商业改变生活

商业改变生活

公告

商业地产20年+,扫地僧的商业悟道:

1、商业零售、购物中心、文旅商业;

2、社会观察、第三只眼睛看商业、商业洞察、商业悟道

3、微信:wzyoffice

统计

今日访问:957

总访问量:984165

一半冰山一半火焰,商业地产下半场如何选址?

一半冰山一半火焰,商业地产下半场如何选址?

本期导读:

一、宏观层面:商业城市逻辑

二、中观层面:商圈选择逻辑

三、微观层面:项目规划逻辑

四、不同城市选址策略
商业地产从2017年起进入并购与倒闭、轻资产与管理输出、连锁化发展与个性化并存。商业地产势力三分天下,全国性和区域性商业寡头逐渐成形,商业地产进入下半场。
做商业就是做人口红利,商业运营倒逼商业选址。李嘉诚的位置逻辑是家喻户晓,那么就大型购物中心来说,商业如何选址,有什么内在逻辑。进入商业地产下半场,进入存量市场和淘汰竞争阶段,选址逻辑与前期发生较大变化。比如会考虑城市选择和加入竞争要素等等。从城市选择(宏观)、商圈选择(中观)和项目(微观)三个层次,对商业选址逻辑大致做个简要分享:
一、宏观层面:商业选址的城市逻辑
商业选址,从大的方面来说,根据中国人口和产业分布的胡焕庸线,首选胡焕庸线以南城市,优先布局长三角、粤港澳和京津雄三大城市群。从城市选择来说,大致有四个维度:

第一、城市人口导入还是导出?


第二、城市大交通网络是否形成?十字型乃至米字形网络


第三、城市是否有可持续发展的主导产业,并形成一定规模
第四、城市商业供给量是否饱和?可以用人均购物中心面积来衡量
参考数据:城市级别、GDP、常驻人口、社会零售品消费总额、人均可支持收入

二、中观层面:商圈逻辑
选择城市之后,下一步就是区块和商圈的选址和考虑,大致有四个要素来考量,第一当然是位置,其次是交通,第三是客群,最后一个要加上竞争,这是商业地产下半场必须要考量的要素。
第一、区块位置:核心商圈,次级商圈,远郊新商圈;

第二、交通通达性和便利性:道路交通情况、地铁轨道交通、公交站点;
第三、周边客群:周边人口数量和结构、人生阶段、年龄结构占比可支配收入及消费偏好等;
第四、竞品情况:3公里有无强竞争;强竞品的对比。

比如扬州商业市场,整体供给偏大,谨慎选址
三、微观层面:项目规划逻辑
在商圈位置确认之后,在充分调研市场基础上,摸透三个画像即城市画像、客群画像,进一步构思和初步拟定项目画像。大致包括项目初步定位、项目规模与楼层结构、主次力店组合与分布、主力业态和标杆品牌组合等等。
1、确定项目单体方案,确定物业基本参数,包括总用地面积、建筑面积、主次力店建筑面积、步行街租赁面积等,这是基本立地条件。
2、初步拟定项目定位,根据详细市场调研,包括市场环境、消费客群、竞争对手、交通网络、周边住宅和配套等,初步确定项目定位和走向。


3、引进主次力店标杆品牌可能性组合:初步构思主力业态分布、主次力店的数量和分布以及主次力店品牌组合等,也就是形成初步业态规划方案。

4、引进各业态品类标杆品牌的可能性组合:确定各楼层主题和段落分布、水平动线和垂直动线、各楼层和品类可能标杆品牌组合等,模拟品牌落位。
5、提炼项目差异化竞争优势:这个主要是竞争策略。
四、不同城市选址策略
1、高能级城市:指一二线城市,主要看位置和市场竞争。
2、低能级城市:指三线及以下城市,主要看市场容量、消费力和市场竞争。

文章为作者独立观点,不代表联商专栏立场。

联商专栏原创文章由作者授权发表,转载须经作者同意,并同时注明来源:联商专栏+商业改变生活。