熊杰的博客

熊杰

公告

个人简介: 熊杰,籍贯:湖北荆州,现定居广东珠三角,主修《工商企业管理》,资深学者型商业地产职业经理人、长期担任华南地区商业地产企业首席执行官,师承中国商业地产专家联盟委员、清华大学商业地产总裁班客座教授杨宝民先生,专业从事大型商业地产或城市综合体操盘。从项目前期拿地、可行性分析研究、市场调研与定位、产品研究与物业租售比例、产品盈利模式、商铺销售与返租策略、指导设计院规划设计优化、项目内外部交通组织体系规划、项目功能分区与楼层业态规划布局与平面动线设计、招商\销售策划及团队组建、开业后运营与业态优化调整等均拥有丰富的实操经验。现兼国内多家房地产企业首席商业地产顾问, 欢迎与国内商业地产资深职业经理人或专家、学者交流探讨,共同为国内商业地产良性发展献谋献策! 电子邮箱:xiongjie26@163.com QQ:296809963、沟通手机:13602264618——

统计

今日访问:1089

总访问量:8131617

对广州太古汇的思考

             广州太古汇为香港著名的商业地产标杆---太古地产,进入中国内地的第一个高端商业项目,太古汇严格地说是一个城市综合体,其总建筑面积达45万平方米,并集高端购物中心、写字楼、酒店和文化中心于一体,其中写字楼预计今年8月1日交付使用,而酒店预计明年7月开业。其商业部分于2011年5月25日在低调中试业,试业当天没有舞狮,没有锣鼓,没有商政要人剪彩。。。
 
        这一切都昭示着太古地产的一个什么样的阳谋呢,其26家首批开门营业的店铺零散地分布在负一、负二层,且大部分物业仍被隔板围蔽着,上面印着不同品牌的名称。空旷并略嫌昏暗的商场内,装修的味道久久没有散去。由于试业太古汇并没有大张旗鼓地宣传造势,笔者揣测是太古汇的经营者们并不期望试业引来大量人流,耽心以免将弄巧成拙,此点也不无道理,因此,开业当天,人流屈指可数,稀稀落落的脚步声间歇地在场内回响。。。与天河城、正佳广场等客流形成强烈的反差。

  在开业现场看到,原来计划进驻的英资百货玛莎已与太古汇分手,接替者变成香港的IT ,截至开业当天整个购物中心的开业比重约占两成左右。虽然,广州太古汇号称最高端的购物中心,但现场观察与香港太古城、又一城,甚至是深圳的万象城相比,差距非常明显,据了解,作为广州迄今为止最高端的购物中心,太古汇从2001年立项至今筹备了10年,开发周期之长堪称国内典范,当然,也由此可判断太古汇的意图打造“国内精品”的决心表露无遗,换成国内其它商业地产发展商如些漫长的开发周期是无法承受与想象的。当然,太古汇在近年来其开业日期也一再反复,当初从广州亚运前计划开业,后又推迟到今年5月,显示其对国际一线品牌的招商过程并不顺利!按理说如此漫长的筹备周期,应该是一个准备充分比较完美的“作品”才对,但开业当天,它的首次炫彩亮相,作为咱们商业地产人士,包括消费者们还是让人多少感觉有点失望的。。。

  品牌档次两极分化

  作为最早的顶尖购物中心的投资者,太古地产位于香港的四大购物中心,长期以来一直是广东乃至国内众多商家学习与朝拜的圣地!据悉,广州太古汇沿袭了其物业设计与交通规划零接驳的优势,商场地下二层都与地铁三号线石牌站连通。然而,与香港太古的品牌定位不同,广州太古汇目前引进的品牌却呈两极化的趋势。

  太古汇整个商场共分四层,有181个品牌,已经全部租满,在现场看到,LV、PRADA、Chanel、Tiffany等国际一线品牌主要集中在地上一二层,其中1800平方米的LV旗舰店采用二层复式结构,形象气势豪华。然而,与一、二层的国际大牌相比,太古汇地下两层的定位却急速下滑,包括优衣库、IT .、播、欧时力、G 2000、顺电等占比重较大的中等偏下品牌与地上形成天壤之别。

  而据笔者对广州购物中心业界的了解,“广州的消费结构呈橄榄形,两头小中间大”。太古汇的品牌选择了两头,而放弃了中间最大部分的中端市场,从而造成其地上店铺与地下店铺的客流很难实现共享,其周边又有3-4个大众购物中心,无疑导致该项目竞争压力加大。这样的定位,的确感觉很奇怪,而且与业内大家之前的预期有一定的落差。

  牵手三家大牌失败

  太古汇虽然作为香港商业地产标杆企业,其国际品牌招商资源按理说并不缺乏,但事实却是在广州的招商充满坎坷,据了解,原来有意进驻的英资百货玛莎已经撤销与太古汇的合作,原因是玛莎百货要集中精力做好上海的分店,暂时不考虑广州市场。除玛莎外,太古汇最终也没能引进G ucci、爱马仕两大奢侈品大牌。。。
 
       据了解上述这些公司之前都与香港太古地产有着多年深厚合作的交情,当G ucci、爱马仕拒绝太古汇的同时,与其渊源颇深的这两家大牌却在广州丽柏广场展开行动,就在太古汇开业的第二天,爱马仕扩建翻新的200平方米新店重新开业,吸引众多消费者排队捧场;而G ucci也将重返广州的第一门店落户丽柏广场。“他们还引进了D K N Y,D IO R H O M M E也即将开业”,下半年丽柏广场还将有新品牌陆续到位。“由此不难看出,与由丽柏广场和广州友谊联手打造的环市路高端商圈相比,国际一线品牌对新入市的太古汇仍存疑虑或保守态度,由此可判断,这些国际大牌并不缺乏门店拓展资源,准确地说他们的选择太多,这要怪就怪国内商业地产商们频伸橄榄枝。
 
         据笔者了解一二线城市的档次与形家的定位,几乎定位全为中高档,如此,造成这些国际大牌的“追求者”众。因引,国际奢侈品大牌们不会因为往日与太古地产深厚的合作交情,给半点面子,是他们还在观望?抑或与太古汇合作条件太高?又或者太古汇并非她们进入广州的最好的选择,或者说第一选择?笔者想这必然是事出有因的,可以想象一下,以太古汇多年标杆型的商业地产开发与运营经验,有点“店大欺客”也是人之常情嘛,然而,这些国际大牌“娇小姐们”在国内受惯了补贴装修费、免扣点或象征性扣点、长免租期等百般呵护与万千宠爱于一身的殊荣后,还会吃太古汇这一套吗,答案显然也是有点难的,相信这一点也是太古汇的决策者当初始料未及的,要不开日期一拖再拖,也不愿让步?

   其实,作为国内购物中心的开发商与运营商都清楚一点的是,给奢侈品企业补贴装修费几乎成了业内的行规甚至成了“法规”了,也有内部消息称太古汇最终没能引进G ucci是因为其不愿补贴高额的装修费用,这应该不是空穴来风。太古汇清楚高端品牌进驻的代价太高,装修费用惊人,并且是按营业额计算租金和管理费,且它们也不可能将商场全部填满。由于内地与香港的市场与战略地位不同,太古汇需要思考的是如何在广州实现本土化,向现实低头,这是太古汇也要考虑的前期生存和利益平衡的问题。据了解太古汇负一层的月租金已经超过1000元/平方米!远远超过一般购物中心水平,在前期培育阶段,笔者研判如此高额租金价格,实际上将会与地面引进如LV等国际一线奢侈品牌高额的补贴拉平,这是太古汇的算盘或者换言之是“以下养上”的战略考量吧。

 

                                                    于2011/07/07晚

文章为作者独立观点,不代表联商专栏立场。

联商专栏原创文章由作者授权发表,转载须经作者同意,并同时注明来源:联商专栏+xiongjie25。