熊杰的博客

熊杰

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个人简介: 熊杰,籍贯:湖北荆州,现定居广东珠三角,主修《工商企业管理》,资深学者型商业地产职业经理人、长期担任华南地区商业地产企业首席执行官,师承中国商业地产专家联盟委员、清华大学商业地产总裁班客座教授杨宝民先生,专业从事大型商业地产或城市综合体操盘。从项目前期拿地、可行性分析研究、市场调研与定位、产品研究与物业租售比例、产品盈利模式、商铺销售与返租策略、指导设计院规划设计优化、项目内外部交通组织体系规划、项目功能分区与楼层业态规划布局与平面动线设计、招商\销售策划及团队组建、开业后运营与业态优化调整等均拥有丰富的实操经验。现兼国内多家房地产企业首席商业地产顾问, 欢迎与国内商业地产资深职业经理人或专家、学者交流探讨,共同为国内商业地产良性发展献谋献策! 电子邮箱:xiongjie26@163.com QQ:296809963、沟通手机:13602264618——

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华润欢乐颂业态规划

        欢乐颂”是华润万家由零售开始转型为商业地产的一个重要风向标,并与现在领先于市场的大连万达与福建宝龙相反,这两家都是由地产直接转入商业地产。但放眼全球,50%以上的商业地产开发商都是零售企业,因为只有做过零售的才是最懂商业,但目前在咱们中国,却正好恰恰相反。
     欢乐颂是华润万家业态多元化大家庭中重要的一员,属于华润集团旗下的以经营零售、大卖场为主的购物中心。“欢乐颂”是华润万家未来重点扩张的新业态,其市场辐射范围为区域性的购物中心,主要满足家庭的日常玩乐购。令笔者钦佩的是华润万家虽然在国内零售业界论其资本实力与门店规模堪称无出其右,但在国内无论是其整体运营实力、市场份额与营利水平仍然难与其规模相匹配。如今看来华润万家的高层决策者们丝毫没有懈怠,他们没有去计较一城一池或一朝一夕的得失,而是着眼于企业的长远战略发展,并牢牢立足于国内市场与未来趋势的研究,并在业态规划方面瞅准市场空白点来发力。
 
      欢乐颂其在业态上的规划,与万象城的定位明显偏低,但比万象城要亲民得多,同时此业态的诞生有助于填补处在万象城定位于高档奢华的城市精英与高级领与金领的客层,与华润综超普通大众市民之间的市场空隙。华润万家启动“欢乐颂”的扩张有其独特优势,这种优势连万达都自叹不如,主要是在其丰富的零售商业资源,这是商业地产最核心的竞争力,这些商业零售资源将保障“欢乐颂”的扩展范围、复制速度、开业率及良好运营。公司目前拥有华润万家、苏果、Ole’精品超市、V ango便利店、blt、Voila!酒窖、中艺、华润堂、LEO NA RDO、健康与美容零售VivoPlus等连锁品牌,还进一步组建百货公司和院线、剧院,加上之前独家经营的“Esprit”及“RedEarth”的思捷环球,独资拥有高档时装皮具GA LADAY及在今年6月份收购的Pacific Coffee。这样“欢乐颂”同时可以将华润旗下超市、百货、酒窖、咖啡店、美容与健康、高档零售等近10个零售业态整合其中,涵盖主力店、中店及小店,达到60%的体量由自己旗下业态以及紧密合作品牌实行一级控制,而其余40%的体量才对外招商,保证开业率及开业速度,为快速扩张奠定坚实基础。 华润万家背靠华润国资央企巨鳄,其在资金上不用发愁,确保能持续、快速的发展,笔者相信未来短短几年内中国商业地产的版图将有“欢乐颂”一块重要的领地。
 
         以下为华润万家旗下首家购物中心位于南山的欢乐颂各楼层业态规划与楼层布局、内部交通动线等是否有可借鉴之处:
 
以下为各层业态规划
 
 
                                       
 
 
        从上面华润欢乐颂的内部交通动线的各节点的设计,笔者发现,欢乐颂仍然遵循零售行业较传统的网格状内部动线与多个循环,而没有借鉴万象城或国际国内大型SHOPPING MALL的内部交通动线规划,从而创新传统的零售大卖场过于复杂的交通动线规划,导致顾客在逛街过程由于内部的交通动线中,由于内部动线呈网状,客流循环的重复节点过多,顾客容易疲劳...
         欢乐颂的业态规划涵盖综合超市、百货、餐饮、儿童早教、运动、休闲诸多业态,但十分明显华润的综超只是提供生活配套,而百货才是真正的主力店,由于其目标客层定位仍然是以家庭为主,只是较传统的综超或百货的业态功能更丰富,此业态规划明显能增强对都市80后年轻夫妇的辐射力,并试图就近距离且多层次的满足他们对时尚生活、休闲娱乐与美食餐饮的多元化生活需求。

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