熊杰的博客

熊杰

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个人简介: 熊杰,籍贯:湖北荆州,现定居广东珠三角,主修《工商企业管理》,资深学者型商业地产职业经理人、长期担任华南地区商业地产企业首席执行官,师承中国商业地产专家联盟委员、清华大学商业地产总裁班客座教授杨宝民先生,专业从事大型商业地产或城市综合体操盘。从项目前期拿地、可行性分析研究、市场调研与定位、产品研究与物业租售比例、产品盈利模式、商铺销售与返租策略、指导设计院规划设计优化、项目内外部交通组织体系规划、项目功能分区与楼层业态规划布局与平面动线设计、招商\销售策划及团队组建、开业后运营与业态优化调整等均拥有丰富的实操经验。现兼国内多家房地产企业首席商业地产顾问, 欢迎与国内商业地产资深职业经理人或专家、学者交流探讨,共同为国内商业地产良性发展献谋献策! 电子邮箱:xiongjie26@163.com QQ:296809963、沟通手机:13602264618——

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万达城市综合体模式难以复制

近年来,在国内与国外(如新加坡凯德置地等)房地产业界全情参与的背景下,在地方各级政府较为注重推动城市功能升级,而城市综合体无疑代表了国内最高盈利模式与业态复合程度最高的一种商业发展模式。
 
以内地城市成都为例,成都在商业综合体的开发上也加快了脚步,“94个城市综合体项目几乎同时在建,城市综合体的开发热情从未像2011年这样高涨。四川省商业联盟秘书长冉立春表示,成都东有华润万象城,西有中粮·大悦城,南有世豪广场,北有金牛万达广场和龙湖北城天街,就连人民南路,也有保利中心。城市综合体开发热情高涨——除外来房企巨头外,成都本土开发商也开始涉足大型城市综合体项目。如位于天府新城中心区的新世纪环球中心,号称是全球最大的单体建筑,规划为集游乐园、酒店、餐饮娱乐、商业与办公等功能于一体的大型综合体项目。
 
然而,这是否意味着每个项目都能取得口碑与利润的双丰收?据业内权威人士透露,除在建项目外,成都真正意义上的城市综合体还是屈指可数的,多数仍以购物中心的形态呈现。相信在未来几年,成都城市综合体总体量达到1000万平方米,集中放量的同时,开发商仍面临着诸多压力:一是融资渠道缺乏,持有型压力巨大;二是缺乏差异化错位经营;三是运营管理人才缺乏、招商组合难;四是订单地产做得不够充分。 作为未来10年发展最快的城市之一,成都在城市综合体的建设自然也是不遑多让。未来几年,成都城市综合体总体量将达到1000万平方米。
 

   城市综合体的开发热情高涨,但大规模的开发存在两大隐忧:资本隐忧和运营隐忧。在同质化竞争日益激烈的环境下,如何走出差异化路线,是未来城市综合体项目运营思考的重中之重……

  
 如此大体量的城市综合体项目如何被市场消化?哪些综合体项目才是掘金的不二之选?面对乱花渐欲迷人眼的市场环境,开发商与运营人员更需保持冷静的思考和理性的市场辨别能力。
 
  由于融资渠道狭窄,城市综合体应多关注前期商业模式和盈利方式。毕竟,一个准确的项目定位和运营模式,才是保障稳定收益的基础。成都的城市综合体项目,原样照搬最多的莫过于万达模式。万达走的是资本运作的模式,也就是长期持有,以租金收益和物业增值收益作为主要盈利点。万达一般不会很快将项目卖掉,即使有少部分销售,也都不是因为缺钱或短期利益的行为,这样的模式对于商业项目的运营来说无疑是非常好的,但这样的“资本实力”的确不是每个开发商都有实力做到的。
 
  因此,笔者认为国内多数开发商在资金、资源、人脉、团队等方面都不具备和万达比肩的条件,(笔者也无法考究,据传万达的掌门人王健林先生是我们温总的女婿,这样的特殊身份,这样的政经人脉更是非普通开发商或常人能比的了)因此,在前期的项目规划上务必要量体裁衣,在产品设计、融资模式等方面要走出自己的差异化路线,原样照搬的模式虽然风险相对较低,却容易落得画虎不成反类犬的窘境。
 

  城市综合体开发商无论是在项目规划和物业持有方式等方面都不应盲目,要根据开发商的财务要求,制定符合自身特点的商业开发模式,再结合拿地及其他成本来衡量和设置收支比例、销售持有比例、哪些部分短期持有、哪些部分长期持有,以及项目运作的时间周期等,而绝不能盲目再照搬万达的模式。。。

 
 
                                                                         2011/06

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