商业时代

王永平

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《商业时代》传播现代营销方式、关注新锐商业理念,洞悉商机,面向现代商业企业管理者及供应商,具有着广泛的影响力。国家商业核心期刊(半月刊)。国内各地邮政订阅,国内统一刊号CN11-4105/F,邮发代号2-207。社址:北京石景山区玉泉路3号玉泉大厦606室邮编:100039 电话:010-88258009 传真:010-88258675 E-mail:times@ectime.com.cn网址:www.ectime.com.cn社长兼总编:刘建湖执行总编:王永平

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商业地产七月风暴

四十二岁的温州炒房人姚女士本来是幸运的。  自从5月12日国家七部委联合发布房产新政以来,她身边有很多炒房的老乡每天都如坐针毡,而她早在两个月前已先后将名下在苏州、昆山等地的30多套房产挂牌售出。  但回笼的资金总不能老捂着,“商铺和写字楼还是有很大机会的”,老乡的一句话让她如梦方醒。她很快在苏州金鸡湖周围和其他一些城市购入了多套商铺和写字楼,出手之果断迅捷不逊以往。  然而,6月9日的一则新华社消息让她对自己的“冲动”渐生悔意。  新华社消息称,“为防止政府调控住宅地产之后,形成新的商业地产投机风潮,正确引导商业设施建设的健康发展,商务部市场体系建设司将会同中国城市商业网点建设管理联合会、中国商业地产联盟对广东、广西、福建、上海、江苏、浙江等部分地区的商业设施开发与运营情况进行调研。……调研组将于7月上旬分赴各地,近日已向有关省市下发了通知要求先行进行摸底了解。这是商务部首次就全国商业设施建设情况进行专项调查”。  这个消息在市场上迅速激起波澜。有业内人士认为,这是中央即将针对商业地产出台调控措施前的一个信号;也有人推测,商业地产将继住宅之后再度遭遇政策风险;更有人已将未来的商业地产价格看空了两、三成。  “如果形势不妙,我还是要尽快把手里的物业卖掉”,姚女士忧心忡忡地说。    投资热潮    七部委此前发布的新“国八条”已经用前所未有的力度和决心稳定房价,且政策效应正逐步彰显,商务部在这时再提出调查商业地产,究竟用意何在?  中国商业地产联盟秘书长、中国城市商业网点建设管理联合会副会长王永平对此解释,这项行动一是为了防止中央政府调控住宅地产之后形成新的商业地产投机风潮;二是为了推动《城市商业网点规划条例》的尽快出台。同时,商务部还希望借此摸清商业设施的增量,以便及时对市场做出正确引导;同时尽早发现商业地产开发中的问题与难点,为中央调整行业政策提供依据。  “这两年,国内商业地产的开发的确存在问题,在不少城市有规模失控的迹象。这或许是促使商务部做出这项决定的动机所在”,上海财经大学房地产研究中心印堃华在接受记者专访时如是说。  据调查,作为住宅投资替代品的商业地产近年来发展迅猛。前段时间,一些海外基金如摩根士丹利、高盛等和国内一些开发商频频以巨资购买上海的高级写字楼,显示了对这块市场的强烈看好;众多房地产咨询机构如仲量联行也纷纷预测,上海的商业地产特别是甲级写字楼在未来将有20%—30%的增幅。有关机构同时预估,上海商业地产今年的出租面积将达220万平方米,销售面积将达115万平方米。  不仅在大城市,在一些二、三线城市,商业地产投资也在火热进行。  在“太湖明珠”江苏无锡,全球零售业老大沃尔玛设在当地的首家门店于今年破土动工。此前,已有11家外资“商业大鳄”在无锡市区开设了15家门店,其中仅在沃尔玛周边3公里范围内就有4家大型超市。  在县级市昆山,自去年11月易初莲花落户后,法国欧尚、家乐福与英国超市业老大特斯科集团均传出有意在当地开设“分号”的“绯闻”,加上此前已拿下土地的沃尔玛和早已落户的百润发,这座小小的县城竟一举吸引了6家大卖场,即便在二级城市也为罕见。而据称易初莲花还准备在当地落下两子,其中,第2家已经签约,第3家还在洽谈。  在西南商业重地成都,仅大型零售企业就已聚集了40家以上。权威调查机构的报告显示,去年成都市区累计供应商业用房面积已达127.44万平方米,销售面积81.38万平方米,46万平方米暂未售出。今年,成都商业地产的新开工面积就超过200万平方米,很多项目将面临招商压力。  相比之下,直辖市重庆似乎更不容乐观。去年该市商业用房空置面积246万平方米,空置一年以上的达160万平方米。而当地已建和在建的大型商业设施更多达40多个,以至于重庆商委人士断言,规划的开店数量已明显超过市场需求。  CBD也许是商业地产投资狂热的缩影。放眼全国,当下有意打造CBD的城市在40个以上,仅在长三角,就有上海、苏州、杭州三市将CBD提上日程,南京、无锡、宁波等城市则伺机而动。而在国外,通常一个国家中最多也就2至3个城市有条件建设CBD。  另据中国商业地产联盟发布的资料,2004年全国商业地产投资达到1700亿元,但空置面积达到2610万平方米,到今年一季度空置面积又上升了20.3%,反常的是,随着空置率的上升,商业地产的单价没有下跌,反而上涨了5.2%。  “一定意义上,这种商业地产投资热已类似于经济学意义上的疯狂‘搏傻’,即投资者无视市场显而易见的高风险,以非理性的投机行为代替理性的投资行为。与住宅投资热有所不同的是,住宅尚有巨大的市场需求在背后支撑,而商业地产一旦投资失败,其结果只能是一损俱损”,业内人士分析说。    盲目风险    “尽管卖场、超市的大批开业给市民生活带来极大方便,但不可否认的是,不少地区的商业网点位置重叠、同质化竞争严重,还有些地区则已陷入过饱和的陷阱,这最终可能导致利润下降、风险升高、洗牌加剧”,上海社科院商业研究中心主任朱连庆一语道破了商业地产过度投资所隐伏的危险。  印堃华同样指出,“商业地产一旦投资失控将带来十分可怕的后果——一方面是商业设施门可罗雀,另一方面则是恶性竞争、自相残杀。而万一投资中断,还可能将一大批投资者拖死,并造成有场无市的尴尬,最后自然是‘商铺变死铺’”。  在一些城市,这种因过度开发招致的“死铺现象”已非罕见。在商业重镇南京,20多家大卖场“贴身肉搏”的结果就是:一些大卖场因经营困难,甚至开始拖欠供应商货款;有两家位于南京城北和城中的大卖场,日均销售分别只有20万元和15万元左右,对一家投资过亿的大卖场来说,这样的销售数字无异于慢性自杀。  与此同时,当地的商业洗牌也在悄然加剧。据记者了解,自超市作为一种独立的新兴业态进入南京短短几年来,已有新帅联、华榕、新国道、利德隆、新一佳等近10家大卖场相继倒闭,其中,新一佳开业不到10个月就难逃劫数;利德隆刚开业,就向苏果“开炮”,扬言要与其“大干一场”,结果遭到苏果旗下多家门店的“围攻”,生意从此一蹶不振。  而当地的大型商场同样饱受拖累。从去年“十一”长假开始,位于新街口的南京市8家主要大型百货商场中,有7家的销售情况与去年同期相比不增反降。今年以来,这种销售滑坡继续蔓延,可见经营情况不佳绝非偶然。  在上海,一直高速增长的上海大卖场突然出现异动:“五一”黄金周大卖场整体零售额首次出现下降,同比下降3.1%。曾号称亚洲最大购物中心的虹桥购物乐园前年就因资金问题停工至今。  更危险的还是那根维系商业地产投资的脆弱的资金链。据中国商业联合会去年的一项调查,全国范围内购物中心的投资总额已超过了1700亿元,其中有80%以上、约1300亿资金来自银行。商业地产已是牵一发而动全身。  不仅如此,王永平认为还有些因素也在影响甚至掣肘着我国商业地产的发展。如,前段时间针对住宅的新政,将会促使部分原来从事住宅开发的开发商被动进入商业地产开发,大量资金也会流入商业地产,令原本问题重重、不容乐观的商业地产开发雪上加霜;去年国务院拟定的《城市商业网点规划条例》将在今年颁布,由于政策的滞后性,大量资金介入商业地产开发将有可能冲击该条例;另外,不少投资者认为商业地产投资是“一铺养三代”的稳妥投资,而对其中的高风险认识不足,到时有可能出现“三代养一铺”的悲剧也未可知……   这些正是商务部诉诸此次行动的背景。    调查摸底    事实上,早在去年上半年,商务部就针对江苏发出过“对大型商业网点建设情况进行调查”的通知。当时,商务部曾要求南京、苏州、无锡、常州等城市将调查后的商业网点情况在规定时限内上报。凡建筑面积在5000平方米及以上的百货店、超级市场、大型综合超市、仓储式商场、专业店、购物中心以及商品交易市场(含批发市场),都要全部“过堂”。而调查的具体内容是大型商业网点建筑面积、建设投资总额、资金来源、开业情况、经营情况、是否享受优惠政策、是否符合商业网点规划等情况。然而,那次调查毕竟只是一次区域性自查,和商务部下月即将展开的全国范围专项调查不可同日而语。据了解,商务部此次深入彻查的内容包括:本地商业网点总面积及人均商业面积;本地已开业的1万平方米以上的商业项目名称、体量及销售规模(含批发市场、物流中心);本地大型商业设施建设和运营情况;本地商业物业的空置率情况,并对空置率高的商业设施项目进行分析;商业设施建设资金情况;宏观政策对商业设施建设和经营的影响;对大型商业设施的发展和规范的意见和建议。  对于即将到来的这场“商业地产彻查风暴”,接受记者采访的专家都不约而同地表达了一种强烈企盼和认同。浙江大学房地产研究所所长赵杭生教授告诉记者,中央对全国商业地产进行彻查非常必要。而且不仅要调查,更要分析一下原因,究竟是什么掀起了商业地产投资的狂澜?  印堃华认为,对商业地产当然有必要进行调查,但调查之后还需要解决问题。为此,应首先认清国内商业地产投资热的本质。“和住宅投资不同,商业地产投资其实是一种政府行为。很多地方政府都有‘造市’心理,似乎只要商业设施造起来了,市场就形成了,这是促使各地前仆后继大兴土木的根本原因”。  在他看来,一些知名市场如义乌小商品市场、常熟国际服装城等的形成都有客观条件,或是资源集聚、或是交通便利,并非所有的地方都适合做市场。因为每一平方米的商业面积都需要一定的购买力来支撑,如果当地的产业规模、消费能力没有达到一定水平,投资就可能血本无归。  “目前这种情况主要还是地方政府追求政绩、干预太多造成的”,印堃华指出,一些地方政府建设商业设施根本不用自己花钱,只需动用各种优惠条件,投资者自然会趋之若鹜。但这并不能解决一个根本问题:即消费者从哪里来?本质上看,市场的建设应以需求为导向、以坚强的产业和足够的购买力作支撑。如果市场条件没有成熟就“人为造市”,那注定将遭遇失败。  “再看我们的规划。很多发达国家的商业规划一旦立法后,法律效率可以有100年甚至200年,以后的政府都不能随意修改。但我们这里是‘权大于法’,很少有统筹兼顾、综合平衡的观念”,印堃华说。    政策期待    一波未平,一波又起。“我个人理解,商务部这次牵头组织调查,应该是调控新政的延续,是未雨绸缪之举”,上海社科院房地产业研究中心理事、副研究员顾建发告诉记者,住宅、商铺、写字楼一直是房地产市场的三大投资去向。但2003年后,投资客就明显把炒楼重点放在住宅上,甚至出现住宅价格高于写字楼价格的反常现象。因此,今年推出的新“国八条”首先是针对住宅的,对写字楼和商铺则没有明确介入。现在终于介入了,某种程度上是对新政的一种“补充”。  他认为,商务部在调查结束后很可能根据调查结果出台针对商业地产的调控措施。如商铺原来的交易成本(契税达3%)一直高于住宅,但在新政出台后,住宅契税大幅提升,商铺的契税也可能跟着上调。“毕竟,商业地产的调控空间还是很大的”。  对此,浙江大学房地产研究所所长赵杭生认为,对商业地产的调控还是应和住宅有所区分。由于住宅对地段要求相对不高,因此中央把价格问题放在调控首位;而商业地产非常讲究地段,基本不存在价格问题,而主要是地段问题。好的商业地产总是稀缺的,因为好地段总是稀缺的。而一些没有商业价值的无效供给根本不能算作商业地产,只是一个连居住功能也没有的建筑物。因此,对商业地产的调控最好从源头上控制——那些没有开发价值的土地就尽量不要投入市场。这样,一方面减少了供应量,另一方面,也降低投资风险。  “据我估计,中央这次不太可能出台稳定商业地产价格的政策,因为商业地产本身就是投资品,这和作为消费品的住宅有本质不同。作为替代,中央可能针对当下的问题出台一些引导性政策”,据赵杭生介绍,前段时间商业地产开发的问题主要出在和“商业”失去联系。商业地产应该是为经营而进行的开发,但现在正好倒过来,是为了开发而利用了商业地产的形式。例如很多地方Shopping Mall的经营方式都是产权分割后卖掉,但国外的通常做法是产权整体出让。  “商务部调查的结果不应是政府加强干预。政府只应发布指导性意见,对下层提供预先告知的作用,而不应直接干预微观的经济行为,否则又会走回老路”,在印堃华看来,如果一发现问题就恢复审批,那就又回到管制经济那一套。政府干预只能是适度的。政府应该是指导、裁判,而不能既做裁判又做运动员。  他同时指出,对商业地产的调控不能“一刀切”。可能有些地方商铺稀缺、卖场很多;而另一些地方则正好相反。对这些不同情况应该区别看待。例如上海的“两个一千万工程”实施后,有很多居民区设在郊区,当地今后肯定对大卖场有较大需求,对这种需求,就不能以调控为借口“一刀切”。  “当然,在调查结束后,还有一项重要任务需要我们完成——就是为上百亿甚至上千亿的民间资本提供合适的出路”,赵杭生认为,这才是此次住宅调控后商业地产投资很快升温的内在逻辑。  经济学原理告诉我们,资本天然具有逐利的本性,哪里利润高、风险小就投向哪里,这是资本的意志。在剔除风险因素的基础上,资本会计算、比较期望收益水平。只要存在收益差,流动就势不可免,收益差越大,资本流动越坚决,速度越快,流量越大。即便前有篱墙拦阻,它也义无反顾。  而一旦主流的资本流动成为市场行为的主导,其往往会不断自我强化,引领大量风险厌恶型资本不断转化成风险偏好型资本,最终形成一波“投资大势”。前两年住宅之所以空前火爆,这几个月商业地产之所以备受追捧,其因皆在于此。  然而,市场同样会因盲目而导致“失灵”,这时就需要一只“看得见的手”来加以指引。无论是新“国八条”的出台,还是“商业地产专项调查”均是扮演这一角色。  “这就需要对资本加以合理的引导。因为资本总是在寻找流出的渠道,万一什么时候冲击市场将引发惨重后果。而如果能将之引导至正确的方向上(如有价值的商业地产),那么市场才能恢复资源配置的功能,宏观调控才算真正获得成功”,赵杭生最后说。

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