各种功能的有机组合,能够产生的巨大的能量与不可估量的价值!它是不可用普通的房地产或商业的价值来衡量的,对于这一点希望国内商业地产发展商们能够有着清醒地认识与理解。  
 
          正因为城市综合体无论是规划还是建设水平,都不同于普通项目,所以,笔者奉劝国内商业地产发展商,绝不可动则将其产品偷梁换住美其名日"城市综合体",长此下去太多的“李鬼”泛滥成灾,极有可能会扼杀了“城市综合体”发展的前景!当然,欲真正建设城市综合体的发展商,不能仍沿袭住宅的开发模式精心包装一个概念,动不动就把自己的产品叫“城市综合体”!虽然可以轰动一时,博得一个头彩,但也仅仅就是昙花一现而已。。。
 
                                                             2011/08/28

 

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