熊杰的博客

熊杰

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个人简介: 熊杰,籍贯:湖北荆州,现定居广东珠三角,主修《工商企业管理》,资深学者型商业地产职业经理人、长期担任华南地区商业地产企业首席执行官,师承中国商业地产专家联盟委员、清华大学商业地产总裁班客座教授杨宝民先生,专业从事大型商业地产或城市综合体操盘。从项目前期拿地、可行性分析研究、市场调研与定位、产品研究与物业租售比例、产品盈利模式、商铺销售与返租策略、指导设计院规划设计优化、项目内外部交通组织体系规划、项目功能分区与楼层业态规划布局与平面动线设计、招商\销售策划及团队组建、开业后运营与业态优化调整等均拥有丰富的实操经验。现兼国内多家房地产企业首席商业地产顾问, 欢迎与国内商业地产资深职业经理人或专家、学者交流探讨,共同为国内商业地产良性发展献谋献策! 电子邮箱:xiongjie26@163.com QQ:296809963、沟通手机:13602264618——

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主题风情商业街的业态组合如何设定?

主题风情商业街业态组合如何规划?对于国内依旧遍地狼烟、前赴后继的商业地产商业街区开发项目来说,如今显得更加迫在眉捷,国内商业地产项目由于缺乏可长期支持商业地产运营的金融产品,现国内许多开发商都会选首先主题风情街区+盒子型商业,并通销售主题街区型产品回笼资金,解决其部分开发资金的问题。加之,现国内商业地产被“三座大山”即电商、大体量、同质化的重压之下,许多商业街区项目,由于在开发中担负着回笼资金的重大使命 ,因此,其对市场投资者、经营者、消费者、开发商、管理者五方能平衡且极具说服务与诱惑力的主题规划,且运营成功的案例少之又少。反观国内许多成功的商业街项目如成都的宽窄巷子、凤凰古街等均为旅游目的地型商业,与城市区域商业有着极大的不同,那么,现在主题风情街区的购物?休闲?业态配比如何规划?

主题风情街区的业态规划,首先,须有一个科学合理的主题定位,而非仅仅能填补市场的空白,比如,许多三四线城市在高端的零售或餐饮、养生康体等方面均为市场空白,如果我们的商业主题定位以此来定调又是否可行呢?签案显然是行不通且无法落地的,因此,笔者发现许多商业项目皆偏好于填补市场空白,在“填补”的学问上或规划方面绝非机械地、简单地加以填补,而应也是最重要的要在众多的市场空白点上找到一个既符合现市场客观需求,又能属于市场真空的主题定位。现笔者以8090后新生代为目标消费群的“婚庆”主题的商业街区为例,其业态可规划成一种复合式消费主题,并对其建筑风格如以英伦风情为基础,辅以婚纱摄影基地为纽带,通过亲切而富有变化的步行空间,融合独创的多项体验式主题“场景式”的爱情故事,成为区域最具吸引力的主题商业街区:
1、业态组合功能模式
要引进符合项目主题实际需要的业态业种,并能颠覆旧有的商业格局,所确定的业态必须有足够的特色,形成个性化的强势地位,才能将项目打造成新的商业中心。比如以婚庆主主题的商业,应设置婚庆主力店与核心店,保证项目开业后对周边物业形成较强竞争态势,成为区域内目标群体的首选目的地,才能吸引人气,积聚商气,并做好混业或跨界经营,以使各业态之间优势互补降低经营成本,提高利润,预防风险。
2、业态区域定位思路
动静分区、日夜分明、情景分明、故事分明
3、公共区域功能设计:
比如婚庆主题的节点广场应设有中式红馆、西式婚礼堂、情人墙、天台浪漫花园、3D互动体验、并提供屋顶草坪婚礼、冰场婚礼、高尔夫婚礼、新人微电影首映式多种特色婚礼形式,时尚而富有个性。
4、业态落位方面:集婚房设计、婚宴承办、婚纱摄影、婚纱礼服、仪式庆典、婚庆博览、婚庆用品选购于一体。
业态规划方面划分:
1、主题餐饮区,2、一站式婚礼中心,3、婚纱摄影基地,4、婚庆服务区,5、艺术文化区
,6、生活服务区,7、特色商品美食区,8、情爱旅馆区,9、娱乐休闲区。
业 种 分 布
如首层规划:、婚纱礼服、婚礼用酒、蜜月游、婚礼家纺、新娘美甲、新人厨房烹饪、彩妆、蛋糕等
二三层,可规划婚庆百货区、婚庆道具、美容美发、主题婚庆餐饮或宴会厅、娱乐休闲区、情侣影院、互动交友区、情侣酒店等。
国内主题风情街的业态配比参考
  笔者据多年从事商业地产策划与操盘经验,始终认为主题商业街业态组合应与时俱进,不应简单地去照搬现国内其它城市的业态规划,而是应结合城市本身的地域人文及市场竟争等多维度来思考, 一个城市的商业街的繁荣往往代表城市商业的消费水平及消费特征,现城市的消费主流是80、90后年轻人,他们的消费观念极具个性化与多元化特点,有的很宅,有的很张扬,有的很“时尚”,有的则追求新鲜、刺激等等,做为商业的决策者应能根据本地区的消费水平与消费偏好来挖掘。国内传统的主题风情商业街的专业店和专营店要约占35%;餐饮约占25%或以上,但随着电商冲击,传统零售店铺的业态现处于劣势,在近五年内不会有大的改观,所谓兵无常态,水无常形,主题商业街的业态规划不可能一成不变,一个成功的主题商业街区的业态规划,如果最终不能留住年轻人和儿童(家庭消费),那也一定不是好的业态规划,一般开业后半年,在这个残酷的检验阶段,如果不能让你的目标消费群体尽可能长时间驻留消费,这样的主题商业一定不可避免地陷入经营困境,甚至,导致整个项目归于失败。
                                                               熊杰   于2014

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