熊杰的博客

熊杰

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个人简介: 熊杰,籍贯:湖北荆州,现定居广东珠三角,主修《工商企业管理》,资深学者型商业地产职业经理人、长期担任华南地区商业地产企业首席执行官,师承中国商业地产专家联盟委员、清华大学商业地产总裁班客座教授杨宝民先生,专业从事大型商业地产或城市综合体操盘。从项目前期拿地、可行性分析研究、市场调研与定位、产品研究与物业租售比例、产品盈利模式、商铺销售与返租策略、指导设计院规划设计优化、项目内外部交通组织体系规划、项目功能分区与楼层业态规划布局与平面动线设计、招商\销售策划及团队组建、开业后运营与业态优化调整等均拥有丰富的实操经验。现兼国内多家房地产企业首席商业地产顾问, 欢迎与国内商业地产资深职业经理人或专家、学者交流探讨,共同为国内商业地产良性发展献谋献策! 电子邮箱:xiongjie26@163.com QQ:296809963、沟通手机:13602264618——

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购物中心的商业功能如何定位

           国内传统大型购物中心或SHOPING MALL的商业功能定位通常都是以购物为主,并集餐饮、娱乐、休闲、文化、住宿以及商务于一体的一站式消费中心。从购物中心的本质来看,多元业态本身就是购物中心的主要识别特征,然而多元业态并不是简单的业态叠加,购物中心的功能定位是以目标市场的定位为出发点。购物中心商业功能定位的时候既要兼顾业态的全面性,同时也应该注重不同业态的占比,以及业态之间的有机互动。

    在境外,购物中心有一个业态黄金比例,购物、餐饮、娱乐分别占到整个购物中心的52%,18%,30%,这其实只是一个粗糙的划分标准,并不具有通用推广意义,在国内如果我们不加识别的生搬硬套这个黄金业态比例,必然会使经营陷入危险的境地。
 
         业态占比多少,不是专家说了算,不是标准说了算,更不是权威说了算,当然在国内现咱们业内还是许多“领导”说了算,这算是例外吧,笔者认为,业态占比多少,及商业功能定位,始终还是应交由目标市场来决定。在这里笔者提供一个活生生的案例加以佐证,如广州的正大广场在商业功能成功转型的背后,实际上就是其改善配套环境与弱化购物功能,提供餐饮、娱乐的业态比重。而改造之后的正大广场迅速将人流引致4楼以上消费区域,改善了整体的商业氛围,同时,与之相应的物业租金收入也水涨船高,提升了整体的经营收益,这个案例是具有典型的代表意义的。
    另一方面购物中心在进行商业功能定位时更应该注意业态之间的有机互补性,业态之间的协调关联才能更好的体现购物中心一站式消费真谛。广州天河城成为国内第一个真正意义的购物中心,其最大的亮点就是让购物中心的业态之间的互动来实现“共振”来实现消费客群集聚,而不是由某主力店一人“唱独角戏”,这与万达早期的第一代、第二代产品(购物中心)的运营模式有明显区别,虽然引进了世界五百强如沃尔玛人流鼎盛,但其它业态却并没有共享客流,“共振”更加无从谈起。
 
     因此,别小看业态之间的有机互补,对商业市场的培育,尤其是商业功能的完善都将起着直接的助推作用。。。

 

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