商业改变生活

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商业经营的五维空间

商业经营的五维空间


商业经营有好有坏,租金和客流有高有低,如果说这是结果表现的话,那么我想商业经营一定有内在逻辑的,大致将商业分为5个维度。

一、 商业的三维空间:

商业类似长宽高构成物体几何空间,租赁、商场运营和消费内容商业经营的三维空间,这是最基础的商业经营规律。

1)空间租赁思维,这个是最基础的第一维度,做的商铺思维。做个商业,把铺子租出去;追求租金最大化和资产最大化。基本上比较早期的专业市场,如建材家具市场、菜市场等,都是如此。用了很多工具:出租率、进场率、空铺率、平均租金、物业费、停车场收费、多径收费、广告收费、租赁收商业经营有好有坏,租金和客流有高有低,如果说这是结果表现的话,那么我想商业经营一定有内在逻辑的,商业经营是可以分级的。

建材市场


菜市场
(2)空间运营思维:第二维度空间经营,在商铺租赁基础上,做商业经营,提升商场和品牌的人气销售。现阶段,多数商业如此。在考虑商铺租赁基础上,进一步延伸道商户管理;从商场经营,延伸到商家经营;追求商场投资回报最大化,同时兼顾商家。常用工具:品牌租售比、品牌销售坪效、商户满意度,日均客流、日均销售、业态租售比、车位周转率,客单价、平均进度、停留时间、消费者满意度、渗透率等;类似龙湖商业提出的空间即服务的理念。
 
南京龙湖天街
 
长沙龙湖天街
(3)内容创新思维:做三维空间经营,商铺、经营和消费三个维度。在当前市场形势下,很多商业开始探索这个差异化路线。商铺上引进优质品牌、经营上做空间场景、消费上内容体验化。常用工具:城市首个主题商业(建筑、空间、场景、3D影像、停车场等);创新社交空间(运动公园、屋顶公园、生态公园、内河公园等);首店品牌(首进城市、首进区域)、标杆品牌(业态品类标杆)、网红品牌(人气品牌)、品牌标杆店(旗舰店、全品类店、)等。
南翔印象城MEGA为例:
1、建筑创新
 
上海南翔印象城MEGA—白鹤南翔文化主题
 
建筑设计撷取江南水乡的元素。
2、空间场景创新:鹤鸣、鹤舞、鹤栖”的三大中庭广场
  


 森林、湿地、高山”为设计灵感的3大生态盒


4、招商创新、首店效应:


 
二、商业的四维空间:
贝格朗菲四维空间:任何系统都具有整体性和层次性,同时,这种不同层次的系统,会随着时间的推移,而演变成新的三维空间,即四维空间。
(4)第四个时间维度:在租赁、运营和内容构成的商业经营的三维空间,这是个静态模型。在此基础上,增加时间维度,构成商业经营四维空间。


购物中心生命周期大致分为两大阶段,开业前期(选址、筹备期)和开业后营运期。开业前期主要是项目选址和项目筹备,这方面不做重点讲解。开业后营运期,根据商圈成熟度(人口、消费力、交通)、市场竞争(总体供需关系、市场地位、核心竞品)和自身经营水平(客流、销售、租售比、平均租金、品牌指数)等要素,大致可以分为5个时间段:培育期、发展期、成熟期、衰退期。从自身经营角度来看,主要从购物中心经营指数(客流、租金和品牌指数等)趋势来判断购物中心所处的生命周期,并制定相应的商业经营策略和调整措施。购物中心是调出来的。购物中心阶段性调整,在其发展阶段是不可避免的,包括优化商业场景、强化主次力店和标杆品牌、改善商业动线、提升商业品质等,从而提升购物中心整体竞争力。


三、商业经营的五维空间
                                 
(5)资产经营思维:
做商业管理的三个维度(租赁、商场运营、内容)基础上,增加时间线,形成全生命周期的商业经营,这是商业管理范畴。
在商业管理范畴另外一面,是资产管理范畴,也就是项目的投融管退。
资产管理是对购物中心投入和产出进行的全面管控,指向目标是投资行为,并非直接对应特定物业。商业管理和资产管理之间本不存在转化关系,两者始终是上下游的协作链条。它们之间有三个主要连接点,激活这些连接点是实现更好的商业管理效果和更好的资产经营成果的关键选项。三个连接点分别是物业空间、承载内容,还有一个是空间和内容对应的价值成长性。人的服务,包括消费者和租户,是商业管理的直接对象,租户服务和消费者服务能力决定商业管理的好坏优劣。对商业管理的评价主要集中在招商运营能力上,而对资产管理的评价则主要着眼于资产规模、资产结构和资产经营效率。常用工具:Gross Lease毛租赁、Net Lease净租赁、Gross Rent毛租金、Net (Rent) Yield:净租金收益率 、IRR 内部收益率、Cash-on-cash return现金回报率、ROI:Return on Investment,投资回报率、ROC:Return on Capital,资本回报率。

四、商业的五维空间核心要素:


 

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