商业时代

王永平

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《商业时代》传播现代营销方式、关注新锐商业理念,洞悉商机,面向现代商业企业管理者及供应商,具有着广泛的影响力。国家商业核心期刊(半月刊)。国内各地邮政订阅,国内统一刊号CN11-4105/F,邮发代号2-207。社址:北京石景山区玉泉路3号玉泉大厦606室邮编:100039 电话:010-88258009 传真:010-88258675 E-mail:times@ectime.com.cn网址:www.ectime.com.cn社长兼总编:刘建湖执行总编:王永平

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转型期我国商业地产发展的若干问题

我国城市化和工业化进程的快速推进,是支撑我国房地产业迅猛发展的强力引擎,而相对上世纪90年代初住宅房地产业的兴起,我国商业地产的发展起步却要晚了10年。严格地说,我国现代的商业地产真正起步于新世纪之初,它伴随着我国的入世成功至今不过数年光景,而就在这短短几年、特别是2003年以来,我国商业地产的发展速度之快、规模之大,确可堪称全球瞩目。继我国超市扩张浪潮的涌起后,从社区底层商铺的热销风行,到城市商业街的建设改造,再到购物中心、大卖场、Shopping Mall等各种大型商业设施的开发狂澜,无论是面积总量还是单体规模皆可称为世界之最,这无不显示出近年来我国商业地产领域中所呈现的市场炽热。   自2001年以来,我国商业地产的投资迅猛增长,普遍高于其它类型房地产投资的增长水平。据国家统计局统计数据显示分析,我国商业地产投资年均增幅连续超过30%。2004年1至10月份,全国商业营业用房完成投资同比增长34.7%,竣工面积增幅达16.2%,分别高出整个房地产开发投资和竣工面积增幅5.8个百分点和6.4个百分点。2004年全年商业地产投资总额达到1723亿元,约占全部房地产投资总额的31%,即使只考虑到20%的最低增值,我国商业地产仅这一年的新增开发体量就约占全球房产总值的万分之四。进入2005年的前四个月,我国商业用房面积增幅超过居住用房面积增幅2.6个百分点,1至5月份全国商业地产项目开工面积达1.34亿平方米,投资同比增长38.7%,与2004年在建筑项目总面积方面同比增长94.7%,创出历史新高。   然而,当我们冷静分析和思考目前我国商业地产发展状况时,伴随商业地产在短期内取得辉煌成就的同时,也衍生出了诸多影响我国商业地产协调、健康和可持续发展的重要问题。规划滞后、盲目开发、重复建设、资产闲置、效率低下、发展失调、区域失衡等问题在商业地产领域普遍存在,对我国商业经济乃至于国民经济的后续发展产生不良的潜在隐患。同时,这些制约我国商业地产发展的显性或隐性因素,客观上已成为我国经济转型期内,商业地产发展过程中不能回避而亟待关注和解决的问题。   商业规划科学考量缺位   科学的规划和合理的布局,是我国商业经济步入良性繁荣的基本保障,也是商业地产走向有序发展的重要前提。在改革开放初期,由于缺乏现成的社会主义市场经济发展模式可供借鉴参考,“摸着石头过河”式的发展经济是无奈的选择,而现在我们的商业地产连“石头”都不要了,全凭感觉“扑通”全身下水探险,于是便出现呼天喊地、扑腾狂舞的和垂死挣扎的,秩序井然根本无从谈起。可以说,当前我国商业地产开发依然处于一种盲目无序的发展状态。无序则乱,有的商业项目开发甚至成为一些官僚和奸商谋取政治资本与巨额暴利的一条途径。这种状况的根本改变,不是靠个别官员和开发商的理性所能及的,关键在于缺乏一套科学的商业规划考量标准及实施保障措施。   回顾前期我国商业地产规划的发展实践,可以发现我国一直在重视城市商业的规划工作。在原经贸委时代的2001年到2003年间,中央每年都相继出台了关于城市商业网点规划工作的指导意见或通知,尤其进入商务部时代后,商业地产更是受到了包括国务院总理在内的国家领导和中央部门的高度关注。2004年1月15日,国家商务部、建设部联合下发《关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》,要求“务必在今年(2004年)年底前制订完成,并按法定程序上报政府批准、发布施行,在年底前将各市经批准的商业网点规划报商务部备案”,为了确保规划工作的有序推进,还相应制定了逐月上报进度和限制引进外资的监管措施。2005年9月19日,商务部、财政部和建设部又下发了《关于进一步做好城市商业网点规划制定和实施工作的通知》,要求年底前完成地级以上城市商业网点的规划工作,否则原则上不再批准一万平米以上的新建商业网点。然而,根据商务部发布的信息披露,截至2005年7月11日,只有42个城市(含直辖市、省会及计划单列城市)完成了规划的报批和实行,上报待批的也只有41个。目前,由于《城市商业网点规划条例》这一规范商业地产立项开发的法律性文件的缺位,使商业地产的规范发展缺乏强有力的基础性保证,从而使之成为地方政府和商业资本之间利益角逐的畸形产物。前期这种无章可循、无序发展的状况,在相当程度上制约了前期我国商业地产的健康发展。   诚然,商业地产是一项涉及面很广的系统工程,相比于住宅地产在户型、朝向、绿化、建筑等方面的专业技术要求,商业地产具有更多更高的综合性要求。商业地产作为整个商业经济产业链条中一个基础性的上游产业,它的地产属性包含建筑形态、功能空间、环境配套、技术要求等专业内容,而其商业属性更是涉及到相关产业经济、人口数量、消费水平、市场容量、业态选择、商品定位、商业运营等综合考量。我们要实现商业地产的科学规划,至少应包括两方面主体的积极作为:一是需要各级政府及其主管部门对其管辖区域的商业布局、业态分工等方面进行合理调控规划,以求实现宏观商业发展的整体协调目标;二是需要开发商对拟开发项目的功能定位、业态配比与选择、运营管理进行正确专业规划,以达到微观商业项目的有效开发之目的。   加强和发挥商业规划对商业地产开发的引导作用,遵循“分级规划、区域统筹、指标定量、实施有力”的方针,建立和完善科学的考量标准体系,是我国商业地产从前期无序开发走向今后有序发展的必然选择和基础保证。我们应坚持在政府主导对商业规划进行宏观调控的基础上,充分发挥企业理性开发的积极作用,切实保证我国商业地产在后续过程中的良性发展。   商业地产资源整合乏力   商业地产的双重特色反映出它具有跨行业的复合属性,因而在商业地产的开发实践中,应当在项目选址、立项、规划、招商、设计、建设、运营、管理等各环节上,需要有效整合房地产和商业两大领域内的人才、资金、技术、管理等优质资源,这是保证商业地产发展科学性和效用性的必然要求。然而,我们反思前期我国商业地产的发展过程,不难发现商业经营和地产开发“两张皮”的现象非常普遍,缺少跨行业资源的整合力度和复合型专业人才团队,这是导致当前一段时间内我国商业地产领域出现资产闲置率居高、开发量相对过剩而有效供给不足的重要原因。   造成我国商业地产在跨行业资源整合乏力的根源,主要是由于前期商业地产的发展是建立在城市规模快速扩张和对新兴商业设施需求急剧增长的基础之上,市场供需关系呈现“有和无”而非“好与坏”的卖方优势,促长了商业地产开发的浮躁心态和盲目行为,缺乏专业资源整合的简单开发依然可以实现商业暴利,从而丧失了早期商业地产在整合专业资源上的利益驱动力。随着商业投资的日益理性和市场供需的逐渐缓和,昔日那种“建好以前不考虑用于干什么,等到建好以后再考虑适合干什么”、“商业地产跟着感觉走”的粗放型开发模式,已经被逼到了举步维艰、寿终正寝的境地,我们可以看到时下各种新项目的重建改造甚至烂尾项目等现象的出现,正是印证了违反商业规律开发商业地产所带来的必然惩罚和严重损失。   可以说,前期我国的商业地产几乎成为了房地产行业的一个隶属分支,普遍存在着沿用住宅物业开发模式和违背商业运营业态规律的现象,在开发实践中严重忽视了商业地产本来的复合性要求。其实,按照对商业地产发展专业化趋向的分析,决定商业地产项目开发成败的关键在于注重商业的专业性,这是由商业地产的终极属性所决定的。而事实上,住宅物业与商业地产的物用价值取向是截然不同的,住宅物业重在居家的环境和生活的舒适等品质指标,产品的性质应属于直接用于生活消费的终端商品;而商业地产则侧重经营的增值和投资的潜力等品质指标,产品的性质应归类为间接用于经营投资的商业资本。由于二者之间存在不同的价值评判体系,因而陈守沿用住宅物业的开发模式,必将影响商业地产功能效用的发挥,直至出现大幅降低甚至丧失殆尽的情况,这也是我国商业地产当前对跨行业专业资源整合乏力的主要表现。因此,目前我国商业地产在产业化发展道路上,迫切需要提升自身在房地产开发和商业运营管理等方面的专业资源整合能力。   正确认识和积极提升资源整合能力对商业地产开发具有重要性,这就要求我们在商业地产尤其是大型商业设施的开发实践中,无论从项目前期的立项、调研、定位、规划,项目中期的设计、施工、配套,还是项目后期的招商、经营和管理,都应当严格遵循商业运行规律和按照阶段性技术要求,将各环节的专业化资源合理配置和具体应用于商业地产的开发实践,这样会有利于更好地实现发展商预期的经济效益和促进商业地产行业的良性发展。   商业地产开发务虚之痛   由于在商业规划方面缺乏科学系统的考量标准,加之开发商在自觉整合专业资源上的乏力,导致了我国前期商业地产发展中的盲目和重复建设问题,这种非理性的躁动和狂热严重脱离了市场的实际需求,必然会带来商业地产的务虚之痛。应该说,这种务虚之痛的后果现在已经逐渐显现出来,重点表现在我国商业地产目前正面临的两大主要矛盾之中,第一是在区域分布方面存在着局部开发饱和与整体发展滞后的矛盾,第二就是在市场供需方面出现了商业资产闲置和有效供给不足的矛盾。商业地产前期开发的务虚之痛以及所形成的产业发展矛盾,客观上已经影响和制约到当前我国商业地产的健康有序发展。   局部开发饱和与整体发展滞后的矛盾,就是商业地产开发在全国总量明显不足的情况下而个别地区出现饱和甚至过剩,它反映出我国商业地产发展在区域分布上严重失衡的状况。这一矛盾突出表现在城乡之间、以及城市新老城区之间所存在的巨大差距,这些年来,我国商业地产的发展、特别是大型商业设施的建设,几乎全部集中于北京、上海、重庆等中心城市和沿海经济发达城市。据统计数据显示,2005年北京商业地产存量与新上市的总供应量将接近500万平米,远远超过市场的需求;上海商业设施的增长需求如果按照社会消费品销售总额年增幅10%计算,即使停止新增商业地产的开发,仅现有存量商业设施就足够其未来5年的市场需求,而当前却依然在以96.9%的超高速度增长;天津正在开发的商业地产项目已达400多万平米,成都新开工商业项目面积超过200万平方米,其它诸如重庆、长沙、广州等城市的商业地产开发都不同程度地存在饱和或过剩的现象,而就在城市商业地产开发大比规模、拼豪华的同时,我国广大欠发达的城乡地区却还处于缺少基本商业设施的状况。   同时,即便在商业地产发达的城市中,也存在老城传统商区中商业设施密集度过高和新城区尤其是新建社区中商业设施匮乏的强烈反差。如在北京,城市郊区许多居民的购物消费只能驱车进老城区实现;上海作为我国商业最发达城市,虽然其郊区社会消费品零售总额已超过了全市总额的50%,但它郊区的商业地产开发明显不足,新兴社区也有一半没有实现应有商业设施的配套。这些问题都凸显出了我国商业地产发展在业态和区域布局上的结构性矛盾。   商业资产闲置和有效供给不足的矛盾,就是商业设施的集中开发造成局部总量过剩的同时,而市场所需的符合专业经营要求的商业设施却出现供应不足。它反映了我国商业地产的资源整合和专业开发水平不能适应现代商业发展要求的状况。根据国家统计局等权威部门统计,目前我国商业地产空置率为20%-25%,保有的空置面积接近3000万平米,占到整个房地产空置积压面积总量的1/4强;2005年一季度的商业地产空置率较上年同期增长了20.3%,上半年的空置面积同比去年增长了21%,前四个月商业用房面积增幅超出住宅面积增幅2.6个百分点。然而,面对体量如此之大的空置面积,一些商业企业却难以找到适合商业专业化经营的地产产品,这是我国商业地产这几年来因大量的非理性开发而造成有效供给不足的结果。   由于前期我国商业地产市场的躁动和狂热,加之缺少必要的规范和调控,导致了商业地产出现了大量脱离实际需求的盲目开发与重复建设,这种务虚行为所带来的严重后果和所负出的巨大代价,已经客观地成为当前我国商业地产发展中无法避免而又必须逾越的阵痛。   商业地产期待理性回归   伴随着我国城市化与工业化水平的快速攀升,我国的商业地产也正全面进入黄金发展的战略机遇期。目前我国的城市化率已从1993年的28%提升到了41.8%(该数据来源于2005年9月14日“2005年中国城市论坛北京峰会”,2004年10月30日国家统计局公布的为40.5%);根据我国2005年发布的《中国可持续发展战略报告》提出,从现在起到本世纪中叶,中国城市化率将从现在的40%提高到75%左右,才能满足我国现代化进程的总体要求。同时,我国自2003年实现人均GDP超过1000美元大关,标志着工业化水平已进入工业化的后期发展阶段,并将于2020年基本实现工业化目标。工业化的快速推进与城市化的可预期发展,都为我国商业地产的进一步繁荣提供了极佳的宏观经济条件。面对当前商业地产无序发展的现实状况,无论从政府还是企业层面来说,如何珍惜和把握好这一千载难逢的发展机遇,自觉引导和规范产业发展的理性回归,已成为我国商业地产肩负的重要历史使命。   商业地产的理性回归,要求国家在科学规范商业地产建设开发与业态布局的同时,广大的开发商应当自觉地提高产业资源的整合能力和专业开发经营水平,以适应产业化发展的专业分工的需要。对此,国家应尽快制定实施规范商业地产发展的法规和配套措施,针对商业设施建设的立项开发、业态结构、产业布局进行合理有效的调控,加强商业、统计、银行等职能部门对商业地产发展的动态了解和监督;而开发商更要及早突破传统低水平的简单开发模式,跨领域地整合好地产与商业的专业资源,开发出能够满足商业经营需要的高质量产品,只有这样才能避免和减少因盲目开发和重复建设带来的无效损耗与投资风险。   商业地产的理性回归,要求建立和完善商业地产市场健康的投融资机制,保证商业地产项目开发和经营所需大量资金的多渠道来源,同时遏制和规避国有银行的单一信贷风险,提高国家对商业地产实施有效宏观调控的主动性。前期我国商业地产的开发资金主要来源于银行的短期贷款,银行信贷的依赖水平普遍达到70%以上,有的一些大型商业地产项目甚至超过90%。据商务部保守的调查显示,目前银行在商业地产领域投放的风险资金为1400—1800亿元,而具有讽刺意味的是,银行的这部分风险投资几乎相当于我国全部商业地产空置面积的开发建设成本,这种民营投资获利、银行风险垫底、国家理赔买单的商业地产开发模式,为国家有力地进行合理调控带来了颇多的顾虑。为此,国家建立和完善商业地产市场化的投融资机制,放开和引进国内外风险投资和专业基金进入商业地产领域,将对提升我国商业地产的开发水平和实力发挥积极的作用。   商业地产的理性回归,要求我国的商业地产开发企业逐步从目前散乱型、粗放型的简单开发模式逐步向规模化、品牌化的良性发展模式转换,这是商业地产适应城市经济发展和现代商业文明的客观要求。商业地产开发相对于普通住宅开发,具有投资规模大、流转周期长、技术含量高的特点,一个商业地产项目开发完成后,一般仍需6至8年甚至更长时间的商业成熟培育期,这期间需要大量资金实力和专业资源整合的能力保障,今后一段时期通过收购、兼并、重组实现企业的规模经营,将是我国商业地产应对产业升级的有效途径。同时,商业地产相对其他产业资本所具有的“折旧反向效应”,它表明商业设施的开发培育期限与商业地产的资本增值成正比,而其他产业资本的使用损耗期限与资产价值成反比,因而商业地产的品牌培育能够带来商圈价值的显著提升,一个成功商业项目的开发将成为开发商下一项目的品牌资源,并以其品质和服务的示范保障体现出它的品牌效应和品牌效益。可以预测,随着我国商业地产理性时代的到来,商业地产即将告别追求“短、平、快”效益的盲从时期,取而代之的“规模化、专业化、品牌化”开发将成为这一新时代我国商业地产发展的中间和主流。   实现商业地产的“产业发展规范化、企业经营规模化、项目开发品牌化、融资渠道多元化、资源整合集约化、商业管理专业化”目标,将是我国商业地产从混乱走向有序、从盲目走向理性的重要标志。针对我国经济转型时期商业地产快速发展的必然态势,我们在保持乐观期待的同时,应当更多地研究和关注我国商业地产发展实践中各种消极因素可能带来的危害影响,未雨绸缪,防微杜渐,正确处理好商业地产与各相关产业经济、社会发展和民众安康的协调关系。只有这样,中国商业地产这驾代表城市现代经济的先头马车,才能沿着社会主义市场经济的这条大道跑得更快更稳。

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